重慶市長(zhǎng)壽區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

(2024)渝0115民初4497號(hào)

法定代表人：朱強(qiáng)，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：楊立新，重慶志平律師事務(wù)所律師。

被告：劉某燕，戶籍地重慶市長(zhǎng)壽區(qū)。

被告劉某燕辯稱，原告某繡山莊物業(yè)公司服務(wù)未到位，公共部分堆了很多東西，一直都沒有處理，小區(qū)很多房子都開裂了未處理，公共收入沒有分給我們業(yè)主。

本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2009年9月9日，案外人重慶維豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（涉案小區(qū)建設(shè)單位，以下簡(jiǎn)稱維豐開發(fā)公司）、重慶維豐物業(yè)管理有限公司（涉案小區(qū)原前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱維豐物業(yè)公司）簽訂《XX前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由維豐物業(yè)公司對(duì)本案所涉小區(qū)物業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期限自2009年9月1日起至業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。后維豐物業(yè)公司因故撤離涉案小區(qū)不再提供物業(yè)服務(wù)。該小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，便于2017年1月1日至1月8日期間，經(jīng)重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)XX社區(qū)居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱XX居委會(huì)）書面征求意見，涉案小區(qū)共3.12萬平方米專有部分面積（占總面積53%）、668戶專有部分業(yè)主（占總?cè)藬?shù)52.8%）簽字同意以下事項(xiàng)：1.按照現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，聘請(qǐng)某繡山莊物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)；2.重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)人民政府指定物業(yè)所在地居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。2017年1月15日至1月24日期間，上述征求業(yè)主意見結(jié)果在涉案小區(qū)公示，公示期間無業(yè)主辦理異議登記。2017年1月25日，重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)人民政府向XX居委會(huì)發(fā)出《指定居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)通知書》，指定XX居委會(huì)代行涉案小區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，代為簽訂物業(yè)服務(wù)合同，代履職期限至業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日。2017年1月18日，XX居委會(huì)與原告某繡山莊物業(yè)公司簽訂《XX物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告對(duì)涉案小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，合同期限自2017年1月1日起至業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)公司時(shí)止。該合同還對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（按建筑面積計(jì)算，住宅：2.50元/月/m²，不含公攤水電費(fèi)，在每月25日前交費(fèi)）、違約責(zé)任（如業(yè)主未按期交費(fèi)，則按每日萬分之三計(jì)算違約金）等進(jìn)行了約定。該合同簽訂后，原告為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今。另涉案小區(qū)至今尚未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

被告劉某燕系涉案小區(qū)X幢X單元X號(hào)房屋（建筑面積43.26m²）的業(yè)主。被告未交納2022年10月1日至2024年1月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及2022年10月至2024年1月期間的公攤水電費(fèi)。原告某繡山莊物業(yè)公司于2024年2月24日進(jìn)行書面催收后，被告仍未交納。

另查明，原、被告于2022年9月15日就涉案房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題經(jīng)本院主持調(diào)解達(dá)成協(xié)議：被告劉某燕于2022年9月30日自行到開發(fā)商維豐開發(fā)公司或原告某繡山莊物業(yè)公司處辦理好接房手續(xù)；被告應(yīng)從2022年10月1日起，按正式接房后的程序按物業(yè)服務(wù)合同約定正常向原告繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)（如未入住，減半收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)）和公共區(qū)域的公攤水電費(fèi)?，F(xiàn)被告未入住。

上述事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、《XX物業(yè)服務(wù)合同》、備案證明、不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果告知單、催費(fèi)通知、欠費(fèi)明細(xì)表、公攤水電費(fèi)的情況說明、公攤費(fèi)用計(jì)算表、增值稅發(fā)票、民事調(diào)解書等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。

本院認(rèn)為，根據(jù)XX居委會(huì)與原告某繡山莊物業(yè)公司簽訂合同時(shí)的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第二款規(guī)定，未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。XX居委會(huì)與原告于2017年1月18日簽訂的《XX物業(yè)服務(wù)合同》符合上述規(guī)定，合法有效，對(duì)涉案小區(qū)業(yè)主具有法律約束力。原告與涉案小區(qū)業(yè)主之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。被告劉某燕與原告就涉案房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題達(dá)成了協(xié)議，應(yīng)當(dāng)履行其義務(wù)，被告作為業(yè)主，享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按原、被告之間的協(xié)議及物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

對(duì)于原告某繡山莊物業(yè)公司要求被告劉某燕支付2022年10月1日至2024年1月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)871.20元的請(qǐng)求，經(jīng)本院核定，被告拖欠原告2022年10月1日至2024年1月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)為865.20元（43.26m²×1.25元/月/m²×16月，未入住減半收?。?，超出部分不予支持。

對(duì)于原告某繡山莊物業(yè)公司要求被告劉某燕支付2022年10月至2024年1月期間的公攤水電費(fèi)46.82元的請(qǐng)求，因合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不包含公攤水電費(fèi)，該費(fèi)用據(jù)實(shí)分?jǐn)?，原告?duì)此提供了相應(yīng)的證據(jù)，本院予以支持。

對(duì)于原告某繡山莊物業(yè)公司要求被告劉某燕支付以所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額871.20元為基數(shù)，從起訴之日（2024年7月1日）起按每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，原告向被告書面催收相關(guān)費(fèi)用后，被告一直未付，已構(gòu)成違約，但原告未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)事出有因，故對(duì)原告請(qǐng)求的違約金不予支持。

對(duì)于原告某繡山莊物業(yè)公司要求被告劉某燕承擔(dān)本案保全費(fèi)20元的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

對(duì)于被告劉某燕辯稱的未交費(fèi)的理由，本院認(rèn)為，其提供的照片顯示是其院墻內(nèi)的狀況，不屬于原告某繡山莊物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)公共區(qū)域的范圍，原告稱小區(qū)很多房子都開裂了未處理未提供證據(jù)。至于公共收入是否應(yīng)當(dāng)分給業(yè)主，不屬于其不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯事由，故對(duì)原告的辯稱意見，本院不予采納。

依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條、第九百三十七條、第九百四十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條第一款、第一百六十五條規(guī)定，判決如下：

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百六十四條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)50元，按40%收取計(jì)20元，由被告劉某燕負(fù)擔(dān)（原告已墊交，執(zhí)行時(shí)由被告逕付原告）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　張　毅

二〇二四年七月二十四日

法官助理　　莫余鵬

書 記 員　　張文亞

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