原告：陸某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉慧，上海市民生律師事務(wù)所。
　　被告：馮某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱超，安徽江南律師事務(wù)所律師。
　　被告：嚴(yán)某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告：嚴(yán)曉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張水華，上海市傅玄杰律師事務(wù)所律師。
　　被告：嚴(yán)浩，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　第三人：上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市航頭鎮(zhèn)航瑞路XXX弄XXX號(hào)。
　　法定代表人：潘才華。
　　原告陸某某與被告馮某某、嚴(yán)某、嚴(yán)曉、嚴(yán)浩房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院依法追加上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為本案第三人。原告陸某某及其委托訴訟代理人劉慧，被告馮某某的委托訴訟代理人朱超，被告嚴(yán)曉及其委托訴訟代理人張水華，被告嚴(yán)浩到庭參加訴訟。被告嚴(yán)某、第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本案依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陸某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令四被告辦理上海市浦東新區(qū)航瑞路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱涉訴房屋)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，第三人予以協(xié)助；2、判令四被告在取得涉訴房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證十日內(nèi)協(xié)助原告陸某某將該房屋過(guò)戶至原告名下(交易稅費(fèi)由原告承擔(dān)，但不包含因嚴(yán)某某去世子女繼承產(chǎn)生的個(gè)人所得稅);3、請(qǐng)求判令四被告支付按照本金人民幣(以下幣種同)113萬(wàn)元按日千分之五計(jì)算自2016年7月19日起的逾期過(guò)戶的違約金，原告自愿降低至30萬(wàn)元。事實(shí)和理由：涉訴房屋系被告馮某某、案外人嚴(yán)某某(已去世)動(dòng)遷所得。2014年10月18日，原告與馮某某、嚴(yán)某某就涉訴房屋簽訂了《上海市浦東新區(qū)航瑞路XXX弄XXX號(hào)XXX室出售轉(zhuǎn)讓合同》(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓合同)，約定原告以113萬(wàn)元的價(jià)格向馮某某、嚴(yán)某某購(gòu)買涉訴房屋，并約定了付款及過(guò)戶事宜。雙方還曾特別約定，一方發(fā)生意外，其繼承人應(yīng)協(xié)助另一方繼續(xù)履行本合同。若沒(méi)有按約辦理過(guò)戶手續(xù)，每逾期一日，應(yīng)支付相應(yīng)的違約金。轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，原告按約支付了房款。2016年4月嚴(yán)某某去世，而涉訴房屋2016年3月就可以辦理產(chǎn)證，但被告至今未配合辦理，故原告訴至法院，請(qǐng)求支持原告訴請(qǐng)。
　　被告馮某某辯稱，確認(rèn)涉訴房屋已出售給原告，但該轉(zhuǎn)讓合同違反上海市動(dòng)遷管理辦法第23條關(guān)于動(dòng)遷安置房在取得產(chǎn)證以后三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。確認(rèn)除尾款12萬(wàn)元外，其余房款均已收到。有兩筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)至嚴(yán)某某賬戶，可能有一部分花銷在其治療上。此外，轉(zhuǎn)讓合同簽訂的主體為嚴(yán)某某，合同具有相對(duì)性，繼承人并非合同主體，故合同的所有約定對(duì)繼承人不產(chǎn)生效力。涉訴房屋的權(quán)利人嚴(yán)某某在可以辦理產(chǎn)證之前因病去世，繼承人對(duì)房屋繼承及處分無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，2016年4月被告方在被通知可辦涉訴房屋小產(chǎn)證后即與第三人簽訂了涉訴房屋的上海市商品房出售合同(以下簡(jiǎn)稱出售合同)、2017年2月7日辦理宅基地使用審查表、為過(guò)戶向第三人交清房款，上述行為均表明被告一直在為過(guò)戶進(jìn)行積極努力；涉訴房屋房款為113萬(wàn)，而原告主張的違約金為30萬(wàn)，明顯超出法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，另原告在合同簽訂第二天就居住在涉訴房屋內(nèi)至今，無(wú)任何損失，只是尚未辦理過(guò)戶而已。因原被拆遷房屋缺少產(chǎn)權(quán)登記、宅基地使用登記等證明，暫時(shí)無(wú)法辦理涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證，系基于客觀因素導(dǎo)致，而馮某某沒(méi)有延遲履行合同的行為，不應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。
　　被告嚴(yán)某未作答辯。
　　被告嚴(yán)曉辯稱，其并未參與涉訴房屋出售的相關(guān)事宜，對(duì)此一無(wú)所知。動(dòng)拆遷安置時(shí)涉訴房屋歸嚴(yán)某某所有，而被拆遷房屋系嚴(yán)曉奶奶即嚴(yán)某某的母親生前建造，其在動(dòng)遷前已經(jīng)去世。拆遷時(shí)根據(jù)航頭鎮(zhèn)拆遷辦的政策，嚴(yán)某某的另外三個(gè)兄弟已經(jīng)無(wú)法享受拆遷政策，故商議以嚴(yán)某某的名義取得動(dòng)遷款后四兄弟平分，但眾人后來(lái)聽從嚴(yán)曉的建議要?jiǎng)舆w安置房，此為涉訴房屋的來(lái)源。嚴(yán)某某從2000年開始患病，2014年出售涉訴房屋，至2016年4月8日過(guò)世，未有人告知嚴(yán)曉涉訴房屋已被出售。嚴(yán)某某去世后留有遺囑，但遺囑中未涉及涉訴房屋，也未提及售房款，僅涉及一套案外的房屋。遺囑繼承的案件現(xiàn)在另案訴訟中，繼承人即本案四被告。如涉訴房屋確已出售，嚴(yán)曉要求在先取得其應(yīng)得的售房款后再協(xié)助辦理其他手續(xù)。因嚴(yán)曉根本不知涉訴房屋被出售一事，對(duì)于原告訴請(qǐng)既無(wú)惡意也無(wú)故意，不應(yīng)承擔(dān)違約金。涉訴房屋的稅費(fèi)在轉(zhuǎn)讓合同第3條內(nèi)有過(guò)約定：出售方的稅由購(gòu)買方承擔(dān)，即產(chǎn)證做在原告名下所有應(yīng)支出的稅費(fèi)均由原告負(fù)擔(dān)。嚴(yán)曉并未實(shí)際繼承涉訴房屋，只有配合過(guò)戶的義務(wù)，故因嚴(yán)某某去世后發(fā)生繼承產(chǎn)生的稅費(fèi)也應(yīng)由原告負(fù)擔(dān)。原告主張違約金無(wú)依據(jù)，涉訴房屋已經(jīng)交付，不產(chǎn)生逾期交房違約金；未按時(shí)過(guò)戶系因?yàn)槌鍪廴藝?yán)某某去世，原告在嚴(yán)某某去世后也未及時(shí)訴訟，故逾期過(guò)戶的損失不應(yīng)由被告承擔(dān)。
　　被告嚴(yán)浩辯稱，愿意配合將涉訴房屋過(guò)戶至原告名下，但不同意承擔(dān)違約金。原告訴狀中所述部分不是事實(shí)，2016年4月18日尚不能辦理涉訴房屋的小產(chǎn)證，而后父親嚴(yán)某某過(guò)世，2017年年初嚴(yán)浩得知可以辦理涉訴房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，后在實(shí)際辦理中因被拆遷房屋宅基地使用權(quán)證缺失，導(dǎo)致辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程受阻?，F(xiàn)涉訴房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該可以辦出，只是因?yàn)槿笔Р牧峡赡軐?dǎo)致辦理過(guò)程比較復(fù)雜，具體如何辦理嚴(yán)浩不太清楚。嚴(yán)某某去世后，其所有繼承人對(duì)遺產(chǎn)繼承無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，這也是導(dǎo)致涉訴房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證遲遲未辦理的原因之一。涉訴房屋出售嚴(yán)浩是知曉的，但不清楚購(gòu)房款具體收到多少，也不清楚該款現(xiàn)在何處。因嚴(yán)浩沒(méi)有違約行為，故不同意承擔(dān)違約金。
　　第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未到庭發(fā)表意見(jiàn)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：涉訴房屋系案外人嚴(yán)某某(已過(guò)世)動(dòng)遷安置所得。2014年10月18日，原告陸某某作為購(gòu)買方(乙方)與嚴(yán)某某作為出賣方(甲方)簽訂轉(zhuǎn)讓合同一份，約定原告以113萬(wàn)元的價(jià)格向嚴(yán)某某購(gòu)買涉訴房屋及過(guò)戶時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)等內(nèi)容，合同第一條約定：“甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，一致同意并約定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣113萬(wàn)元整，此價(jià)格系甲方到手價(jià)……”；第三條：“甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，同意由乙方承擔(dān)以乙方為權(quán)利人的該房屋的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》所需要的稅費(fèi)(包含甲方1%個(gè)稅)……”；第五條：“甲方承諾在相關(guān)機(jī)構(gòu)通知甲方可以辦理該房屋的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》的3個(gè)月內(nèi)辦理好此證并將產(chǎn)證原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天將承擔(dān)總房?jī)r(jià)款的千分之五的違約金，乙方將從尾款中扣除；……”；第十一條“特別約定1：在該房屋順利過(guò)戶(產(chǎn)權(quán)變更登記)給乙方之前，任何一方發(fā)生意外(失蹤、死亡、離婚)等事件，其繼承人或者法定監(jiān)護(hù)人應(yīng)協(xié)助另一方繼續(xù)履行本合同，在該動(dòng)遷房交易限制期屆滿后柒日內(nèi)共同至上海市房地產(chǎn)交易中心辦理該房屋過(guò)戶手續(xù)；若沒(méi)有依照本合同約定辦理過(guò)戶手續(xù)，則每逾期一日，按照該房屋交易限制期屆滿后該房屋逾期市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的千分之五進(jìn)行計(jì)算逾期違約金。……”。原告、嚴(yán)某某、被告馮某某、被告嚴(yán)浩的妻子案外人顧某某在合同上簽名確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，原告分別于2014年10月18日、2014年10月26日向嚴(yán)某某支付定金1萬(wàn)元、購(gòu)房款100萬(wàn)元，共計(jì)101萬(wàn)元，嚴(yán)某某收到上述款項(xiàng)后將涉訴房屋交付原告居住至今。嚴(yán)某某于2016年4月7日因病去世。原告訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　另查明，1、涉訴房屋于2012年5月10日經(jīng)核準(zhǔn)登記在第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，該房屋建筑面積為81.30平方米。2、原告承諾其具備在滬購(gòu)房資格，若因購(gòu)房資格受限而導(dǎo)致過(guò)戶不成由其自行承擔(dān)法律后果。3、本案當(dāng)事人一致確認(rèn)在另行訴訟的嚴(yán)某某遺囑繼承案中，未提及涉訴房屋。4、航頭鎮(zhèn)政府和拆遷辦于2017年2月7日向被告馮某某出具涉訴房屋宅基地使用權(quán)審查表情況說(shuō)明，同時(shí)注明該情況說(shuō)明不作為確權(quán)和登記的依據(jù)，土管所亦加蓋印章。
　　以上事實(shí)，有原告提供的轉(zhuǎn)讓合同、上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、定金收據(jù)、房款收據(jù)、銀行流水、配套商品房供應(yīng)單(五聯(lián)單)、上海市商品房出售合同、被告馮某某提供的死亡小結(jié)、居民死亡醫(yī)學(xué)證明書、浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦證提示、航頭派出所出具的《無(wú)宅基地使用權(quán)審查表情況說(shuō)明》及庭審筆錄等在案佐證。
　　庭審中，原告表示案外人顧某某參與了合同的簽訂，其行為已構(gòu)成表見(jiàn)代理，而被告馮某某則認(rèn)為顧某某雖為嚴(yán)某某兒媳，但在未得到嚴(yán)某某事前授權(quán)和事后追認(rèn)的前提下不形成表見(jiàn)代理關(guān)系，故原告認(rèn)為顧某某系嚴(yán)某某的代表的意見(jiàn)不應(yīng)為法庭采納。另原告認(rèn)為涉訴房屋的交易稅費(fèi)由原告承擔(dān)，但不包含因嚴(yán)某某去世子女繼承產(chǎn)生的個(gè)人所得稅，而被告則認(rèn)為按照合同規(guī)定，房款113萬(wàn)元為賣方到手價(jià)，因嚴(yán)某某去世繼承產(chǎn)生的個(gè)人所得稅應(yīng)由原告承擔(dān)。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。轉(zhuǎn)讓合同系原告與嚴(yán)某某的真實(shí)意思表示，且未違反法律與行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，對(duì)原告要求認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同有效的訴訟請(qǐng)求，本院予以確認(rèn)。在轉(zhuǎn)讓合同履行過(guò)程中出售人嚴(yán)某某過(guò)世，該事實(shí)并不導(dǎo)致其與原告之間的房屋買賣合同關(guān)系當(dāng)然終止，四被告作為嚴(yán)某某的法定繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行被繼承人生前的債務(wù)，包括合同項(xiàng)下的義務(wù)?，F(xiàn)原告要求四被告配合辦理涉訴房屋的過(guò)戶手續(xù)，符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。原告已按約履行了付款義務(wù)，完成了合同的大部分義務(wù)。在合同簽訂后，嚴(yán)某某履行了交房義務(wù)，亦完成了合同的主要義務(wù)，顯然轉(zhuǎn)讓合同已切實(shí)得到履行。被告馮某某、嚴(yán)浩認(rèn)可原告與嚴(yán)某某簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是雙方的真實(shí)意愿，涉訴房屋早已交付給原告，本案是被繼承人嚴(yán)某某過(guò)世后留下的后遺癥，愿意配合原告辦理過(guò)戶手續(xù)，本院予以照準(zhǔn)。被告嚴(yán)曉表示雖從未看到過(guò)轉(zhuǎn)讓合同，不清楚其內(nèi)容，但基于父親已過(guò)世，無(wú)法核實(shí)當(dāng)時(shí)的事實(shí)，也認(rèn)可轉(zhuǎn)讓合同的有效性，并愿意配合辦理過(guò)戶手續(xù)，本院理應(yīng)準(zhǔn)許。關(guān)于原告認(rèn)為顧某某在轉(zhuǎn)讓合同上簽名及在出售合同上代嚴(yán)某某簽名是否形成表見(jiàn)代理的問(wèn)題，本院認(rèn)為顧某某雖在轉(zhuǎn)讓合同上簽名，但出售合同上的嚴(yán)某某簽名不能確認(rèn)系顧某某所代簽，且表見(jiàn)代理是指行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。本案中，原告并未舉證證明嚴(yán)某某曾書面或口頭授權(quán)顧某某代其辦理與涉訴房屋交易有關(guān)的一切事由，且原告并未申請(qǐng)對(duì)該出售合同上嚴(yán)某某的簽名是否顧某某所簽，故本院對(duì)原告主張顧某某系嚴(yán)某某關(guān)于涉訴房屋買賣的代理人的說(shuō)法不予采信，無(wú)論出售合同上嚴(yán)某某的簽名為何人所簽，均反映其繼承人在為積極履行轉(zhuǎn)讓合同創(chuàng)造條件；關(guān)于違約金，被告馮某某、嚴(yán)曉、嚴(yán)浩表示并無(wú)違約的故意，在被告知涉訴房屋可辦理小產(chǎn)證后就積極與第三人簽訂出售合同，且原告自簽訂轉(zhuǎn)讓合同次日起就取得了涉訴房屋并居住至今，并無(wú)實(shí)際損失，故不同意支付違約金。因原告未能舉證證明被告方存在明顯違約惡意，且原告除未能第一時(shí)間辦理過(guò)戶手續(xù)之外，未舉證證明其有實(shí)際損失，故本院采信被告的主張，對(duì)原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持；對(duì)雙方爭(zhēng)議的因嚴(yán)某某去世被告繼承產(chǎn)生的個(gè)人所得稅應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，因轉(zhuǎn)讓合同未對(duì)此項(xiàng)稅費(fèi)予以約定，且該稅費(fèi)尚未發(fā)生，故本院在本案中對(duì)該項(xiàng)稅費(fèi)不予處理，可待該筆費(fèi)用產(chǎn)生后再另行主張?，F(xiàn)涉案房屋的交易限制期已經(jīng)屆滿，原告亦承諾其具有購(gòu)房資格，房屋過(guò)戶條件已經(jīng)成就，因此原告要求被告辦理涉訴房屋的所有權(quán)登記、第三人予以協(xié)助，并在產(chǎn)權(quán)登記至被告名下后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更登記至原告名下的訴訟請(qǐng)求符合合同約定，于法不悖，本院予以支持。被告嚴(yán)某經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由，拒不到庭應(yīng)訴，視為放棄答辯權(quán)利。第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，不影響案件的審理。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百七十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條第一款、《中華人民共和國(guó)繼承法》第十條、第三十三條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條、第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第二百四十條、第二百四十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告馮某某、嚴(yán)某、嚴(yán)曉、嚴(yán)浩應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)辦理上海市浦東新區(qū)航瑞路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的所有權(quán)登記手續(xù)，第三人上海琨泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)予協(xié)助；
　　二、被告馮某某、嚴(yán)某、嚴(yán)曉、嚴(yán)浩應(yīng)于上海市浦東新區(qū)航瑞路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的所有權(quán)登記至四被告名下之日起十日內(nèi)配合原告陸某某辦理將上述房屋的所有權(quán)變更登記至原告陸某某名下的手續(xù)，原告陸某某于所有權(quán)變更當(dāng)日支付被告馮某某、嚴(yán)某、嚴(yán)曉、嚴(yán)浩上述房屋尾款12萬(wàn)元(交易中產(chǎn)生的除嚴(yán)某某去世被告繼承產(chǎn)生的個(gè)人所得稅外其他稅費(fèi)由原告陸某某負(fù)擔(dān))；
　　三、駁回原告陸某某其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)18,120元，減半收取計(jì)9,060元，由原告陸某某負(fù)擔(dān)2,900元，由被告馮某某、嚴(yán)某、嚴(yán)曉、嚴(yán)浩負(fù)擔(dān)6,160元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：左翠蓮

書記員：萬(wàn)春丹