閆某某
譚某某
王明華（湖北民基律師事務(wù)所）
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
楊樂毅（湖北普濟(jì)律師事務(wù)所）
胡佳才

原告閆某某，男，土家族，xxxx年xx月xx日出生，住五峰土家族自治縣。
原告譚某某，女，土家族，xxxx年xx月xx日出生，住五峰土家族自治縣。
二
原告
委托代理人王明華，湖北民基律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420506753413416M，住所地宜昌市夷陵區(qū)夷興大道（長途客運(yùn)站旁）。
法定代表人秦道祥，該公司董事長。
委托代理人楊樂毅，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人胡佳才，該公司職工，代理權(quán)限為一般授權(quán)。
原告閆某某、譚某某與被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱瑞德隆公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2016年10月17日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。
原告閆某某及二原告的委托代理人王明華、被告瑞德隆公司的委托代理人胡佳才、楊樂毅到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告閆某某、譚某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令被告向原告返還差欠房屋面積的相應(yīng)價(jià)款58175元，并從2013年2月1日起至實(shí)際返還之日止，按在中國人民銀行發(fā)布的同期同類三年期貸款基準(zhǔn)利率（4.75%）基礎(chǔ)上上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息；2、判令被告向原告返還多收取的與差欠房屋面積相應(yīng)的辦證稅費(fèi)1897.88元，并從2013年2月1日起至實(shí)際返還之日止，按在中國人民銀行發(fā)布的同期同類三年期貸款基準(zhǔn)利率（4.75%）基礎(chǔ)上上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息；3、判令被告向原告支付逾期辦證違約金5773.15元；4、判令由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
其事實(shí)和理由為:2012年3月12日，原、被告雙方就被告開發(fā)的位于猇亭區(qū)金嶺路59-8號(hào)盛世天下8號(hào)樓1樓114號(hào)商鋪簽訂了一份《商品房買賣合同》。
當(dāng)天，原告、被告和宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司（下稱弘盛公司）就該商鋪返租事項(xiàng)簽訂了一份《商鋪委托經(jīng)營管理合同》。
上述合同約定:原告向被告購買盛世天下8號(hào)樓1樓114號(hào)商鋪，該商鋪面積為60.77㎡，單價(jià)為9500元/㎡，總房價(jià)為577315元。
原告將該商鋪委托給弘盛公司經(jīng)營管理，弘盛公司每年支付原告租金57731.67元，弘盛公司將原告應(yīng)得的第一年至第三年的租金共計(jì)173195元直接抵扣原告的購房款，原告和被告在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)直接扣除已抵扣的金額，抵扣后房屋總價(jià)款為404120元，單價(jià)為6650元/㎡。
商品房買賣合同第九條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年10月30日以前將商品房交付買受人使用。
該合同第十五條約定，因出賣人的責(zé)任造成買受人不能在商品房交付后90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房款的1%向買受人支付違約金。
原告于2012年3月12日一次性支付了商品房買賣合同約定的房屋總價(jià)款404120元，并按照合同約定足額交納了辦理房屋權(quán)屬證書的相關(guān)稅費(fèi)，但此后發(fā)現(xiàn)該房屋的實(shí)際面積為54.12㎡。
雖然原、被告在商品房買賣合同中約定的房屋單價(jià)為6650元/㎡，但這是用該商鋪前三年的租金173195元沖抵房款后的價(jià)格，雙方的真實(shí)意思表示是該房屋的單價(jià)為9500元/㎡，總價(jià)為577315元。
被告應(yīng)在其應(yīng)當(dāng)辦理房屋權(quán)屬證書的當(dāng)天就按9500元/㎡的價(jià)格將多收取的房屋價(jià)款及相應(yīng)的稅費(fèi)退還給原告，但被告僅返還差欠房屋面積的購房款5000元，其余購房款和辦證稅費(fèi)經(jīng)原告多次催要，被告至今未予返還。
另外，被告于2013年11月19日才為原告辦理房屋所有權(quán)證，于2014年7月9日才為原告辦理土地使用權(quán)證，其辦證時(shí)間早已超過了商品房買賣合同約定的辦證期限，被告已嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因上述糾紛不能通過協(xié)商解決，故訴至人民法院。
被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)原告陳述的案件事實(shí)不持異議，但認(rèn)為:一、被告應(yīng)返還給原告的差欠面積的購房款應(yīng)按《商品房買賣合同》約定的房款單價(jià)乘以所差面積計(jì)算；二、《商品房買賣合同》對(duì)被告支付利息沒有約定，該合同約定了逾期辦證的違約金，二者只能取其一而不能同時(shí)主張，原告已主張了違約金，被告不應(yīng)支付利息；三、被告應(yīng)返還的辦證稅費(fèi)應(yīng)按原告預(yù)交的稅費(fèi)金額減去相關(guān)部門收取的稅費(fèi)金額來計(jì)算；四、逾期辦證違約金應(yīng)按《商品房買賣合同》載明的房屋價(jià)款的1%計(jì)算。
對(duì)雙方當(dāng)事人沒有爭議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
同時(shí)查明:用于抵扣原告購房款的委托經(jīng)營回報(bào)（又稱為租金，以下簡稱為租金）是根據(jù)原、被告雙方約定的總房款的30%計(jì)算的。
本院認(rèn)為:原被告雙方對(duì)被告應(yīng)返還多收取的購房款和辦證稅費(fèi)及被告應(yīng)支付逾期辦證的違約金并無爭議，雙方爭議的焦點(diǎn)是:一、被告應(yīng)返還的購房款是應(yīng)按照《商品房買賣合同》中約定的房款價(jià)格6650元/㎡元計(jì)算，還是應(yīng)按照雙方此前約定的價(jià)格9500元/㎡計(jì)算；二、被告應(yīng)返還的多收取的辦證稅費(fèi)為多少；三、被告對(duì)多收取的購房款及辦證稅費(fèi)是否應(yīng)承擔(dān)利息；四、逾期辦證違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)確定為多少。
對(duì)雙方爭議的上述問題，本院評(píng)析如下:
一、關(guān)于被告應(yīng)返還的購房款的計(jì)算價(jià)格問題。
雖然在簽訂《商鋪委托經(jīng)營合同》之前原、被告雙方約定的房屋價(jià)格為9500元/㎡，但是在簽訂《商鋪委托經(jīng)營合同》之后，原告自己對(duì)于差欠的面積部分實(shí)際履行價(jià)格并不足9500元/㎡。
對(duì)差欠的面積部分的購房款，原告只是按6650元/㎡交納的，其余2850元%㎡的價(jià)款是用弘盛公司應(yīng)支付的該房屋前三年的租金抵付的。
因抵付房款的租金按照原、被告雙方約定的房屋總價(jià)款的30%計(jì)算的，而房屋總價(jià)款是根據(jù)面積計(jì)算的，因此該租金實(shí)際上是根據(jù)房屋面積計(jì)算的。
因原告并未將差欠的面積交付給弘盛公司使用，因此無論該租金是被告直接代付的還是弘盛公司所支付的，原告均未取得差欠面積相應(yīng)租金的合法權(quán)利，原告不享有該部分租金，即該部分租金不是原告的合法財(cái)產(chǎn)。
原告只能主張向其返還屬于其自己的合法財(cái)產(chǎn)，而無權(quán)主張向其返還屬于他人的財(cái)產(chǎn)，故對(duì)原告要求按9500元/㎡計(jì)算返還差欠面積的購房款的請(qǐng)求，本院不予支持。
被告應(yīng)返還的差欠面積的購房款應(yīng)按6650元/㎡計(jì)算。
二、關(guān)于被告應(yīng)返還的多收取的辦證稅費(fèi)金額問題。
2015年7月9日，原、被告雙方對(duì)被告應(yīng)返還的辦證稅費(fèi)進(jìn)行了結(jié)算，雙方對(duì)該結(jié)算結(jié)果沒有異議，故本院按雙方結(jié)算結(jié)果確認(rèn)被告應(yīng)返還的辦證稅費(fèi)為1897.88元。
三、關(guān)于被告對(duì)多收取的購房款及辦證稅費(fèi)是否應(yīng)承擔(dān)利息及計(jì)付利息的標(biāo)準(zhǔn)問題。
1、被告在為原告辦理《房屋所有權(quán)證》時(shí)就已經(jīng)知道出賣給原告的房屋面積比《商品房買賣合同》所約定的面積差欠6.65㎡，此時(shí)被告的返還義務(wù)已經(jīng)明確，被告應(yīng)依照雙方據(jù)實(shí)結(jié)算的約定從次日起就將多收取的購房款和辦證稅費(fèi)返還給原告，因被告違反該約定怠于履行返還義務(wù)，被告應(yīng)從辦理《房屋所有權(quán)證》次日起向原告支付利息。
在辦理《房屋所有權(quán)證》之前，被告的返還義務(wù)尚不明確，尚不具備據(jù)實(shí)結(jié)算的條件，被告尚未違反據(jù)實(shí)結(jié)算的約定，此階段被告不應(yīng)承擔(dān)支付利息的責(zé)任；雖然從約定的辦證截止之日至實(shí)際辦證之日這一階段被告存在逾期辦證的違約行為，但原告已就此違約行為向被告主張了違約金，原告再主張此階段的利息沒有法律依據(jù)，故本院不予支持。
綜上所述，被告應(yīng)從2013年11月20日起（辦理《房屋所有權(quán)證》的次日）向原告支付利息。
2、原告所主張的利率標(biāo)準(zhǔn)并未超過相關(guān)法律所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，本院予以支持。
四、關(guān)于逾期辦證違約金的計(jì)算基數(shù)問題。
《商品房買賣合同》第十五條約定，因出賣人的責(zé)任造成買受人不能在商品房交付后90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房款的1%向買受人支付違約金。
因上述內(nèi)容是《商品房買賣合同》中的約定，因此這里的”已付房款”應(yīng)當(dāng)是指該合同所約定的房屋價(jià)款404120元中已支付的部分，故該違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)當(dāng)確定為404120元，即被告應(yīng)按404120元的1%向原告支付逾期辦證的違約金。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向原告閆某某、譚某某返還因差欠房屋面積而多收取的購房款39222.50元（6.65㎡×6650元/㎡－已返還5000元），并從2013年11月20日（辦理《房屋所有權(quán)證》的次日）起至本判決確定的付款之日止（在此之前履行的計(jì)算到實(shí)際履行之日）按年利率5.225%向原告支付利息；
二、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向原告閆某某、譚某某返還與差欠房屋面積相應(yīng)的辦證稅費(fèi)1897.88元，并從2013年11月20日起至本判決確定的付款之日止（在此之前履行的計(jì)算到實(shí)際履行之日）按年利率5.225%向原告支付利息；
三、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向原告閆某某、譚某某支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金4041.20元（404120元×1%）；
四、駁回原告閆某某、譚某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述應(yīng)付款項(xiàng)限于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1728元，減半收取864元（原告已預(yù)交），由原告閆某某、譚某某共同承擔(dān)164元，由被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)700元。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原被告雙方對(duì)被告應(yīng)返還多收取的購房款和辦證稅費(fèi)及被告應(yīng)支付逾期辦證的違約金并無爭議，雙方爭議的焦點(diǎn)是:一、被告應(yīng)返還的購房款是應(yīng)按照《商品房買賣合同》中約定的房款價(jià)格6650元/㎡元計(jì)算，還是應(yīng)按照雙方此前約定的價(jià)格9500元/㎡計(jì)算；二、被告應(yīng)返還的多收取的辦證稅費(fèi)為多少；三、被告對(duì)多收取的購房款及辦證稅費(fèi)是否應(yīng)承擔(dān)利息；四、逾期辦證違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)確定為多少。
對(duì)雙方爭議的上述問題，本院評(píng)析如下:
一、關(guān)于被告應(yīng)返還的購房款的計(jì)算價(jià)格問題。
雖然在簽訂《商鋪委托經(jīng)營合同》之前原、被告雙方約定的房屋價(jià)格為9500元/㎡，但是在簽訂《商鋪委托經(jīng)營合同》之后，原告自己對(duì)于差欠的面積部分實(shí)際履行價(jià)格并不足9500元/㎡。
對(duì)差欠的面積部分的購房款，原告只是按6650元/㎡交納的，其余2850元%㎡的價(jià)款是用弘盛公司應(yīng)支付的該房屋前三年的租金抵付的。
因抵付房款的租金按照原、被告雙方約定的房屋總價(jià)款的30%計(jì)算的，而房屋總價(jià)款是根據(jù)面積計(jì)算的，因此該租金實(shí)際上是根據(jù)房屋面積計(jì)算的。
因原告并未將差欠的面積交付給弘盛公司使用，因此無論該租金是被告直接代付的還是弘盛公司所支付的，原告均未取得差欠面積相應(yīng)租金的合法權(quán)利，原告不享有該部分租金，即該部分租金不是原告的合法財(cái)產(chǎn)。
原告只能主張向其返還屬于其自己的合法財(cái)產(chǎn)，而無權(quán)主張向其返還屬于他人的財(cái)產(chǎn)，故對(duì)原告要求按9500元/㎡計(jì)算返還差欠面積的購房款的請(qǐng)求，本院不予支持。
被告應(yīng)返還的差欠面積的購房款應(yīng)按6650元/㎡計(jì)算。
二、關(guān)于被告應(yīng)返還的多收取的辦證稅費(fèi)金額問題。
2015年7月9日，原、被告雙方對(duì)被告應(yīng)返還的辦證稅費(fèi)進(jìn)行了結(jié)算，雙方對(duì)該結(jié)算結(jié)果沒有異議，故本院按雙方結(jié)算結(jié)果確認(rèn)被告應(yīng)返還的辦證稅費(fèi)為1897.88元。
三、關(guān)于被告對(duì)多收取的購房款及辦證稅費(fèi)是否應(yīng)承擔(dān)利息及計(jì)付利息的標(biāo)準(zhǔn)問題。
1、被告在為原告辦理《房屋所有權(quán)證》時(shí)就已經(jīng)知道出賣給原告的房屋面積比《商品房買賣合同》所約定的面積差欠6.65㎡，此時(shí)被告的返還義務(wù)已經(jīng)明確，被告應(yīng)依照雙方據(jù)實(shí)結(jié)算的約定從次日起就將多收取的購房款和辦證稅費(fèi)返還給原告，因被告違反該約定怠于履行返還義務(wù)，被告應(yīng)從辦理《房屋所有權(quán)證》次日起向原告支付利息。
在辦理《房屋所有權(quán)證》之前，被告的返還義務(wù)尚不明確，尚不具備據(jù)實(shí)結(jié)算的條件，被告尚未違反據(jù)實(shí)結(jié)算的約定，此階段被告不應(yīng)承擔(dān)支付利息的責(zé)任；雖然從約定的辦證截止之日至實(shí)際辦證之日這一階段被告存在逾期辦證的違約行為，但原告已就此違約行為向被告主張了違約金，原告再主張此階段的利息沒有法律依據(jù)，故本院不予支持。
綜上所述，被告應(yīng)從2013年11月20日起（辦理《房屋所有權(quán)證》的次日）向原告支付利息。
2、原告所主張的利率標(biāo)準(zhǔn)并未超過相關(guān)法律所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，本院予以支持。
四、關(guān)于逾期辦證違約金的計(jì)算基數(shù)問題。
《商品房買賣合同》第十五條約定，因出賣人的責(zé)任造成買受人不能在商品房交付后90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房款的1%向買受人支付違約金。
因上述內(nèi)容是《商品房買賣合同》中的約定，因此這里的”已付房款”應(yīng)當(dāng)是指該合同所約定的房屋價(jià)款404120元中已支付的部分，故該違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)當(dāng)確定為404120元，即被告應(yīng)按404120元的1%向原告支付逾期辦證的違約金。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向原告閆某某、譚某某返還因差欠房屋面積而多收取的購房款39222.50元（6.65㎡×6650元/㎡－已返還5000元），并從2013年11月20日（辦理《房屋所有權(quán)證》的次日）起至本判決確定的付款之日止（在此之前履行的計(jì)算到實(shí)際履行之日）按年利率5.225%向原告支付利息；
二、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向原告閆某某、譚某某返還與差欠房屋面積相應(yīng)的辦證稅費(fèi)1897.88元，并從2013年11月20日起至本判決確定的付款之日止（在此之前履行的計(jì)算到實(shí)際履行之日）按年利率5.225%向原告支付利息；
三、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向原告閆某某、譚某某支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金4041.20元（404120元×1%）；
四、駁回原告閆某某、譚某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述應(yīng)付款項(xiàng)限于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1728元，減半收取864元（原告已預(yù)交），由原告閆某某、譚某某共同承擔(dān)164元，由被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)700元。

審判長：張斌

書記員：余曉慶