原告(反訴被告)：陳仡明，女，1962年7月18日出生。
　　委托訴訟代理人：周洪恩，上海仁良律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：底興華，女，1979年8月5日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王俊明，泰和泰(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告陳仡明與被告底興華房屋租賃合同糾紛一案以及反訴原告底興華與反訴被告陳仡明房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告(反訴被告)陳仡明的委托訴訟代理人周洪恩，被告(反訴原告)底興華及其委托訴訟代理人王俊明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳仡明向本院提出訴訟請求：1、解除原告陳仡明與被告底興華簽訂的租賃合同，解除日期為本案起訴狀副本送達(dá)之日即2018年7月28日；2、判令被告底興華支付原告陳仡明2017年7月15日至2018年7月28日期間租金人民幣501339元(以下幣種均為人民幣)；3、判令被告底興華支付原告陳仡明拖欠租金501339元的逾期支付違約金，按每日千分之一標(biāo)準(zhǔn)自2018年7月29日起計算至實際支付之日止；4、判令被告底興華支付原告陳仡明違約金239400元；5、判令被告底興華按每日3000元標(biāo)準(zhǔn)支付原告陳仡明2018年7月29日至2019年8月18日期間房屋使用費(fèi)666828元。事實和理由：2014年8月8日，原告陳仡明與被告底興華就上海市普陀區(qū)新會路131-139(單)號106室房屋(以下簡稱涉案房屋)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定月租金為76000元，從2017年8月8日起月租金為79800元，租賃保證金隨租金遞增，逾期支付的應(yīng)當(dāng)按日租金的百分之五支付逾期違約金；若底興華逾期不支付租金累計超過15天的，陳仡明有權(quán)解除合同，底興華應(yīng)當(dāng)按照月租金的三倍支付違約金。合同終止后，底興華應(yīng)當(dāng)按照陳仡明交付房屋時的狀態(tài)將房屋予以返還，同時應(yīng)當(dāng)將已注冊公司搬遷地址或注銷。租賃合同簽訂后，陳仡明依約將涉案房屋交付底興華，底興華卻未按時支付租金，長期拖欠租金，嚴(yán)重?fù)p害了陳仡明的合法權(quán)益，故起訴來院。
　　被告底興華辯稱，租賃合同約定的下期租金是指支付租金當(dāng)月的8日至次月7日期間的租金，根據(jù)交易習(xí)慣，雙方一直是每月15日前支付當(dāng)月8日至下月7日期間的租金，且陳仡明從簽訂合同之日起至提起訴訟前未提出異議；陳仡明2017年8月18日出具的催款函中亦要求底興華在8月15日前支付8月8日至9月7日期間的租金，故底興華每月15日支付當(dāng)月8日至次月7日期間租金的行為符合常理，且底興華根據(jù)實際占用租賃面積按時足額支付租金，并不存在拖欠，陳仡明據(jù)此要求解除租賃合同的理由不成立。2017年4月13日起，陳仡明不履行產(chǎn)權(quán)爭議義務(wù)，導(dǎo)致涉案房屋面積減少，自同年4月23日起，底興華實際租賃面積已變更為原租賃面積的46.2%，底興華自2017年8月8日起按照實際租賃使用面積支付相應(yīng)租金，不存在拖欠，且陳仡明主張按每日千分之一標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，該標(biāo)準(zhǔn)不符合公平原則，應(yīng)予調(diào)整，故不同意支付陳仡明主張的租金及逾期支付租金的違約金。底興華并不存在違約行為，故不同意支付違約金，且陳仡明主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，由法院依法處理。陳仡明要求解除租賃合同的理由不成立，其要求按每日3000元標(biāo)準(zhǔn)計算房屋使用費(fèi)，缺乏依據(jù)，故不同意陳仡明的訴請。
　　反訴原告底興華向本院提出訴訟請求：1、解除反訴原告底興華與反訴被告陳仡明簽訂的租賃合同，解除日期為本案的反訴狀副本送達(dá)之日即2018年8月9日；2、判令反訴被告陳仡明返還租賃保證金76000元；3、判令反訴被告陳仡明支付違約金239400元；4、判令反訴被告陳仡明賠償租賃合同解除后剩余租賃期內(nèi)固定裝飾裝修殘值損失323013.91元、可移動的廚房設(shè)備及其他用品室內(nèi)備品殘值損失273040.37元；5、判令反訴被告陳仡明返還2017年4月24日至2017年8月7日期間的租金141147.6元；6、判令反訴被告陳仡明賠償經(jīng)濟(jì)損失3200元；7、判令反訴被告陳仡明賠償2017年4月23日停業(yè)期間的租金損失2498.6元；8、判令反訴被告陳仡明返還2019年8月19日至2019年9月7日期間的租金24241.7元。事實和理由：2014年8月8日，反訴原告底興華與反訴被告陳仡明就涉案房屋簽訂租賃合同一份，約定陳仡明將涉案房屋出租給底興華用于經(jīng)營咖啡飲品店，租賃期限為十年，租賃面積為314.63平方米。合同簽訂后，底興華將涉案房屋進(jìn)行裝修并開業(yè)經(jīng)營。2017年4月6日至2017年4月21日期間，案外人劉某向底興華提出，涉案房屋的部分面積并非陳仡明所有，雖經(jīng)底興華、劉某多次要求陳仡明到現(xiàn)場處理，但陳仡明以各種理由推托。2017年4月22日晚，因陳仡明長期拒不到場處理產(chǎn)權(quán)爭議，案外人劉某敲壞了涉案房屋的輕鋼龍骨隔斷墻；同年4月23日晚，劉某在涉案房屋重新砌墻，導(dǎo)致底興華對經(jīng)營咖啡飲品店必須具備的衛(wèi)生間、過道等設(shè)施喪失占有、使用和收益的權(quán)利，自2017年4月24日起底興華租賃的房屋面積減少為145.356平方米，經(jīng)營業(yè)績?nèi)找嫦禄教潛p，底興華租賃房屋經(jīng)營咖啡飲品店的合同目的無法實現(xiàn)，故起訴來院。
　　反訴被告陳仡明辯稱，本案系反訴原告違約，雙方解除合同日期應(yīng)為2018年7月28日。反訴原告在付清拖欠租金、房屋使用費(fèi)及違約金后，陳仡明同意返還租賃保證金。反訴被告陳仡明不存在違約，反訴原告底興華所主張的損失系其自身原因?qū)е?，故不同意支付違約金，也不同意支付反訴原告主張的各類損失，且違約金數(shù)額過高，請求法院調(diào)整。反訴原告底興華未足額支付租金，不存在多支付的情況，故不同意返還。
　　經(jīng)本反訴審理查明，2014年8月8日，陳仡明(甲方、出租方)與底興華(乙方、承租方)簽訂《上海市房屋租賃合同》一份，約定甲方將涉案房屋出租給乙方作為商業(yè)使用，建筑面積為314.63平方米；甲方于2014年8月8日前向乙方交付涉案房屋，租賃期限自2014年8月8日起至2024年8月7日止；2014年8月8日至2017年8月7日期間月租金為76000元，2017年8月8日至2020年8月7日期間月租金為79800元；乙方應(yīng)于每月15日前向甲方支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，則乙方需按日租金的5%支付違約金；甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為一個月的租金即76000元，租賃關(guān)系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方；租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、有線電視、物業(yè)管理、環(huán)保費(fèi)等費(fèi)用由乙方承擔(dān)；除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿3日內(nèi)返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按24.15元每平方米(建筑面積)向甲方支付該房屋占用期間使用費(fèi)；甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同的一方應(yīng)向另一方按月租金的3倍支付違約金，給另一方造成損失的，支付的違約金不足抵付的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：1、甲方未按時交付該房屋，經(jīng)乙方催告后15日內(nèi)仍未交付的；2、甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改變房屋用途，致使房屋損壞的；4、因乙方原因造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；5、乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累計超過15天的。租賃合同補(bǔ)充條款約定：雙方一致同意，2014年8月8日至2014年10月7日為免租期；于簽約當(dāng)日，乙方將二個月租金(2014年10月8日至2014年12月7日)152000元以及相當(dāng)于一個月租金的租賃保證金76000元合計228000元支付給甲方。
　　合同簽訂后，陳仡明將涉案房屋交付底興華使用，2018年8月11日底興華轉(zhuǎn)賬支付陳仡明租賃保證金76000元及兩個月租金(2014年10月8日至2014年12月7日)152000元共計228000元，之后每月按76000元標(biāo)準(zhǔn)支付租金至2017年8月7日；2017年8月15日底興華支付陳仡明2017年8月8日至2017年9月7日期間租金36867.6元，之后每月按36867.6元標(biāo)準(zhǔn)支付租金至2019年9月7日。
　　2017年8月18日，陳仡明向底興華出具催款函，告知底興華應(yīng)于2017年8月15日前向陳仡明足額支付2017年8月8日至2017年9月7日的租金79800元，若逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的5%支付違約金；截至發(fā)函日，陳仡明僅收到底興華于2017年8月15日支付的36867.6元該月租金，要求底興華收函后立即向陳仡明支付剩余未付租金及相應(yīng)的違約金；若底興華在催告后15日內(nèi)仍未足額支付該月租金的，陳仡明有權(quán)按照雙方簽訂的租賃合同約定，解除合同并要求底興華另外支付月租金3倍的違約金。
　　2018年6月5日，陳仡明訴至法院請求判決如其訴請。本院于2018年7月28日向底興華送達(dá)起訴狀副本，底興華于2018年8月9日向本院提起反訴，本院于當(dāng)日向陳仡明送達(dá)反訴狀副本。
　　審理中，底興華向本院提出申請，要求對租賃合同解除房屋交付后剩余租期內(nèi)涉案房屋的裝飾裝修以及相應(yīng)配套的廚房設(shè)備及其物品、室內(nèi)備品和室外牌匾及形象、電力擴(kuò)容設(shè)備等物品的殘值損失進(jìn)行工程審價鑒定。2019年6月30日，上海東方投資監(jiān)理有限公司出具滬高法(2019)委工審第307號鑒定意見書，鑒定意見為：對租賃合同解除房屋交付后剩余租期內(nèi)上海市普陀區(qū)新會路131-139(單)106室ZOO咖啡店的裝飾裝修以及相應(yīng)配套的廚房設(shè)備及其物品、室內(nèi)備品和室外牌匾及形象、電力擴(kuò)容設(shè)備等物品殘值損失鑒定的工程審價：鑒定金額975841.08元，殘值596054.28元。鑒定匯總表載明：裝飾工程鑒定金額371567.82元、殘值226957.64元，安裝工程鑒定金額157260.26元、殘值96056.27元，廚房設(shè)備及其他用品鑒定金額395137元、殘值241353.95元，室內(nèi)備品鑒定金額51876元、殘值31686.42元。
　　2019年8月18日，陳仡明(甲方)、底興華(乙方)簽訂商鋪交接協(xié)議一份，約定：雙方同意，由乙方通過網(wǎng)絡(luò)掛牌轉(zhuǎn)讓滬高法(2019)委工審第307號鑒定意見書中載明的廚房設(shè)備及其他物品和室內(nèi)備品，轉(zhuǎn)讓價款為貳萬捌仟元整，甲方對該價款無異議；該貳捌仟元整轉(zhuǎn)讓所得，由乙方保管，視法院生效判決情況處理，例如判決相關(guān)設(shè)備、設(shè)施歸屬于甲方或乙方，則該貳萬捌仟元整轉(zhuǎn)讓款歸屬相應(yīng)一方；在簽訂本協(xié)議兩日內(nèi)，乙方按照上述約定將廚房設(shè)備及其他物品和室內(nèi)備品轉(zhuǎn)讓并搬離該商鋪，并確認(rèn)已收執(zhí)貳萬捌仟元整轉(zhuǎn)讓款，就該款項以本協(xié)議為準(zhǔn)，雙方不再另行確認(rèn)。2019年8月19日，底興華將涉案房屋返還陳仡明，雙方簽訂了商鋪交接書，雙方確認(rèn)已結(jié)清水電費(fèi)用。
　　另外，陳仡明、底興華確認(rèn)：2018年4月23日，案外人劉某因所有權(quán)爭議將涉案房屋一堵墻敲掉并向內(nèi)推進(jìn)重新砌了一堵墻，自翌日起底興華租賃涉案房屋的實際使用面積為145.356平方米,相比原使用面積156.144平方米減少了10.788平方米。
　　本院認(rèn)為，陳仡明與底興華就涉案房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，并未違反法律、行政法效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，雙方均應(yīng)按約履行?，F(xiàn)陳仡明、底興華對于解除租賃合同均無異議，故對于陳仡明、底興華關(guān)于解除《上海市房屋租賃合同》的本反訴請求本院予以支持。但雙方當(dāng)事人認(rèn)為合同解除是對方原因所致，并要求對方承擔(dān)相應(yīng)的解除合同后果及違約責(zé)任。對此本院認(rèn)為，底興華確認(rèn)陳仡明交付的涉案房屋符合雙方租賃合同約定，根據(jù)底興華提供的短信記錄顯示，底興華占用了涉案房屋外的公用部位，相鄰房屋權(quán)利人要求拆除，雙方為此產(chǎn)生爭議，后案外人劉某將涉案房屋一堵墻敲掉并向內(nèi)推進(jìn)重新砌了一堵墻，導(dǎo)致底興華租賃房屋實際使用面積減少，顯然雙方糾紛的起因是底興華占用公用面積，底興華實際使用面積的減少并非陳仡明的過錯所致；且雙方租賃合同約定的租賃面積為建筑面積而非實際使用面積，底興華亦確認(rèn)其實際使用面積相比原使用面積156.144平方米減少了10.788平方米，可見該面積的減少對于底興華對涉案房屋的使用、收益并未造成嚴(yán)重影響，底興華自2017年8月起以實際使用面積為標(biāo)準(zhǔn)計算支付陳仡明相應(yīng)租金，明顯違約，陳仡明據(jù)此要求解除租賃合同，并未違反法律規(guī)定，故本院確認(rèn)雙方租賃合同于2018年7月28日解除。對于違約金問題，陳仡明主張的月租金3倍的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，底興華亦提出了違約金過高的抗辯，本院根據(jù)本案實際情況，即以陳仡明實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、過錯程度，酌情確定底興華應(yīng)支付陳仡明違約金150000元。
　　根據(jù)租賃合同約定，租賃關(guān)系終止時，陳仡明收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由底興華承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息予以返還。陳仡明與底興華于2019年8月19日就涉案房屋進(jìn)行交接，雙方確認(rèn)已結(jié)清相關(guān)水、電等費(fèi)用，現(xiàn)底興華要求陳仡明返還租賃保證金76000元，并無不當(dāng)，本院予以支持。
　　關(guān)于租金，陳仡明認(rèn)可自2017年4月24日起底興華租賃涉案房屋的實際使用面積相比原使用面積有所減少，底興華要求減免租金并無不妥，但并不能以實際使用面積作為計算租金的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合雙方租賃合同約定租金自2017年8月8日起有所上漲，故本院對于2017年4月24日起的租金酌情予以減免，酌情確定2017年4月24日至2017年8月7日期間月租金為70000元，2017年8月8日至2018年7月28日期間月租金為73500元。根據(jù)本院查明事實，底興華按每月76000元標(biāo)準(zhǔn)支付租金至2017年8月7日，自2017年8月8日起按每月36867.6元標(biāo)準(zhǔn)支付租金至2019年9月7日，故底興華應(yīng)當(dāng)向陳仡明支付2017年8月8日至2018年7月28日期間租金差額428599.08元。底興華要求陳仡明返還2017年4月24日至2017年8月7日期間租金，并無不當(dāng)，本院經(jīng)核算確定陳仡明應(yīng)返還底興華上述期間租金20800元。
　　租賃合同解除后，底興華仍繼續(xù)使用涉案房屋，直至2019年8月19日將涉案房屋返還陳仡明，現(xiàn)陳仡明要求底興華支付2018年7月29日至2019年8月18日期間房屋使用費(fèi)，并無不當(dāng)，但陳仡明要求按每日3000元計算標(biāo)準(zhǔn)過高，本院酌情以每月73500元為標(biāo)準(zhǔn)扣除上述期間底興華已支付的費(fèi)用予以計算確定底興華應(yīng)支付陳仡明上述期間房屋使用費(fèi)465231.48元。鑒于底興華已支付陳仡明租金至2019年9月7日，現(xiàn)底興華要求陳仡明返還2019年8月19日至2019年9月7日期間租金24241.7元，并無不當(dāng)，本院予以支持。
　　根據(jù)租賃合同約定，底興華應(yīng)于每月15日前向陳仡明支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，則需按日租金的5%支付違約金，現(xiàn)底興華未按約足額支付陳仡明2017年8月8日至2018年7月28日期間租金，陳仡明要求底興華支付逾期支付租金違約金，符合雙方合同約定，但陳仡明主張以每日千分之一計算標(biāo)準(zhǔn)過高，底興華要求調(diào)整，故本院酌情確定底興華應(yīng)按中國人民銀行同期貸款利率計算支付底興華逾期支付違約金。
　　關(guān)于底興華主張的固定裝飾裝修殘值損失問題，本案雙方租賃合同解除系因底興華違約所致，底興華要求陳仡明賠償剩余租期內(nèi)固定裝飾裝修殘值損失，缺乏依據(jù)，本院對此不予支持。至于底興華主張的可移動廚房設(shè)備及其他用品和室內(nèi)備品殘值損失，根據(jù)雙方于2019年8月18日簽訂的商鋪交接協(xié)議內(nèi)容結(jié)合雙方庭審陳述顯示，底興華已將上述可移動廚房設(shè)備及其他用品和室內(nèi)備品通過網(wǎng)絡(luò)掛牌予以轉(zhuǎn)讓，所得轉(zhuǎn)讓價款28000元已由底興華收取，現(xiàn)底興華再要求陳仡明支付上述可移動廚房設(shè)備及其他用品和室內(nèi)備品殘值損失，缺乏事實和法律依據(jù)，本院對此不予支持。
　　底興華主張的經(jīng)濟(jì)損失3200元，根據(jù)其所述系案外人劉某敲掉輕鋼龍骨墻所致，現(xiàn)底興華要求陳仡明予以賠償，缺乏法律依據(jù)，本院對此不予支持。底興華主張的停業(yè)期間租金損失，根據(jù)其所述亦系案外人劉某敲墻并重新砌墻行為所致，故本院對底興華要求陳仡明賠償2017年4月23日停業(yè)期間租金損失的訴請不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告陳仡明與被告底興華就上海市普陀區(qū)新會路131-139(單)號106室房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年7月28日解除；
　　二、被告底興華應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳仡明2017年8月8日至2018年7月28日期間租金差額人民幣428599.08元；
　　三、被告底興華應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳仡明拖欠租金人民幣428599.08元的逾期支付違約金(按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2018年7月29日起至實際支付之日止)；
　　四、被告底興華應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳仡明2018年7月29日至2019年8月18日期間房屋使用費(fèi)人民幣465231.48元；
　　五、被告底興華應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳仡明違約金人民幣150000元；
　　六、對原告陳仡明的其余訴訟請求不予支持；
　　七、反訴被告陳仡明應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告底興華2017年4月24日至2017年8月7日期間租金人民幣20800元；
　　八、反訴被告陳仡明應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告底興華租賃保證金人民幣76000元；
　　九、反訴被告陳仡明應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告底興華2019年8月19日至2019年9月7日期間租金人民幣24241.7元；
　　十、對反訴原告底興華的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)人民幣17558元，由原告陳仡明承擔(dān)人民幣3274元，被告底興華承擔(dān)人民幣14284元。
　　本案反訴鑒定費(fèi)人民幣45465元，由反訴原告底興華承擔(dān)。
　　本案反訴受理費(fèi)人民幣7271元，由反訴原告底興華承擔(dān)人民幣5911元，反訴被告陳仡明承擔(dān)人民幣1360元。
　　如不服本判決，原告(反訴被告)陳仡明可在判決書送達(dá)之日起三十日內(nèi)，被告(反訴原告)底興華可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：邵云娟

書記員：邵莉星