原告：陸某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：段傳勇，江蘇漫修(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：姜寧銘，江蘇漫修(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海佘某鄉(xiāng)村俱樂部有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：朱靜，董事長。
　　委托訴訟代理人：郭重清，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐旭萍，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告陸某某與被告上海佘某鄉(xiāng)村俱樂部有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年10月10日立案后，依法適用簡易程序，于2018年10月30日公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人段傳勇、姜寧銘及被告委托訴訟代理人郭重清、徐旭萍均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陸某某向本院提出訴訟請求：判令被告向原告支付違約金413,409.30元(房屋總價款的5%)。事實與理由：原、被告于2016年10月25日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定被告將其開發(fā)的坐落于本市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)洞塔路XXX弄XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出售給原告，房屋建筑面積150.57平方米，并約定于2018年7月30日前交付房屋。被告與原告正式簽訂合同時，以樣板房、沙盤、樓書、公開廣告、銷售人員現(xiàn)場宣傳等手段多次向原告承諾所購戶型擁有南北花園面積共計約60平方米，且小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)良。2018年5月30日，原告在被告組織的小區(qū)開放日發(fā)現(xiàn)，房屋花園面積嚴重縮水，且小區(qū)環(huán)境也與被告承諾大相徑庭，嚴重影響原告的居住品質(zhì)。故原告為維護自身合法權(quán)益，起訴至法院。
　　被告上海佘某鄉(xiāng)村俱樂部有限公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告在整個合同履行中并無違約情形，且原告主張的違約金金額及計算方式均無事實和法律依據(jù)。
　　經(jīng)審理查明：被告系位于本市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)洞塔路728弄商品房項目的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，于2016年10月25日與原告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定被告(合同甲方)將系爭房屋出售給原告(合同乙方)，房屋規(guī)劃用途為居住，暫測建筑面積為150.57平方米，單價為54,912.57元/平方米，房屋總價為8,268,186元。雙方約定甲方定于2018年7月30日前將系爭房屋交付給原告，除不可抗力外。合同第七條約定，乙方若未按本合同約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，……逾期超過30天后，甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的5%。合同第十九條約定，乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到原告的書面通知起90天內(nèi)將原告已支付的房價款(包括利息)全部退還原告，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的5%……原告以上述兩條款的計算標準向被告主張違約金。合同《補充條款一》第十二條約定，關(guān)于銷售廣告、宣傳資料、示范單位、樣板房、銷售員口頭介紹的效力，1.雙方的權(quán)利義務(wù)以合同及其附件和本補充協(xié)議為準；2.甲方此前在書面的銷售廣告和宣傳資料、模型中對該項目開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明，如與雙方簽署的合同相沖突的，以雙方簽署的合同為準。甲方在上述場合已明示不構(gòu)成要約或者不屬于交付標準或交易條件以及最終交付標準有待雙方簽訂合同時進行具體約定的，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束；3.甲方在銷售廣告、模型和宣傳資料中對本小區(qū)開發(fā)規(guī)劃范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等公示及其它說明、示范等僅供乙方參考之用，不作為合同內(nèi)容，雙方不受其約束；4.甲方銷售人員或代理公司銷售人員在房屋銷售過程中作出的介紹、說明或承諾未經(jīng)甲方書面蓋章確認，不視為甲方的意思表示，不受法律約束；5.示范單位、樣板房僅供乙方參考之用，不屬于甲方的交付標準或交付條件，不構(gòu)成合同的內(nèi)容，雙方不受其約束；6.因比例和表現(xiàn)方法所限等因素，銷售廣告、宣傳資料、模型等未標明的內(nèi)容并不代表實際建造的房屋或者小區(qū)范圍沒有根據(jù)規(guī)劃或者設(shè)計要求存在相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備或配套建筑物、構(gòu)筑物，乙方對此予以充分理解……第十五條約定，1.露臺、屋頂花園、庭院、平臺、閣樓、花池及未計入產(chǎn)權(quán)面積的地下室(若符合本項目規(guī)定)之具體面積及形狀以實際交付為準，其任何變化(包括面積變化)不影響房價款……該合同還對其他商品房預(yù)售事宜進行了約定。
　　合同簽訂后，原告按約交付了全部購房款；原告于2018年7月20日簽署了房屋交接書，實際交付的系爭房屋實測面積為150.54平方米，另有地下附屬面積16.19平方米，小于預(yù)售合同約定的暫測面積，故系爭房屋的實際總價款為8,266,539元。2018年7月26日，被告出具《聲明書》一份，載明包括原告在內(nèi)的25套房屋業(yè)主就購買的房屋向被告主張權(quán)利，如被告違約，業(yè)主可依法追究被告責(zé)任。目前，被告尚未將系爭房屋實際交付原告使用。
　　審理中，原告提供《公證書》及視頻資料一份，證明被告通過“第一財經(jīng)”、“第一地產(chǎn)”的微信公眾號對系爭房屋所在地產(chǎn)項目做過相應(yīng)的報道和介紹，圖片上明確花園面積為60平方米。被告對該份證據(jù)的真實性無異議，但是雙方簽訂預(yù)售合同已經(jīng)明確約定廣告不作為合同內(nèi)容，況且該視頻資料只是媒體制作的專題節(jié)目，不代表被告的觀點，展示的僅僅是樣板房情況，并非針對系爭房屋。原告另提供被告印發(fā)的樓書宣傳冊一份，證明被告印發(fā)的宣傳冊中標注的花園面積為60平方米。被告對該份證據(jù)的真實性無異議，但是認為該宣傳冊中并未明確標注有花園面積，且明確戶型示意圖僅供參考。
　　審理中，本院于2018年10月9日前往系爭房屋進行了現(xiàn)場查看。
　　以上事實，有《上海市商品房預(yù)售合同》、上海市閔行區(qū)公證處出具的公證書、房屋交接書、聲明書，及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上是一種要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。然，根據(jù)原告提供的公證書、視頻資料等證據(jù)，并不能證明被告曾對原告購買的系爭房屋附帶60平方米花園做出過具體明確的承諾。被告印發(fā)的樓書宣傳冊并未明確標注花園面積，從戶型圖來看，亦無法得出花園面積有60平方米的結(jié)論。且，系爭房屋確實帶有未計入產(chǎn)權(quán)面積的花園，即便面積不足60平方米，亦非對預(yù)售合同的訂立及房屋價格的確定具有重大影響。故原告主張被告就花園面積作出過說明和允諾并應(yīng)視為合同內(nèi)容，本院不予認同。根據(jù)雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》補充條款一第十五條的約定，庭院、花池之具體面積及形狀以實際交付為準，其任何變化(包括面積)變化不影響房價款。故即便被告向原告交付的花園面積不足60平方米，被告并未違反合同約定。且合同并未就花園面積的違約情形約定違約金條款，故原告主張房屋總價的5%作為違約金，沒有合同依據(jù)。綜上，對于原告的訴訟請求，本院難以支持。
　　綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告陸某某的訴訟請求。
　　案件受理費7,501元，減半收取3,750.50元，財產(chǎn)保全費2,587元，合計訴訟費用6,337.50元，由原告陸某某負擔(dān)(已付)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：方美玲

書記員：張樹騰