原告：陸某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉慧，上海市民生律師事務所。
　　被告：馮某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱超，安徽江南律師事務所律師。
　　被告：嚴某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告：嚴曉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張水華，上海市傅玄杰律師事務所律師。
　　被告：嚴浩，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　第三人：上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市航頭鎮(zhèn)航瑞路XXX弄XXX號。
　　法定代表人：潘才華。
　　原告陸某某與被告馮某某、嚴某、嚴曉、嚴浩房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月1日立案后，依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。審理中，經(jīng)原告申請，本院依法追加上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為本案第三人。原告陸某某及其委托訴訟代理人劉慧，被告馮某某的委托訴訟代理人朱超，被告嚴曉及其委托訴訟代理人張水華，被告嚴浩到庭參加訴訟。被告嚴某、第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本案依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告陸某某向本院提出訴訟請求：1、請求判令四被告辦理上海市浦東新區(qū)航瑞路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉訴房屋)不動產(chǎn)權證，第三人予以協(xié)助；2、判令四被告在取得涉訴房屋不動產(chǎn)權證十日內(nèi)協(xié)助原告陸某某將該房屋過戶至原告名下(交易稅費由原告承擔，但不包含因嚴某某去世子女繼承產(chǎn)生的個人所得稅);3、請求判令四被告支付按照本金人民幣(以下幣種同)113萬元按日千分之五計算自2016年7月19日起的逾期過戶的違約金，原告自愿降低至30萬元。事實和理由：涉訴房屋系被告馮某某、案外人嚴某某(已去世)動遷所得。2014年10月18日，原告與馮某某、嚴某某就涉訴房屋簽訂了《上海市浦東新區(qū)航瑞路XXX弄XXX號XXX室出售轉(zhuǎn)讓合同》(以下簡稱轉(zhuǎn)讓合同)，約定原告以113萬元的價格向馮某某、嚴某某購買涉訴房屋，并約定了付款及過戶事宜。雙方還曾特別約定，一方發(fā)生意外，其繼承人應協(xié)助另一方繼續(xù)履行本合同。若沒有按約辦理過戶手續(xù)，每逾期一日，應支付相應的違約金。轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，原告按約支付了房款。2016年4月嚴某某去世，而涉訴房屋2016年3月就可以辦理產(chǎn)證，但被告至今未配合辦理，故原告訴至法院，請求支持原告訴請。
　　被告馮某某辯稱，確認涉訴房屋已出售給原告，但該轉(zhuǎn)讓合同違反上海市動遷管理辦法第23條關于動遷安置房在取得產(chǎn)證以后三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。確認除尾款12萬元外，其余房款均已收到。有兩筆款項轉(zhuǎn)至嚴某某賬戶，可能有一部分花銷在其治療上。此外，轉(zhuǎn)讓合同簽訂的主體為嚴某某，合同具有相對性，繼承人并非合同主體，故合同的所有約定對繼承人不產(chǎn)生效力。涉訴房屋的權利人嚴某某在可以辦理產(chǎn)證之前因病去世，繼承人對房屋繼承及處分無法達成一致意見，2016年4月被告方在被通知可辦涉訴房屋小產(chǎn)證后即與第三人簽訂了涉訴房屋的上海市商品房出售合同(以下簡稱出售合同)、2017年2月7日辦理宅基地使用審查表、為過戶向第三人交清房款，上述行為均表明被告一直在為過戶進行積極努力；涉訴房屋房款為113萬，而原告主張的違約金為30萬，明顯超出法律規(guī)定的標準，另原告在合同簽訂第二天就居住在涉訴房屋內(nèi)至今，無任何損失，只是尚未辦理過戶而已。因原被拆遷房屋缺少產(chǎn)權登記、宅基地使用登記等證明，暫時無法辦理涉訴房屋產(chǎn)權證，系基于客觀因素導致，而馮某某沒有延遲履行合同的行為，不應承擔遲延履行的違約責任。
　　被告嚴某未作答辯。
　　被告嚴曉辯稱，其并未參與涉訴房屋出售的相關事宜，對此一無所知。動拆遷安置時涉訴房屋歸嚴某某所有，而被拆遷房屋系嚴曉奶奶即嚴某某的母親生前建造，其在動遷前已經(jīng)去世。拆遷時根據(jù)航頭鎮(zhèn)拆遷辦的政策，嚴某某的另外三個兄弟已經(jīng)無法享受拆遷政策，故商議以嚴某某的名義取得動遷款后四兄弟平分，但眾人后來聽從嚴曉的建議要動遷安置房，此為涉訴房屋的來源。嚴某某從2000年開始患病，2014年出售涉訴房屋，至2016年4月8日過世，未有人告知嚴曉涉訴房屋已被出售。嚴某某去世后留有遺囑，但遺囑中未涉及涉訴房屋，也未提及售房款，僅涉及一套案外的房屋。遺囑繼承的案件現(xiàn)在另案訴訟中，繼承人即本案四被告。如涉訴房屋確已出售，嚴曉要求在先取得其應得的售房款后再協(xié)助辦理其他手續(xù)。因嚴曉根本不知涉訴房屋被出售一事，對于原告訴請既無惡意也無故意，不應承擔違約金。涉訴房屋的稅費在轉(zhuǎn)讓合同第3條內(nèi)有過約定：出售方的稅由購買方承擔，即產(chǎn)證做在原告名下所有應支出的稅費均由原告負擔。嚴曉并未實際繼承涉訴房屋，只有配合過戶的義務，故因嚴某某去世后發(fā)生繼承產(chǎn)生的稅費也應由原告負擔。原告主張違約金無依據(jù)，涉訴房屋已經(jīng)交付，不產(chǎn)生逾期交房違約金；未按時過戶系因為出售人嚴某某去世，原告在嚴某某去世后也未及時訴訟，故逾期過戶的損失不應由被告承擔。
　　被告嚴浩辯稱，愿意配合將涉訴房屋過戶至原告名下，但不同意承擔違約金。原告訴狀中所述部分不是事實，2016年4月18日尚不能辦理涉訴房屋的小產(chǎn)證，而后父親嚴某某過世，2017年年初嚴浩得知可以辦理涉訴房屋不動產(chǎn)權證，后在實際辦理中因被拆遷房屋宅基地使用權證缺失，導致辦理不動產(chǎn)權證的過程受阻?，F(xiàn)涉訴房屋的不動產(chǎn)權證應該可以辦出，只是因為缺失材料可能導致辦理過程比較復雜，具體如何辦理嚴浩不太清楚。嚴某某去世后，其所有繼承人對遺產(chǎn)繼承無法達成統(tǒng)一意見，這也是導致涉訴房屋不動產(chǎn)權證遲遲未辦理的原因之一。涉訴房屋出售嚴浩是知曉的，但不清楚購房款具體收到多少，也不清楚該款現(xiàn)在何處。因嚴浩沒有違約行為，故不同意承擔違約金。
　　第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未到庭發(fā)表意見。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：涉訴房屋系案外人嚴某某(已過世)動遷安置所得。2014年10月18日，原告陸某某作為購買方(乙方)與嚴某某作為出賣方(甲方)簽訂轉(zhuǎn)讓合同一份，約定原告以113萬元的價格向嚴某某購買涉訴房屋及過戶時間、稅費承擔等內(nèi)容，合同第一條約定：“甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，一致同意并約定該房屋轉(zhuǎn)讓價款為人民幣113萬元整，此價格系甲方到手價……”；第三條：“甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，同意由乙方承擔以乙方為權利人的該房屋的《上海市房地產(chǎn)權證》所需要的稅費(包含甲方1%個稅)……”；第五條：“甲方承諾在相關機構通知甲方可以辦理該房屋的《上海市房地產(chǎn)權證》的3個月內(nèi)辦理好此證并將產(chǎn)證原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天將承擔總房價款的千分之五的違約金，乙方將從尾款中扣除；……”；第十一條“特別約定1：在該房屋順利過戶(產(chǎn)權變更登記)給乙方之前，任何一方發(fā)生意外(失蹤、死亡、離婚)等事件，其繼承人或者法定監(jiān)護人應協(xié)助另一方繼續(xù)履行本合同，在該動遷房交易限制期屆滿后柒日內(nèi)共同至上海市房地產(chǎn)交易中心辦理該房屋過戶手續(xù)；若沒有依照本合同約定辦理過戶手續(xù)，則每逾期一日，按照該房屋交易限制期屆滿后該房屋逾期市場價格轉(zhuǎn)讓總價款的千分之五進行計算逾期違約金。……”。原告、嚴某某、被告馮某某、被告嚴浩的妻子案外人顧某某在合同上簽名確認。轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，原告分別于2014年10月18日、2014年10月26日向嚴某某支付定金1萬元、購房款100萬元，共計101萬元，嚴某某收到上述款項后將涉訴房屋交付原告居住至今。嚴某某于2016年4月7日因病去世。原告訴至法院，要求判如所請。
　　另查明，1、涉訴房屋于2012年5月10日經(jīng)核準登記在第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，該房屋建筑面積為81.30平方米。2、原告承諾其具備在滬購房資格，若因購房資格受限而導致過戶不成由其自行承擔法律后果。3、本案當事人一致確認在另行訴訟的嚴某某遺囑繼承案中，未提及涉訴房屋。4、航頭鎮(zhèn)政府和拆遷辦于2017年2月7日向被告馮某某出具涉訴房屋宅基地使用權審查表情況說明，同時注明該情況說明不作為確權和登記的依據(jù)，土管所亦加蓋印章。
　　以上事實，有原告提供的轉(zhuǎn)讓合同、上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議、定金收據(jù)、房款收據(jù)、銀行流水、配套商品房供應單(五聯(lián)單)、上海市商品房出售合同、被告馮某某提供的死亡小結、居民死亡醫(yī)學證明書、浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦證提示、航頭派出所出具的《無宅基地使用權審查表情況說明》及庭審筆錄等在案佐證。
　　庭審中，原告表示案外人顧某某參與了合同的簽訂，其行為已構成表見代理，而被告馮某某則認為顧某某雖為嚴某某兒媳，但在未得到嚴某某事前授權和事后追認的前提下不形成表見代理關系，故原告認為顧某某系嚴某某的代表的意見不應為法庭采納。另原告認為涉訴房屋的交易稅費由原告承擔，但不包含因嚴某某去世子女繼承產(chǎn)生的個人所得稅，而被告則認為按照合同規(guī)定，房款113萬元為賣方到手價，因嚴某某去世繼承產(chǎn)生的個人所得稅應由原告承擔。
　　本院認為，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。轉(zhuǎn)讓合同系原告與嚴某某的真實意思表示，且未違反法律與行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，對原告要求認定該轉(zhuǎn)讓合同有效的訴訟請求，本院予以確認。在轉(zhuǎn)讓合同履行過程中出售人嚴某某過世，該事實并不導致其與原告之間的房屋買賣合同關系當然終止，四被告作為嚴某某的法定繼承人應當繼續(xù)履行被繼承人生前的債務，包括合同項下的義務。現(xiàn)原告要求四被告配合辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，符合法律規(guī)定，本院應予支持。原告已按約履行了付款義務，完成了合同的大部分義務。在合同簽訂后，嚴某某履行了交房義務，亦完成了合同的主要義務，顯然轉(zhuǎn)讓合同已切實得到履行。被告馮某某、嚴浩認可原告與嚴某某簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是雙方的真實意愿，涉訴房屋早已交付給原告，本案是被繼承人嚴某某過世后留下的后遺癥，愿意配合原告辦理過戶手續(xù)，本院予以照準。被告嚴曉表示雖從未看到過轉(zhuǎn)讓合同，不清楚其內(nèi)容，但基于父親已過世，無法核實當時的事實，也認可轉(zhuǎn)讓合同的有效性，并愿意配合辦理過戶手續(xù)，本院理應準許。關于原告認為顧某某在轉(zhuǎn)讓合同上簽名及在出售合同上代嚴某某簽名是否形成表見代理的問題，本院認為顧某某雖在轉(zhuǎn)讓合同上簽名，但出售合同上的嚴某某簽名不能確認系顧某某所代簽，且表見代理是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。本案中，原告并未舉證證明嚴某某曾書面或口頭授權顧某某代其辦理與涉訴房屋交易有關的一切事由，且原告并未申請對該出售合同上嚴某某的簽名是否顧某某所簽，故本院對原告主張顧某某系嚴某某關于涉訴房屋買賣的代理人的說法不予采信，無論出售合同上嚴某某的簽名為何人所簽，均反映其繼承人在為積極履行轉(zhuǎn)讓合同創(chuàng)造條件；關于違約金，被告馮某某、嚴曉、嚴浩表示并無違約的故意，在被告知涉訴房屋可辦理小產(chǎn)證后就積極與第三人簽訂出售合同，且原告自簽訂轉(zhuǎn)讓合同次日起就取得了涉訴房屋并居住至今，并無實際損失，故不同意支付違約金。因原告未能舉證證明被告方存在明顯違約惡意，且原告除未能第一時間辦理過戶手續(xù)之外，未舉證證明其有實際損失，故本院采信被告的主張，對原告要求被告支付違約金的訴訟請求不予支持；對雙方爭議的因嚴某某去世被告繼承產(chǎn)生的個人所得稅應由誰承擔的問題，因轉(zhuǎn)讓合同未對此項稅費予以約定，且該稅費尚未發(fā)生，故本院在本案中對該項稅費不予處理，可待該筆費用產(chǎn)生后再另行主張?，F(xiàn)涉案房屋的交易限制期已經(jīng)屆滿，原告亦承諾其具有購房資格，房屋過戶條件已經(jīng)成就，因此原告要求被告辦理涉訴房屋的所有權登記、第三人予以協(xié)助，并在產(chǎn)權登記至被告名下后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權變更登記至原告名下的訴訟請求符合合同約定，于法不悖，本院予以支持。被告嚴某經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由，拒不到庭應訴，視為放棄答辯權利。第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，不影響案件的審理。
　　綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第一百七十二條、《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條第一款、《中華人民共和國繼承法》第十條、第三十三條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條、第一百四十四條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百四十條、第二百四十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告馮某某、嚴某、嚴曉、嚴浩應于本判決生效之日起十日內(nèi)辦理上海市浦東新區(qū)航瑞路XXX弄XXX號XXX室房屋的所有權登記手續(xù)，第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應予協(xié)助；
　　二、被告馮某某、嚴某、嚴曉、嚴浩應于上海市浦東新區(qū)航瑞路XXX弄XXX號XXX室房屋的所有權登記至四被告名下之日起十日內(nèi)配合原告陸某某辦理將上述房屋的所有權變更登記至原告陸某某名下的手續(xù)，原告陸某某于所有權變更當日支付被告馮某某、嚴某、嚴曉、嚴浩上述房屋尾款12萬元(交易中產(chǎn)生的除嚴某某去世被告繼承產(chǎn)生的個人所得稅外其他稅費由原告陸某某負擔)；
　　三、駁回原告陸某某其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費18,120元，減半收取計9,060元，由原告陸某某負擔2,900元，由被告馮某某、嚴某、嚴曉、嚴浩負擔6,160元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：左翠蓮

書記員：萬春丹