原告：陸某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：沈祖輝，上海市滬南律師事務(wù)所律師。
　　被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：謝有明，上海名江律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：謝晉，上海名江律師事務(wù)所律師。
　　原告陸某某訴被告周某某租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人沈祖輝，被告委托訴訟代理人謝晉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陸某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付原告房屋租金人民幣(以下幣種相同)70萬(wàn)元(計(jì)算方式：自2011年10月1日至2016年12月31日，前5年租金為每年20萬(wàn)元，2017年1月1日至2017年12月31日，租金為每年5萬(wàn)元，共計(jì)105萬(wàn)元，扣除已支付35萬(wàn)元，為70萬(wàn)元)；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：原告與案外人上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)華星村村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱華星村委會(huì))先后兩次簽訂土地租賃合同，約定原告租賃華星村委會(huì)5畝土地，租期自2011年3月至2017年12月31日，租金為每年1萬(wàn)元。承租后，原告在土地上打起圍墻并建造房屋裝修后出租，房屋及圍墻面積共800平方米。后原告與被告簽訂一份《關(guān)于合作經(jīng)營(yíng)土地項(xiàng)目的協(xié)議》，約定原告將房屋與土地出租給被告從事民辦教育事業(yè)，房屋的租金為每年5萬(wàn)元，土地租金為每年15萬(wàn)元，租期自2011年10月1日至2014年10月1日。合同簽訂后被告在未經(jīng)原告同意私自拆除了約400平方米的房屋及圍墻，僅保留了北面400平方米房屋，并在東南西面自行建造了房屋，后經(jīng)原告與被告交涉，被告認(rèn)同原告的面積仍為800平方米。合同到期后原、被告之間未簽訂合同，仍按原合同繼續(xù)履行。至2016年12月13日，原告、被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定土地的租賃費(fèi)由被告向華星村委會(huì)支付。原告交付房屋及土地后，被告陸續(xù)僅支付35萬(wàn)元租金，原告多次催討未果，后被告稱在動(dòng)遷時(shí)一并結(jié)算，然而原告在2018年8月23日收到被告訴原告及華星村委會(huì)的租賃合同糾紛傳票，被告在原告沒(méi)有收到補(bǔ)償款的情況下要求被告及華星村委會(huì)支付補(bǔ)償款，卻未提及租金問(wèn)題，故原告起訴來(lái)院，訴請(qǐng)如前。
　　被告周某某辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告主張的租金已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效。涉案的房屋屬于違章建筑，因此雙方簽訂的合同屬于無(wú)效合同，即便需要被告支付占有使用費(fèi)也應(yīng)當(dāng)考慮原告的過(guò)錯(cuò)。雙方在2016年12月13日簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定在12月13日之后土地租賃費(fèi)用由被告直接向華星村委會(huì)支付，因此即使需要被告支付占有使用費(fèi)，亦應(yīng)當(dāng)由華星村委會(huì)來(lái)主張。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2011年，華星村委會(huì)與原告簽訂一份《土地租借協(xié)議》，約定華星村委會(huì)將其5畝土地租賃給原告，租期自2011年3月至2014年3月。2013年1月1日，原告又與華星村委會(huì)簽訂一份租賃合同，將華星村的5畝土地繼續(xù)租賃給原告。2011年9月29日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂一份《關(guān)于合作經(jīng)營(yíng)土地項(xiàng)目的協(xié)議》，約定甲方將位于華星村委會(huì)西側(cè)的5畝土地租借給乙方也使用，土地年租金為15萬(wàn)元，臨時(shí)建筑年租金5萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)每年20萬(wàn)元。涉及土地的有關(guān)建設(shè)事項(xiàng)由乙方負(fù)責(zé)，甲方在協(xié)調(diào)關(guān)系方面予以支持。本協(xié)議簽訂之日，乙方一次性付清第一年的租金，從第二年起，每年10月1日前一次性付清當(dāng)年租金。協(xié)議有效期自2011年10月1日起至2014年10月1日止。2016年12月13日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定因政策因素變化，對(duì)原來(lái)協(xié)議做如下修改：1、以后土地的租借費(fèi)由被告支付；2、雙方在該土地上的建筑歸各自所有；3、動(dòng)遷的時(shí)候，誰(shuí)的投資歸誰(shuí)所有。
　　2018年7月18日，周某某向本院起訴陸某某，案號(hào)為(2018)滬0115民初53513號(hào)，在該案庭審過(guò)程中陸某某曾于2018年11月27日提出反訴要求周某某支付土地及房屋租金。另該案判決現(xiàn)已生效，該份生效判決確認(rèn)2017年5月陸某某與華星村委會(huì)簽訂清退協(xié)議，此后又重新與華星村委會(huì)簽訂清退協(xié)議。
　　庭審中，原告提供一份于2018年2月18日由華星村委會(huì)出具一份《證明》，內(nèi)容如下：茲證明本村委會(huì)將5畝土地出租給陸某某使用，租期自2011年3月至2017年12月31日，陸某某先于2017年5月與本村村委會(huì)簽訂清退協(xié)議，后于2018年2月與本村村委會(huì)重新簽訂清退協(xié)議。截止2018年2月陸某某已全部搬離上述土地、房屋。而被告則提供一份2018年12月25日華星村委會(huì)提供的一份《證明》，內(nèi)容主要為：在2017年3月經(jīng)村委會(huì)協(xié)調(diào)，周某某于當(dāng)月將全部租賃房屋和土地騰空退還；本村委會(huì)在將土地出租給陸某某時(shí)已明確告知陸某某土地性質(zhì)和可使用的用途，周某某在轉(zhuǎn)租后想要開辦學(xué)校，基于涉案土地及房屋無(wú)合法審批建造手續(xù)而不可能開辦教育機(jī)構(gòu)，村委會(huì)不同意周某某開辦學(xué)校，由此產(chǎn)生的糾紛由陸某某負(fù)責(zé)給周某某解決，村委會(huì)無(wú)需擔(dān)責(zé)。另庭審過(guò)程中，原、被告一致確認(rèn)根據(jù)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，2017年1月1日起由被告向華星村委會(huì)支付地租，同時(shí)原告亦認(rèn)可如被告提供證據(jù)證明在此之前曾代為向華星村委會(huì)支付過(guò)地租的，可在租金及房屋使用費(fèi)中予以相應(yīng)抵扣。為此被告提供了兩份租賃費(fèi)收據(jù)，其中一份抬頭為弘德學(xué)校的金額為14,400元的收據(jù)，原告表示其抬頭與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，屬于被告租賃其他場(chǎng)地產(chǎn)生的租賃費(fèi)，對(duì)于另一份抬頭為原告的金額為13,000元的收據(jù)原告表示認(rèn)可其真實(shí)性，但認(rèn)為錢款是原告所付。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。原、被告簽訂《關(guān)于合作經(jīng)營(yíng)土地項(xiàng)目的協(xié)議》，其實(shí)質(zhì)為被告將其從村委會(huì)租賃的土地及未經(jīng)相關(guān)部門審批在土地上建造部分建筑物后出租給原告，故雙方建立的實(shí)為租賃關(guān)系，之后雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)遵照履行，鑒于被告建造的房屋并無(wú)合法審批建造手續(xù)，故涉及租賃房屋部分為無(wú)效合同。
　　現(xiàn)原告訴請(qǐng)要求被告支付自2011年10月1日起至2017年12月31日的租金及占有使用費(fèi)，對(duì)此被告抗辯稱原告之訴請(qǐng)已過(guò)訴訟時(shí)效，且原告出租的房屋為違法建筑致使被告未能成功辦學(xué)，因此被告無(wú)需支付原告租金及占有使用費(fèi)。對(duì)此本院認(rèn)為，首先，雙方《關(guān)于合作經(jīng)營(yíng)土地項(xiàng)目的協(xié)議》中并未約定原告有義務(wù)為其辦出相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照，且系爭(zhēng)土地上大部分違章建筑均是被告自行搭建，被告使用至今也從未提出過(guò)上述異議，因此對(duì)于被告以未能成功辦學(xué)為由拒付租金及占有使用費(fèi)的抗辯理由，本院不予采信。其次，關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯，本案原告并無(wú)證據(jù)證明此前曾多次向被告催討過(guò)租金及房屋占有使用費(fèi)，亦無(wú)證據(jù)證明雙方曾協(xié)商一致將上述費(fèi)用與補(bǔ)償款一并解決，經(jīng)本院查明原告最近一次明確主張要求被告支付租金及占有使用費(fèi)是在(2018)滬0115民初53513號(hào)案件中，時(shí)間為2018年11月27日，因此根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，2015年11月27日前的房屋占有使用費(fèi)以及2016年10月1日前的土地租金已過(guò)訴訟時(shí)效。然對(duì)于訴訟時(shí)效部分的租金及占有使用費(fèi)被告仍應(yīng)按合同約定之標(biāo)準(zhǔn)予以支付。
　　對(duì)于租金及占有使用費(fèi)支付的截止時(shí)間，因地上建筑物為違章建筑，村委會(huì)根據(jù)環(huán)境綜合整治及區(qū)域開發(fā)的需要，對(duì)被告進(jìn)行了清退工作，對(duì)于清退時(shí)間，被告提供的證明載明被告于2017年3月將租賃房屋和土地騰空歸還，而原告提供的證明載明2018年2月原告搬離上述土地房屋。從上述證明來(lái)看，原告所提供的證明僅能說(shuō)明原告向村里交還土地的確切時(shí)間，并不能證明被告亦于上述時(shí)間交還并搬離系爭(zhēng)場(chǎng)地和房屋，結(jié)合2017年5月原告與村委會(huì)第一次簽訂清退協(xié)議，本院采信被告提供的證明所記載的搬離時(shí)間，故房屋占有使用費(fèi)計(jì)算的截止日期應(yīng)為2017年3月31日。因雙方《補(bǔ)充協(xié)議》約定2017年1月1日起土地租金由被告直接支付給村委會(huì)，原告不再向被告收取土地租金，故土地租金的計(jì)算期間應(yīng)為2016年10月1日至2016年12月31日。綜上，被告應(yīng)按合同約定之標(biāo)準(zhǔn)支付原告自2015年11月27日起至2017年3月31日止的房屋占有使用費(fèi)以及自2016年10月1日起至2016年12月31日止的土地租金。另雙方一致認(rèn)可如被告為原告代為支付了2017年前的土地租金，則同意在本案中予以抵扣，現(xiàn)被告提供了兩張收據(jù)其中一張?zhí)ь^為原告，另一張?zhí)ь^為弘德學(xué)校，對(duì)此原告不認(rèn)可抬頭為弘德學(xué)校的收據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，因被告無(wú)證據(jù)證明弘德學(xué)校與本案的關(guān)聯(lián)性，故本院對(duì)抬頭為弘德學(xué)校的收據(jù)不予采信。對(duì)于被告提供的抬頭為原告的金額為13,000元的收據(jù)，因收據(jù)原件在被告手中，本院認(rèn)可該筆費(fèi)用系被告代為支付。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十二條、第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告周某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陸某某自2015年11月27日起至2017年3月31日止按每年5萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋占有使用費(fèi)；
　　二、被告周某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陸某某自2016年10月1日起至2016年12月31日止按年租金15萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的租金(實(shí)際履行時(shí)應(yīng)扣除被告周某某代為支付的土地租金13,000元)。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)11,050元，減半收取計(jì)5,525元，由原告陸某某承擔(dān)4,449元，被告周某某承擔(dān)1,076元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：何璐依

書記員：陸振東