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鐘某某與陳某某、徐某等房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

  原告:鐘某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地安徽省六安市。
  委托訴訟代理人:蔣春偉,上海肅瀾律師事務(wù)所律師。
  委托訴訟代理人:韋雪雁,上海肅瀾律師事務(wù)所律師。
  被告:陳某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市嘉定區(qū)。
  被告:徐某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市嘉定區(qū)。
  兩被告共同委托訴訟代理人:黃冬艷,上海律宏律師事務(wù)所律師。
  兩被告共同委托訴訟代理人:朱沙,上海律宏律師事務(wù)所律師。
  被告:徐惠祥,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市嘉定區(qū)。
  原告鐘某某訴被告徐惠祥、陳某某、徐某房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,經(jīng)審理作出了(2018)滬0114民初6924號(hào)民事裁定書,以涉嫌刑事犯罪駁回了原告鐘某某的起訴。陳某某、徐某對(duì)該裁定不服提起上訴,因公安機(jī)關(guān)未予立案偵查,上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理指令本院繼續(xù)審理。因被告徐惠祥出境后下落不明,需公告送達(dá),本案依法適用普通程序公開開庭審理。原告一方、被告陳某某及徐某一方到庭參加訴訟。被告徐惠祥經(jīng)本院傳票傳喚,無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟,本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告向本院提出訴訟請求:1、判令解除原告與被告就上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)嘉峪關(guān)路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(下稱“系爭房屋”)簽訂的房屋買賣合同,并判令三被告退還原告購房款人民幣(以下幣種同)51萬元;2、判令三被告賠償因違約給原告造成的房屋差價(jià)損失193.2萬元。事實(shí)與理由:2011年5月,原告經(jīng)居間方介紹向被告購買了系爭房屋。被告向原告提供了該動(dòng)遷房的相關(guān)材料,并承諾其有權(quán)處理。原告看房后與被告協(xié)商,并簽訂了房屋買賣合同,約定總價(jià)為73.8萬元,被告承諾等可以辦理產(chǎn)證后便與原告過戶。原告陸續(xù)支付了購房款計(jì)51萬元,并于2012年年初入住系爭房屋,目前該房屋實(shí)際由原告朋友居住。此后,原告通過居間方要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶,卻一直聯(lián)系不上被告。更令人震驚的是,原告竟然發(fā)現(xiàn)被告已將系爭房屋作價(jià)267萬元出售給案外人李某,造成與原告間的房屋買賣合同實(shí)際無法履行??紤]到系爭房屋已過戶給案外人李某且房屋上設(shè)定有173萬元抵押貸款的客觀事實(shí),此外直至2018年9月系爭房屋上的糾紛仍未解決,故原告于2018年年底另行購房?;谝陨锨闆r,原告改變了原主張繼續(xù)履行合同的請求,現(xiàn)要求解除合同并賠償差價(jià)損失,請求法院判如所請。
  被告徐惠祥未進(jìn)行辯稱。
  被告陳某某、徐某辯稱:1、被告徐惠祥與答辯人雖為夫妻、父女,但家庭關(guān)系惡劣。被告徐惠祥在外有大額高利貸,自2015年中旬離境前往美國后再未回國。答辯人僅以微信方式和其聯(lián)系,且溝通不多,不知其在美國的具體地址。2、系爭房屋為動(dòng)遷房,屬于三被告家庭共有。答辯人確實(shí)曾委托被告徐惠祥出售系爭房屋,認(rèn)可被告徐惠祥與原告在上海合富置業(yè)顧問有限公司(下稱“合富置業(yè)”)居間下簽訂的房屋買賣合同。答辯人于2016年年初整理物件時(shí)發(fā)現(xiàn)被告徐惠祥遺留的材料,其中有原告與被告徐惠祥簽訂的《解約協(xié)議》,2011年12月6日合富置業(yè)居間簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)解除。原告證據(jù)副本中上海原臣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(下稱“原臣中介”)居間簽訂的房屋買賣合同,答辯人不知情不認(rèn)可,被告徐惠祥即使簽訂了該合同也未經(jīng)答辯人授權(quán)。3、既然與原告的買賣合同早已解除,故答辯人將系爭房屋出售給案外人李某并不構(gòu)成違約,也無需向原告承擔(dān)賠償責(zé)任。4、系爭房屋在2012年前后由被告徐惠祥與開發(fā)商交房,答辯人從未上門查看過。原告鐘某某起訴前,答辯人未向被告徐惠祥詢問過系爭房屋的使用情況,被告徐惠祥也未主動(dòng)告知。鐘某某于2017年年底起訴后,答辯人向被告徐惠祥詢問過相關(guān)情況,被告徐惠祥只告知房屋出租,但未清楚說明。綜上,請求駁回原告的訴請。
  原告為支持其主張,向本院提交下列證據(jù)為證:
  1、房屋買賣合同、《解約協(xié)議》,證明原告經(jīng)合富置業(yè)嘉城分行的介紹認(rèn)識(shí)被告徐惠祥,雙方于2011年6月5日簽訂了房屋買賣合同,約定系爭房屋總價(jià)為73.8萬元,被告徐惠祥并承諾系爭房屋無任何糾紛,若有糾紛由其承擔(dān)責(zé)任。因合富置業(yè)關(guān)店不再經(jīng)營,且合富置業(yè)居間簽訂的房屋買賣合同上記載的面積有誤,故雙方于2011年12月6日簽訂了《解約協(xié)議》。當(dāng)日,雙方又在原臣中介居間下重新簽訂了房屋買賣合同,除面積、居間方變更外,其他內(nèi)容均未有變化,落款日期倒簽至2011年6月5日。原合同已由被告徐惠祥收走,目前提供的合同系在原臣中介處簽訂的。
  2、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證,證明原告于2011年6月5日向被告徐惠祥支付房款26萬元,于2011年12月9日支付房款及維修基金等計(jì)202,877元,于2013年8月4日支付房款5萬元。雙方在《解約協(xié)議》之后仍在實(shí)際履行合同,進(jìn)一步證明原告陳述的簽約過程屬實(shí)。
  3、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、蓋有合富置業(yè)收件專用章的承諾書及徐惠祥、徐某身份證復(fù)印件(載有委托書),證明被告徐惠祥動(dòng)遷安置所得三套房屋,系爭房屋為其中一套,被告陳某某、徐某委托被告徐惠祥出售系爭房屋。
  4、燃?xì)夤┯脷夂贤鞍l(fā)票、東方有限網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)受理單及賬單、物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)單據(jù),證明系爭房屋自簽約后一直由原告使用至今。
  5、不動(dòng)產(chǎn)登記簿,證明系爭房屋已于2017年11月23日登記在案外人李某、苑某某名下。
  6、配套商品房供應(yīng)單、結(jié)算單、登記申請書、鑒證書、出售合同等,證明被告徐某一人辦理了系爭房屋及另外兩套安置房屋的小產(chǎn)證,三被告之間互有聯(lián)系并互相串通,對(duì)系爭房屋出售給原告一事也都知曉。
  7、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、委托書,證明被告徐某自稱于2017年收到被告徐惠祥出具的委托書,并以該委托書將系爭房屋出售并過戶給案外人李某、苑某某,足以反映三被告一直保持聯(lián)系。
  8、三被告的身份證復(fù)印件及戶籍信息資料,證明三被告原戶籍地在嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)南華新村XXX號(hào)XXX室,現(xiàn)均遷移至嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)真南路XXX弄XXX號(hào)XXX室,足以說明三被告保持聯(lián)系。
  被告陳某某、徐某對(duì)原告提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見:對(duì)證據(jù)1,兩被告在2011年6月5日前確實(shí)委托被告徐惠祥出售系爭房屋,認(rèn)可合富置業(yè)促成原告與被告徐惠祥簽訂的房屋買賣合同,但該合同已經(jīng)協(xié)商解除,對(duì)《解約協(xié)議》認(rèn)可。目前原告提供的房屋買賣合同真實(shí)性不認(rèn)可,原臣中介促成的買賣合同,未經(jīng)兩被告授權(quán)。對(duì)證據(jù)2,真實(shí)性無法確認(rèn),款項(xiàng)均支付給被告徐惠祥,兩被告并不知情。對(duì)證據(jù)3,真實(shí)性認(rèn)可,雖然拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議為被告徐惠祥一人所簽,但拆遷安置所得的房屋屬于三被告共同所有。被告徐惠祥要出售系爭房屋,兩被告最終同意并由被告徐某于2011年6月3日出具了委托書,用于在合富置業(yè)簽訂房屋買賣合同,至于系爭房屋向誰出售、價(jià)格多少均由被告徐惠祥作主,兩被告在所不問。但對(duì)原告所稱在原臣中介簽約一事不知情,亦不認(rèn)可。對(duì)證據(jù)4,真實(shí)性無法確認(rèn),不知道系爭房屋的水電煤更名情況,與原告間的房屋買賣合同已于2011年12月6日解除。對(duì)證據(jù)5,真實(shí)性認(rèn)可,三被告確實(shí)已將系爭房屋出售給案外人李某。對(duì)證據(jù)6,真實(shí)性認(rèn)可,確實(shí)由被告徐某代表三被告在同一天辦理了三套動(dòng)遷房的小產(chǎn)證。對(duì)證據(jù)7,真實(shí)性認(rèn)可,關(guān)于委托書,被告陳某某從未去過美國,系被告徐惠祥獨(dú)自在美國辦出后托人帶回國內(nèi),被告徐某并以該委托書將系爭房屋過戶給了案外人李某、苑某某。對(duì)證據(jù)8,真實(shí)性認(rèn)可,被告徐某生育一子需申報(bào)戶口,但原南華新村的房屋不能落戶,故被告徐某在2018年7月聯(lián)系了被告徐惠祥,拿到被告徐惠祥出具的委托書后將三被告的戶口均遷移至真南路。
  被告陳某某、徐某未就其抗辯主張?zhí)峁┳C據(jù)。
  結(jié)合原、被告的當(dāng)庭陳述及上述證據(jù),本院確認(rèn)如下事實(shí):
  2009年6月4日,被告徐惠祥與拆遷人簽訂了《上海市征用集體土地居住房拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》,安置得到系爭房屋、上海市嘉定區(qū)嘉峪關(guān)路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(下稱“902室房屋”)及上海市嘉定區(qū)嘉峪關(guān)路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(下稱“301室房屋”)。2015年中旬,徐惠祥出境前往美國,此后未再有入境記錄。2016年10月27日,徐某持相關(guān)材料并代陳某某、徐惠祥與開發(fā)商簽訂了上述三套房屋的出售合同。2017年8月14日,上述三套房屋均登記在徐惠祥、陳某某、徐某三人名下。
  2011年6月3日,徐某在其身份證復(fù)印件上出具委托書一份,載明:本人徐某就天禧嘉苑XXX-XXX號(hào)-XXX單元XXX室房屋買賣事項(xiàng)全權(quán)委托給我父親徐惠祥全權(quán)辦理,愿負(fù)因此產(chǎn)生的所有責(zé)任。2011年6月5日,徐惠祥出具承諾書一份,載明:對(duì)上海市嘉定區(qū)天禧嘉苑XXX-XXX號(hào)-XXX單元XXX室房地產(chǎn)出售事宜,徐某、陳某某小姐因特殊原因無法到場簽收定金,本人簽收并代徐某、陳某某小姐簽字簽收定金,愿承擔(dān)一切法律責(zé)任。以上委托書、承諾書上均加蓋有合富置業(yè)收件專用章。
  徐惠祥并代陳某某、徐某(出賣人、甲方)與鐘某某(買受人、乙方)簽訂有落款日期顯示為2011年6月5日的房屋買賣合同一份(合同編號(hào):XXXXXXXXXXX),其中約定:甲乙雙方通過原臣中介居間介紹,由乙方受讓甲方自有房屋,房屋坐落于天禧嘉苑XXX-XXX號(hào)-XXX單元XXX室,即系爭房屋;房屋建筑面積63.09平方米,總價(jià)73.8萬元。該合同補(bǔ)充條款約定:在簽署合同當(dāng)日,乙方支付甲方首期房款26萬元(內(nèi)含定金2,000元);甲乙雙方約定于2011年10月30日前交房給乙方,甲方交付鑰匙給乙方,乙方于交房當(dāng)日支付房款20萬元,交房所產(chǎn)生的入戶費(fèi)用均由乙方承擔(dān);甲方收到開發(fā)商辦理產(chǎn)證通知書7日內(nèi)即辦理以甲方為產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)證,拿到產(chǎn)證7日內(nèi),把產(chǎn)證原件交給中介方。甲乙雙方約定7個(gè)工作日內(nèi)一起去辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證抵押手續(xù),債權(quán)人為乙方,債權(quán)額為150萬元,抵押證由中介方保管,或做債權(quán)額150萬元的公證,且支付給甲方部分房款7.8萬元、該150萬元債權(quán)為該房地產(chǎn)抵押與甲方的其他資產(chǎn)無關(guān);產(chǎn)證滿三年后或按國家關(guān)于動(dòng)遷房交易政策許可,甲方在7日內(nèi)配合乙方辦理過戶手續(xù),過戶當(dāng)日乙方支付甲方剩余房款20萬元。該合同第14頁另附承諾書載明:本人徐惠祥、陳某某、徐某鄭重承諾,系爭房屋歸本人所有,本人有完全支配權(quán),不受任何人影響,自愿將該房產(chǎn)以73.8萬元的價(jià)格向鐘某某出售,在該房屋辦理過戶手續(xù)前不得以任何理由變化價(jià)格或反悔交易……承諾人處徐惠祥簽名并捺印,同時(shí)代陳某某、徐某簽字。2011年6月5日,鐘某某向徐惠祥轉(zhuǎn)賬25.8萬元。徐惠祥于當(dāng)日出具房款收據(jù),確認(rèn)收到鐘某某支付的系爭房屋購房款26萬元。
  又查明,2011年12月6日,徐惠祥與鐘某某簽訂《解約協(xié)議》,該協(xié)議顯示徐惠祥、陳某某、徐某為出賣人、甲方,鐘某某為買受人、乙方,載明:甲、乙雙方于2011年6月5日在合富置業(yè)嘉城分行簽訂的關(guān)于系爭房屋的房屋買賣合同(編號(hào):XXXXXXXX),現(xiàn)雙方對(duì)原合同條款有爭議,不能達(dá)成共識(shí),故雙方同意解除原合同,互不追究違約責(zé)任,甲方在簽訂本協(xié)議當(dāng)日退還乙方之前所付的所有款項(xiàng)。
  2011年12月9日,鐘某某向徐惠祥轉(zhuǎn)賬202,877元。當(dāng)日,徐惠祥出具收據(jù)兩份,其中房款收據(jù)載明收到鐘某某支付的系爭房屋房款20萬元,另一份收據(jù)載明“收到鐘某某支付的系爭房屋維修基金2,551元、分時(shí)表100元、物業(yè)費(fèi)150元、電梯費(fèi)76元,總計(jì)2,877元,貳仟捌佰柒拾棄元整”。2013年8月4日,徐惠祥向鐘某某出具收據(jù),確認(rèn)收到系爭房屋房款5萬元。
  再查明,李某、苑某某已向本院起訴徐惠祥、陳某某、徐某、鐘某某【案號(hào):(2019)滬0114民初1950號(hào)】,要求徐惠祥、陳某某、徐某承擔(dān)逾期交房違約金,要求鐘某某交還系爭房屋并賠償占用損失。該案審理中查明如下事實(shí):2016年8月15日,李某(購買方、乙方)與徐某(出售方、甲方)在上海玥翔投資管理有限公司(下稱“玥翔中介”,即居間方、丙方)簽訂《購房居間合同》,其中約定:系爭房屋的出讓總價(jià)為200萬元;甲乙雙方簽訂網(wǎng)簽版買賣合同當(dāng)日,乙方向甲方支付首期房款60萬元(含定金4萬元),乙方以銀行貸款方式支付第二期房款140萬元。該合同2.5特別約定中關(guān)于付款的內(nèi)容為,付款分兩次支付,10天內(nèi)付15萬元,25天內(nèi)付41萬。2016年9月29日,徐某并代徐惠祥、陳某某(出賣方、甲方),李某并代苑某某(買受人、乙方)簽訂了《拆遷安置房買賣合同》,其中約定:系爭房屋成交價(jià)為217萬元;第一筆首付款4萬元于2016年8月25日簽訂合同當(dāng)日支付給甲方,第二筆房款15萬元于2016年8月25日支付,第三筆房款46.1萬元于2016年9月29日甲方交付房屋鑰匙時(shí)支付,第四筆房款151.9萬元以貸款方式支付。2017年9月7日,徐某并代徐惠祥、陳某某(賣售人、甲方)與李某、苑某某(買受人、乙方)簽訂網(wǎng)簽版《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,其中約定:甲方將系爭房屋出售給乙方,總價(jià)267萬元;雙方同意在2017年10月30日前支付首期房款94萬元,乙方通過向銀行申請貸款的方式向甲方支付房款173萬元;雙方確認(rèn)于2017年11月30日前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。當(dāng)日,李某與徐某另簽訂《購房補(bǔ)充協(xié)議》,載明:李某、苑某某購買系爭房屋,簽約日期為2017年9月7日,總價(jià)267萬元,買賣雙方確認(rèn)該套房屋實(shí)際價(jià)格為223萬元。李某實(shí)際付首付款50萬元,中間發(fā)生的所有過賬不存在實(shí)際借貸關(guān)系,是為幫助買家湊夠首付款。李某通過銀行申請貸款173萬元,該筆貸款由銀行直接打入徐某指定賬戶,徐某實(shí)際收到房款223萬元(50萬元+173萬元)……。2017年11月23日,系爭房屋登記至李某、苑某某名下。
  關(guān)于首付款支付情況,李某與陳某某、徐某一致確認(rèn):李某于2016年8月15日以POS機(jī)刷卡方式向陳某某支付過兩筆2萬元,共計(jì)4萬元定金。因辦理貸款需要相應(yīng)流水,故2016年8月25日,由陳某某、徐某現(xiàn)金存入李某賬戶4萬元,李某隨即將該4萬元轉(zhuǎn)賬支付給陳某某。當(dāng)日,李某另向陳某某轉(zhuǎn)賬15萬元。2016年9月29日,李某向陳某某轉(zhuǎn)賬31萬元。當(dāng)日,徐某取款15.1萬元存入玥翔中介經(jīng)辦人李興華賬戶,李興華再將該款存入李某賬戶,李某隨即將該15.1萬元轉(zhuǎn)賬支付給陳某某。2017年8月29日,先由陳某某存入李某賬戶14萬元及9萬元,李某隨即將該14萬元及9萬元轉(zhuǎn)賬支付給陳某某。2017年9月1日,通過陳某某、徐某墊付款項(xiàng)給李某一方29萬元,再由苑某某向陳某某轉(zhuǎn)賬29萬元。以上,李某一方轉(zhuǎn)賬支付首付50萬元,現(xiàn)金支付1萬元。李某另選取了銀行流水中2017年8月29日中的一筆14萬元及9月1日的一筆29萬元,如此共同構(gòu)成首付94萬元,恰為合同價(jià)267萬元的35%。
  2017年10月9日,李某、苑某某簽訂了《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》和《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》,申請商業(yè)貸款74萬元及公積金貸款99萬元,借款合同上記載系爭房屋評(píng)估價(jià)值為267萬元。2017年12月7日,李某申請的貸款計(jì)173萬元發(fā)放至徐某賬戶。因陳某某、徐某未能按約向李某交付系爭房屋,2018年2月4日,李某在系爭房屋門口張貼紙條,載明李某為產(chǎn)權(quán)人并預(yù)留了電話。鐘某某后聯(lián)系李某并告知其早已向徐惠祥、陳某某、徐某購買了系爭房屋。
  該案審理中,李某先陳述玥翔中介李興華帶其看房,發(fā)現(xiàn)系爭房屋里有人居住,但未向房東及李興華了解居住者為何人,也未核實(shí)與賣方的關(guān)系;后又陳述李興華介紹居住者為租客,租客承諾買賣達(dá)成后會(huì)搬走。而(2018)滬0114民初6924號(hào)案件審理中,李某在本院向其調(diào)查時(shí)稱:簽約時(shí)徐某說沒有租客,其敲門里面也沒有人,徐某說工作忙沒有時(shí)間帶看房,并保證房子沒有問題。該案審理中,徐某陳述:首付款94萬元,李某實(shí)際支付50萬元,另外44萬元由其與陳某某出借給李某,售房款223萬元現(xiàn)在陳某某、徐某處保管。
  本案爭議焦點(diǎn)為:一、鐘某某與徐惠祥就系爭房屋建立的買賣關(guān)系是否已于2011年12月6日解除?二、原臣中介居間簽訂的房屋買賣合同效力是否及于陳某某、徐某?三、鐘某某以案外人李某購買系爭房屋的成交價(jià)267萬元為標(biāo)準(zhǔn)主張差價(jià)損失是否有依據(jù)?
  針對(duì)爭議焦點(diǎn)一,陳某某、徐某對(duì)徐惠祥在合富置業(yè)居間下代理其向鐘某某出售系爭房屋不持異議,但認(rèn)為該買賣關(guān)系已經(jīng)協(xié)商解除。單從鐘某某與徐惠祥2011年12月6日簽訂的《解約協(xié)議》來看,雙方因?qū)细恢脴I(yè)居間簽訂的房屋買賣合同條款有爭議故一致同意解除合同。如果確系解除房屋買賣關(guān)系,徐惠祥、陳某某、徐某理應(yīng)按照《解約協(xié)議》的約定向鐘某某退還房款,并應(yīng)采取積極措施將系爭房屋收回。目前,徐惠祥或陳某某、徐某一方,未提供任何證據(jù)證明徐惠祥曾向鐘某某退還過房款或主張過返還房屋。恰恰相反,《解約協(xié)議》簽訂后第三日,徐惠祥卻收取鐘某某支付的房款20萬元、維修基金等2,877元,并出具了對(duì)應(yīng)收據(jù)。2013年8月4日,徐惠祥又收取了鐘某某的房款5萬元。此外,徐惠祥還將系爭房屋交由鐘某某使用,目前該房屋仍處于鐘某某的控制之下。以上收取房款及交房的行為與《解約協(xié)議》矛盾,實(shí)際均為履行房屋買賣合同的行為。徐惠祥作為締約方及收款方,是整個(gè)交易過程的親歷者,對(duì)所有情況最為清楚。然而本案糾紛自2017年年底發(fā)生至今,徐惠祥與徐某互通微信保持聯(lián)系,明知案件在審理中且矛盾重重,卻不出面應(yīng)訴并陳述相關(guān)情況。此種行為,既有違誠信,亦毫無擔(dān)當(dāng)。就此,鐘某某卻在提供第一組證據(jù)時(shí)對(duì)簽約過程作了相應(yīng)說明,該解釋較為合理,并不存在明顯矛盾之處,可予采信。綜上所述,本院認(rèn)定鐘某某與徐惠祥就系爭房屋建立的買賣關(guān)系實(shí)際并未于2011年12月6日解除,僅是將合富置業(yè)處簽訂的房屋買賣合同解除,但同日重新在原臣中介處簽訂了內(nèi)容未變(除面積、居間方名稱外)的房屋買賣合同。
  針對(duì)爭議焦點(diǎn)二,陳某某、徐某全權(quán)委托徐惠祥出售系爭房屋,并在質(zhì)證階段認(rèn)可系爭房屋出售給誰、價(jià)格多少均由徐惠祥作主,且徐某出具的委托書亦未有委托期限的相關(guān)記載。也就是說,在出售系爭房屋一事上,陳某某、徐某給予徐惠祥最大的信任及權(quán)限,徐惠祥對(duì)外訂立相關(guān)買賣合同的效力均及于陳某某、徐某,故徐惠祥與鐘某某在原臣中介處簽訂的房屋買賣合同也不例外,效力也應(yīng)及于陳某某、徐某。此外,本院前述已認(rèn)定徐惠祥在原臣中介處與合富置業(yè)處簽訂的房屋買賣合同除面積、居間方名稱外,其他內(nèi)容一致,陳某某、徐某認(rèn)可徐惠祥在合富置業(yè)處簽訂的房屋買賣合同,而原臣中介處的房屋買賣合同并未有加重賣方負(fù)擔(dān)的約定,故陳某某、徐某亦應(yīng)受到約束。
  針對(duì)爭議焦點(diǎn)三,在鐘某某與徐惠祥就系爭房屋建立的買賣關(guān)系存續(xù)期間,徐某卻代徐惠祥、陳某某將系爭房屋另行出售并過戶給案外人李某、苑某某,致使與鐘某某間的房屋買賣合同實(shí)際無法履行,構(gòu)成違約,鐘某某現(xiàn)要求解除房屋買賣合同的請求成立,本院予以支持。合同解除后,徐惠祥、陳某某、徐某應(yīng)向鐘某某退還其已支付的房款51萬元,鐘某某應(yīng)將系爭房屋返還給徐某一方。關(guān)于鐘某某主張的差價(jià)損失,本市房屋價(jià)格自2011年至今大幅上漲,鐘某某另行購房成本必然增加,確實(shí)產(chǎn)生重大損失。鐘某某現(xiàn)以案外人李某購買系爭房屋的成交價(jià)267萬元為依據(jù)主張差價(jià)損失,而徐某與案外人李某卻一致確認(rèn)系爭房屋的實(shí)際成交價(jià)為223萬元。就此本院認(rèn)為,綜觀徐某與李某的交易過程,確實(shí)存在一些不合常理之處,容易使人產(chǎn)生懷疑:一、陳某某、徐某于2011年委托徐惠祥代為出售系爭房屋,早已知曉系爭房屋對(duì)外出售。如按其所述在2016年年初發(fā)現(xiàn)《解約協(xié)議》,理應(yīng)及時(shí)了解系爭房屋的實(shí)際使用情況。但徐某、陳某某在既未向徐惠祥了解相關(guān)情況亦未上門查看的情況下,便于2016年8月即與李某就系爭房屋簽訂買賣合同,有悖常理;二、二手房交易中,看房是重要環(huán)節(jié),關(guān)系到能否成交、價(jià)格商談以及合同履行。但李某就看房問題上的多次陳述互相矛盾,難以讓人信服;三、李某與陳某某、徐某間互有款項(xiàng)往來且次數(shù)較多,李某申請貸款時(shí)選取部分款項(xiàng)及相應(yīng)流水的作法較為隨意,這在一般房屋買賣中并不常見;四、關(guān)于首付款94萬元,陳某某、徐某一面認(rèn)同李某向其轉(zhuǎn)賬支付50萬元,現(xiàn)金支付1萬元,其出借給李某43萬元,一面又陳述李某實(shí)際支付50萬元,另外44萬元系出借給李某,前后不一。同時(shí),出賣方墊資給買方湊齊首付的做法既不常見,也不合慣例;五、李某、徐某一致確認(rèn)成交金額223萬元,但該金額卻與雙方之前簽訂的任何一份買賣合同均不相符。如此,徐某與案外人李某確認(rèn)的成交價(jià)223萬元只能約束雙方,而系爭房屋的市場價(jià)值本院認(rèn)為應(yīng)以網(wǎng)簽備案的價(jià)格267萬元為準(zhǔn),并且該價(jià)格在李某向銀行申請貸款時(shí)經(jīng)評(píng)估確認(rèn),符合市場行情,更為客觀公正。鑒于鐘某某明知購買的系動(dòng)遷房,交易本身存有一定風(fēng)險(xiǎn),本院在確定差價(jià)損失時(shí)綜合考慮鐘某某支付房款的比例、雙方的過錯(cuò)等,確定徐某一方應(yīng)賠償130萬元。
  徐惠祥經(jīng)本院合法傳喚,無正當(dāng)理由未到庭也未抗辯,系無視法律的行為,表明其自動(dòng)放棄了訴訟中可享有的答辯、質(zhì)證等權(quán)利,應(yīng)承擔(dān)由此而引起的法律后果。據(jù)此,依照《中華人民共和國民法總則》第一百六十二條、《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第(四)項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十四條之規(guī)定,判決如下:
  一、解除原告鐘某某與被告徐惠祥、陳某某、徐某就上海市嘉定區(qū)嘉峪關(guān)路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋建立的買賣關(guān)系;
  二、被告徐惠祥、陳某某、徐某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告鐘某某購房款51萬元;
  三、被告徐惠祥、陳某某、徐某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告鐘某某差價(jià)損失130萬元;
  四、原告鐘某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將位于上海市嘉定區(qū)嘉峪關(guān)路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋返還給被告徐惠祥、陳某某、徐某。
  負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  案件受理費(fèi)26,336元,由原告負(fù)擔(dān)6,847元,三被告負(fù)擔(dān)19,489元(被告負(fù)擔(dān)之款,應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。公告費(fèi)860元,由三被告負(fù)擔(dān),該款由三被告于本判決生效之日起十日內(nèi)直接交付原告。
  如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員:許雯雯

書記員:岳??華

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