陳麗娟
陳保民
張敬彬
松原市千大房地產開發(fā)有限公司
梁貴新
王恩麟（黑龍江敬澤律師事務所）
梁海峰
仲偉良（黑龍江仲偉良律師事務所）
喬世范

原告陳麗娟，女。
委托代理人陳保民（原告陳麗娟哥哥），男。
委托代理人張敬彬，男。
被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司。
法定代表人蒲海勇。
委托代理人梁貴新，男。
委托代理人王恩麟，黑龍江敬澤律師事務所律師。
被告梁海峰，男。
委托代理人仲偉良，黑龍江仲偉良律師事務所律師。
委托代理人喬世范，男。
原告陳麗娟與被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱千大公司）、梁海峰房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年1月13日公開開庭進行了審理。原告陳麗娟的委托代理人陳保民、張敬彬，被告千大公司的委托代理人梁貴新、王恩麟，被告梁海峰及其委托代理人仲偉良、喬世范到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經庭審質證，二被告對協(xié)議書的真實性無異議，千大公司提出協(xié)議書是被告梁海峰簽訂的，且協(xié)議書中的千大公司公章不是本公司的，與千大公司無關；被告梁海峰提出協(xié)議書并不是本人親自簽訂的，是千大公司下屬工作人員簽訂的，拆遷協(xié)議中有陳國祥字樣的名字不是陳國祥本人書寫，因陳國祥當時已死亡，應當認定此份拆遷協(xié)議無效。
2、嫩江縣公證處（2010）嫩證內民字第304號公證書1份。證明被拆遷房屋所有權人為陳國祥于2009年11月25日死亡，陳國祥現(xiàn)在五位合法繼承人陳保民、陳保軍、陳麗娟、陳麗萍、陳?。ù焕^承），上述繼承人具備原告的訴訟主體資格。
經庭審質證，二被告對公證書的真實性無異議，均提出拆遷房屋的實際所有權人為陳國祥，現(xiàn)在陳國祥已死亡，上述五位原告對拆遷房屋只是共同共有，在沒有確定每位繼承人的具體份額的情況下，而分別與被告千大公司簽訂的回簽協(xié)議書屬于無效。
3、（2010）第166號房屋拆遷答辯書及被告千大公司拆遷裁決申請書副本各1份。證明訴爭房屋的拆遷主體為被告千大公司，在申請書中加蓋的公章與拆遷協(xié)議書中的公章是一致的，被告千大公司是適格的被告。
經庭審質證，被告千大公司認為裁決申請書的時間為2010年9月7日，被告所使用的千大公章與現(xiàn)任法人沒有任何關系；被告梁海峰無異議，提出申請書中的千大公司公章和其個人名章的加蓋屬實，千大公司的公章是前任法人戈亮交給其使用的。
4、陳國祥國有土地使用證1份。證明被拆遷房屋建筑面積為138.9平方米，占地面積為807.8平方米。
經庭審質證，二被告對證據的真實性無異議，被告千大公司提出該土地使用證的使用面積并不能代表被拆遷房屋實際應回遷的面積，只能證明被拆遷房屋的院內占地面積大；被告梁海峰提出被拆遷房屋只能按照房屋產權證面積予以回遷，院內的土地開發(fā)不屬于回遷補償范圍之內。
被告千大公司為證明自己的主張，向本院提交了以下證據:
1、松原市公安局出具的印章承做許可證1份、松原市雅興網絡印章儲存有限公司出具的證明1份、印章的樣本1份。證明梁海峰使用的公章不是公司的有效印章，是其私自刻制的。
經庭審質證，原告提出公章是公司內部管理問題，與本案沒有關系；被告梁海峰無異議，提出公司法人更換，印章更換，并沒有收回原公章和發(fā)布聲明再使用公章是無效的行為，梁海峰仍然可以代表公司。
2、（2014）吉松松江證字第103號公證書1份。證明被告梁海峰與原告簽訂的回遷協(xié)議書所使用的千大公司的公章是梁海峰私自刻制的印章，應當認定回遷協(xié)議書及買賣協(xié)議書均無效。
經庭審質證，原告無異議，提出公章是千大公司內部管理問題，與本案無關；被告梁海峰無異議，提出千大公司在立項時就使用其簽合同時的公章，這說明千大公司是認可被告梁海峰使用該公章。
被告梁海峰為證明自己的主張，向本院提交了以下證據:
1、嫩江縣人民政府房屋拆遷管理辦公室于2010年4月19日給被告千大公司頒發(fā)的房屋拆遷許可證及拆遷延期公告各1份。證明拆遷實施單位為黑河市洪源拆遷公司嫩江分公司，拆遷期限至2011年12月31日。
2、嫩江縣國土局用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設施工許可證、預售許可證各1份。證明世紀新城開發(fā)有合法手續(xù)。
經庭審質證，原告、被告千大公司對上述證據均無異議。
本院認為，嫩江縣“世紀新城”小區(qū)系被告千大公司開發(fā)建設，被告梁海峰是千大公司的工作人員，負責開發(fā)建設嫩江縣“世紀新城”小區(qū)工作。在工作中，梁海峰代表千大公司分別與原告陳麗娟簽訂《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協(xié)議書》的行為是履行職務的行為。根據法律規(guī)定，企業(yè)法人應當對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任，故本案的民事責任應當由被告千大公司承擔。被告千大公司與原告陳麗娟的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協(xié)議書》，是雙方在平等協(xié)商的基礎上達成的，協(xié)議內容并不違反法律的強制性規(guī)定，故原告陳麗娟要求確認該協(xié)議合法有效的訴訟請求，本院予以支持。因被告千大公司與原告簽訂的是拆遷補償安置協(xié)議，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，拆遷補償安置協(xié)議優(yōu)于其他買賣合同履行，故原告要求取得世紀新城2-1號樓3單元402室房屋的訴訟請求，本院予以支持。實際回遷房屋面積大于調換協(xié)議書約定的面積的部分，應當由原告與被告千大公司根據回遷協(xié)議的約定進行結算，如有爭議，千大公司可另案訴訟。因被告梁海峰所提及曹麗芳無法找到，致使本院無法審理被告千大公司是否與第三人曹麗芳簽訂《商品房買賣合同》及合同效力問題，如存在商品房買賣合同關系，《商品房買賣合同》目的已無法實現(xiàn)的，曹麗芳可向被告千大公司主張合同違約責任?！笆兰o新城”小區(qū)為被告千大公司申請立項并開發(fā)建設，公司將整體項目交給梁海峰個人投資建設，并委任梁海峰為“嫩江分公司負責人”，梁海峰持有千大公司的公章對外實施拆遷及整體開發(fā)建設行為不屬于其個人行為，應當認定為千大公司對“世紀新城”項目開發(fā)建設行為，且“嫩江分公司”未經工商注冊，不具有開發(fā)主體資格，所以被告千大公司應對本案原告持有的房屋產權調換協(xié)議書承擔責任，故被告千大公司的辯解理由本院不予支持；原告父親陳國祥雖已去世，但其留有的房屋客觀存在，對此平房的拆遷調換，開發(fā)建設方千大公司已與陳國祥的諸位合法繼承權人分別簽訂了回遷協(xié)議，對各位繼承權人分別進行了置換安置，所有原告作為陳國祥的繼承人，有權利依此回遷協(xié)議向被告千大公司主張權利。雙方通過協(xié)商之后，達成一致意見，原有平房已經拆除，故被告梁海峰辯稱的拆遷期限超期以及拆遷單位應為黑河市洪源拆遷有限公司，進而提出產權調換協(xié)議書無效的主張沒有法律依據，本院不予支持。與原告簽訂的產權調換協(xié)議書，是雙方幾經協(xié)商最后達成一致意見才簽訂的，協(xié)議內容應當認定是拆遷人自愿調換給被拆遷人的處分行為，被告梁海峰主張協(xié)議顯失公平，應當撤銷的主張，因其未提供相應證據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 ?一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司與原告陳麗娟在2012年5月8日簽訂的編號為36號的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協(xié)議書》有效；
二、被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司于判決生效后3日內將“世紀新城”小區(qū)2-1號樓3單元402室交付給原告陳麗娟；
三、駁回原告陳麗娟的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，給付遲延履行金。
案件受理費100元由被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。
申請執(zhí)行的期間為履行期限屆滿后二年內。

本院認為，嫩江縣“世紀新城”小區(qū)系被告千大公司開發(fā)建設，被告梁海峰是千大公司的工作人員，負責開發(fā)建設嫩江縣“世紀新城”小區(qū)工作。在工作中，梁海峰代表千大公司分別與原告陳麗娟簽訂《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協(xié)議書》的行為是履行職務的行為。根據法律規(guī)定，企業(yè)法人應當對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任，故本案的民事責任應當由被告千大公司承擔。被告千大公司與原告陳麗娟的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協(xié)議書》，是雙方在平等協(xié)商的基礎上達成的，協(xié)議內容并不違反法律的強制性規(guī)定，故原告陳麗娟要求確認該協(xié)議合法有效的訴訟請求，本院予以支持。因被告千大公司與原告簽訂的是拆遷補償安置協(xié)議，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，拆遷補償安置協(xié)議優(yōu)于其他買賣合同履行，故原告要求取得世紀新城2-1號樓3單元402室房屋的訴訟請求，本院予以支持。實際回遷房屋面積大于調換協(xié)議書約定的面積的部分，應當由原告與被告千大公司根據回遷協(xié)議的約定進行結算，如有爭議，千大公司可另案訴訟。因被告梁海峰所提及曹麗芳無法找到，致使本院無法審理被告千大公司是否與第三人曹麗芳簽訂《商品房買賣合同》及合同效力問題，如存在商品房買賣合同關系，《商品房買賣合同》目的已無法實現(xiàn)的，曹麗芳可向被告千大公司主張合同違約責任?！笆兰o新城”小區(qū)為被告千大公司申請立項并開發(fā)建設，公司將整體項目交給梁海峰個人投資建設，并委任梁海峰為“嫩江分公司負責人”，梁海峰持有千大公司的公章對外實施拆遷及整體開發(fā)建設行為不屬于其個人行為，應當認定為千大公司對“世紀新城”項目開發(fā)建設行為，且“嫩江分公司”未經工商注冊，不具有開發(fā)主體資格，所以被告千大公司應對本案原告持有的房屋產權調換協(xié)議書承擔責任，故被告千大公司的辯解理由本院不予支持；原告父親陳國祥雖已去世，但其留有的房屋客觀存在，對此平房的拆遷調換，開發(fā)建設方千大公司已與陳國祥的諸位合法繼承權人分別簽訂了回遷協(xié)議，對各位繼承權人分別進行了置換安置，所有原告作為陳國祥的繼承人，有權利依此回遷協(xié)議向被告千大公司主張權利。雙方通過協(xié)商之后，達成一致意見，原有平房已經拆除，故被告梁海峰辯稱的拆遷期限超期以及拆遷單位應為黑河市洪源拆遷有限公司，進而提出產權調換協(xié)議書無效的主張沒有法律依據，本院不予支持。與原告簽訂的產權調換協(xié)議書，是雙方幾經協(xié)商最后達成一致意見才簽訂的，協(xié)議內容應當認定是拆遷人自愿調換給被拆遷人的處分行為，被告梁海峰主張協(xié)議顯失公平，應當撤銷的主張，因其未提供相應證據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 ?一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司與原告陳麗娟在2012年5月8日簽訂的編號為36號的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協(xié)議書》有效；
二、被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司于判決生效后3日內將“世紀新城”小區(qū)2-1號樓3單元402室交付給原告陳麗娟；
三、駁回原告陳麗娟的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，給付遲延履行金。
案件受理費100元由被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司承擔。

審判長：李愛忠
審判員：趙君
審判員：楊先鳳

書記員：張晗