上訴人（原審原告）：鄢某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃石市人，住黃石市黃石港區(qū)。委托訴訟代理人：熊磊，湖北祥德律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃石市人，住黃石市黃石港區(qū)。委托訴訟代理人：王丹，湖北山河（東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)）律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：黃晨，湖北山河（東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)）律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被上訴人（原審被告）：鄂州市花湖致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地鄂州市花湖開發(fā)區(qū)。訴訟代表人：柯國順，鄂州市花湖致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人負(fù)責(zé)人。委托訴訟代理人：胡什兵，湖北伸道律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖鵬，湖北伸道律師事務(wù)所律師。原審第三人：陳桔紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃石市人，住黃石市黃石港區(qū)。原審第三人：唐漢林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大冶市人，住大冶市。

鄢某某上訴請求：1、判令陳某某與致遠(yuǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、判令致遠(yuǎn)公司在條件具備時，將錢柜華園（上上坊）22棟3號房過戶登記給鄢某某。事實(shí)與理由：第一，一審判決未采信鄢某某下列證據(jù)，從而得出“陳某某與致遠(yuǎn)公司之間存在的是買賣合同關(guān)系而非借貸關(guān)系，雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效”的結(jié)論，是認(rèn)定事實(shí)錯誤，請二審法院依法重新審定。這些證據(jù)有：1、致遠(yuǎn)公司的財務(wù)賬冊（向陳某某借款747,600.00元，向唐漢林、陳桔紅支付利息的記錄）；2、鄢某某申請一審法院對致遠(yuǎn)公司法定代表人袁園的調(diào)查筆錄（證明以陳某某、唐漢林、唐皓兵名義簽署五套別墅的商品房買賣合同并辦理的預(yù)告登記，均是致遠(yuǎn)公司向唐漢林、陳桔紅借款時應(yīng)唐漢林、陳桔紅要求提供的擔(dān)保）；3、葛偉2017年6月29日證言（證明以陳某某等名義簽署商品房買賣合同并辦理預(yù)告登記，實(shí)際上是致遠(yuǎn)公司向唐漢林、陳桔紅提供的抵押擔(dān)保）。財務(wù)賬冊是一個單位根據(jù)本單位經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和經(jīng)營管理需要而設(shè)置的用以全面、系統(tǒng)、連續(xù)記錄一定時期內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動詳細(xì)情況的簿籍，是編制財務(wù)報表的依據(jù)，也是保存會計資料的重要工具。鄢某某提供的致遠(yuǎn)公司的賬冊，來源于致遠(yuǎn)公司破產(chǎn)管理人，本案發(fā)生之前即已存在，而且對鄢某某和陳某某而言，致遠(yuǎn)公司的地位是中立的，該賬冊的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性毋容置疑。致遠(yuǎn)公司賬冊記賬憑證記載，6月11日向陳某某借款747,600.00元；6月11日、18日、23日，分別向唐皓兵借款761,600.00元、670,000.00元和142,000.00元。2014年8月4日和9月1日向陳桔紅付息30,000.00元、70,000.00元；2014年5月16日，唐漢林先將144,000.00元作為借款轉(zhuǎn)給致遠(yuǎn)公司，致遠(yuǎn)公司隨即又通過其法定代表人袁園將144,000.00元作為利息轉(zhuǎn)付給唐漢林。唐漢林與唐皓兵的父子關(guān)系、唐漢林與陳桔紅的姐弟關(guān)系，陳桔紅與陳某某的母女關(guān)系，在一審中已經(jīng)得到證實(shí)。上述借款、付息行為，以及以陳某某、唐漢林、唐皓兵簽訂《商品房買賣合同》，實(shí)際上均是唐漢林、陳桔紅為保障其出借給致遠(yuǎn)公司的資金安全而做出的統(tǒng)一安排，陳某某、唐漢林、唐皓兵的購房款實(shí)際上是出借給致遠(yuǎn)公司的借款，其基礎(chǔ)法律關(guān)系是唐漢林、陳桔紅、陳某某與致遠(yuǎn)公司之間的民間借貸關(guān)系，袁園和葛偉的證言，也有力地證明了這一事實(shí)。上述證據(jù)相互印證，符合民事訴訟證據(jù)的高度蓋然性要求，應(yīng)為有效證據(jù)并應(yīng)得到采納。第二，致遠(yuǎn)公司與陳某某簽訂的《商品房買賣合同》（包括與第三人唐漢林簽訂的兩份《商品房買賣合同》、與唐皓兵簽訂的兩份《商品房買賣合同》）是第三人唐漢林、陳桔紅與致遠(yuǎn)公司惡意串通的結(jié)果，損害了鄢某某及其他相關(guān)權(quán)利人合法利益，是無效合同，基于該無效合同的預(yù)告登記也無效，應(yīng)予撤銷。其一，致遠(yuǎn)公司明知22-3號別墅已經(jīng)出售并交付給鄢某某，卻仍然不顧鄢某某合法權(quán)益，與唐漢林、陳桔紅串通以陳某某名義簽訂《商品房買賣合同》并辦理預(yù)告登記作為借款擔(dān)保，具有明顯的主觀惡意。其二，從一般性購房行為分析，陳某某，唐漢林、唐皓兵購房過程也明顯異于普通購房人。本案案涉房產(chǎn)與致遠(yuǎn)公司辦公地點(diǎn)、售樓部僅一步之遙，距離均在100—300米之內(nèi)，且均為現(xiàn)房，真實(shí)購房人不會不先行現(xiàn)場察看擬購房產(chǎn)，不會不關(guān)心擬購房產(chǎn)是否有權(quán)利上的瑕疵，如果現(xiàn)場察看，不會不知道擬購房產(chǎn)已由鄢某某使用，反而劍走偏鋒，利用法律關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定與致遠(yuǎn)公司簽訂合同并申請辦理預(yù)告登記，是典型的惡意串通行為。在交易價格方面。一是與鄢某某合同價格相比。2010年3月8日，鄢某某合同單價為2,800.00元平方米，總價749,560.00元；4年后的2014年6月11日，陳某某合同單價仍為2,800.00元/平方米，總價747,600.00元，還低于上訴人總價。二是陳某某、唐漢林、唐皓兵合同價格相比。2014年5月14日唐漢林合同單價為3,200.00元/平方米，而同年6月11日陳某某合同單價和唐皓兵合同單價竟降為2,800.00元/平方米；三是與同期同類房屋的價格相比。2014年5月左右，同類同期房屋單價為5,000.00元/平方米，陳某某、唐漢林、唐皓兵合同單價低于正常價格30%以上，明顯偏低。可見，陳某某、唐漢林、唐皓兵所謂的交易，并非真實(shí)的商品房買賣關(guān)系。收據(jù)出具時間在前，實(shí)際付款時間在后，不符合正常交易順序。致遠(yuǎn)公司出具給陳某某的收據(jù)時間為2014年6月11日，金額747,600.00元（鄢某某為749,560.00元），而銀行回單顯示，陳某某轉(zhuǎn)款時間是2014年6月17日。同樣，致遠(yuǎn)公司出具給另案唐皓兵的收據(jù)時間為2014年6月11日，實(shí)際轉(zhuǎn)款時間也是2014年6月17日。收據(jù)出具時間在前，實(shí)際付款時間在后，不符合正常交易程序。其三，合同內(nèi)容方面?！渡唐贩抠I賣合同》中“陳某某”的簽名筆跡和2014年12月4日鄂州市公安局鄂城分局經(jīng)偵大隊詢問筆錄中陳某某簽字筆跡不一致，《商品房買賣合同》中“陳某某”的簽名非陳某某本人簽署，而是由唐漢林、陳桔紅一手操作。陳某某、唐漢林、唐皓兵與致遠(yuǎn)公司簽署的五份《商品房買賣合同》中，均有一個內(nèi)容完全相同、筆跡完全相同的附加條款，即“致遠(yuǎn)公司放棄以成交價格低于市場價為由顯失公平，申請撤銷買賣合同的訴訟請求”。可見，合同雙方對交易價格明顯偏低是明知的，明顯為非正常交易行為。合同簽署時間方面。陳某某、唐皓兵的合同均簽署于2014年6月11日，唐漢林的兩份合同簽署于2014年5月14日，是典型的一致行動行為。其四，致遠(yuǎn)公司對陳某某購房款的賬務(wù)處理明顯異于正常購房款的賬務(wù)處理。致遠(yuǎn)公司財務(wù)賬冊中2014年6月30日記賬憑證記錄為“6.11向陳某某借款747,600.00元”。以上情形表明，致遠(yuǎn)公司、陳某某、唐漢林、陳桔紅、唐皓兵在明知涉案22-3號等房產(chǎn)早已出售并交付給鄢某某的情況下，仍然簽訂合同并惡意辦理預(yù)告登記，屬于惡意串通，損害了鄢某某的合法權(quán)益。根據(jù)《合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”之規(guī)定，以及《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》關(guān)于“審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定”之精神，陳某某、唐漢林、唐皓兵與致遠(yuǎn)公司簽訂的商品房買賣合同及預(yù)告登記均為無效，以該合同為基礎(chǔ)的預(yù)告登記也應(yīng)為無效，請求重新作出認(rèn)定并依法判決。第三，一審法院已經(jīng)判決鄢某某與致遠(yuǎn)公司簽訂的商品房買賣合同合法有效，合同繼續(xù)履行。為便于該項判決的落實(shí)，請求二審法院判令致遠(yuǎn)公司在條件具備時，立即將該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶登記給鄢某某。致遠(yuǎn)公司辯稱，第一，結(jié)合致遠(yuǎn)公司與鄢某某簽訂的購房合同、收款收據(jù)以及致遠(yuǎn)公司財務(wù)記賬憑證來看，足以證實(shí)雙方系真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，且鄢某某已支付全部購房款。第二，至于陳某某與致遠(yuǎn)公司簽訂的22-3號房屋的購房合同是否為借款擔(dān)保以及預(yù)告登記的法律效力等問題，由法院結(jié)合庭審情況依法審定。陳某某辯稱，第一，鄢某某主張陳某某的款項是借款沒有依據(jù)，系主觀推斷。第二，鄢某某主張陳某某與致遠(yuǎn)公司惡意串通導(dǎo)致合同和預(yù)告登記無效也沒有依據(jù)。陳某某并不知道房屋已經(jīng)出售的事實(shí)，房屋沒有辦理預(yù)告登記和備案登記，也沒有占有使用的痕跡。同時，在房屋已經(jīng)爛尾的情況下，購房的價格也并不是明顯不合理的低價。陳某某并未與致遠(yuǎn)公司有串通和惡意的行為，陳某某已經(jīng)在購房時盡到了充分的注意義務(wù)?，F(xiàn)有的證據(jù)不足以證明雙方存在惡意串通的事實(shí)。相反，鄢某某的購房行為存在明顯不合理的要素。證據(jù)顯示，2010年簽訂的房屋買賣合同，在沒有支付購房款的情況下，物業(yè)公司于2012年辦理水電開戶不合常理。就其款項支付而言，2013年3月28日兩筆銀行轉(zhuǎn)賬支付均是直接支付到致遠(yuǎn)公司賬戶，但致遠(yuǎn)公司在2013年7月25日、7月30日通過袁園的個人賬戶再次向致遠(yuǎn)公司轉(zhuǎn)賬并注明鄢某某房款，這樣的行為看出致遠(yuǎn)公司和鄢某某之間反而更具備惡意串通的可能。第三，在2010年簽訂合同的情況下，給購房者3年的時間支付購房款，從合同約定和實(shí)際支付時間都是發(fā)生在3年后不合常理。第四，2013年交房，在房屋不具備收房條件的情況下，鄢某某將物業(yè)費(fèi)繳納至2017年12月31日，明顯是為了制造房屋已經(jīng)交付和占有的假象，欲蓋彌彰。唐漢林述稱，鄢某某應(yīng)舉證證明其占有使用房屋。當(dāng)時，我們查看過該房屋，沒有任何占有使用的痕跡。陳某某上訴請求：1、依法撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出的（2017）鄂0704民初1861號民事判決，改判駁回鄢某某的全部訴訟請求。2、本案訴訟費(fèi)用由鄢某某、致遠(yuǎn)公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：第一，鄢某某與致遠(yuǎn)公司并非真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，一審判決對此認(rèn)定有誤。其一，鄢某某的購房流程與常理相悖。其2010年3月8日就與致遠(yuǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，直到2013年3月28日才付款，且證據(jù)所示支付款項與合同借款相差100,000.00元。其二，在房屋不具備交房條件的情況下，鄢某某到致遠(yuǎn)公司辦理收房手續(xù)，并支付物業(yè)費(fèi)不合常理。而所開具的物業(yè)費(fèi)收據(jù)具有極強(qiáng)的隨意性。其三，在訴爭房屋的購房合同具備備案條件的前提下，致遠(yuǎn)公司在鄢某某付款后卻沒有辦理購房合同的備案登記。至少可以證明，致遠(yuǎn)公司在與鄢某某訂立購房合同時并未達(dá)成真實(shí)合意，致遠(yuǎn)公司并未有交付房屋的意思表示。因此，鄢某某與致遠(yuǎn)公司并非真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，一審判決認(rèn)定有誤。第二，即使在兩份《商品房買賣合同》均有效的前提下，陳某某已對訴爭房屋辦理預(yù)告登記，其所簽定的合同更應(yīng)當(dāng)履行。其一，預(yù)告登記的訴爭房屋已具有排他性的物權(quán)效力。一審判決審理查明：陳某某于2014年6月11日簽訂《商品房買賣合同》，2014年6月1日付清全部房款，并于同月18日，雙方辦理了訴爭房屋的預(yù)告登記（預(yù)購商品房）。預(yù)告登記以將來發(fā)生房產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)為登記內(nèi)容，登記后對與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的物權(quán)處分行為，產(chǎn)生對抗的效力，以至于將來只能發(fā)生請求權(quán)所期待的后果。通過辦理預(yù)告登記制度，使預(yù)告登記保全的請求權(quán)具備對抗第三人的效力，從而使該債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力，這是請求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，也是保障權(quán)利人權(quán)利的一種法律途徑。因此雖未產(chǎn)生物權(quán)的直接變動，但訴爭房屋已具有排他性的物權(quán)效力，這是購房人在法律范圍內(nèi)保障己方順利獲得房屋物權(quán)的最行之有效的方式。其二，鄢某某怠于保障己方權(quán)益。一方面，其在購房流程中，購房合同沒有備案信息，也沒有辦理房屋預(yù)告登記，更沒有及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。另一方面，從簽訂購房合同起長達(dá)七年，鄢某某未主張購房合同備案，也沒有辦理房屋預(yù)告登記，更沒有及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。而且對所購房屋并未采取任何公示手段，而陳某某積極的通過多種方式公示了自己的權(quán)利。鄢某某應(yīng)當(dāng)早知自己的權(quán)利受到侵害，卻未采取有效措施維護(hù)自己的權(quán)利，明顯超過了訴訟時效。法諺稱“法律不保護(hù)躺在權(quán)力上睡覺的人”，相對于陳某某積極采取措施保障己方權(quán)利，法律應(yīng)慎重保護(hù)鄢某某的此類權(quán)益。其三，訴爭房屋并未由鄢某某實(shí)際占有使用。由于訴爭房屋不具備交房條件，也未進(jìn)行裝修，也無入住，所以鄢某某并沒有實(shí)際占有訴爭房屋。綜合上述分析，在陳某某積極保障己方權(quán)益并辦理房屋預(yù)告登記，房屋預(yù)告登記后對訴爭房屋也享有排他性的預(yù)期物權(quán)，且陳某某在購買房屋時已盡到所有注意義務(wù)。為保障法律的公信力及房產(chǎn)市場交易的穩(wěn)定性，應(yīng)該履行陳某某所簽訂的購房合同。第三，一審判決適用法律錯誤。本案訴爭房屋辦理了預(yù)告登記，預(yù)告登記是一種物權(quán)登記，受《中華人民共和國物權(quán)法》調(diào)整，其雖然不產(chǎn)生物權(quán)的變動效力，但卻對其他在該物上所存在的合同效力具有限制和對抗的作用。一審判決僅依據(jù)《中華人民共和國合同法》來調(diào)整，而未適用《中華人民共和國物權(quán)法》，否認(rèn)物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的原則，屬于法律適用錯誤。綜上所述，一審判決部分事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用有誤。請求法院查明本案全部事實(shí)，依法改判。鄢某某辯稱，第一，鄢某某與致遠(yuǎn)公司是真實(shí)的買賣關(guān)系。第二，房屋是否具備交付條件，在實(shí)際生活中，有很多不滿足行政法規(guī)的交付條件，也能夠?qū)嶋H交付。第三，無論鄢某某是否怠于行使權(quán)利，都不是對方非法預(yù)告登記的理由。致遠(yuǎn)公司辯稱，與針對鄢某某上訴的答辯意見一致。唐漢林述稱，沒有意見。鄢某某向一審法院起訴請求：1、請求確認(rèn)鄢某某與致遠(yuǎn)公司簽訂的關(guān)于花湖開發(fā)區(qū)花湖大道78號錢柜華園（上上坊）22棟3號房的《商品房買賣合同》有效并應(yīng)繼續(xù)履行，錢柜華園（上上坊）22棟3號房歸鄢某某所有。2、請求確認(rèn)致遠(yuǎn)公司與陳某某簽訂的關(guān)于花湖開發(fā)區(qū)花湖大道78號錢柜華園（上上坊）22棟3號房的《商品房買賣合同》無效，致遠(yuǎn)公司與陳某某申請預(yù)告登記的行為無效。3、請求判令致遠(yuǎn)公司立即履行申請權(quán)利人為鄢某某的錢柜華園（上上坊）22棟3號房預(yù)告登記的合同義務(wù)，在條件具備時，立即將該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶登記給鄢某某。4、由致遠(yuǎn)公司、陳某某承擔(dān)本案案件受理費(fèi)、財產(chǎn)保全費(fèi)等全部訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2010年3月8日，鄢某某與致遠(yuǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，鄢某某購買致遠(yuǎn)公司開發(fā)的位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)振興大道特一號錢柜華園（上上坊）第22幢3號房，房屋單價2,800.00元/平方米，總價749,560.00元；合同還就其他事項進(jìn)行了約定。2013年3月28日，鄢某某通過本人和其丈夫張志雄的銀行賬戶向致遠(yuǎn)公司匯款共計649,560.00元，致遠(yuǎn)公司開具兩份收據(jù)。2013年11月1日，致遠(yuǎn)公司與鄢某某辦理了交房手續(xù)，鄢某某領(lǐng)取了涉案房屋鑰匙，并于當(dāng)日交納物業(yè)費(fèi)至2015年3月1日。2016年3月21日，鄢某某交納物業(yè)費(fèi)至2017年12月31日止。2014年6月11日，陳某某與致遠(yuǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，陳某某以單價2800.00元/平方米，總價為747,600.00元的價格購買致遠(yuǎn)公司開發(fā)的位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)振興大道特一號錢柜華園（上上坊）第22幢3號房。合同簽訂后，陳某某于2014年6月17日通過銀行匯款方式向致遠(yuǎn)公司匯款747,600.00元，致遠(yuǎn)公司向其出具收款收據(jù)。同月18日，上述房屋辦理預(yù)告登記（預(yù)購商品房），預(yù)告登記權(quán)利人為陳某某。2015年3月24日，致遠(yuǎn)公司申請破產(chǎn)，鄂州市鄂城區(qū)人民法院于同年7月23日作出（2015）鄂鄂城破字第00001號民事裁定書，決定立案受理申請人致遠(yuǎn)公司的破產(chǎn)申請，并通過搖號方式指定湖北伸道律師事務(wù)所為破產(chǎn)管理人。鄢某某、陳某某依法申報債權(quán)，致遠(yuǎn)公司破產(chǎn)管理人于2017年6月15日向鄢某某、陳某某發(fā)出《債權(quán)確認(rèn)通知書》，確認(rèn)鄢某某所購房屋22-3號別墅存在一房多賣，因他人已于2014年在房產(chǎn)部門辦理預(yù)告登記手續(xù)，故認(rèn)定其與致遠(yuǎn)公司簽訂購房合同無法繼續(xù)履行，確認(rèn)其債權(quán)金額749,560.00元；確認(rèn)陳某某的購房合同合法有效，應(yīng)予繼續(xù)履行。因鄢某某對此持有異議產(chǎn)生糾紛。另查明，第三人陳桔紅與陳某某系母女關(guān)系，第三人唐漢林與第三人陳桔紅是姐弟關(guān)系。2014年5月、6月，唐漢林與致遠(yuǎn)公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，陳某某與致遠(yuǎn)公司簽訂一份《商品房買賣合同》，因房屋均涉及一房多賣情形，均在訴訟過程中。還查明，致遠(yuǎn)公司對涉及唐漢林、陳某某、陳桔紅的匯款均以借款名目記入公司賬冊，但無借款合同或借條。一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：1、陳某某與致遠(yuǎn)公司的《商品房買賣合同》是否為真實(shí)買賣關(guān)系；2、鄢某某與致遠(yuǎn)公司、陳某某與致遠(yuǎn)公司的《商品房買賣合同》，哪份合同應(yīng)繼續(xù)履行。關(guān)于陳某某與致遠(yuǎn)公司的《商品房買賣合同》是否為真實(shí)買賣關(guān)系的問題。鄢某某認(rèn)為陳某某與致遠(yuǎn)公司系借貸關(guān)系而非買賣關(guān)系，因?yàn)闊o論是從致遠(yuǎn)公司賬冊的記載，還是致遠(yuǎn)公司法定代表人袁園的陳述，都表明第三人唐漢林在2014年5、6月期間曾向致遠(yuǎn)公司出借大筆資金，為保證還款致遠(yuǎn)公司與唐漢林及其親屬簽訂5份房屋買賣合同，且因房屋單價偏低，不符合常理，故陳某某與致遠(yuǎn)公司實(shí)為借貸關(guān)系。陳某某認(rèn)為其與致遠(yuǎn)公司為買賣關(guān)系，并無借款意思表示，袁園雖是法定代表人，但并非經(jīng)辦人，經(jīng)辦人葛偉已證實(shí)就是購房關(guān)系。一審法院認(rèn)為，本案中雖在致遠(yuǎn)公司賬冊上反映陳某某系出借人，但賬冊系致遠(yuǎn)公司單方制作，而無論是袁園的陳述還是經(jīng)辦人葛偉的證言，均只是言詞證據(jù)，且內(nèi)容相矛盾，在無其他證據(jù)佐證的情況下，只能以現(xiàn)有書證作為定案依據(jù)，即陳某某與致遠(yuǎn)公司存在的是買賣合同關(guān)系而非借貸關(guān)系，雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，鄢某某要求確認(rèn)該合同無效及預(yù)告登記行為無效的請求，依法不予支持。關(guān)于鄢某某與致遠(yuǎn)公司、陳某某與致遠(yuǎn)公司的《商品房買賣合同》，哪份合同應(yīng)繼續(xù)履行的問題。首先，鄢某某與致遠(yuǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方真實(shí)意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合同合法有效，雖然鄢某某沒有提供其中現(xiàn)金支付的100,000.00元的證據(jù)，但是致遠(yuǎn)公司自認(rèn)其收到了該款項，故對致遠(yuǎn)公司的自認(rèn)行為予以采信，鄢某某全面履行了合同義務(wù)；其次，陳某某與致遠(yuǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》亦為合法有效的合同。那么，本案中如何處理兩份有效房屋買賣合同？根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十五條關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記生效以及合同效力和物權(quán)效力區(qū)分之規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，必須以不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法即登記為必要條件，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同成立并生效，不必然發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動之效力。雖然涉案房屋存在有效合同且辦理了房屋預(yù)告登記，但《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條關(guān)于預(yù)告登記制度之規(guī)定，預(yù)告登記的功能是為了保證以物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)其物權(quán)變動而設(shè)立，預(yù)告登記本身并不發(fā)生物權(quán)變動的法律效力。依據(jù)一房數(shù)賣的合同履行處理原則，在數(shù)份合同均為有效且各方當(dāng)事人均要求履行合同的情況下，應(yīng)按照已辦理房屋權(quán)屬變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。本案中，陳某某雖基于與致遠(yuǎn)公司存在合法有效的房屋買賣合同關(guān)系，對涉案房屋辦理了預(yù)告登記，但致遠(yuǎn)公司在房屋預(yù)告登記之前，已將房屋先行處分給鄢某某，并于2013年辦理了房屋交付手續(xù)，這一交付行為足以表明當(dāng)事人就移轉(zhuǎn)該不動產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)心意思，該交付理應(yīng)產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果。故陳某某對本案爭議的房屋所享有的權(quán)利不能對抗鄢某某先行享有的權(quán)利。同時，2010年鄢某某購房時的單價為2,800.00元，在房價上漲的情況下，時隔近4年后即2014年，陳某某購房時的單價仍為2,800.00元，房價無變化，與常理不符。根據(jù)公平合理、誠實(shí)信用的原則，鄢某某要求繼續(xù)履行其與致遠(yuǎn)公司的《商品房買賣合同》的請求，依法予以支持；對于致遠(yuǎn)公司因不能履行房屋買賣合同義務(wù)給陳某某造成的損失，陳某某可另行主張權(quán)利。綜上所述，鄢某某與致遠(yuǎn)公司、陳某某與致遠(yuǎn)公司分別于2010年3月8日、2014年6月11日簽訂的《商品房買賣合同》均為合法有效合同，鄢某某要求確認(rèn)陳某某涉案合同無效以及預(yù)告登記行為無效的請求，依法不予支持；因涉案房屋已存在預(yù)告登記，故鄢某某要求致遠(yuǎn)公司為其辦理預(yù)告登記、不動產(chǎn)登記以及確認(rèn)涉案房屋歸其所有的請求，依法不予支持。關(guān)于被告陳某某提出鄢某某錯將其列為被告，應(yīng)為第三人的意見，系鄢某某對自身訴權(quán)的處分，未違反法律規(guī)定，依法不予采納。至于第三人唐漢林、陳桔紅在本案中不承擔(dān)任何責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第七條、第四十四條和《中華人民共和國破產(chǎn)法》第五十八條第三款的規(guī)定，判決：一、鄢某某與致遠(yuǎn)公司于2010年3月8日簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，合同繼續(xù)履行。二、駁回鄢某某的其他訴訟請求。本案案件受理費(fèi)1,000.00元，由致遠(yuǎn)公司、陳某某共同負(fù)擔(dān)。二審期間，陳某某向本院提交了國網(wǎng)鄂州供電公司客戶服務(wù)中心營業(yè)及電費(fèi)室出具的用戶信息及用電信息，用以證明涉案房屋在2017年6月才發(fā)生用電信息，鄢某某并沒有在2013年占有該房屋。關(guān)于陳某某提交的證據(jù)。鄢某某質(zhì)證認(rèn)為，真實(shí)性沒有異議，但與本案無關(guān)，不能達(dá)到陳某某的證明目的。對房屋的轉(zhuǎn)移占有視為對房屋的占有，如何使用是鄢某某的權(quán)利，并不能證明其占有房屋的標(biāo)準(zhǔn)，立戶是2012年8月29日，恰好證明鄢某某于該時間占有了房屋。致遠(yuǎn)公司質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)的真實(shí)性、合法性與關(guān)聯(lián)性均有異議。唐漢林質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)的真實(shí)性、合法性與關(guān)聯(lián)性沒有異議。本院審查認(rèn)為，陳某某提交涉案房屋的用戶信息及用電信息，因房屋使用則可能產(chǎn)生電費(fèi)，而未使用則不產(chǎn)生費(fèi)用，故用電信息與房屋的交付、占有并無必然關(guān)聯(lián)。本院依法不予采納。二審查明，一審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查明，鄢某某與致遠(yuǎn)公司于2010年3月8日簽訂《商品房買賣合同》后，即向致遠(yuǎn)公司支付100,000.00元，致遠(yuǎn)公司向其出具了收據(jù)。本案二審的爭議焦點(diǎn)為：1、鄢某某與致遠(yuǎn)公司之間的商品房買賣合同關(guān)系是否真實(shí)；2、陳某某與致遠(yuǎn)公司是借貸關(guān)系，還是商品房買賣合同關(guān)系；3、陳某某對訴爭房屋是否享有排他性的物權(quán)。本院結(jié)合案件事實(shí)及當(dāng)事人訴辯觀點(diǎn)評析如下：1、關(guān)于鄢某某與致遠(yuǎn)公司之間的商品房買賣合同關(guān)系是否真實(shí)的問題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”致遠(yuǎn)公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，鄢某某為自然人，其為購買致遠(yuǎn)公司開發(fā)的房屋與該公司簽訂《商品房買賣合同》，向該公司支付購房款，致遠(yuǎn)公司也出具了相應(yīng)的收據(jù)，在2013年11月1日辦理了交房手續(xù)（簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、出具《上上坊業(yè)主臨時公約》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》、領(lǐng)取鑰匙），鄢某某自該日起至2017年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)也已經(jīng)交付。鄢某某提交的證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈，能夠確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性，故其與致遠(yuǎn)公司之間是真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系。鄢某某與致遠(yuǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定分期付款，第一筆100,000.00元在簽訂合同后即已支付，第二筆付款649,560.00元遲延，實(shí)際支付款項與約定價款并不相差。該遲延履行行為不足以否定雙方的商品房買賣合同關(guān)系。致遠(yuǎn)公司在房屋不具備交付條件的情況下向鄢某某交付房屋，鄢某某接收房屋，系鄢某某對自己權(quán)利的處分行為。雙方簽訂的《商品房買賣合同》長期沒有備案，亦不影響雙方之間商品房買賣合同關(guān)系的成立與生效。因此，陳某某上訴稱“鄢某某與致遠(yuǎn)公司并非真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，一審判決對此認(rèn)定有誤”，并請求改判駁回鄢某某的全部訴訟請求，不能成立，本院依法不予支持。致遠(yuǎn)公司辯稱“結(jié)合致遠(yuǎn)公司與鄢某某簽訂的購房合同、收款收據(jù)以及致遠(yuǎn)公司財務(wù)記賬憑證來看，足以證實(shí)雙方系真實(shí)的房屋買賣關(guān)系鄢某某已支付全部購房款”，鄢某某辯稱“鄢某某與致遠(yuǎn)公司是真實(shí)的買賣關(guān)系”，理由成立，本院依法予以支持。2、關(guān)于陳某某與致遠(yuǎn)公司是借貸關(guān)系，還是商品房買賣合同關(guān)系的問題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零五條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依照法律規(guī)定，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，對證據(jù)有無證明力和證明力大小進(jìn)行判斷，并公開判斷的理由和結(jié)果。”本案中，陳某某雖然提交了其與致遠(yuǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》、收據(jù)、轉(zhuǎn)款證明、房屋預(yù)告登記證明，但是結(jié)合致遠(yuǎn)公司財務(wù)賬簿記載等證據(jù)，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，其證據(jù)不足以證明雙方之間是真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系。首先，致遠(yuǎn)公司的財務(wù)賬簿為原始記錄，與袁園接受一審法院詢問時的陳述一致，均可證明陳某某與致遠(yuǎn)公司之間不是真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系，而是借貸關(guān)系。其次，陳某某與致遠(yuǎn)公司在《商品房買賣合同》中約定每平方米2,800.00元的房價遠(yuǎn)低于該樓盤同期正常銷售價格，且雙方在合同中約定“甲方放棄以成交價格低于市場價為由顯失公平，申請撤銷買賣合同的訴訟請求”，這些行為與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常銷售商品房的交易習(xí)慣不符，有悖常理。再次，訴爭房屋建筑面積在2010年即已明確為267.7平方米，致遠(yuǎn)公司非常清楚，其與陳某某仍約定為267平方米，且唐皓兵、陳某某與致遠(yuǎn)公司簽訂的合同約定的房屋建筑面積均是取整數(shù)，約定每平方米2,800.00元的價格還低于唐漢林此前與致遠(yuǎn)公司約定每平方米3,200.00元用以擔(dān)保借款的合同價格，這些行為亦有違常理。最后，唐漢林、唐皓兵、陳某某存在親屬關(guān)系，唐漢林與致遠(yuǎn)公司在2014年5月14日簽訂兩份《商品房買賣合同》，唐皓兵在2014年6月11日簽訂兩份《商品房買賣合同》，陳某某在2014年6月11日簽訂一份《商品房買賣合同》，采取的方式一致（先簽訂合同且約定致遠(yuǎn)公司不得以顯失公平為由撤銷合同、致遠(yuǎn)公司出具收款收據(jù)、申請預(yù)告登記，然后“購房人”支付“房款”），該方式與正常的商品房銷售交易習(xí)慣不符，該類行為的性質(zhì)亦應(yīng)相同。故陳某某與致遠(yuǎn)公司之間是借貸關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。雙方簽訂商品房買賣合同、辦理預(yù)告登記是為擔(dān)保借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。一審認(rèn)為“陳某某與致遠(yuǎn)公司之間是買賣合同關(guān)系而非借貸關(guān)系，雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效”錯誤，本院依法予以糾正。3、關(guān)于陳某某對訴爭房屋是否享有排他性的物權(quán)的問題。
上訴人鄢某某與上訴人陳某某、被上訴人鄂州市花湖致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱致遠(yuǎn)公司）、原審第三人陳桔紅、唐漢林破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初1861號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月12日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人鄢某某及其委托訴訟代理人熊磊，上訴人陳某某的委托訴訟代理人王丹、黃晨，被上訴人致遠(yuǎn)公司的委托訴訟代理人肖鵬，原審第三人唐漢林到庭參加訴訟。原審第三人陳桔紅經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，意思表示真實(shí)是民事法律行為有效的必備條件之一。本案中，陳某某與致遠(yuǎn)公司簽訂商品房買賣合同、辦理預(yù)告登記，是以虛假的意思表示實(shí)施的“名為商品房買賣實(shí)為借貸”的民事法律行為，該行為因意思表示虛假而無效，即雙方簽訂的《商品房買賣合同》無效，但以虛假的意思表示隱藏的借貸關(guān)系，可依法處理?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記制度設(shè)置的目的，就是通過辦理預(yù)告登記手續(xù)，保障以獲得房屋所有權(quán)為目的的購房人將來實(shí)現(xiàn)所有權(quán)。雖然陳某某與致遠(yuǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，并辦理預(yù)告登記，但是陳某某的真實(shí)目的不是為了取得訴爭房屋的所有權(quán)，而是為借貸關(guān)系提供擔(dān)保。此時，陳某某不是訴爭房屋的購房人，預(yù)告登記制度的目的已被架空，并不能產(chǎn)生相應(yīng)的保障所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律效果。故基于預(yù)告登記的從屬性原則以及擔(dān)保法規(guī)定禁止“流抵”原則，該預(yù)告登記賴以成立的基礎(chǔ)法律關(guān)系（商品房買賣合同關(guān)系）已經(jīng)喪失，應(yīng)當(dāng)依法予以注銷。另外，預(yù)告登記作為請求權(quán)的保全手段，其本身并不能替代物權(quán)變動登記，故陳某某對訴爭房屋不享有排他性的物權(quán)。因此，致遠(yuǎn)公司與陳某某共同申請該22-3號別墅房屋預(yù)告登記的行為亦為無效。致遠(yuǎn)公司明知該房屋此前早已出售給鄢某某仍與陳某某簽訂《商品房買賣合同》并辦理預(yù)告登記，以此作為向陳某某借款的擔(dān)保，該公司的行為存在惡意，但鄢某某提供的證據(jù)不足以證明陳某某與致遠(yuǎn)公司存在惡意串通行為，故鄢某某認(rèn)為致遠(yuǎn)公司與陳某某存在惡意串通的行為，本院依法不予支持。鄢某某在《商品房買賣合同》簽訂后未主張合同備案、預(yù)告登記，也未及時提起訴訟，除其要求致遠(yuǎn)公司支付違約金的債權(quán)請求權(quán)在致遠(yuǎn)公司提出訴訟時效抗辯時受到一定影響外，其要求致遠(yuǎn)公司履行協(xié)助辦證義務(wù)的請求權(quán)并不受訴訟時效影響。合同行為是物權(quán)變動的原因行為，一審法院適用合同法，并無不當(dāng)。故陳某某上訴稱“即使在兩份《商品房買賣合同》均有效的前提下，陳某某已對訴爭房屋辦理預(yù)告登記，陳某某所簽訂的合同更應(yīng)當(dāng)履行”、“一審判決適用法律錯誤”的理由不能成立，本院依法不予支持。致遠(yuǎn)公司請求依法裁判，鄢某某請求依法改判的理由成立，本院依法予以支持。綜上所述，鄢某某的上訴請求成立，予以支持；陳某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決部分事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律錯誤，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條、第五十八條第一款第五項及第二款，《中華人民共和國合同法》第七條、第五十二條第五項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初1861號民事判決第一項；二、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初1861號民事判決第二項；三、確認(rèn)陳某某與鄂州市花湖致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年6月11日簽訂的錢柜華園（上上坊）第22幢3號房的《商品房買賣合同》無效；四、鄂州市花湖致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效且具備不動產(chǎn)權(quán)屬登記備案手續(xù)辦理條件后三十日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并協(xié)助鄢某某辦理不動產(chǎn)登記。五、駁回鄢某某的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)1,000.00元，由鄂州市花湖致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陳某某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)1,000.00元，由鄂州市花湖致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陳某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。