原告閆某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安平縣。
委托代理人苑蘭虎，河北網(wǎng)都律師事務(wù)所律師。
委托代理人苑婧璐，河北網(wǎng)都律師事務(wù)所律師。
被告劉某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住饒陽縣。
委托代理人張偉，河北明宇律師事務(wù)所律師。

原告閆某某與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，于2013年8月2日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由審判員張占峰適用簡易程序獨(dú)任審判，于2013年8月29日和2013年8月30日公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托代理人苑婧璐，被告劉某及委托代理人張偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告閆某某訴稱，原告與被告于2011年10月28日訂立房屋租賃合同，原告將中心路寫字樓一套（1—4層各四間）租賃給被告使用。租賃期限為2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金為68000元，每半年交付一次，半年租金為34000元，每年的10月、4月份為交付時(shí)間。被告自2011年11月至2013年4月30日期間如約履行合同，并交付了租金。到2013年4月份，被告本應(yīng)將本年度（5月至10月份）半年的租金34000元交付給原告，但被告至今未交，經(jīng)原告多次催要，被告總以手中無錢，等轉(zhuǎn)讓后再交為由推托不交?，F(xiàn)被告實(shí)際占用房屋達(dá)三個(gè)月（五、六、七）之久，租金分文未付。目前多方用戶與原告聯(lián)系租賃此房，因被告占用未能租出，給原告造成很大損失。被告在租賃期間，單方擅自不履行合同條款，不按時(shí)交付租金，屬嚴(yán)重違約行為，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，使原告的損失減少到最低限度，起訴到法院，要求與被告解除房屋租賃合同，原告收回出租房屋，被告將房屋內(nèi)桌椅生活用具盡快取走，交回房間鑰匙；要求被告補(bǔ)交原告房屋租賃費(fèi)17000元，償付違約金13600元；訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。另外增加訴訟請求，現(xiàn)在被告已經(jīng)實(shí)際占有了四個(gè)月，訴狀中僅要求了三個(gè)月的租金，如果被告仍不交納5、6、7三個(gè)月的租金，原告將保留另案起訴，要求被告支付2013年8、9、10月三個(gè)月租金的權(quán)利。
被告劉某辯稱，在雙方的租賃合同履行中，之所以造成現(xiàn)在的狀況，房主存在過錯(cuò)。雙方在簽訂合同時(shí)以及在答辯人提出不再經(jīng)營轉(zhuǎn)租時(shí)，原告均同意我轉(zhuǎn)租，從未提出過不讓我轉(zhuǎn)租、解除合同的說法，租金、水電費(fèi)照收不誤。但是在我和次承包人談好轉(zhuǎn)讓價(jià)格后，房主對租金一漲再漲。多人次對裝修、物品的轉(zhuǎn)讓價(jià)格沒有意見，但因房租過高而未能轉(zhuǎn)租，造成我沒有用房、白白交付一年租金68000元的事實(shí)。根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租承租物，出租人與承租人的合同繼續(xù)有效。我認(rèn)為房東既然同意我轉(zhuǎn)租，在合同約定的租賃期限內(nèi)，不應(yīng)該提高租賃價(jià)格。在租賃期間，經(jīng)房主同意，我對房屋進(jìn)行了裝修，更換了落地玻璃門窗、粉刷墻壁、吊頂安燈、鋪地板膠、室內(nèi)裝修，連同置辦的飯店用品，價(jià)值總計(jì)約十幾萬元，如果我轉(zhuǎn)讓成功，就不會造成損失，只因房主漲價(jià)，未能轉(zhuǎn)讓出去，要求原告賠償損失。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯理由，本院歸納確認(rèn)的爭議焦點(diǎn)為：一、原告要求解除房屋租賃合同應(yīng)否準(zhǔn)許？二、被告應(yīng)否補(bǔ)交被告房屋租賃費(fèi)？三、原、被告誰應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任？四、原告應(yīng)否賠償被告經(jīng)濟(jì)損失？
圍繞第一個(gè)爭議焦點(diǎn)，原告陳述、舉證如下：原告與被告于2011年10月28日訂立房屋租賃合同，原告將中心路寫字樓一套1—4層各四間租賃給被告使用，租賃期限為2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金為68000元，每半年交付一次，即每年10月份交付后6個(gè)月（11月份至次年4月份），每年的4月份交付后6個(gè)月（5月至10月份）的租金。被告自2011年11月至2013年4月期間如約履行合同，并交付了租金。但到2013年4月份被告本應(yīng)將2013年5月份至10月份半年的租賃34000元交付給原告，但被告至今未交，經(jīng)原告多次催要，被告總以手中無錢為由推托不交。原告與被告所簽訂的房屋租賃協(xié)議屬于自愿簽訂且合法有效。雙方均應(yīng)全面及時(shí)履行，現(xiàn)被告長期拖欠租金，構(gòu)成了嚴(yán)重故意違約，按照雙方簽訂的房屋租賃合同第五條，如承租方不按規(guī)定期限交付，甲方有權(quán)收回出租房屋，以及《合同法》第227條的規(guī)定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。因此，原告要求與被告解除租賃合同是合理合法的。
為支持自己的主張，原告提交2011年10月28日雙方簽訂的房屋租賃合同一份，合同的主要條款：一、原告將中心路寫字樓一套1—4層各四間租賃給被告使用，租賃期限為2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金為68000元，租金半年交。五、租賃期間被告不準(zhǔn)將承租的房屋私自轉(zhuǎn)租，中途退租原告不退租金。合同期滿在同等條件下被告有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，但要提前一個(gè)月交付租金。如被告不按規(guī)定期限交付，甲方有權(quán)收回出租房屋。七、本合同經(jīng)雙方簽字生效，具有法律效力，雙方自覺遵守，如有違約，須償付對方年租金20%的違約金。
被告對合同的真實(shí)性沒有異議。
圍繞第一個(gè)爭議焦點(diǎn)，被告陳述、舉證如下：原、被告雙方在2011年10月28日簽訂合同時(shí)，被告就合同中寫的不得私自轉(zhuǎn)租的內(nèi)容當(dāng)場向原告提出意見，原告稱雖然這么寫，你們轉(zhuǎn)租時(shí)只要說給我一聲就可以，我知道誰占著房就行。到2012年4月，被告不打算再經(jīng)營，在外墻貼出轉(zhuǎn)讓字樣。原告在2012年5月1日到門店去收房租時(shí)，看到該字樣說，你們又轉(zhuǎn)出去嗎？其他什么都沒說，過了兩天被告將房租送到原告家中，原告也未提起不讓轉(zhuǎn)租之事。到2012年11月初，一個(gè)叫齊大剛的人要轉(zhuǎn)租這房，被告通知了原告，原告沒有提出異議，后被告和齊大剛談好轉(zhuǎn)讓價(jià)格后又與原告說了和齊大剛談好了轉(zhuǎn)租的事，這時(shí)原告提出房租要從每年68000元漲到每年80000元，被告就又和齊大剛說了房東要漲房租，漲到80000元，大剛想了一下最終同意每年80000元的房租轉(zhuǎn)租該房。被告接著和房東說大剛同意轉(zhuǎn)租，這時(shí)原告又提出80000元不行，要每年漲到100000元，前后幾分鐘的時(shí)間原告連續(xù)漲了兩次房租。當(dāng)我和齊大剛說原告要漲到100000元時(shí)，其無法接受高于周邊市場價(jià)格的租金，就不再轉(zhuǎn)租這房子了。后來有多人多次提出轉(zhuǎn)讓該房，對被告提出的裝修和物品轉(zhuǎn)讓的價(jià)格都沒有意見，都因房租過高不同意轉(zhuǎn)租。被告認(rèn)為房東既然同意被告轉(zhuǎn)租房子，在約定的租賃期內(nèi)就不應(yīng)變更租金，房主在被告找好次承租人并談好價(jià)格后，接連兩次提出漲房租，屬于惡意破壞被告轉(zhuǎn)讓的行為，給被告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，所以在該租賃合同履行期間原告存在重大過錯(cuò)，被告要求原告賠償經(jīng)濟(jì)損失，對于該合同被告同意解除。
圍繞第二個(gè)爭議焦點(diǎn)，原告陳述、舉證如下：根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同第一條，租金為半年一交，自合同簽訂之日交付半年租金34000元，剩余款項(xiàng)半年一交，本應(yīng)2013年4月份交付2013年5月至10月的租金，但被告一直占用房屋且推托不交。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)交付原告后六個(gè)月的租金，原告在此僅要求被告支付三個(gè)月的租金，對被告已經(jīng)是最大的寬容。
圍繞第二個(gè)爭議焦點(diǎn)，被告陳述、舉證如下：對剛才原告增加的訴訟請求提出意見，原告增加訴訟請求應(yīng)在舉證期限內(nèi)提出，在舉證期限內(nèi)未提出視為放棄。對原告訴狀中要求的補(bǔ)交5、6、7三個(gè)月的房租不予認(rèn)可，因?yàn)樵诤贤男羞^程中，房主同意轉(zhuǎn)租，對被告轉(zhuǎn)租從未提出異議，然而又出爾反爾，租金連續(xù)再漲，漲到超出周邊門市的同期市場價(jià)格，構(gòu)成嚴(yán)重違約，所以被告不同意支付5、6、7三個(gè)月份的租金。
圍繞第三個(gè)爭議焦點(diǎn)，原告陳述、舉證如下：根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同第七條的規(guī)定，本合同經(jīng)雙方簽字生效，具有法律效力，雙方應(yīng)自覺遵守，如有違約，需償付對方年租金20%的違約金。根據(jù)該合同第一條的規(guī)定，租金半年交付一次，自合同簽訂之日交付半年租金34000元，余款每年4月份和10月份交付后6個(gè)月的租金，被告在2013年4月份被告未如約交付后半年的租金，已構(gòu)成對合同的根本違約。根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合合同約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。因此，根據(jù)房屋租賃合同的約定及合同法的規(guī)定，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償原告年租金20%的違約金即13600元。
圍繞第三個(gè)爭議焦點(diǎn)，被告陳述、舉證如下：在第一、二個(gè)爭議焦點(diǎn)中被告已經(jīng)陳述了原告同意轉(zhuǎn)租而漲房租的違約行為，所以違約方是原告方，被告方要求原告方給付年租20%的違約金。
為支持自己的主張，被告申請證人齊大剛出庭作證，證人齊大剛證言：我以前是被告的員工，現(xiàn)在和被告沒有關(guān)系。證明原、被告簽合同的事及漲房租的事，當(dāng)時(shí)原、被告簽訂合同的時(shí)候在被告租賃的原告房屋的飯店大廳，當(dāng)時(shí)合同內(nèi)容為租賃期限一年，但以前原告與劉某口頭約定的是兩年，后房東又在合同內(nèi)容中手寫改成兩年。合同中有一條不得私自轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時(shí)劉某提出為什么這么寫，房東說私下這么寫，轉(zhuǎn)的時(shí)候通知我一聲，我知道房子是誰占了就行。去年劉某說不經(jīng)營了，我想接手，我和劉某談好了轉(zhuǎn)租的價(jià)格，劉某就給房東打電話，問房租的事，當(dāng)時(shí)劉某手機(jī)開著免提，我聽見了，房東說從68000元漲80000元每年，我剛考慮好同意漲到80000元，后房東又要漲房租到100000元，我無法接受，所以沒有轉(zhuǎn)租成，原告也沒提不讓轉(zhuǎn)租的事。當(dāng)時(shí)房東要把房租漲到100000元，和周邊的門市價(jià)格比起來要高2、3萬元。劉某對房屋進(jìn)行了裝修，裝修費(fèi)用大約10萬元以上。
原告發(fā)表質(zhì)證意見，首先，對證人證言的真實(shí)性、客觀性有異議，證人齊大剛原為被告的工人，其和被告關(guān)系轉(zhuǎn)好，其證言的真實(shí)性值得懷疑。其次，原、被告在合同中約定被告不得私自轉(zhuǎn)租，原告也從未同意過被告轉(zhuǎn)租，也沒要求過漲租金，在原告不同意轉(zhuǎn)租的情況下被告仍執(zhí)意轉(zhuǎn)租，造成的后果應(yīng)由被告承擔(dān)，至于被告是否轉(zhuǎn)租成功也不在原告的管轄范圍之內(nèi)。
被告發(fā)表質(zhì)證意見，證人齊大剛的證言真實(shí)、客觀、合法，其證言是有效的，其雖原為被告的工人，但現(xiàn)在已和被告沒有任何關(guān)系，正因?yàn)樵潜桓娴墓と?，對雙方履行合同的內(nèi)容才是清楚了解的。雖然原、被告的合同中寫明不得私自轉(zhuǎn)租，但雙方已口頭改變了這一約定，且原告在知道被告開始轉(zhuǎn)租后也未提出任何異議，只是要求漲租金，所以我認(rèn)為證人齊大剛的證言是真實(shí)合法的。
圍繞第四個(gè)爭議焦點(diǎn)，原告陳述、舉證如下：被告私自轉(zhuǎn)租，并未經(jīng)原告的同意，應(yīng)該以租賃合同為準(zhǔn)，按照合同承擔(dān)年租金20%的違約責(zé)任。被告也應(yīng)對自己違約造成的后果自行承擔(dān)。因此，原告不應(yīng)向被告做任何的賠償。被告應(yīng)承擔(dān)對原告的違約責(zé)任。原告提交其所出租房屋內(nèi)的物品清單一份，被告稱清單中的供暖系統(tǒng)不齊全、不完善，洗菜盆只剩一個(gè)，拖布盆由房東的兒子已經(jīng)拉走，門鑰匙沒有清點(diǎn)過。物品清單中的簽字是其簽的。
圍繞第四個(gè)爭議焦點(diǎn)，被告陳述、舉證如下：原告在訴狀中第二頁第四行說被告總以手中無錢等轉(zhuǎn)讓后在交付房租，說明原告得知被告轉(zhuǎn)租的信息后，沒有提出異議，也能說明原告同意被告轉(zhuǎn)租。原告經(jīng)常到所出租的門店去收房租及水、電費(fèi)，平常沒事時(shí)也經(jīng)常到店里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。被告在2012年4月即貼出轉(zhuǎn)讓字樣，原告沒有反對，說明其默認(rèn)，同意被告轉(zhuǎn)租，到被告和齊大剛談轉(zhuǎn)租時(shí)，原告已經(jīng)知道被告預(yù)轉(zhuǎn)租這事兒達(dá)6個(gè)月之久，所以推定原告對被告預(yù)轉(zhuǎn)租的行為是知道并認(rèn)可的。所以原告應(yīng)承擔(dān)賠償被告裝修費(fèi)用的責(zé)任。被告對原告不承擔(dān)任何違約責(zé)任，也不承擔(dān)交付剩余房租的責(zé)任。法院對由被告購置的在所租賃原告的房屋內(nèi)的物品進(jìn)行了勘驗(yàn)，雙方對看驗(yàn)筆錄均無異議。
本院認(rèn)證意見，對原、被告簽訂的房屋租賃協(xié)議，因雙方對其真實(shí)性均無異議，本庭予以確認(rèn)。對證人齊大剛的證言，因其原系被告的職工，和被告有利害關(guān)系，且未有其他證據(jù)加以佐證，故對其證言不予采信。
本院經(jīng)審理查明，原告閆某某與被告劉某于2011年10月28日訂立房屋租賃合同，原告將中心路寫字樓一套（1—4層各四間）租賃給被告使用。租賃期限為2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金為68000元，每半年交付一次，半年租金為34000元，每年的10月、4月份為交付時(shí)間。被告自2011年11月至2013年4月30日期間如約履行合同，并交付了租金。到2013年4月份，被告未將本年度（5月至10月份）半年的租金34000元交付給原告，現(xiàn)被告占用房屋三個(gè)月（五、六、七月），租金未付。

本院認(rèn)為，原、被告之間的房屋租賃合同是在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成的，是雙方真實(shí)意思的表示，屬有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格按合同履行。原告按照合同約定將房屋交予被告使用，被告理應(yīng)按照約定給付原告租賃款，現(xiàn)被告未能給付原告2013年3至5月的租賃款17000元，有房屋租賃合同和原、被告的當(dāng)庭陳述所證實(shí)，事實(shí)清楚，應(yīng)予認(rèn)定。被告未按約定支付租金，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)原告要求給付租金及解除房屋租賃合同，與法有據(jù)，應(yīng)予支持。原、被告就房屋的轉(zhuǎn)租問題各持己見，意見不一，在發(fā)生糾紛后處理不當(dāng)，造成合同實(shí)際終止履行，雙方均有過錯(cuò)，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對原、被告的由對方給付年租金20%的違約金的主張均不支持。被告在原告房屋處的物品已勘驗(yàn)記錄在卷，系個(gè)人購置，應(yīng)歸被告所有。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十七條的規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某在判決生效后五日內(nèi)給付原告閆某某房屋租金17000元并將所租賃的房屋交還給原告。
二、被告劉某在判決生效后五日內(nèi)從原告閆某某房屋處取走個(gè)人物品一部（詳見勘驗(yàn)筆錄）。
三、駁回原、被告的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)565元，由原告閆某某負(fù)擔(dān)255元，由被告劉某負(fù)擔(dān)310元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級人民法院。

審判員 張占峰

書記員： 張靜