重慶市長(zhǎng)壽區(qū)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

(2024)渝0115民初4500號(hào)

原告：重慶甲網(wǎng)絡(luò)物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地重慶市北部新區(qū)。

法定代表人：朱某，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：楊立新，重慶志平律師事務(wù)所律師。

被告：傳某，住重慶市長(zhǎng)壽區(qū)。

被告?zhèn)髂澄醋鞔疝q。

原告甲物業(yè)公司圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，對(duì)原告提交的《XX物業(yè)服務(wù)合同》、備案證明、不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果告知單、欠費(fèi)明細(xì)表、催費(fèi)通知、郵政快遞回執(zhí)、公攤水電費(fèi)的情況說(shuō)明、公攤水電費(fèi)用計(jì)算表、增值稅發(fā)票、民事判決書(shū)等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2009年9月9日，案外人重慶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（涉案小區(qū)建設(shè)單位）、重慶乙物業(yè)管理有限公司（涉案小區(qū)原前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱乙物業(yè)公司）簽訂《XX前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由乙物業(yè)公司對(duì)本案所涉小區(qū)物業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期限自2009年9月1日起至業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。后乙物業(yè)公司因故撤離涉案小區(qū)不再提供物業(yè)服務(wù)。該小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，便于2017年1月1日至1月8日期間，經(jīng)重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)XX社區(qū)居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱XX居委會(huì)）書(shū)面征求意見(jiàn)，涉案小區(qū)共3.12萬(wàn)平方米專有部分面積（占總面積53%）、668戶專有部分業(yè)主（占總?cè)藬?shù)52.8%）簽字同意以下事項(xiàng)：1.按照現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，聘請(qǐng)?jiān)婕孜飿I(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)；2.重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)人民政府指定物業(yè)所在地居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。2017年1月15日至1月24日期間，上述征求業(yè)主意見(jiàn)結(jié)果在涉案小區(qū)公示，公示期間無(wú)業(yè)主辦理異議登記。2017年1月25日，重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)人民政府向XX居委會(huì)發(fā)出《指定居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)通知書(shū)》，指定XX居委會(huì)代行涉案小區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，代為簽訂物業(yè)服務(wù)合同，代履職期限至業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日。2017年1月18日，XX居委會(huì)與原告簽訂《XX物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告對(duì)涉案小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，合同期限自2017年1月1日起至業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)公司時(shí)止。該合同還對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（按建筑面積計(jì)算，住宅：2.50元/月/m²，不含公攤水電費(fèi)，在每月25日前交費(fèi)）、違約責(zé)任（如業(yè)主未按期交費(fèi)，則按每日萬(wàn)分之三計(jì)算違約金）等進(jìn)行了約定。該合同簽訂后，原告為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今。另涉案小區(qū)至今尚未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

另查明，被告?zhèn)髂诚瞪姘感^(qū)X幢X單元X號(hào)房屋（建筑面積35.88m²）的業(yè)主。被告未交納2022年5月至2024年2月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公攤水電費(fèi)。原告甲物業(yè)公司提供的被告欠費(fèi)明細(xì)表中只有2022年5月至2024年2月期間的公攤水電費(fèi)46.07元（其中2024年2月為2.02元）。原告于2024年2月24日向被告發(fā)出書(shū)面催收通知后，被告仍未交納。

再查明，本案訴訟過(guò)程中，原告甲物業(yè)公司于2024年7月9日向本院申請(qǐng)?jiān)V訟財(cái)產(chǎn)保全，產(chǎn)生保全費(fèi)12.13元。

本院認(rèn)為，根據(jù)XX居委會(huì)與原告甲物業(yè)公司簽訂合同時(shí)的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第二款規(guī)定，未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見(jiàn)并取得過(guò)半數(shù)業(yè)主書(shū)面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。XX居委會(huì)與原告于2017年1月18日簽訂的《XX物業(yè)服務(wù)合同》符合上述規(guī)定，合法有效，對(duì)涉案小區(qū)業(yè)主具有法律約束力。原告與涉案小區(qū)業(yè)主之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。被告?zhèn)髂诚硎芰宋飿I(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

對(duì)原告甲物業(yè)公司要求被告?zhèn)髂持Ц?022年5月1日至2024年2月29日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)986.70元的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同約定交費(fèi)期限為每月25日前，而原告卻在2024年2月24日對(duì)該月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公攤水電費(fèi)進(jìn)行催收，不符合合同約定及法律規(guī)定，故應(yīng)視為2024年2月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公攤水電費(fèi)未進(jìn)行催收，對(duì)本院該月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公攤水電費(fèi)不予支持。經(jīng)本院核定，被告拖欠原告2022年5月1日至2024年1月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)為941.85元（35.88m²×1.25元/月/m²×21月，未入住減半收?。?，本院予以支持。

對(duì)原告甲物業(yè)公司要求被告?zhèn)髂持Ц?022年3月15日至2024年1月14日期間的公攤水電費(fèi)46.07元的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，因合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不包含公攤水電費(fèi)用，該費(fèi)用據(jù)實(shí)分?jǐn)?，原告?duì)此提供了相應(yīng)的證據(jù)，本院予以支持，但原告提供的被告欠費(fèi)明細(xì)表中只有2022年5月至2024年2月期間的公攤水電費(fèi)46.07元，還應(yīng)扣除未催收的2024年2月的公攤水電費(fèi)2.02元，故本院實(shí)際主張2022年4月15日至2024年1月14日期間的公攤水電費(fèi)44.05元。

對(duì)原告甲物業(yè)公司要求被告?zhèn)髂持Ц兑运肺飿I(yè)服務(wù)費(fèi)總額986.70元為基數(shù)，從起訴之日（即2024年7月3日）起按每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，原告向被告書(shū)面催收相關(guān)費(fèi)用后，被告一直未付，已構(gòu)成違約，現(xiàn)原告請(qǐng)求違約金的起算時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)，符合合同約定，且不違反法律規(guī)定，本院予以支持，但應(yīng)以所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)941.85元為基數(shù)計(jì)算。

對(duì)原告甲物業(yè)公司要求被告?zhèn)髂持Ц侗ＨM(fèi)12.13元的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，因被告未履行支付義務(wù)，導(dǎo)致原告就案涉物業(yè)服務(wù)合同起訴，并請(qǐng)求法院采取保全措施，由此產(chǎn)生保全費(fèi)12.13元，該費(fèi)用依法應(yīng)由被告承擔(dān)，故本院對(duì)原告要求被告支付保全費(fèi)12.13元的請(qǐng)求予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條、第九百三十七條、第九百四十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條第一款、第一百四十七條規(guī)定，判決如下：

一、被告?zhèn)髂吃诒九袥Q生效后五日內(nèi)支付原告重慶甲網(wǎng)絡(luò)物業(yè)服務(wù)有限公司2022年5月1日至2024年1月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)941.85元、2022年4月15日至2024年1月14日期間的公攤水電費(fèi)44.05元，共計(jì)985.90元；

二、被告?zhèn)髂吃诒九袥Q生效后五日內(nèi)支付原告重慶甲網(wǎng)絡(luò)物業(yè)服務(wù)有限公司違約金（以941.85元為基數(shù)，從2024年7月3日起按每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至付清時(shí)止）；

三、被告?zhèn)髂吃诒九袥Q生效后五日內(nèi)支付原告重慶甲網(wǎng)絡(luò)物業(yè)服務(wù)有限公司保全費(fèi)12.13元；

四、駁回原告重慶甲網(wǎng)絡(luò)物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百六十四條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)50元，由被告?zhèn)髂池?fù)擔(dān)（原告已預(yù)交，執(zhí)行時(shí)由被告逕付原告）。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第一中級(jí)人民法院。

審 判 員　　張　毅

二〇二四年九月二十日

法官助理　　莫余鵬

書(shū) 記 員　　張文亞

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