原告閆某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安平縣。
委托代理人苑蘭虎，河北網都律師事務所律師。
委托代理人苑婧璐，河北網都律師事務所律師。
被告劉某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住饒陽縣。
委托代理人張偉，河北明宇律師事務所律師。

原告閆某某與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，于2013年8月2日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由審判員張占峰適用簡易程序獨任審判，于2013年8月29日和2013年8月30日公開開庭進行了審理，原告委托代理人苑婧璐，被告劉某及委托代理人張偉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告閆某某訴稱，原告與被告于2011年10月28日訂立房屋租賃合同，原告將中心路寫字樓一套（1—4層各四間）租賃給被告使用。租賃期限為2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金為68000元，每半年交付一次，半年租金為34000元，每年的10月、4月份為交付時間。被告自2011年11月至2013年4月30日期間如約履行合同，并交付了租金。到2013年4月份，被告本應將本年度（5月至10月份）半年的租金34000元交付給原告，但被告至今未交，經原告多次催要，被告總以手中無錢，等轉讓后再交為由推托不交。現被告實際占用房屋達三個月（五、六、七）之久，租金分文未付。目前多方用戶與原告聯系租賃此房，因被告占用未能租出，給原告造成很大損失。被告在租賃期間，單方擅自不履行合同條款，不按時交付租金，屬嚴重違約行為，為維護原告的合法權益，使原告的損失減少到最低限度，起訴到法院，要求與被告解除房屋租賃合同，原告收回出租房屋，被告將房屋內桌椅生活用具盡快取走，交回房間鑰匙；要求被告補交原告房屋租賃費17000元，償付違約金13600元；訴訟費由被告負擔。另外增加訴訟請求，現在被告已經實際占有了四個月，訴狀中僅要求了三個月的租金，如果被告仍不交納5、6、7三個月的租金，原告將保留另案起訴，要求被告支付2013年8、9、10月三個月租金的權利。
被告劉某辯稱，在雙方的租賃合同履行中，之所以造成現在的狀況，房主存在過錯。雙方在簽訂合同時以及在答辯人提出不再經營轉租時，原告均同意我轉租，從未提出過不讓我轉租、解除合同的說法，租金、水電費照收不誤。但是在我和次承包人談好轉讓價格后，房主對租金一漲再漲。多人次對裝修、物品的轉讓價格沒有意見，但因房租過高而未能轉租，造成我沒有用房、白白交付一年租金68000元的事實。根據《合同法》第224條的規(guī)定，承租人轉租承租物，出租人與承租人的合同繼續(xù)有效。我認為房東既然同意我轉租，在合同約定的租賃期限內，不應該提高租賃價格。在租賃期間，經房主同意，我對房屋進行了裝修，更換了落地玻璃門窗、粉刷墻壁、吊頂安燈、鋪地板膠、室內裝修，連同置辦的飯店用品，價值總計約十幾萬元，如果我轉讓成功，就不會造成損失，只因房主漲價，未能轉讓出去，要求原告賠償損失。
根據雙方當事人的訴辯理由，本院歸納確認的爭議焦點為：一、原告要求解除房屋租賃合同應否準許？二、被告應否補交被告房屋租賃費？三、原、被告誰應承擔違約責任？四、原告應否賠償被告經濟損失？
圍繞第一個爭議焦點，原告陳述、舉證如下：原告與被告于2011年10月28日訂立房屋租賃合同，原告將中心路寫字樓一套1—4層各四間租賃給被告使用，租賃期限為2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金為68000元，每半年交付一次，即每年10月份交付后6個月（11月份至次年4月份），每年的4月份交付后6個月（5月至10月份）的租金。被告自2011年11月至2013年4月期間如約履行合同，并交付了租金。但到2013年4月份被告本應將2013年5月份至10月份半年的租賃34000元交付給原告，但被告至今未交，經原告多次催要，被告總以手中無錢為由推托不交。原告與被告所簽訂的房屋租賃協議屬于自愿簽訂且合法有效。雙方均應全面及時履行，現被告長期拖欠租金，構成了嚴重故意違約，按照雙方簽訂的房屋租賃合同第五條，如承租方不按規(guī)定期限交付，甲方有權收回出租房屋，以及《合同法》第227條的規(guī)定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。因此，原告要求與被告解除租賃合同是合理合法的。
為支持自己的主張，原告提交2011年10月28日雙方簽訂的房屋租賃合同一份，合同的主要條款：一、原告將中心路寫字樓一套1—4層各四間租賃給被告使用，租賃期限為2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金為68000元，租金半年交。五、租賃期間被告不準將承租的房屋私自轉租，中途退租原告不退租金。合同期滿在同等條件下被告有優(yōu)先續(xù)租權，但要提前一個月交付租金。如被告不按規(guī)定期限交付，甲方有權收回出租房屋。七、本合同經雙方簽字生效，具有法律效力，雙方自覺遵守，如有違約，須償付對方年租金20%的違約金。
被告對合同的真實性沒有異議。
圍繞第一個爭議焦點，被告陳述、舉證如下：原、被告雙方在2011年10月28日簽訂合同時，被告就合同中寫的不得私自轉租的內容當場向原告提出意見，原告稱雖然這么寫，你們轉租時只要說給我一聲就可以，我知道誰占著房就行。到2012年4月，被告不打算再經營，在外墻貼出轉讓字樣。原告在2012年5月1日到門店去收房租時，看到該字樣說，你們又轉出去嗎？其他什么都沒說，過了兩天被告將房租送到原告家中，原告也未提起不讓轉租之事。到2012年11月初，一個叫齊大剛的人要轉租這房，被告通知了原告，原告沒有提出異議，后被告和齊大剛談好轉讓價格后又與原告說了和齊大剛談好了轉租的事，這時原告提出房租要從每年68000元漲到每年80000元，被告就又和齊大剛說了房東要漲房租，漲到80000元，大剛想了一下最終同意每年80000元的房租轉租該房。被告接著和房東說大剛同意轉租，這時原告又提出80000元不行，要每年漲到100000元，前后幾分鐘的時間原告連續(xù)漲了兩次房租。當我和齊大剛說原告要漲到100000元時，其無法接受高于周邊市場價格的租金，就不再轉租這房子了。后來有多人多次提出轉讓該房，對被告提出的裝修和物品轉讓的價格都沒有意見，都因房租過高不同意轉租。被告認為房東既然同意被告轉租房子，在約定的租賃期內就不應變更租金，房主在被告找好次承租人并談好價格后，接連兩次提出漲房租，屬于惡意破壞被告轉讓的行為，給被告造成了巨大的經濟損失，所以在該租賃合同履行期間原告存在重大過錯，被告要求原告賠償經濟損失，對于該合同被告同意解除。
圍繞第二個爭議焦點，原告陳述、舉證如下：根據雙方簽訂的房屋租賃合同第一條，租金為半年一交，自合同簽訂之日交付半年租金34000元，剩余款項半年一交，本應2013年4月份交付2013年5月至10月的租金，但被告一直占用房屋且推托不交。根據合同約定，被告應交付原告后六個月的租金，原告在此僅要求被告支付三個月的租金，對被告已經是最大的寬容。
圍繞第二個爭議焦點，被告陳述、舉證如下：對剛才原告增加的訴訟請求提出意見，原告增加訴訟請求應在舉證期限內提出，在舉證期限內未提出視為放棄。對原告訴狀中要求的補交5、6、7三個月的房租不予認可，因為在合同履行過程中，房主同意轉租，對被告轉租從未提出異議，然而又出爾反爾，租金連續(xù)再漲，漲到超出周邊門市的同期市場價格，構成嚴重違約，所以被告不同意支付5、6、7三個月份的租金。
圍繞第三個爭議焦點，原告陳述、舉證如下：根據雙方簽訂的房屋租賃合同第七條的規(guī)定，本合同經雙方簽字生效，具有法律效力，雙方應自覺遵守，如有違約，需償付對方年租金20%的違約金。根據該合同第一條的規(guī)定，租金半年交付一次，自合同簽訂之日交付半年租金34000元，余款每年4月份和10月份交付后6個月的租金，被告在2013年4月份被告未如約交付后半年的租金，已構成對合同的根本違約。根據《合同法》第107條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務，或者履行合同義務不符合合同約定的，應承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。因此，根據房屋租賃合同的約定及合同法的規(guī)定，被告應承擔違約責任，賠償原告年租金20%的違約金即13600元。
圍繞第三個爭議焦點，被告陳述、舉證如下：在第一、二個爭議焦點中被告已經陳述了原告同意轉租而漲房租的違約行為，所以違約方是原告方，被告方要求原告方給付年租20%的違約金。
為支持自己的主張，被告申請證人齊大剛出庭作證，證人齊大剛證言：我以前是被告的員工，現在和被告沒有關系。證明原、被告簽合同的事及漲房租的事，當時原、被告簽訂合同的時候在被告租賃的原告房屋的飯店大廳，當時合同內容為租賃期限一年，但以前原告與劉某口頭約定的是兩年，后房東又在合同內容中手寫改成兩年。合同中有一條不得私自轉讓，當時劉某提出為什么這么寫，房東說私下這么寫，轉的時候通知我一聲，我知道房子是誰占了就行。去年劉某說不經營了，我想接手，我和劉某談好了轉租的價格，劉某就給房東打電話，問房租的事，當時劉某手機開著免提，我聽見了，房東說從68000元漲80000元每年，我剛考慮好同意漲到80000元，后房東又要漲房租到100000元，我無法接受，所以沒有轉租成，原告也沒提不讓轉租的事。當時房東要把房租漲到100000元，和周邊的門市價格比起來要高2、3萬元。劉某對房屋進行了裝修，裝修費用大約10萬元以上。
原告發(fā)表質證意見，首先，對證人證言的真實性、客觀性有異議，證人齊大剛原為被告的工人，其和被告關系轉好，其證言的真實性值得懷疑。其次，原、被告在合同中約定被告不得私自轉租，原告也從未同意過被告轉租，也沒要求過漲租金，在原告不同意轉租的情況下被告仍執(zhí)意轉租，造成的后果應由被告承擔，至于被告是否轉租成功也不在原告的管轄范圍之內。
被告發(fā)表質證意見，證人齊大剛的證言真實、客觀、合法，其證言是有效的，其雖原為被告的工人，但現在已和被告沒有任何關系，正因為曾是被告的工人，對雙方履行合同的內容才是清楚了解的。雖然原、被告的合同中寫明不得私自轉租，但雙方已口頭改變了這一約定，且原告在知道被告開始轉租后也未提出任何異議，只是要求漲租金，所以我認為證人齊大剛的證言是真實合法的。
圍繞第四個爭議焦點，原告陳述、舉證如下：被告私自轉租，并未經原告的同意，應該以租賃合同為準，按照合同承擔年租金20%的違約責任。被告也應對自己違約造成的后果自行承擔。因此，原告不應向被告做任何的賠償。被告應承擔對原告的違約責任。原告提交其所出租房屋內的物品清單一份，被告稱清單中的供暖系統(tǒng)不齊全、不完善，洗菜盆只剩一個，拖布盆由房東的兒子已經拉走，門鑰匙沒有清點過。物品清單中的簽字是其簽的。
圍繞第四個爭議焦點，被告陳述、舉證如下：原告在訴狀中第二頁第四行說被告總以手中無錢等轉讓后在交付房租，說明原告得知被告轉租的信息后，沒有提出異議，也能說明原告同意被告轉租。原告經常到所出租的門店去收房租及水、電費，平常沒事時也經常到店里轉轉。被告在2012年4月即貼出轉讓字樣，原告沒有反對，說明其默認，同意被告轉租，到被告和齊大剛談轉租時，原告已經知道被告預轉租這事兒達6個月之久，所以推定原告對被告預轉租的行為是知道并認可的。所以原告應承擔賠償被告裝修費用的責任。被告對原告不承擔任何違約責任，也不承擔交付剩余房租的責任。法院對由被告購置的在所租賃原告的房屋內的物品進行了勘驗，雙方對看驗筆錄均無異議。
本院認證意見，對原、被告簽訂的房屋租賃協議，因雙方對其真實性均無異議，本庭予以確認。對證人齊大剛的證言，因其原系被告的職工，和被告有利害關系，且未有其他證據加以佐證，故對其證言不予采信。
本院經審理查明，原告閆某某與被告劉某于2011年10月28日訂立房屋租賃合同，原告將中心路寫字樓一套（1—4層各四間）租賃給被告使用。租賃期限為2年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，年租金為68000元，每半年交付一次，半年租金為34000元，每年的10月、4月份為交付時間。被告自2011年11月至2013年4月30日期間如約履行合同，并交付了租金。到2013年4月份，被告未將本年度（5月至10月份）半年的租金34000元交付給原告，現被告占用房屋三個月（五、六、七月），租金未付。

本院認為，原、被告之間的房屋租賃合同是在平等自愿基礎上達成的，是雙方真實意思的表示，屬有效合同，雙方應嚴格按合同履行。原告按照合同約定將房屋交予被告使用，被告理應按照約定給付原告租賃款，現被告未能給付原告2013年3至5月的租賃款17000元，有房屋租賃合同和原、被告的當庭陳述所證實，事實清楚，應予認定。被告未按約定支付租金，應承擔違約責任，現原告要求給付租金及解除房屋租賃合同，與法有據，應予支持。原、被告就房屋的轉租問題各持己見，意見不一，在發(fā)生糾紛后處理不當，造成合同實際終止履行，雙方均有過錯，均應承擔違約責任，故對原、被告的由對方給付年租金20%的違約金的主張均不支持。被告在原告房屋處的物品已勘驗記錄在卷，系個人購置，應歸被告所有。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十七條的規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某在判決生效后五日內給付原告閆某某房屋租金17000元并將所租賃的房屋交還給原告。
二、被告劉某在判決生效后五日內從原告閆某某房屋處取走個人物品一部（詳見勘驗筆錄）。
三、駁回原、被告的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費565元，由原告閆某某負擔255元，由被告劉某負擔310元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，上訴于河北省衡水市中級人民法院。

審判員 張占峰

書記員： 張靜