上訴人（原審被告）潘某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市張灣區(qū)。
委托訴訟代理人劉學(xué)永，湖北同聯(lián)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審原告）鐘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
委托訴訟代理人李智，湖北車城律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為和解、調(diào)解，簽收法律文書。

上訴人潘某因與被上訴人鐘某某房屋租賃糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2016）鄂0302民初1076號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月12日受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。經(jīng)過閱卷和調(diào)查，詢問當(dāng)事人，合議庭認(rèn)為事實(shí)已核對(duì)清楚，決定不開庭審理。經(jīng)合議庭評(píng)議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
潘某上訴請(qǐng)求：撤銷湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2016）鄂0302民初1076號(hào)民事判決，改判駁回鐘某某的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1、一審判決對(duì)于上訴人的優(yōu)先承租權(quán)未予保護(hù)。2、一審判決漏列了被告。
鐘某某口頭辯稱，一審判決正確，請(qǐng)予維持。
鐘某某向一審法院起訴請(qǐng)求：請(qǐng)求人民法院判令：1、潘某立即搬出位于十堰市五堰北街1號(hào)樓1-1號(hào)房屋。2、潘某按15000元／月賠償其非法占用期間本人的損失。3、由潘某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年12月31日，鐘某某的委托人張銳霞與查勝保簽訂了房屋租賃合同，雙方約定將鐘某某享有所有權(quán)的、位于湖北省十堰市五堰街辦北街社區(qū)1幢1-1號(hào)商業(yè)用房出租給查勝保，合同期限自2013年1月1日至2014年12月31日，租金為42000元／年。合同簽訂后，查勝保與潘某將該房屋與其他相連的房屋一并用于經(jīng)營(yíng)手機(jī)賣場(chǎng)。在合同履行期間，查勝保、潘某按約定將2013年、2014年的租金交付給張銳霞。2014年10月5日，張銳霞又以合同可以延長(zhǎng)至2015年12月31日為由，向查勝保、潘某收取了房屋租金4萬元（一次性交付可減免2000元）。2015年1月，鐘某某以租賃合同到期為由向人民法院起訴，要求收回房屋。人民法院判決確認(rèn)雙方合同應(yīng)到2015年12月31日到期。之后，查勝保將房屋交給潘某自行用于經(jīng)營(yíng)。在合同到期后，鐘某某要求收回房屋未果，雙方引起訴訟。
一審法院認(rèn)為，鐘某某、潘某之間的租賃合同已經(jīng)于2015年12月31日到期，鐘某某在合同到期后有權(quán)利收回房屋。對(duì)于潘某辯稱，在同等條件下愿意繼續(xù)承租的抗辯理由，一審法院認(rèn)為，鐘某某在開庭時(shí)未提交其與他人的租賃合同，故對(duì)于其口頭稱已將房屋出租給他人，租金為15萬元／年，一次性付清三年房租的理由，一審法院不予采信。對(duì)于潘某要求優(yōu)先承租的抗辯理由，一審法院認(rèn)為，物權(quán)效力應(yīng)當(dāng)高于優(yōu)先承租權(quán)的效力，現(xiàn)鐘某某作為房屋所有權(quán)人明確表示要求收回房屋，一審法院認(rèn)為該理由成立，應(yīng)當(dāng)予以支持，若潘某以后發(fā)現(xiàn)鐘某某侵犯了其優(yōu)先承租權(quán)，可以就此另行主張權(quán)利。對(duì)于潘某在租賃合同到期后繼續(xù)占用房屋的行為，潘某應(yīng)當(dāng)向鐘某某支付房屋占用費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照之前的租金金額，自2016年1月1日起按4萬元／年支付至其搬出房屋之日止。判決：一、潘某自本判決生效后十日內(nèi)搬出十堰市五堰街辦北街社區(qū)1幢1-1號(hào)房屋。二、潘某自2016年1月1日起按40000元／年的標(biāo)準(zhǔn)向鐘某某支付房屋占用費(fèi)至潘某搬出本案爭(zhēng)議房屋之日止。案件受理費(fèi)100元，減半收取計(jì)50元，由潘某負(fù)擔(dān)50元。
二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)基本一致。二審中，當(dāng)事人沒有提交新的證據(jù)。

本院認(rèn)為：鐘某某與查勝保之間的房屋租賃合同已于2015年12月31日到期，在合同到期后，在出租人鐘某某不同意續(xù)租的情況下，查勝保應(yīng)當(dāng)將本案訴爭(zhēng)的房屋返還，但該房屋現(xiàn)由潘某實(shí)際使用，在房主鐘某某不同意出租給潘某的情況下，潘某應(yīng)當(dāng)返還該房屋。潘某主張優(yōu)先承租權(quán)未得到鐘某某的認(rèn)可。鐘某某與潘某之間沒有達(dá)成書面或口頭的房屋租賃合同，潘某實(shí)際使用本案訴爭(zhēng)的房屋，屬于侵權(quán)行為。潘某是本案適格的被告，其主張追加查勝保為本案被告缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
綜上所述，潘某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)300元，由潘某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　袁　昆 審判員　王　海 審判員　徐恩田

書記員：劉亞瓊