郭某某
雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
柴彬（黑龍江天利律師事務(wù)所）

（2015）雞東民初字第76號
原告郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，銀行職員。
被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人石福亭，職務(wù)經(jīng)理。
地址雞西市雞冠區(qū)紅旗10號樓第六號門市。
委托代理人柴彬，黑龍江天利律師事務(wù)所律師。
原告郭某某與被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華晨公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院作出（2013）雞東民初字第53號民事判決，判決解除原、被告簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，被告賠償原告郭某某因房屋拆遷遭受的損失165757.86元、房屋評估費(fèi)3190元，駁回原告的其他訴訟請求。
被告不服，提出上訴，雞西市中級人民法院裁定撤銷該判決，發(fā)回本院重審。
本院受理后，依法另行組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，審理過程中，雙方當(dāng)事人庭外和解未果，原告郭某某、被告華晨公司的委托代理人柴彬到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:原告在雞東縣前進(jìn)街有54平方米的住宅一棟，該房一直由原告居住、使用。
2011年，被告在原告住宅處實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，2011年5月19日，原告與被告簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定以所有權(quán)調(diào)換的方式，調(diào)換雞東縣鵬潤家園5號樓4單元303室，建筑面積68.58平方米。
合同簽訂后，被告拆除原有平房，進(jìn)行建筑施工，但在回遷時(shí)告知原告，回遷的單元未建，回遷房屋無法交付。
原告訴至本院，訴求:一、依法解除原、被告簽訂的鵬潤家園5號樓4單元303室《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》；二、要求被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失165757.86元（2417元68.58平方米）；三、由被告承擔(dān)申請費(fèi)（評估）3190元。
被告辯稱:一、合同不應(yīng)解除。
原告與其母張守室作為被拆遷人，是以家庭的方式與被告協(xié)商安置補(bǔ)償事宜的。
用兩戶有房照的房屋和一戶無房照的房屋調(diào)換四戶樓房，本案訴爭的房屋只是該四戶樓房中的一個(gè)，合同目的并不是無法實(shí)現(xiàn)，只是時(shí)間需要遲延，該協(xié)議不具備解除合同的其他情形；二、被告不存在違約行為，不應(yīng)解除合同，不存在賠償損失。
即使解除合同，應(yīng)按照協(xié)議約定每平方米1870元計(jì)算；不應(yīng)按照評估的2417元計(jì)算。
三、原告要求被告承擔(dān)房產(chǎn)評估申請費(fèi)的請求不應(yīng)得到支持，該筆費(fèi)用是在原審發(fā)生的，不應(yīng)保護(hù)。
原告為支持其訴訟請求，提供了如下證據(jù):
一、《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》一份。
證實(shí)雙方拆遷補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)，被告對真實(shí)性無異議，辯稱該協(xié)議未約定回遷時(shí)間，是因?yàn)殡p方都知道可能無法按正常約定回遷。
二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。
證明本案訴爭房屋每平方米價(jià)格為2417元。
被告認(rèn)為不是本案訴爭房屋的評估，且已將裝修的投入計(jì)算在內(nèi)，不合理，該報(bào)告系原一審作出，不適用本次訴訟。
三、房屋價(jià)格申請?jiān)u估費(fèi)收據(jù)，申請費(fèi)為3190元，被告質(zhì)證意見同上。
四、被告在另案的上訴狀，證明被告認(rèn)可該房屋應(yīng)在2012年5月交付。
被告對真實(shí)性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)，不能作為本案證據(jù)。
被告為支持其抗辯理由，提供了施工圖紙一份和證明兩份，用以證明并未擅自改變施工計(jì)劃，可以繼續(xù)履行合同。
以上證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，證據(jù)來源合法，能夠證明案件的客觀事實(shí)，證據(jù)之間相關(guān)聯(lián)，具有證據(jù)的合法性、客觀性、關(guān)聯(lián)性，予以采信。
依據(jù)以上認(rèn)定的證據(jù)及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下:2011年5月19日，原、被告作為拆遷人與被拆遷人，達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，原告用其有房照的兩處房屋和房屋設(shè)施及室內(nèi)附屬物與被告調(diào)換了三處房屋，并分別簽訂了三份《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，其母與被告另外簽訂一份協(xié)議。
本案涉案協(xié)議即為其中之一。
該協(xié)議約定:原告以位于雞東鎮(zhèn)前進(jìn)街5委的54平方米磚木結(jié)構(gòu)住宅、搬遷費(fèi)、租房補(bǔ)助費(fèi)及附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)42653.95元，調(diào)換被告開發(fā)后的雞東縣鵬潤家園5號樓4單元303室68.58平方米住宅。
協(xié)議簽訂后，原告履行了合同義務(wù)，被告至今尚未履行合同義務(wù)，尚未建設(shè)及交付約定的回遷房屋，原告訴至本院，要求解除與被告簽訂的置換5號樓4單元303室的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，并要求被告賠償損失并承擔(dān)申請費(fèi)。
原審中，原告提供鵬潤家園7號樓2單元301室（74.20平方米）為參考，要求對協(xié)議約定的回遷房屋進(jìn)行價(jià)格評估，雞西市新世紀(jì)房地產(chǎn)評估有限公司采用市場比較法，作出雞新房地估（2014）第276號房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)結(jié)果為:本次評估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房屋總評估價(jià)值為179341元，單價(jià)每平方米2417元。
原告預(yù)交申請費(fèi)3190元。
本院認(rèn)為:原告郭某某與被告華晨公司雖于同一日簽訂數(shù)份協(xié)議，但數(shù)份協(xié)議就各自產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積、搬遷費(fèi)等事項(xiàng)均分別達(dá)成合意，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，各協(xié)議分別成立。
涉案協(xié)議不具備合同無效的情形，該協(xié)議有效，故本案涉案協(xié)議可以獨(dú)立于其他幾份協(xié)議予以解除，《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（四）項(xiàng) ?規(guī)定:當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的當(dāng)事人可以解除合同，上述法律規(guī)定結(jié)合本案，雙方雖未約定房屋的交付時(shí)間，但是簽訂該協(xié)議距今已長達(dá)四年之久，被告尚未履行合同義務(wù)，且被告至今尚未取得建筑涉案房屋的建筑施工許可證，該證是被告進(jìn)行工程施工的法律憑證，因此被告的抗辯理由不成立。
被告構(gòu)成根本違約，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，符合合同解除的法定條件，原告要求解除協(xié)議的訴訟請求予以支持；關(guān)于原告的損失計(jì)算問題，由于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)和前提是社會公共利益的需要，被拆遷人的安置補(bǔ)償權(quán)不僅表現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)，更是一種基本生存權(quán)，其安置補(bǔ)償權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的特別優(yōu)先保護(hù)，雖然原、被告在協(xié)議中約定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的單價(jià)為1870元，但是由于被告的根本違約導(dǎo)致原告需要另行購買相類似的房屋，才能滿足其居住需求，因此原告需要支付的另行購房成本就同四年前協(xié)議的單價(jià)存在價(jià)值之差，本院依據(jù)原審鑒定書相類似的房屋單價(jià)2417元，結(jié)合雞東縣物價(jià)局、雞東縣房產(chǎn)處《關(guān)于雞東縣鵬潤家園經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的批復(fù)》中體現(xiàn)的鵬潤家園經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格為建筑面積每平方米2137元，浮動幅度為1%，樓房差價(jià)自行掌握等因素，綜合全案，原告需另行購房以每平方米2380元為宜，上述購房款即為原告的損失。
另由于被告違約，致使原告通過訴訟主張權(quán)利，原告原審預(yù)交的申請費(fèi)亦應(yīng)由被告部分承擔(dān)，故依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（四）項(xiàng) ?、第九十七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告郭某某與被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年5月19日簽訂的調(diào)換被告開發(fā)后的雞東縣鵬潤家園5號樓4單元303室68.58平方米住宅的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》；
二、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告郭某某因房屋拆遷遭受的損失163220.4元（2380元68.58平方米），此款于本判決發(fā)生法律效力后給付；
三、駁回原告郭某某的其他訴訟請求。
原告已預(yù)交的案件受理費(fèi)4386元、申請費(fèi)（評估）3190元。
被告承擔(dān)7460元，原告自行承擔(dān)116元；申請費(fèi)（財(cái)產(chǎn)保全）1320元，由被告承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雞西市中級人民法院。

本院認(rèn)為:原告郭某某與被告華晨公司雖于同一日簽訂數(shù)份協(xié)議，但數(shù)份協(xié)議就各自產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積、搬遷費(fèi)等事項(xiàng)均分別達(dá)成合意，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，各協(xié)議分別成立。
涉案協(xié)議不具備合同無效的情形，該協(xié)議有效，故本案涉案協(xié)議可以獨(dú)立于其他幾份協(xié)議予以解除，《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（四）項(xiàng) ?規(guī)定:當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的當(dāng)事人可以解除合同，上述法律規(guī)定結(jié)合本案，雙方雖未約定房屋的交付時(shí)間，但是簽訂該協(xié)議距今已長達(dá)四年之久，被告尚未履行合同義務(wù)，且被告至今尚未取得建筑涉案房屋的建筑施工許可證，該證是被告進(jìn)行工程施工的法律憑證，因此被告的抗辯理由不成立。
被告構(gòu)成根本違約，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，符合合同解除的法定條件，原告要求解除協(xié)議的訴訟請求予以支持；關(guān)于原告的損失計(jì)算問題，由于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)和前提是社會公共利益的需要，被拆遷人的安置補(bǔ)償權(quán)不僅表現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)，更是一種基本生存權(quán)，其安置補(bǔ)償權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的特別優(yōu)先保護(hù)，雖然原、被告在協(xié)議中約定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的單價(jià)為1870元，但是由于被告的根本違約導(dǎo)致原告需要另行購買相類似的房屋，才能滿足其居住需求，因此原告需要支付的另行購房成本就同四年前協(xié)議的單價(jià)存在價(jià)值之差，本院依據(jù)原審鑒定書相類似的房屋單價(jià)2417元，結(jié)合雞東縣物價(jià)局、雞東縣房產(chǎn)處《關(guān)于雞東縣鵬潤家園經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的批復(fù)》中體現(xiàn)的鵬潤家園經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格為建筑面積每平方米2137元，浮動幅度為1%，樓房差價(jià)自行掌握等因素，綜合全案，原告需另行購房以每平方米2380元為宜，上述購房款即為原告的損失。

另由于被告違約，致使原告通過訴訟主張權(quán)利，原告原審預(yù)交的申請費(fèi)亦應(yīng)由被告部分承擔(dān)，故依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（四）項(xiàng) ?、第九十七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告郭某某與被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年5月19日簽訂的調(diào)換被告開發(fā)后的雞東縣鵬潤家園5號樓4單元303室68.58平方米住宅的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》；
二、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告郭某某因房屋拆遷遭受的損失163220.4元（2380元68.58平方米），此款于本判決發(fā)生法律效力后給付；
三、駁回原告郭某某的其他訴訟請求。
原告已預(yù)交的案件受理費(fèi)4386元、申請費(fèi)（評估）3190元。
被告承擔(dān)7460元，原告自行承擔(dān)116元；申請費(fèi)（財(cái)產(chǎn)保全）1320元，由被告承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：常虹
審判員：高宏偉
審判員：孫鶴文

書記員：汪圓圓