原告：閔某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省青島市。
委托訴訟代理人：樊坤，北京盈科上海律師事務(wù)所律師。
被告：上海世貿(mào)家具有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
法定代表人：褚培韌，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：孫志國，男。

原告閔某與被告上海世貿(mào)家具有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年8月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告及其委托訴訟代理人樊坤、被告的委托訴訟代理人孫志國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
閔某向本院提出訴訟請求：1.要求被告賠償即退還原告保證金26666元、賠償已付租金16萬元；2.要求被告賠償原告裝修損失4萬元。
事實和理由：2016年3月28日，原告與被告簽訂《商鋪租賃合同》，被告將上海市徐匯區(qū)文定路XXX號B-005、B-007以下簡稱租賃房屋出租給原告經(jīng)營使用，被告承諾協(xié)助原告辦理工商營業(yè)執(zhí)照、且保證原告至少經(jīng)營兩年半的時間。但合同簽訂后，被告一直未協(xié)助原告辦理營業(yè)執(zhí)照，且被告在不具備開業(yè)條件下強行開業(yè)，導(dǎo)致原告無法正常經(jīng)營。另外商鋪的所有權(quán)人上海服裝集團有限公司永新雨衣染織廠已解除與被告的租賃合同，被告實際也無法保證原告經(jīng)營兩年半的時間，這是被告的原因造成。被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，雙方之間租賃合同應(yīng)該解除，故原告訴至法院，請求判如所請。
上海世貿(mào)家具有限公司辯稱，同意解除合同，且因原告沒有繳納租金等費用，雙方租賃合同早已解除。雖然2016年3月租賃合同簽訂后，原告已經(jīng)實際使用租賃房屋，但根據(jù)租賃合同的約定，租賃期限以被告實際開業(yè)為準(zhǔn)，被告于2016年11月12日開業(yè)，自此計算，原告實際使用房屋16個月，但原告僅支付了1年的租金，后續(xù)租金一直未繳納，故被告不同意退還租金、保證金。關(guān)于裝修損失，被告同意賠償原告2萬元。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：
本市文定路XXX號房屋的產(chǎn)權(quán)人為上海服裝集團有限公司永新雨衣染織廠。
2016年3月5日，上海世貿(mào)家具有限公司徐家匯古玩城籌甲方、原告乙方簽訂《上海市商品交易市場進(jìn)場經(jīng)營合同示范文本2006》一份，約定：乙方承租甲方坐落于上海市徐匯區(qū)文定路XXX號內(nèi)B-005、B-007，用于經(jīng)營古玩、新舊工藝品、茶葉等業(yè)務(wù)，面積66.4平方米，租賃期自2016年3月28日起至2018年3月27日止，共計貳年，按實際開業(yè)為準(zhǔn)。租金13,333元月，貳年租金為320,000元。租金分兩次支付，第一年租金16萬元簽合同之日付清，第二年租金在第一年租金到期日前一個月付清詳見補充協(xié)議。乙方在支付租金的同時向甲方支付貳個月的租金26,666元的保證金，作為履行合同和提供商品服務(wù)質(zhì)量擔(dān)保。合同約定，甲方有下列情形之一的，除承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，乙方有權(quán)解除合同：……因甲方原因致使乙方未取得營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和各類經(jīng)營許可證的。甲方逾期交付租賃物或乙方逾期交付租金、水電費、物業(yè)管理費以及補足保證金的，均應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金3個月租金計算。租賃期間，甲方確需收回租賃物的，必須提前2個月書面通知乙方終止合同，同時支付給乙方違約金，違約金以剩余租期內(nèi)可收取租金金額的3個月租金計算，并退還有關(guān)預(yù)收費用、保證金；乙方因特殊情況需要退租的，必須提前2個月書面通知甲方終止合同，同時支付給甲方違約金，違約金以剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金金額的3個月租金計算詳見補充協(xié)議。
合同另就其他內(nèi)容作了約定。
同日，雙方另簽訂《補充協(xié)議》一份，其中約定：由于雙方簽訂的是兩年租約，凡一次性支付第一年租金的，做滿一年后，第一年送三個月免租期，因而租賃期自2016年3月28日起至2018年6月27日，免租期自2017年3月28日至2017年6月27日，按實際開業(yè)為準(zhǔn)。甲方保證乙方正常經(jīng)營至少兩年半，若因為甲方原因而使乙方無法經(jīng)營兩年半，甲方向乙方賠償所付的房租及裝修費。
合同訂立后，原告向被告支付了租賃保證金26,666元及一年的租金160,000元。
原告取得租賃房屋后，進(jìn)行了一定的裝修。
被告發(fā)布公告，載明：徐家匯古玩城文定路XXX號，上海世貿(mào)家具有限公司定于2016年11月12日正式開業(yè)。原、被告確認(rèn)，雙方租賃合同的租期、租金均自2016年11月12日起算。

2016年5月24日，上海服裝集團有限公司永新雨衣染織廠與上海世貿(mào)家具有限公司就房屋租賃向法院提起訴訟，要求解除雙方就上海市文定路XXX號1-5層房屋簽訂的房屋租賃協(xié)議書及其他相關(guān)補充協(xié)議，并要求限期清場遷出并返還上述房屋等，法院經(jīng)審理認(rèn)為，上海世貿(mào)家具有限公司未支付自2016年1月1日的租金及相關(guān)物業(yè)費、水電費等費用，已構(gòu)成違約。后法院于2017年1月18日作出2016滬0104民初18058號民事判決，判決解除上海服裝集團有限公司永新雨衣染織廠與上海世貿(mào)家具有限公司就上海市文定路XXX號1-5層房屋簽訂的房屋租賃協(xié)議書及其他相關(guān)補充協(xié)議，并判決上海世貿(mào)家具有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)遷出并返還上述房屋等。后上海市第一中級人民法院于2017年06月26日作出2017滬01民終3600號民事判決，維持一審判決。
審理中，原告表示因系爭房屋已經(jīng)無法進(jìn)行裝修價值評估，故同意被告意見，由被告賠償原告裝修損失2萬元。
審理中，被告稱，其一直為原告等商戶提供服務(wù)至2018年3月30日，此后被告撤場，之后的情況被告并不清楚。2018年3月底時，原告的店鋪里還有物品，櫥窗里還掛著東西。租賃房屋是原告自己配鎖，鑰匙一直未給過被告。原告稱，雖然被告公告2016年11月12日開業(yè)，古玩城也開門了，但并不是正常的經(jīng)營狀態(tài)，沒有營業(yè)執(zhí)照，沒有客流，原告也沒有經(jīng)營收入。且房屋產(chǎn)權(quán)人上海服裝集團有限公司永新雨衣染織廠也發(fā)通知稱被告拖欠租金等費用，雙方已經(jīng)發(fā)生糾紛訴訟，要求各租戶慎重處理與被告之間的租賃關(guān)系。2017年6月，法院也判決被告返還房屋。2017年11月、12月左右，原告已經(jīng)不去店鋪，后來原告陸續(xù)將古玩搬走，至2018年1月、2月左右，除了家具、硬裝等，其他東西原告均已經(jīng)搬走。2018年7月，法院強制執(zhí)行時將原告剩余的家具等都執(zhí)行了。因為被告已經(jīng)沒有權(quán)利，所以原告搬離物品時并未和被告交接。店鋪的門、門鎖均是原告自己安裝，鑰匙一直在原告處，并未交給被告。
以上事實，除原、被告庭審中的一致陳述，另有上海市商品交易市場進(jìn)場經(jīng)營合同示范文本、補充協(xié)議、收據(jù)、民事判決書、公告等證據(jù)證實，并經(jīng)庭審質(zhì)證無異，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《上海市商品交易市場進(jìn)場經(jīng)營合同示范文本2006》及《補充協(xié)議》均系當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，應(yīng)予恪守。
根據(jù)《補充協(xié)議》的約定，被告應(yīng)當(dāng)保證原告正常經(jīng)營至少兩年半?，F(xiàn)由于被告自身的原因，2017年6月法院已經(jīng)判決解除被告與房屋權(quán)利人的租賃合同，同時被告還負(fù)有向房屋權(quán)利人返還房屋的義務(wù)?？陀^上被告已經(jīng)無法保證原告繼續(xù)使用房屋，更遑論保證原告正常經(jīng)營兩年半。對此，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原、被告均表示同意解除雙方之間的租賃合同關(guān)系，于法無悖，本院予以認(rèn)可。另根據(jù)《補充協(xié)議》約定，“若因為甲方原因而使乙方無法經(jīng)營兩年半，甲方向乙方賠償所付的房租及裝修費”，現(xiàn)雙方均同意，由被告賠償原告裝修損失2萬元，此于法無悖，本院予以確認(rèn)。同時原告要求被告賠償所付的房屋租金16萬元，依據(jù)充分，本院予以支持。
合同解除后，被告收取的保證金26,666元亦應(yīng)予返還。被告稱原告未按期繳納第二年的租金，故不同意退還保證金等。但根據(jù)雙方確認(rèn)，原告租賃的租期、租金自2016年11月12日起算，“凡一次性支付第一年租金的，做滿一年后，第一年送三個月免租期”，但在原告應(yīng)支付第二年租金之前，被告與房屋產(chǎn)權(quán)人的租賃合同已經(jīng)被判決解除，被告亦應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人返還房屋，被告現(xiàn)再以原告未支付第二年租金而拒絕退還保證金，依據(jù)不足。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百一十四條規(guī)定，判決如下：

一、上海世貿(mào)家具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還閔某保證金26,666元；
二、上海世貿(mào)家具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償閔某已付的租金160000元、裝修費用20,000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費4700元，減半收取計2350元，由閔某負(fù)擔(dān)208元，由上海世貿(mào)家具有限公司負(fù)擔(dān)2142元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員 李理

書記員： 徐琛