原告：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住黑龍江省齊齊哈爾市建華區(qū)。
委托訴訟代理人：薛丹丹，黑龍江光澤律師事務所律師。
委托訴訟代理人：姚旭東，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住黑龍江省齊齊哈爾市建華區(qū)。
被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人：周榮，黑龍江陳山律師事務所律師

原告陳某與被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月3日立案后，依法適用普通程序，于2018年8月29日公開開庭進行了審理。原告陳某的委托訴訟代理人薛丹丹、姚旭東，被告王某某及其委托訴訟代理人周榮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某向本院提出訴訟請求：1．依法解除我與被告簽訂的房屋租賃合同；2．判令被告給付2016年2月25日至2018年2月25日二年的租金160,000.00元。事實和理由：我在克東縣克東鎮(zhèn)鴻?！痢翗怯猩谭浚ǎ桑?、ＩＳ4、ＩＳ5、ＩＳ6、ＩＳ7）五套。2015年2月25日，我委托姚旭東代我與被告王某某簽訂了涉案房屋的房屋租賃合同，約定頭三年的租金每年80,000.00元，后兩年的租金是每年90,000.00元，租期為5年。從2015年2月25日至2020年2月24日止。合同簽訂后，被告交付了一年的租金，從2016年2月25日至2018年2月25日止被告遲遲不交租金，故訴至法院。
王某某辯稱，不同意原告的訴訟請求，依法駁回原告訴訟請求。一、2015年姚旭東代表陳旭和公司與我簽訂租賃合同，我根本不認識陳某，從未見過，房屋漏水我們一直是與陳旭交涉，出租人為雅馨房地產(chǎn)開發(fā)公司和陳旭。雅馨房地產(chǎn)開發(fā)公司、陳旭將房屋賣給陳某，未通知答辯人，侵犯原告優(yōu)先購買權，買賣合同無效，原告主體不適格。二、合同無效陳某不享有原告資格，我方是與開發(fā)公司陳旭簽訂的租賃合同，與陳某沒任何關系，訴訟主體不適格。三、原告在訴狀中主張，前三年每年租金80,000.00元，后兩年每年租金90,000.00元，與合同約定不符，毫無事實根據(jù)，合同明確約定第一年、第二年、第三年租金為80,000.00元，自合同簽訂之日起一次性付清，合同約定的明確具體，如不是三年80,000.00元，如何為簽訂合同一次性付清；另外合同是由開發(fā)公司對外出租開發(fā)的房屋所用的格式條款，如發(fā)生歧義，應由合同文本的提供者承擔責任，作出對他不利的解釋，原告提供的兩個證人，一個和公司有利害關系，證明的內(nèi)容也與書面證據(jù)和原告的主張相矛盾，其以說明她是代表公司是職務行為與陳某沒有關系。四、原告出租的房屋，供熱管道嚴重漏水，排水管道嚴重反污，出租人拒不維修，給承租人造成重大損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第220條、221條規(guī)定，承租人依法有權自行維修，抵扣租金延長租期并要求賠償損失，我方主張賠償直接和間接損失385,872.00元。五、根據(jù)供熱管理條例的規(guī)定，非住宅房屋供熱管線的維修更換義務由房屋的出租人和房屋的所有人有權負責，我們租賃房屋時，該房屋的所有人是公司，同時，該公司又是該棟樓房地開發(fā)商，負有對該樓的維修義務，不履行維修義務，給承租人造成損失應由其負責。六、我方認為，我所租賃的房屋價格符合當時簽訂合同的客觀情況與當時的市場價格基本相同，合同具有相對性，沒有可比性。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1、王某某因開辦克東縣清華幼兒園需要房屋。2015年2月25日，黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司委托姚旭東與王某某簽訂一份房屋租賃合同，合同主要約定：甲方（黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司）自愿將鴻福名苑7號樓商服ＩＳ03、ＩＳ04、ＩＳ05、ＩＳ06、ＩＳ07號租賃給乙方（王某某）；房屋租賃期限5年，從2015年2月25日至2020年2月24日止；第一年、第二年、第三年租金為人民幣80,000.00元整，乙方在簽訂合同時一次性付清；第四年、第五年租金為90,000.00元，乙方需提前45天繳納下一年度租金；乙方須向甲方繳納押金15,000.00元，在乙方退租時，此房設備無損害、無欠費、無合同違約等退還；甲方如中途停租應與乙方協(xié)商，乙方下年續(xù)租或不租，應提前45天向甲方書面告知，否則，耽誤甲方提前再租或出售，乙方須向甲方支付違約金200.00元／日；在同等條件下出租或出售此房，乙方享有優(yōu)先權。合同簽訂后，王某某繳納了80,000.00元租金，對房屋進行了裝修。王某某在使用過程中，租賃的房屋出現(xiàn)漏雨、供熱管道漏水、排水管道反污等質(zhì)量問題，導致墻面脫落、地板被水浸泡變形、棚頂孔燈損壞、教科書被水浸泡損毀、因維修停業(yè)造成學員流失損失等，王某某給黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理陳旭打電話聯(lián)系維修事宜未果，王某某自己先后六次對房屋進行了維修，其中：粉刷墻面六次39,410.00元，維修地板六次70,607.00元，通下水道及地溝等5,405.00元，維修棚頂孔燈924.00元；清華幼教環(huán)創(chuàng)損壞維修5,704.00元、教科書被水浸泡損毀7,820.00元、因維修停業(yè)退費及造成學員流失損失241,442.00元，共計371,312.00元。陳某對房屋存在質(zhì)量問題認可，但對維修費用及損失不予認可，認為維修費用過高；學員流失并不是維修停業(yè)所造成的，但對維修所需費用未提出司法鑒定，也沒有提出相關的證據(jù)加以證明。2、黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理陳旭與陳某系父女關系，在房屋租賃期間，陳旭將租賃的房屋轉(zhuǎn)給陳某。3、2016年10月因更換供熱管道，導致王某某開辦的克東縣清華幼兒園停業(yè)12天；4、在庭審過程中，陳某變更訴訟請求，增加2018年2月25日--2019年2月24日期間的房屋租金90,000.00元，經(jīng)釋明，陳某沒有在指定的期間對增加的訴訟請求繳納訴訟費用，應視為放棄權利，不予審理。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，王某某與黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是在自愿、平等、協(xié)商的基礎上簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該合同有效。雖然在房屋租賃期間，黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司將房屋轉(zhuǎn)讓給陳某，但并沒有終止房屋租賃合同，合同的內(nèi)容也沒有變更，該房屋繼續(xù)由王某某使用，故黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司將房屋轉(zhuǎn)讓給陳某并無不當，陳某有權向王某某主張權利，王某某應按合同約定給付房屋租金，故對陳某要求王某某給付租金的請求予以支持。
關于陳某要求解除房屋租賃合同的主張，因王某某租賃房屋的目的是開辦克東縣清華幼兒園，在租賃合同簽訂后，王某某是按租賃五年的計劃投入大量資金對租賃的房屋進行了裝修，且王某某拖欠租金的原因是其所租賃的房屋存在質(zhì)量問題，經(jīng)雙方協(xié)商未能達成一致的情況下，陳某單方要求解除合同于法無據(jù)，故對陳某的這一主張不予支持。
關于王某某提出因租賃房屋質(zhì)量問題，房屋的維修費用、因質(zhì)量問題造成的損失371,312.00元應由陳某負擔的抗辯理由，《中華人民共和國合同法》第二百二十一條的規(guī)定：承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理的期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或延長租期。本案中，王某某所提出損失包括兩部分，一部分是維修費用，一部分是質(zhì)量問題所造成的損失。一、關于維修費用122,050.00元，王某某在使用其所租賃的房屋過程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在出現(xiàn)漏雨、供熱管道漏水、排水管道反污等質(zhì)量問題，曾多次打電話與黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理陳旭取得聯(lián)系，要求對房屋進行維修，在其未履行維修義務的情況下，王某某自行對租賃的房屋進行維修，其維修費應由陳某負擔。雖然陳某提出王某某的維修費用過高，但因其未有提供證據(jù)加以證明，且對維修房屋所需費用也沒有申請司法鑒定的情況下，其應承擔舉證不能的法律后果，故對王某某這一抗辯理由予以支持。二、關于因質(zhì)量問題造成的損失。1、教科書被水浸泡損毀7,820.00元，王某某在明知房屋存在漏雨等質(zhì)量問題的情況下，其應對教科書采取適當?shù)拇胧┻M行妥善的保管，因其沒有采取適當?shù)拇胧е聯(lián)p壞結(jié)果的發(fā)生，其有過錯，故對這一抗辯理由不予支持。2、因維修供熱管道停業(yè)12天，給學員退費的損失25,422.00元的抗辯理由，該損失系維修供熱管道停業(yè)期間，給學員退費的損失，損失的數(shù)額應根據(jù)停業(yè)時間、學員的人數(shù)及收費情況確定，經(jīng)計算，退費損失應為10,168.80元（1,338.00元／月÷30天*19人*12天），故對多主張的損失15,253.20元，不予支持；3、因維修供熱管道停業(yè)造成學員流失損失216,000.00元的抗辯理由，發(fā)生學員流失的情況有多種因素，應綜合考量，不能僅以維修供熱管道停業(yè)12天而要求賠償九名學員流失4年的損失，且王某某對停業(yè)期間的損失已提出了賠償，故這一抗辯理由于法無據(jù)，不予支持。
關于王某某提出2015年2月25日至2018年2月24日三年的房屋租賃費總計為80,000.00元，而不是每年80,000.00元的抗辯理由，本院認為，房屋租賃費應按年度計算，即2015年2月25日至2018年2月24日三年的房屋租賃費每年為80,000.00元，2018年2月25日至2020年2月24日的房屋租賃費為每年90,000.00元。其理由是；1、從房屋租賃的市場價格上看，王某某所租賃的五套房屋為商服用房，租賃總面積551.12平方米，如果房屋租賃的價格按三年80,000.00元計算，每個商服用房平均年租金僅為5,333.00元，其租賃價格低于同時期的住宅樓的租賃價格，其與市場租賃價格不符；2、從房屋租賃合同內(nèi)容上看，房屋租賃合同第二條、第三條約定：“第一年、第二年、第三年租金為人民幣80,000.00元整，乙方在簽訂合同時一次性付清；第四年、第五年租金為90,000.00元，乙方需提前45天繳納下一年度租金。”該條款是對房屋租金數(shù)額、交納時間及交納方式的約定，如果是約定三年的房屋總租金，應該是第一年、第二年、第三年的租金總計或共計80,000.00元，而不應是第一年、第二年、第三年租金為人民幣80,000.00元，況且還約定了“乙方（王某某）需提前45天繳納下一年度的租金”，該約定的真實意思表示應為在第一年房屋租賃期限屆滿后，王某某需提前45天繳納第二年度的租金，故房屋租金應為每年80,000.00元；3、從房屋租賃的合同違約責任約定上看，房屋租賃合同第八條約定：“甲方如中途停租應與乙方協(xié)商，乙方下年續(xù)租或不租，應提前45天向甲方書面告知，否則，耽誤甲方提前再租或出售，乙方須向甲方支付違約金200.00元日?！痹摋l款雖是對違約責任的約定，但該條款中“乙方下年續(xù)租或不租，應提前45天向甲方書面告知”，也說明了，房屋租金是一年一交，而不是三年一次性繳納。基此，2015年2月25日至2018年2月24日的房屋租賃費為每年80,000.00元，故對王某某的這一抗辯理由不予支持。
綜上所述，王某某未按房屋租賃合同約定繳租賃費的原因，是因為其所租賃的房屋存在質(zhì)量問題，在雙方對維修費用及損失協(xié)商未果的情況下，陳某要求解除合同于法無據(jù)，不予支持，房屋租賃合同應繼續(xù)履行。對王某某提出其所租賃的房屋需要進行維修時，在陳某未履行維修義務的情況下，王某某自行進行維修，故陳某對王某某維修房屋費用及影響使用所造成的損失，應在王某某所拖欠的租賃費中扣除，即自2016年2月25日至2018年2月24日，王某某所欠的租賃費為160,000.00元，扣除王某某維修費用122,050.00元及造成停業(yè)期間給學員退費的損失10,168.80元，王某某應給付陳某房屋租賃費27,781.20元，故對陳某多主張的房屋租賃費132,218.80元，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十九條、第二百二十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、王某某自本判決生效之日起五日內(nèi)給付陳某房屋租賃費27,781.20元；
二、駁回陳某的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3,500.00元，由陳某負擔2,800.00元，由王某某負擔700.00元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省齊齊哈爾市中級人民法院。

審判員 李峰
人民陪審員 宋麗楠
人民陪審員 朱麗冬

書記員： 崔明月