鐘某
明某某
王火勝
劉某
徐默（湖北風(fēng)勁律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告暨反訴被告）鐘某，公司員工。
上訴人（原審原告暨反訴被告）明某某，公司員工。
上訴人（原審原告暨反訴被告）王火勝，個(gè)體戶。
上述三
上訴人共同委托代理人成家慶，湖北才俊律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告暨反訴原告）劉某，個(gè)體戶。
委托代理人徐默，湖北風(fēng)勁律師事務(wù)所律師。
上訴人鐘某、明某某、王火勝因房屋租賃合同糾紛一案，不服陽新縣人民法院（2012）鄂陽新民初字第01961號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人鐘某、明某某、王火勝的共同委托代理人成家慶，被上訴人劉某的委托代理人徐默到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2008年11月3日，鐘某、明某某、王火勝與全友家私總代理劉合杰簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書，約定鐘某、明某某、王火勝將文苑廣場(chǎng)1-2號(hào)樓的一、二層租賃給劉合杰經(jīng)營家私超市；租期五年，從2009年2月1日起至2014年1月30日止；經(jīng)營期間，在不破壞房屋整體結(jié)構(gòu)的前提下，經(jīng)出租方同意后，可進(jìn)行拆改室內(nèi)外裝修，也可以實(shí)施與本業(yè)務(wù)有關(guān)的室外廣告宣傳；房屋使用過程中，如房屋或相關(guān)設(shè)施出現(xiàn)妨礙安全的損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知出租方采取有效措施，如果出租方不能及時(shí)維修的，另一方可代為維修，維修費(fèi)用折抵次年房租；租期內(nèi)，其中一方不履行本合同條款，三十日內(nèi)仍未糾正違約的，另一方有權(quán)終止履行本合同，違約方向另一方賠償當(dāng)年租金總額相等的違約金；如不能按時(shí)交納年租金，出租方有權(quán)終止合同，并視為違約并繼續(xù)收當(dāng)年的租金，如出租方在租賃期內(nèi)違約則賠償裝修費(fèi)用及經(jīng)營損失；如雙方代表人變動(dòng)，需書面通知對(duì)方，但本合同有效。2011年3月11日，王火勝與劉某簽訂了一份補(bǔ)充條款。協(xié)議約定:2011年的租金維持2009年的租金56萬元標(biāo)準(zhǔn)不變，包括門外三面翻廣告一年的使用費(fèi)用；2011年租金于2011年5月1日前付15萬元，2011年10月1日前付20萬元，2011年12月30日前付清余下租金；2012年之后的租金另行協(xié)商，鑒于全友家私目前由劉某具體經(jīng)營，原訂協(xié)議的各項(xiàng)條款由劉某承擔(dān)。該協(xié)議簽訂后，劉某按補(bǔ)充條款支付租金33萬元。2011年6、7月份，劉某因商鋪內(nèi)下水管泄漏和化糞池涌臭等情況多次提出維修要求，由于房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不合理等原因，致使劉某提出的上述問題未能得到解決，劉某于2012年4月份退出租賃的商鋪。為此，鐘某、明某某、王火勝訴至法院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的商鋪?zhàn)赓U協(xié)議及補(bǔ)充條款；判令劉某支付2011年度租金23萬元及2012年度租金23萬元，支付違約金56萬元。劉某提出反訴要求解除簽訂的商鋪?zhàn)赓U協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議；判令鐘某、明某某、王火勝返還其交付的租金33萬元，支付違約金56萬元，并賠償裝修損失、營業(yè)損失等。
另認(rèn)定:2013年8月9日，黃石華浩資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受陽新縣人民法院司法技術(shù)科委托，對(duì)陽新縣興國鎮(zhèn)文化宮內(nèi)原全友家俱賣場(chǎng)內(nèi)的裝修裝飾進(jìn)行評(píng)估。2013年8月31日，經(jīng)評(píng)定估算重置價(jià)值為1，373，648.80元。
本院認(rèn)為:合同的當(dāng)事人均應(yīng)忠實(shí)履行合同約定的義務(wù)。本案中，雙方約定:租期內(nèi)，出租方應(yīng)當(dāng)保證下水管道正常使用；其中一方不履行本合同條款，30日內(nèi)仍未糾正違約的，另一方有權(quán)終止履行本合同，違約方向另一方賠償當(dāng)年租金總額相等的違約金；如不能按時(shí)交納年租金，出租方有權(quán)終止合同，并視為違約并繼續(xù)收當(dāng)年的租金，如出租方在租賃期內(nèi)違約則賠償裝修費(fèi)用及經(jīng)營損失。本案訴爭(zhēng)租賃商鋪存在下水管道滲漏等情況系客觀事實(shí)，鐘某、明某某、王火勝并未依約履行保障下水管道正常使用的義務(wù)，導(dǎo)致經(jīng)營場(chǎng)所不能正常經(jīng)營，迫使劉某提前解除合同，理應(yīng)按照約定承擔(dān)賠償劉某裝修費(fèi)用及經(jīng)營損失的違約責(zé)任。故鐘某、明某某、王火勝上訴稱原審對(duì)租賃商鋪存在設(shè)計(jì)缺陷而無法修復(fù)的事實(shí)認(rèn)定有誤，但基于下水管道滲漏的客觀事實(shí)，原審認(rèn)定的該節(jié)事實(shí)與其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保障下水管道正常使用的責(zé)任并無關(guān)聯(lián)。而劉某作為承租人，應(yīng)當(dāng)按照約定履行支付租金的義務(wù)，當(dāng)訴爭(zhēng)房屋存在滲漏之時(shí)，根據(jù)合同的約定，其也可以進(jìn)行維修，費(fèi)用沖抵次年租金。其實(shí)施了部分維修后發(fā)現(xiàn)滲漏和管涌仍沒有消除的情況下，雙方也未達(dá)成一致時(shí)，撤離商鋪，拒付當(dāng)期租金構(gòu)成違約，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審中雙方均同意解除租賃合同，判令解除雙方之間房屋租賃關(guān)系，并無不當(dāng)。在認(rèn)定雙方違約的情形下，對(duì)彼此要求對(duì)方依約支付違約金的請(qǐng)求均不予支持，亦無不當(dāng)。對(duì)于裝修剩余價(jià)值的認(rèn)定，因訴爭(zhēng)租賃商鋪，無法根據(jù)其現(xiàn)狀確定其裝修價(jià)值，原審依照評(píng)估報(bào)告認(rèn)定其重置價(jià)值，并按實(shí)際租賃使用時(shí)間和剩余租期進(jìn)行攤銷，符合法律規(guī)定。因雙方在履行合同過程中均存在違約行為，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，原審綜合出租方租金損失與承租方裝修裝飾剩余價(jià)值相當(dāng)且承租方退場(chǎng)時(shí)已拆除部分裝飾等因素，依法判令鐘某、明某某、王火勝自行承擔(dān)租金損失，劉某自行承擔(dān)裝修裝飾的剩余價(jià)值損失，并無不當(dāng)，本院予以維持。至于原審適用《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，認(rèn)定雙方系因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，而判令解除雙方之間的租賃關(guān)系，屬適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、程序合法，實(shí)體處理并無不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)17，500元，由鐘某、明某某、王火勝負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:合同的當(dāng)事人均應(yīng)忠實(shí)履行合同約定的義務(wù)。本案中，雙方約定:租期內(nèi)，出租方應(yīng)當(dāng)保證下水管道正常使用；其中一方不履行本合同條款，30日內(nèi)仍未糾正違約的，另一方有權(quán)終止履行本合同，違約方向另一方賠償當(dāng)年租金總額相等的違約金；如不能按時(shí)交納年租金，出租方有權(quán)終止合同，并視為違約并繼續(xù)收當(dāng)年的租金，如出租方在租賃期內(nèi)違約則賠償裝修費(fèi)用及經(jīng)營損失。本案訴爭(zhēng)租賃商鋪存在下水管道滲漏等情況系客觀事實(shí)，鐘某、明某某、王火勝并未依約履行保障下水管道正常使用的義務(wù)，導(dǎo)致經(jīng)營場(chǎng)所不能正常經(jīng)營，迫使劉某提前解除合同，理應(yīng)按照約定承擔(dān)賠償劉某裝修費(fèi)用及經(jīng)營損失的違約責(zé)任。故鐘某、明某某、王火勝上訴稱原審對(duì)租賃商鋪存在設(shè)計(jì)缺陷而無法修復(fù)的事實(shí)認(rèn)定有誤，但基于下水管道滲漏的客觀事實(shí)，原審認(rèn)定的該節(jié)事實(shí)與其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保障下水管道正常使用的責(zé)任并無關(guān)聯(lián)。而劉某作為承租人，應(yīng)當(dāng)按照約定履行支付租金的義務(wù)，當(dāng)訴爭(zhēng)房屋存在滲漏之時(shí)，根據(jù)合同的約定，其也可以進(jìn)行維修，費(fèi)用沖抵次年租金。其實(shí)施了部分維修后發(fā)現(xiàn)滲漏和管涌仍沒有消除的情況下，雙方也未達(dá)成一致時(shí)，撤離商鋪，拒付當(dāng)期租金構(gòu)成違約，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審中雙方均同意解除租賃合同，判令解除雙方之間房屋租賃關(guān)系，并無不當(dāng)。在認(rèn)定雙方違約的情形下，對(duì)彼此要求對(duì)方依約支付違約金的請(qǐng)求均不予支持，亦無不當(dāng)。對(duì)于裝修剩余價(jià)值的認(rèn)定，因訴爭(zhēng)租賃商鋪，無法根據(jù)其現(xiàn)狀確定其裝修價(jià)值，原審依照評(píng)估報(bào)告認(rèn)定其重置價(jià)值，并按實(shí)際租賃使用時(shí)間和剩余租期進(jìn)行攤銷，符合法律規(guī)定。因雙方在履行合同過程中均存在違約行為，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，原審綜合出租方租金損失與承租方裝修裝飾剩余價(jià)值相當(dāng)且承租方退場(chǎng)時(shí)已拆除部分裝飾等因素，依法判令鐘某、明某某、王火勝自行承擔(dān)租金損失，劉某自行承擔(dān)裝修裝飾的剩余價(jià)值損失，并無不當(dāng)，本院予以維持。至于原審適用《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，認(rèn)定雙方系因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，而判令解除雙方之間的租賃關(guān)系，屬適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、程序合法，實(shí)體處理并無不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)17，500元，由鐘某、明某某、王火勝負(fù)擔(dān)。

審判長：柴卓
審判員：郭生俊
審判員：南又春

書記員：黃顯珠