上訴人（原審原告、原審反訴被告）：鄂州市雨臺山溫州大酒店有限公司。住所地:鄂州市江廣北路11號。
法定代表人：項榮利，該公司董事長。
委托代理人：許秋麗，北京奧東（武漢）律師事務所律師（代理權限一般授權代理）。
被上訴人（原審被告、原審反訴原告）：鄂州市多福居酒樓。住所地鄂州市。
負責人（經(jīng)營者）：周芷亦，曾用名周歡，女，1990年7月25日出生，漢族，原籍鄂州市，
委托代理人：李敏，湖北伸道律師事務所律師（代理權限特別授權代理）。
被上訴人（原審被告、原審反訴原告）：周啟武，男，1968年8月14日出生，漢族，住鄂州市，
委托代理人：李敏，湖北伸道律師事務所律師（代理權限特別授權代理）。

上訴人鄂州市雨臺山溫州大酒店有限公司（以下簡稱雨臺山大酒店）與被上訴人鄂州市多福居酒樓（以下簡稱多福居酒樓）、被上訴人周啟武房屋租賃合同糾紛一案，前由鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出（2016）鄂0704民初394號民事判決，多福居酒樓不服，向本院提起上訴。本院以原審程序違法為由，作出（2017）鄂07民終24號民事裁定書發(fā)回鄂州市鄂城區(qū)人民法院重審。原審另行組成合議庭進行了審理，并作出鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出（2017）鄂0704民初474號民事判決，雨臺山大酒店不服，向本院提起上訴。本院于2017年8月17日受理后，依法組成由審判員齊志剛擔任審判長,審判員繆冬琴、張開參加的合議庭，于2017年9月22日公開開庭進行了審理。上訴人雨臺山大酒店的法定代表人項榮利及其委托代理人許秋麗、被上訴人多福居酒樓的委托代理人李敏、被上訴人周啟武及其委托代理人李敏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
雨臺山大酒店訴至原審法院，請求：1、多福居酒樓、周啟武立即退還所租雨臺山大酒店房屋；2、多福居酒樓、周啟武立即向雨臺山大酒店支付房屋租金3萬元并共同承擔自2016年1月18日租期屆滿后至退出承租房屋的占用費（按10萬元/年計算）；3、本案訴訟費用由多福居酒樓、周啟武承擔。
多福居酒樓、周啟武反訴至原審法院，請求：1、雨臺山大酒店承擔房屋改造費用1676022元；2、本案訴訟費用由雨臺山大酒店承擔
原審認定：2010年10月15日，雨臺山大酒店與周啟武簽訂《餐廳租賃經(jīng)營合同》，該合同約定：雨臺山大酒店將位于鄂州市江碧路北端雨臺山大酒店內約3000平方米房屋（A棟1樓除客房接待大廳、B棟1樓雅廳+大廳、擴大到室外景觀池）租賃給多福居酒樓從事餐飲服務，租期為5年，即從2011年1月18日起至2016年1月17日止，前三年多福居酒樓、周啟武應支付租金54萬元，后兩年應支付租金40萬元，共計94萬元。雙方制定改造方案，經(jīng)雙方認可后進行施工，費用由雨臺山大酒店支付，改造時間為3個月。
2011年2月24日，多福居酒樓成立，工商登記為個體工商戶，負責人為周芷亦。2012年11月18日，雨臺山大酒店與多福居酒樓、周啟武簽訂補充協(xié)議一份，約定多福居酒樓、周啟武對A區(qū)第二期裝修、投入雨臺山大酒店概不負責。后經(jīng)雨臺山大酒店同意，多福居酒樓、周啟武除第一年支付18萬元外，其他四年每年支付租金10萬元。至合同到期之日，多福居酒樓、周啟武下欠雨臺山大酒店租金3萬元。多福居酒樓、周啟武至今尚未騰退租賃房屋。
原審另查明：周啟武與周芷亦系父女關系。多福居酒樓在鄂州市雨臺山大酒店租賃的房屋均登記于該公司法定代表人項榮利名下。項榮利書面聲明于2009年5月將上述房產及其土地使用權無償交由公司從事相應經(jīng)營活動，由此產生的權利、義務由公司享有和承擔。
原審認為：周啟武以多福居酒樓名義與雨臺山大酒店簽訂《餐廳租賃經(jīng)營合同》和補充協(xié)議，多福居酒樓實際使用涉案租賃房屋，故多福居酒樓應承擔相應的法律責任，是本案適格被告。多福居酒樓、周啟武應依照合同約定，連帶承擔下欠雨臺山大酒店的租金3萬元?，F(xiàn)合同約定的租賃期限已屆滿，在雙方?jīng)]有簽訂新的租賃協(xié)議的情況下，多福居酒樓、周啟武應騰退租賃房屋，并連帶承擔占用租賃房屋給雨臺山大酒店造成的損失。雨臺山大酒店主張按照租金10萬元/年的標準從2016年1月18日租期屆滿后計算至騰退之日，符合情理。雨臺山大酒店的訴訟請求，予以支持。
多福居酒樓、周啟武主張雨臺山大酒店承擔房屋改造費用1676022元，本院根據(jù)采信的《餐廳租賃經(jīng)營合同》和評估報告，亦予以支持。
多福居酒樓的答辯意見，與事實不符，不予采納。周啟武的答辯意見，因雨臺山大酒店不同意續(xù)租，不予采納。雨臺山大酒店關于周啟武提供的合同是虛假合同的答辯意見，因其提交的合同證明力低于周啟武的合同，不予采納；關于根據(jù)合同的交易習慣，房屋改造費用由多福居酒樓、周啟武承擔的答辯意見，雨臺山大酒店并未舉證相關的交易習慣，且與合同約定不符，不予采納；關于多福居酒樓、周啟武的反訴請求不合邏輯，超過訴訟時效的答辯意見，因周啟武一直在主張權利要求續(xù)租，不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第九十一條第（二）項、第九十七條、第九十八條之規(guī)定，判決如下：一、鄂州市多福居酒樓、周啟武自本判決書生效之日起三十日內騰退位于鄂州市江碧路北端鄂州市雨臺山溫州大酒店有限公司內約3000平方米的租賃房屋；二、鄂州市多福居酒樓、周啟武自本判決書生效之日起十五日內向鄂州市雨臺山溫州大酒店有限公司支付租金3萬元，并支付租賃房屋占用費（按照租金10萬元/年的標準從2016年1月18日租期屆滿后計算至騰退之日）；三、鄂州市雨臺山溫州大酒店有限公司自本判決書生效之日起十五日內向鄂州市多福居酒樓、周啟武支付房屋改造費用1676022元。本案本訴受理費2900元，反訴受理費9942元，由鄂州市雨臺山溫州大酒店有限公司負擔9942元，鄂州市多福居酒樓、周啟武連帶負擔2900元。
經(jīng)審理查明：除上訴人、被上訴人對《餐廳租賃經(jīng)營合同》中“酒店改造費用的承擔”存在分歧外，原審認定的其他事實屬實。
另查明：上訴人雨臺山大酒店與被上訴人周啟武在原審提交的《餐廳租賃經(jīng)營合同》均為復印件，原審認定的《餐廳租賃經(jīng)營合同》的內容系根據(jù)被上訴人周啟武提交的復印件予以認定。按照上訴人雨臺山大酒店提交的《餐廳租賃經(jīng)營合同》的約定，酒店改造方案“由雙方制定，經(jīng)雙方認可后進行施工，費用由乙方（即周啟武）支付，改造施工時間為三個月（2010年10月14日至2011年1月17日止）”。
上訴人雨臺山大酒店與被上訴人周啟武提交的《餐廳租賃經(jīng)營合同》除酒店改造費用的承擔不一致外，合同均約定：1、租賃期為5年，自2011年1月18日起至2016年1月17日止，3年后遞增房屋租金10000元；2、起租時間為2011年1月18日，每半年支付一次租金；3、周啟武應合理使用所承租的房屋及附屬設施，如因人為使用不當造成房屋及設施損壞的，周啟武應負責修復或給予經(jīng)濟賠償；周啟武如改變房屋的內部結構、裝修或設置對房屋結構有影響的設備，須事先征得雨臺山大酒店的書面同意后方可施工；4、關于周啟武改建自行出資如下幾項：（1）煤氣主道口由雨臺山大酒店提供，分點道口一切費用由周啟武自行支付；（2）餐廳門口臺階及停車場如周啟武須改建，一切費用由其自行支付；（3）大門口兩邊廣告墻暫由餐廳免費使用，所有權歸雨臺山大酒店所有。
2017年5月8日，湖北大鵬房地產評估有限公司受多福居酒樓的委托，其結合成新對多福居酒樓改造工程市場價值作出湖北大鵬估字（2017）第ZX-003號《房屋改造價值咨詢評估報告》，結論為1676022元。
二審審理過程中，上訴人雨臺山大酒店于2017年10月23日向本院作出承諾，稱：“為有利于早日解決糾紛，我公司愿意將被上訴人在租賃期滿至一、二審期間租賃房屋占用費近200000元中絕大部分放棄，僅保留50000元”。

本院認為：針對上訴人雨臺山大酒店的上訴，（一）關于房屋改造費用應由誰負擔。上訴人雨臺山大酒店認為：（1）雙方提供的《餐廳租賃經(jīng)營合同》均為復印件，但有雙方實際按照上訴人所提供合同履行的行為、事實予以印證；（2）雙方雖均未能提供合同原件，但上訴人具有不能提供合同原件的合理理由，即“保管該合同原件的曹某與上訴人有勞動爭議，拒不交出該合同原件”，而被上訴人僅通過對曹某的詢問以達到“其保管的合同原件因火災被燒毀”，該火災并無報警出警記錄；（3）結合合同及補充協(xié)議的其他相關條文，可以確定改造費用由被上訴人負擔，同時，室內裝修費用由承租人負擔是租賃合同形成的潛規(guī)則，是交易習慣、眾所周知的事實；（4）如改造費用由上訴人負擔，則裝修預算、工程材料的采購、驗收以及工程完工后的決算、結算上訴人均應全程介入，而不是由被上訴人一手操辦，上述現(xiàn)象表明裝修改造費用由被上訴人負擔，才符合邏輯；（5）如按照被上訴人所提供合同中“改造費用由雨臺山大酒店負擔”，也就意味著上訴人將3000平方米房屋交付給被上訴人無償使用5年后還要倒貼被上訴人100余萬元，不符合上訴人的意思表示。綜上，上訴人雨臺山大酒店認為“房屋改造費用應由被上訴人負擔”。
被上訴人多福居酒樓、周啟武認為：（1）雙方提供的《餐廳租賃經(jīng)營合同》僅在第六條內容中一字之隔，其余內容均一致，雙方在第七條中約定了周啟武自行出資改造的范圍，即除此之外的改造費用應由雨臺山大酒店承擔，如合同約定由“周啟武承擔改造費用”，就沒有必要再約定改建自行出資的范圍，故被上訴人所提供的合同更符合事實邏輯；（2）被上訴人所提供的合同更符合交易習慣，改造費、室內裝修費等各項承擔由合同雙方合意約定在合同中，并不是由所謂的潛規(guī)則限定雙方的權利義務，本案中，被上訴人出資280余萬元對租賃房屋進行改造裝修，意味著被上訴人在不考慮水電、房租等支出的情況下，每年毛收入就得入賬50余萬元才可能保證收回本金，被上訴人只可能在改造費用上對上訴人進行制約更為合理，即由上訴人承擔改造費用，被上訴人才會簽訂租賃期限僅5年的《餐廳租賃經(jīng)營合同》；（3）經(jīng)上訴人認可改造方案后，其時任負責人黃元生全程參與裝修，對被上訴人的裝修行為沒有禁止，上訴人應按約定支付改造費用；（4）上訴人不能提供合同原件的理由不充分，其在原審表明《餐廳租賃經(jīng)營合同》由其合伙人黃元生保管，最后遺失，而上訴卻改口稱“保管該合同原件的曹某與其有勞動爭議，拒不交出該合同原件”，前后矛盾；（5）被上訴人不能提供合同原件是因火災燒毀，理由正當。綜上。被上訴人多福居酒樓、周啟武認為“房屋改造費用應由上訴人負擔”。
綜合上述雙方的意見，本院認為：（1）從合同的內容看，《餐廳租賃經(jīng)營合同》原件應是雙方各執(zhí)一份，而雙方在審理過程中均未能提供原件，并均陳述了不能提供原件的一些理由，無法從復印件判斷裝修改造費用的承擔如何約定；（2）從上訴人、被上訴人雙方所提供的《餐廳租賃經(jīng)營合同》看，雖均系復印件，但除改造費用的承擔不一致外，其他內容均一致，而雙方簽訂合同的時間為2010年10月15日，租期5年，租金的起算時間為2011年1月18日，按照《餐廳租賃經(jīng)營合同》的約定，之前的3個月為改造施工時間，這種期限一般是出租方給予承租方的免租期，正是考慮到裝修改造期間無法正常經(jīng)營，而在租金的給付點上給予承租方的一種優(yōu)惠，通常在此情況下，裝修改造費用由承租方自行承擔；（3）根據(jù)租賃合同的一般特性，對租賃房屋的裝修改造一般要征得出租方的同意才能進行，且裝修改造時不能改變房屋的主體、承重結構等，而在不改變租賃房屋的主體、承重結構的情況下，如何裝修、改造是由承租方自行決定。本案中，雙方所提供的《餐廳租賃經(jīng)營合同》第六條第二款分別約定“甲乙雙方制定改造方案，經(jīng)雙方認可后進行施工，費用由‘甲方’或‘乙方’支付”，這里的改造方案實質就是對室內裝修改造房屋的約定，且該合同的附件二為改造協(xié)議，被上訴人多福居酒樓、周啟武并未提供雙方認可的改造方案、協(xié)議；同時，雙方提交的《餐廳租賃經(jīng)營合同》均只是約定改造費用的承擔主體，對于誰具體實施房屋改造并未作出約定，按照被上訴人所提供合同“由甲方承擔改造費用”的約定，既然是甲方即上訴人雨臺山大酒店承擔改造費用，那亦應由上訴人雨臺山大酒店組織人員按照雙方確認的改造方案進行施工，而不是由乙方即被上訴人多福居酒樓、周啟武組織人員自行施工，即便是上訴人雨臺山大酒店安排二被上訴人組織人員進行施工，二被上訴人在施工完畢后，亦應與上訴人雨臺山大酒店及時結算以確定其代墊的工程款，但二被上訴人在5年的租賃期限內并未履行上述結算手續(xù)，只能說明裝修改造的費用是由其自行承擔；（4）根據(jù)雙方對租金的約定，雙方在履行合同過程中對5年租金予以調整，第1年租金為180000元/年，后4年租金調整為100000元/年，而二被上訴人承租的面積為3000平方米，按照后期年租金計算，餐廳每平方米月租約為2.78元，如是上訴人雨臺山大酒店承擔裝修改造的費用，其不可能按照雙方認可的改造方案改造后按照2.78元/平方米/月的標準收取租金，其對月或年租金的標準必定會上調，再結合被上訴人多福居酒樓單方委托的評估，扣減上訴人雨臺山大酒店已收取550000元的租金，在二被上訴人使用5年后，上訴人雨臺山大酒店作為出租方還要支付二被上訴人100余萬元，這顯然不符合雙方訂立合同的本意，違背了公平原則，再次印證了改造費用應由被上訴人周啟武承擔；（5）被上訴人一、二審辯稱“雙方本意是5年租期內的改造費用由甲方承擔；如是10年租期，則改造費用由乙方承擔”，該辯解意見無充足的證據(jù)證實；（6）《餐廳租賃經(jīng)營合同》第七條對于周啟武改建自行出資的范圍雖作出了約定，但改建的范圍是針對酒店外部的臺階、停車場等，不能達到證明酒店內部的裝修改造應由上訴人雨臺山大酒店承擔的證明目的。因此，雙方雖均未提供《餐廳租賃經(jīng)營合同》原件，但綜合上述約定，認定《餐廳租賃經(jīng)營合同》對于“房屋改造費用應是約定由周啟武承擔”更恰當、更符合雙方當事人訂立合同的本意一些。
（二）關于改造費用的主張是否超過訴訟時效及應否采信評估報告。因根據(jù)上述對改造費用的認定，改造費用應由被上訴人周啟武承擔，故其反訴請求雨臺山大酒店承擔改造費用的理由不能成立，基于此，對被上訴人多福居酒樓單方委托湖北大鵬房地產評估有限公司所作湖北大鵬估字（2017）第ZX-003號《房屋改造價值咨詢評估報告》，本院亦不予采信。對于因對房屋改造費用進行評估而產生的評估費，由被上訴人多福居酒樓、周啟武自行承擔。綜上，原審認定事實清楚，但實體處理不當，本院依法予以糾正。上訴人雨臺山大酒店自愿放棄租賃期滿后至一、二審訴訟期間的部分占用費的行為，并未違反相關法律規(guī)定，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第一百零七條、第二百二十六條、最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（三）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初474號民事判決第一項，即：“鄂州市多福居酒樓、周啟武自本判決書生效之日起三十日內騰退位于鄂州市江碧路北端鄂州市雨臺山溫州大酒店有限公司內約3000平方米的租賃房屋”；
二、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初474號民事判決第二、三項，即：“鄂州市多福居酒樓、周啟武自本判決書生效之日起十五日內向鄂州市雨臺山溫州大酒店有限公司支付租金3萬元，并支付租賃房屋占用費（按照租金10萬元/年的標準從2016年1月18日租期屆滿后計算至騰退之日）；鄂州市雨臺山溫州大酒店有限公司自本判決書生效之日起十五日內向鄂州市多福居酒樓、周啟武支付房屋改造費用1676022元”；
三、被上訴人多福居酒樓、被上訴人周啟武自本判決生效之日起十五日內向上訴人雨臺山大酒店支付租金3萬元，并支付2016年1月18日至2017年11月8日期間租賃房屋占用費50000元；
四、駁回上訴人雨臺山大酒店的其他訴訟請求；
五、駁回被上訴人多福居酒樓、被上訴人周啟武的反訴請求。
一審本訴案件受理費2900元，由上訴人雨臺山大酒店負擔900元，被上訴人多福居酒樓、周啟武共同負擔2000元；反訴案件受理費9942元，由被上訴人多福居酒樓、周啟武共同負擔。二審案件受理費19884元，由被上訴人多福居酒樓、周啟武共同負擔（二審被上訴人應負擔的訴訟費用，已由上訴人雨臺山大酒店墊付，在執(zhí)行中直接抵扣）。
本判決為終審判決。

審判長　　齊志剛 審判員　　繆冬琴 審判員　　張　開

書記員：彭朗