上訴人（原審原告）：陽某正大房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。住所地：湖北省陽某縣興國大道水產(chǎn)大世界。
法定代表人：周光喧，該公司董事長。
委托訴訟代理人：柯昌國，湖北正義行律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：陽某縣國土資源局。住所地：湖北省陽某縣興國鎮(zhèn)東坡路**號(hào)。
法定代表人：胡文省，該局局長。
委托訴訟代理人：王能才，湖北才俊律師事務(wù)所律師。

上訴人陽某正大房地產(chǎn)開發(fā)有限實(shí)業(yè)公司（以下簡稱正大公司）因與上訴人陽某縣國土資源局（以下簡稱陽某縣國土局）合同糾紛一案，不服湖北省黃石市中級(jí)人民法院（2016）鄂02民初106號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月2日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。正大公司的委托訴訟代理人柯昌國，陽某縣國土局的委托訴訟代理人王能才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)為：1.涉案的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是否應(yīng)該解除，正大公司支付的土地出讓金和拍賣傭金5824萬元是否應(yīng)予返還的問題；2.雙方約定按日1‰計(jì)算違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高，如果過高，如何調(diào)整的問題；3.拍賣傭金的損失如何計(jì)算的問題；4.違約金和拍賣傭金損失的起算時(shí)間問題。
關(guān)于焦點(diǎn)1：陽某縣國土局與正大公司簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)效力性禁止規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。陽某縣國土局作為案涉土地使用權(quán)的出讓人，系交付涉案土地的義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限向正大公司交付涉案土地，而陽某縣國土局從合同約定的2012年4月1日交付土地之日至今未能將涉案土地交付給買受人正大公司，依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十七條之規(guī)定，陽某縣國土局延期交付土地超過60日，經(jīng)正大公司催交后仍不能交付土地的，正大公司有權(quán)解除合同，同時(shí)，陽某縣國土局亦認(rèn)可涉案土地因客觀情況至今仍存在不能交付的情形，故解除合同的條件已經(jīng)成就，一審法院對(duì)正大公司提出的解除與陽某縣國土局簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的訴訟請(qǐng)求予以支持。因陽某縣國土局的違約行為，正大公司與陽某縣國土局簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》解除后，正大公司向陽某縣國土局支付的5600萬元出讓金以及正大公司競買涉案土地而支付的拍賣傭金224萬元，應(yīng)由陽某縣國土局予以返還，故一審法院對(duì)正大公司提出的要求陽某縣國土局返還5600萬元出讓金及拍賣傭金224萬元的訴訟請(qǐng)求予以支持。
關(guān)于焦點(diǎn)2：正大公司與陽某縣國土局簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定了交地時(shí)間、付款期限和違約責(zé)任等內(nèi)容，陽某縣國土局在履行合同過程中逾期交付涉案土地構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第九十八條規(guī)定，“合同權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力”，故涉案的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》解除后，對(duì)正大公司主張違約金條款繼續(xù)有效的訴訟請(qǐng)求予以支持。正大公司要求按照合同約定的日1‰標(biāo)準(zhǔn)來支付違約金所依據(jù)的《國務(wù)院辦公廳〈關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知〉》屬于“規(guī)范性文件”，從法律位階上來看，低于《中華人民共和國合同法》，不適用“特別法優(yōu)于一般法”的規(guī)定，本案涉案合同是雙方作為平等民事主體簽訂的民事合同，因此應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國合同法》。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。根據(jù)前述規(guī)定，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性質(zhì)，合同當(dāng)事人可以約定高于實(shí)際損失的違約金。但從約定的違約金超過造成損失的百分之三十一般可以認(rèn)定為過高來看，違約金的性質(zhì)仍以補(bǔ)償性為主，以填補(bǔ)守約方的損失為主要功能，而不以嚴(yán)厲懲罰違約方為目的。過高的違約金約定可能與公平原則存在沖突，在某些情況下還存在誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)的可能。因此，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整。本案中，陽某縣國土局提出要求按陽某縣信用社貸款利率日0.262‰標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金視為提出了調(diào)整違約金的請(qǐng)求，但鑒于陽某縣國土局逾期交地的行為給正大公司造成的損失，不僅包括正大公司已付資金利息損失，還包括涉案合同解除后，正大公司未占有使用涉案土地而造成的預(yù)期利益損失，其中單涉案土地國有使用權(quán)價(jià)值已由2012年出讓時(shí)的5600萬元增值為2016年的13015萬元，故陽某縣國土局提出違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不足以填補(bǔ)守約方正大公司的損失。參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條，借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持之規(guī)定，以及考慮到在正大公司按約足額支付土地出讓金后，長達(dá)五年，十八次發(fā)函催告交地的前提下，陽某縣國土局至今仍不能交付涉案土地，本著對(duì)守約方的保護(hù)和維護(hù)土地交易中土地應(yīng)及時(shí)交付的正確導(dǎo)向，一審法院酌情認(rèn)定陽某縣國土局按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)向正大公司支付違約金，對(duì)正大公司提出要陽某縣國土局按合同約定日1‰標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的請(qǐng)求，予以部分支持。
關(guān)于焦點(diǎn)3：正大公司因競拍涉案土地而支付的拍賣傭金224萬元，現(xiàn)因陽某縣國土局違約，導(dǎo)致《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》解除后，正大公司支付拍賣傭金224萬元應(yīng)予返還，而雙方對(duì)拍賣傭金造成的損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)沒有約定，參照最高人民法院《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》以及《關(guān)于修改〈關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)〉的批復(fù)》之規(guī)定，對(duì)合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。故陽某縣國土局應(yīng)按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)向正大公司支付拍賣傭金的損失。
關(guān)于焦點(diǎn)4：正大公司于2012年7月23日向陽某縣國土局出具《承諾書》，承諾對(duì)陽某縣國土局于2012年7月23日之前不能按期交付土地的責(zé)任不予追究，并請(qǐng)求陽某縣國土局在承諾書發(fā)出之日一個(gè)月內(nèi)頒發(fā)國有土地使用權(quán)證，陽某縣國土局于2012年8月15日即一個(gè)月內(nèi)向正大公司頒發(fā)了涉案土地國有土地使用權(quán)證。該份《承諾書》已表示正大公司明確放棄了對(duì)陽某縣國土局在2012年7月23日之前不能按期交付土地責(zé)任的追究，故本案中違約金和拍賣傭金損失的起算時(shí)間應(yīng)為2012年7月24日。
綜上，正大公司的部分訴訟請(qǐng)求成立。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十七條、第一百四十一條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第八十四條、第一百零七條、第一百一十四條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條的規(guī)定，判決：一、解除正大公司與陽某縣國土局于2012年1月4日簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；二、陽某縣國土局應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還正大公司土地出讓金5600萬元并支付違約金（從2012年7月24日起，以5600萬元為基數(shù)，按年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金直至全部土地出讓金付清之日止）；三、陽某縣國土局應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付正大公司拍賣傭金224萬元及利息損失（從2012年7月24日起，以224萬元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)直至全部拍賣傭金付清之日止）；四、駁回正大公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)507197.90元，由陽某縣國土局負(fù)擔(dān)。

審判長 董俊武
審判員 方慶
審判員 夏勇

書記員： 馮琳