郭某茄
吳某
張建剛（黑龍江建綱律師事務(wù)所）
惠振朋
朱國(guó)林（黑龍江大正律師事務(wù)所）
黃建興
潘某某

原告郭某茄，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
原告吳某（系郭某茄之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
二
原告
委托代理人張建剛，黑龍江建綱律師事務(wù)所律師。
被告惠振朋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人朱國(guó)林，黑龍江大正律師事務(wù)所律師。
被告黃建興，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，原綏芬河市義務(wù)商品批發(fā)城業(yè)主，住所地不詳。
被告潘某某（系黃建興之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住所地不詳。
原告郭某茄、吳某為與被告惠振朋確認(rèn)合同無效糾紛一案，于2014年4月24日向本院提起訴訟。本院受理后，依職權(quán)通知黃建興、潘某某作為本案共同被告參加訴訟，并依法組成合議庭，于2014年10月10日對(duì)本案依法公開開庭進(jìn)行了審理。原告郭某茄、吳某及其委托代理人張建剛，被告惠振朋及其委托代理人朱國(guó)林到庭參加訴訟，被告黃建興、潘某某經(jīng)本院傳票傳喚（公告送達(dá)），無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。起訴前，二原告于2014年3月26日以綏房權(quán)證綏芬河字第50684號(hào)、50684－1號(hào)房屋為擔(dān)保，申請(qǐng)凍結(jié)被告惠振朋在綏芬河市農(nóng)村信用社花園路信用社4301XXXX賬戶內(nèi)存款800000元、在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行0826XXXX賬戶內(nèi)存款123505元。本院于2014年3月26日作出綏民保字第4號(hào)民事裁定書，裁定凍結(jié)了被告惠振朋在綏芬河市農(nóng)村信用社花園路信用社4301XXXX賬戶內(nèi)存款800000元、在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行0826XXXX賬戶內(nèi)存款123505元。2014年4月15日，二原告申請(qǐng)解除對(duì)被告惠振朋在綏芬河市農(nóng)村信用社花園路信用社4301XXXX賬戶內(nèi)存款800000元的凍結(jié)。本院于2014年4月15日，以綏民保字第4－1號(hào)民事裁定書，裁定解除了對(duì)被告惠振朋在綏芬河市農(nóng)村信用社花園路信用社4301XXXX賬戶內(nèi)存款
被告惠振朋辯稱:自2008年12月始，黃建興因綏芬河市義烏小商品批發(fā)城改造陸續(xù)向其借款，至2010年7月3日，借款金額為5395110元。由于黃建興經(jīng)營(yíng)管理不善，導(dǎo)致綏芬河市義烏小商品批發(fā)城頻臨倒閉。黃建興便與惠振朋商議，將綏芬河市義烏小商品批發(fā)城租賃給惠振朋管理、自主經(jīng)營(yíng)10年。2010年7月12日，黃建興與惠振朋簽訂了以租金抵償借款的綏芬河市義烏小商品批發(fā)城租賃合同。為了方便惠振朋對(duì)外經(jīng)營(yíng)，黃建興為惠振朋出具了授權(quán)委托書。2010年7月至10月，惠振朋又分別替黃建興償還欠款2670700元。至此，黃建興欠惠振朋款項(xiàng)累計(jì)達(dá)822萬余元?；菡衽蟪凶恻S建興的房屋為善意的，并非二原告所述是為了侵犯他人的權(quán)益。再者，二原告的債權(quán)發(fā)生時(shí)間為2010年7月16日，抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間為2010年7月19日，晚于惠振朋與黃建興簽訂租賃合同的2010年7月12日；且惠振朋就牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行綏房權(quán)字第50684號(hào)房屋提出異議后，牡丹江市中級(jí)人民法院雖以（2012）牡法執(zhí)字第35－1號(hào)執(zhí)行裁定書駁回了惠振朋的執(zhí)行異議，但該裁定書同時(shí)載明“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”。故被告惠振朋認(rèn)為，其有權(quán)繼續(xù)使用綏房權(quán)字第50684號(hào)房屋至租賃期限屆滿。被告惠振朋請(qǐng)求駁回二原告的訴訟請(qǐng)求。
被告黃建興、潘某某未作答辯。
根據(jù)原、被告的訴辯主張，本院確認(rèn)的本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:
被告惠振朋與黃建興于2011年10月1日簽訂的協(xié)議書是2010年7月12日租賃合同的繼續(xù)，還是二人重新簽訂了一份租賃合同，該協(xié)議是否侵犯了二原告的合法權(quán)益，是否有效；
二原告要求被告惠振朋返還綏房權(quán)字第50684號(hào)房屋、綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的經(jīng)營(yíng)權(quán)及其收取的2012年7月1日至2014年10月10日攤位租金980000元，是否符合法律規(guī)定。
原告郭某茄、吳某為證明其訴訟請(qǐng)求，提供如下證據(jù):
證據(jù)一、房產(chǎn)抵押借款合同、房地產(chǎn)抵押合同、他項(xiàng)權(quán)利證、（2011）牡商初字第18－1號(hào)查封（執(zhí)行）裁定書各1份。欲證明:2010年7月16日，黃建興向原告郭某茄借款
5088000元，借款期限三個(gè)月，自2010年7月16日起至2010年10月16日止。黃建興以綏房權(quán)字第50684號(hào)，建筑面積1297平方米房屋作抵押，原告辦理了抵押登記并取得了房屋他項(xiàng)權(quán)利證書。2011年5月31日，牡丹江市中級(jí)人民法院查封了綏房權(quán)字第50684號(hào)房屋。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件無異議，對(duì)二原告欲證明的問題有異議。被告惠振朋認(rèn)為，此組證據(jù)與二原告訴訟請(qǐng)求無關(guān)聯(lián)。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
證據(jù)二、（2011）牡商初字第18號(hào)民事判決書、（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書各1份、綏房權(quán)字第50684號(hào)、第50684－1號(hào)房屋所有權(quán)證各1本。欲證明:二原告依據(jù)（2011）牡商初字第18號(hào)民事判決書、（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書，取得了產(chǎn)權(quán)證號(hào)50684號(hào)，建筑面積1297平方米和產(chǎn)權(quán)證號(hào)43056號(hào)，建筑面積770.96平方米中的241.90平方米房屋的所有權(quán)。二原告依據(jù)執(zhí)行裁定書辦理了產(chǎn)權(quán)證號(hào)為50684號(hào)、50684－1號(hào)房屋所有權(quán)證。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件及原告欲證明的問題均無異議。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件及原告欲證明的問題均無異議，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以采信。
證據(jù)三、2010年7月12日黃建興、潘某某與惠振朋簽訂的租賃合同、2011年7月18日黃建興與惠振朋簽訂的解除協(xié)議書、2011年10月1日黃建興與惠振朋簽訂重新簽訂的租賃書各1份。欲證明:2010年7月12日，黃建興、潘某某與惠振朋簽訂租賃合同，將綏芬河市義烏小商品批發(fā)城租賃給惠振朋。2011年7月18日，黃建興與惠振朋協(xié)議解除了租賃關(guān)系。2011年10月1日，黃建興又與惠振朋重新簽訂一份租賃協(xié)議，將訴爭(zhēng)房屋租賃給惠振朋。此時(shí)，租賃標(biāo)的物已被黃建興抵押給原告郭某茄并被牡丹江市中級(jí)人民法院查封。抵押、查封時(shí)間分別為2010年7月19日和2011年5月31日。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋承認(rèn)該組證據(jù)中“惠振朋”的簽名系其本人所簽。但被告惠振朋認(rèn)為，2011年7月18日的協(xié)議書只是說明解除了2010年7月12日的租賃合同，但是沒有表述解除的原因，因此，證明不了原告所欲證明的問題。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋承認(rèn)該組證據(jù)中“惠振朋”的簽名系其本人所簽，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
證據(jù)四、2010年7月12日黃建興與惠振朋簽訂的授權(quán)委托書1份、牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行筆錄3份。欲證明:1.黃建興只是委托惠振朋對(duì)綏芬河市義烏小商品批發(fā)城進(jìn)行管理，惠振朋對(duì)綏芬河市義烏小商品批發(fā)城沒有承租權(quán)；2.黃建興在牡丹江市中級(jí)人民法院的執(zhí)行筆錄中自認(rèn)其與惠振朋簽訂的三份協(xié)議書是虛假的，雙方根本不存在租賃關(guān)系；3.惠振朋在牡丹江市中級(jí)人民法院的執(zhí)行筆錄承認(rèn)其收取了綏芬河市義烏小商品批發(fā)城2013年以前（含2013年）的租金，其每年收取的租金為200萬元。假設(shè)黃建興與惠振朋簽訂租賃協(xié)議是真實(shí)的，那么雙方最后一份協(xié)議書的簽訂時(shí)間為2011年10月1日，此時(shí)50684號(hào)房屋已經(jīng)被牡丹江市中級(jí)人民法院查封且已抵押給原告。惠振朋明知上述事實(shí)，依然與黃建興簽訂租賃協(xié)議，惠振朋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋承認(rèn)授權(quán)委托書中“惠振朋”的指紋系其所捺，二份執(zhí)行筆錄中“惠振朋”的簽名系其本人所簽。但被告惠振朋認(rèn)為，授權(quán)委托書與租賃合同系一個(gè)整體，二者結(jié)合，可以證明惠振朋對(duì)綏芬河市義烏小商品批發(fā)城享有承租權(quán)。黃建興欠惠振朋債務(wù)，雙方協(xié)商以房屋租賃的形式償還，且黃建興與惠振朋簽訂的租賃合同早于二原告的債權(quán)形成時(shí)間，因此，二原告行使房屋所有權(quán)不能影響惠振朋所享有的承租權(quán)。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋承認(rèn)授權(quán)委托書中“惠振朋”的指紋系其所捺，二份執(zhí)行筆錄中“惠振朋”的簽名系其本人所簽，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
證據(jù)五、二原告自制租金明細(xì)3頁、被告惠振朋提供給二原告的承租戶交付租金明細(xì)表20頁、租賃合同10份。欲證明:截止2014年10月10日，被告惠振朋共收取50684號(hào)房屋攤位租金1094484元，原告目前只主張其中的980000元。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件及二原告欲證明的問題均無異議，被告惠振朋稱，其收取租金是事實(shí)，但是其沒統(tǒng)計(jì)過自己究竟收取了多少租金。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件及原告欲證明的問題均無異議，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以采信。
證據(jù)六、通知1份。欲證明:因綏芬河市義烏小商品批發(fā)城工商登記中登記的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所“綏芬河市哈得利農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”已經(jīng)不存在了，綏芬河市工商行政管理局通知被告進(jìn)行變更登記。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋稱，該通知張貼在綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的墻壁上，自己知道。但是，該通知是發(fā)給黃建興的，惠振朋是綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，黃建興沒有收到該通知，該通知不具有法律效力。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋稱，該通知張貼在綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的墻壁上，自己知道，該證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
被告惠振朋為反駁二原告訴訟請(qǐng)求，提供如下證據(jù):
證據(jù)一、2011年10月1日黃建興與惠振朋簽訂的協(xié)議書、2010年7月12日黃建興與惠簽訂的授權(quán)委托書、2010年7月12日黃建興、潘某某與惠振朋簽訂租賃合同、2010年5月5日黃建興簽發(fā)的聘書各1份。欲證明:2010年7月12日，惠振朋分別與黃建興、潘某某及黃建興簽訂租賃合同和授權(quán)委托書，承租了綏芬河市義烏小商品批發(fā)城，惠振朋取得了包括50684號(hào)房屋在內(nèi)的綏芬河市義烏小商品批發(fā)城房屋的使用權(quán)和自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。2011年7月18日，惠振朋雖然與黃建興簽訂協(xié)議解除了2010年7月12日的租賃合同，但是二人在2011年10月1日又簽訂協(xié)議，聲明解除租賃合同是錯(cuò)誤的，協(xié)議恢復(fù)2010年7月12日的租賃合同。實(shí)際上，惠振朋與黃建興沒有2011年7月18日的解除協(xié)議，雙方也沒有進(jìn)行過結(jié)算。2010年7月12日的租賃合同實(shí)際上沒有解除，2011年10月1日簽訂協(xié)議是對(duì)2010年7月12日租賃合同的繼續(xù)履行。
經(jīng)質(zhì)證，二原告對(duì)該組證據(jù)的形式要件無異議，對(duì)被告惠振朋欲證明的問題有異議。二原告認(rèn)為，2011年10月1日惠振朋與黃建興簽訂的協(xié)議書可以證明以下三個(gè)事實(shí):1.2010年7月12日，雙方曾簽訂過租賃合同；2.2011年7月18日，雙方解除了2010年7月12日簽訂的租賃合同；3.2011年10月1日，雙方又重新簽訂一份租賃協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容延用2010年7月12日租賃合同的內(nèi)容。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)被告惠振朋所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；二原告對(duì)該組證據(jù)的形式要件無異議，該證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
證據(jù)二、（2012）牡法執(zhí)字第35－1號(hào)執(zhí)行裁定書1份。欲證明:在惠振朋對(duì)牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行50684號(hào)房屋進(jìn)行執(zhí)行提出異議時(shí)，牡丹江市中級(jí)人民法院在裁定駁回惠振朋的執(zhí)行異議同時(shí)，在執(zhí)行裁定書中載明“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”。
經(jīng)質(zhì)證，二原告對(duì)證據(jù)的形式要件無異議，對(duì)被告惠振朋欲證明的問題有異議。二原告認(rèn)為，“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”的規(guī)定，與本案不相沖突，本案審理的是用益物權(quán)是否有效的問題。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)被告惠振朋所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；二原告對(duì)該證據(jù)的形式要件無異議，該證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
被告黃建興、潘某某未提供證據(jù)。
根據(jù)原、被告舉證、質(zhì)證及本院對(duì)原、被告所舉證據(jù)的認(rèn)證意見，結(jié)合原、被告的當(dāng)庭陳述，本院確認(rèn)的本案事實(shí)如下:
2010年7月12日，惠振朋與黃建興、潘某某及黃建興分別簽訂租賃合同和授權(quán)委托書，惠振朋承租了包括綏房權(quán)證綏芬河字第50684號(hào)房屋在內(nèi)的綏芬河市義烏小商品批發(fā)城建筑面積為5607.49平方米房屋，并取得了綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。2010年7月16日，黃建興向原告郭某茄借款5088000元，黃建興以綏房權(quán)證綏芬河字第50684號(hào)房屋作抵押，2010年7月19日，郭某茄到綏芬河市房產(chǎn)局辦理了抵押登記并取得了綏房他證綏芬河字第0024369號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)利證。因黃建興沒有按時(shí)償還借款，2011年4月1日，郭某茄、吳某以黃建興、潘某某為被告，向牡丹江市中級(jí)人民法院提起訴訟。訴訟過程中，牡丹江市中級(jí)人民法院依郭某茄、吳某的申請(qǐng)，于2011年5月31日查封了綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋。2011年7月18日，黃建興與惠振朋簽訂協(xié)議書，內(nèi)容為:“經(jīng)甲（黃建興）、乙（惠振朋）雙方協(xié)商，同意從2011年7月18日起只解除2010年7月12日所簽訂的《租賃合同》，聲明廢止。同時(shí)保留《授權(quán)委托書”。2011年10月1日，黃建興又與惠振朋簽訂一份協(xié)議書，內(nèi)容為:“經(jīng)甲（黃建興）乙（惠振朋）雙方協(xié)商，為了穩(wěn)定義烏商品批發(fā)城的正常管理和經(jīng)營(yíng)秩序，2011年7月18日解除新簽訂的租賃合同是錯(cuò)誤的，甲、乙雙方?jīng)Q定廢止，同時(shí)恢復(fù)2010年7月12日所簽訂的《租賃合同》，即雙方簽訂的《租賃合同》依然有效，特此聲明，本協(xié)議一式兩份”。
在牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋過程中，被告惠振朋于2013年5月24日提出異議，認(rèn)為其與黃建興、潘某某于2010年7月12日簽訂的以租金抵債租賃合同尚未到期，請(qǐng)求中止對(duì)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。2013年6月20日，牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2012）牡法執(zhí)字第35－1號(hào)執(zhí)行裁定書，牡丹江市中級(jí)人民法院認(rèn)為，“異議人惠振朋提出的異議理由不能成立，本院（牡丹江市中級(jí)人民法院）拍賣被執(zhí)行人黃建興的兩戶房屋的執(zhí)行行為沒有違法，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”，遂裁定駁回異議人惠振朋的異議申請(qǐng)。2013年11月12日，牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定將黃建興、潘某某所有的，座落在綏芬河市義烏小商品批發(fā)城，產(chǎn)權(quán)證號(hào)50684，建筑面積1297平方米房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)證號(hào)43056，建筑面積770.96平方米中的241.90平方米部分房產(chǎn)，抵債給郭某茄、吳某，抵償借款本息及執(zhí)行費(fèi)用7307931.38元。2014年2月25日，二原告辦理了綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)、50684－1號(hào)房屋所有權(quán)證書。
另查明:2012年10月16日，牡丹江市中級(jí)人民法院工作人員在對(duì)惠振朋制作調(diào)查筆錄時(shí)，詢問“你（惠振朋）現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)已抵押給申請(qǐng)執(zhí)行人（郭某茄、吳某），你知道吧”時(shí)，惠振朋稱“知道”。“現(xiàn)通知你（惠振朋）該商場(chǎng)查封的面積商戶不允許簽訂租賃合同和收取租金，如違反上述規(guī)定，依法追究你法律責(zé)任，你聽清了嗎”，惠振朋回答:“聽清”。“每年共計(jì)收取租金多少元”，惠振朋回答:“每年200萬元租金”。“現(xiàn)通知你將法院查封的2067.96平方米的房屋清出，逾期依法強(qiáng)制執(zhí)行，清出業(yè)戶時(shí)間從2012年10月16日至2012年11月30日止，你聽清了吧”，惠振朋回答:“聽清了”。2013年1月22日，牡丹江市中級(jí)人民法院工作人員在對(duì)惠振朋制作調(diào)查筆錄時(shí)，詢問“法院通知你（惠振朋）不允許你收取租賃費(fèi)，你收沒收個(gè)體戶的租金”，惠振朋回答:“我收了，2013年租金我收了”?！拔覀儯档そ兄屑?jí)人民法院）再次通知你（惠振朋）不允許收取個(gè)體戶租金，如你收了，將租金交到法院，不交租金，在（原文如下，應(yīng)為再）收取個(gè)體戶的租金，一切損失由你承擔(dān)，你聽清了”，惠振朋回答:“我還要收租金，承擔(dān)責(zé)任”。
綏芬河市義烏小商品批發(fā)城自2010年7月12日起至今，一直由被告惠振朋使用和管理，惠振朋未按照牡丹江市中級(jí)人民法院的要求，自綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋內(nèi)遷出，牡丹江市中級(jí)人民法院也未強(qiáng)制將惠振朋及承租業(yè)戶遷出，將綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋交付給二原告。
綏芬河市義烏小商品批發(fā)城所屬綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋共有業(yè)戶28戶，因二原告與被告惠振朋對(duì)惠振朋收取的租金金額未進(jìn)行核對(duì)，庭審中，二原告與被告惠振朋協(xié)商同意按月租金33000元計(jì)算。被告惠振朋承認(rèn)其收取了28戶業(yè)戶2014年10月10日前的租金。按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，被告惠振朋收取的綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋內(nèi)28戶業(yè)戶2013年11月12日至2014年10月10日租金為360800元。
2011年10月1日，在與黃建興簽訂協(xié)議書時(shí)，被告惠振朋沒有核實(shí)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋是否設(shè)有他人的抵押權(quán)或者被人民法院查封的這一情況。二原告未提供證據(jù)證實(shí)，此時(shí)惠振朋對(duì)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋設(shè)有抵押權(quán)且被牡丹江市中級(jí)人民法院查封一事系明知的。被告惠振朋未提供證據(jù)證實(shí)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋在整個(gè)綏芬河市義烏小商品批發(fā)城中每月分?jǐn)偟馁M(fèi)用（如水、電、取暖等）為多少元。
依據(jù)以上確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為:雖然被告惠振朋與黃建興、潘某某于2010年7月12日簽訂租賃合同，取得了包含綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋在內(nèi)的綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的使用管理權(quán)，但是，2011年7月18日，惠振朋又與黃建興協(xié)議解除了租賃合同。2011年10月1日，惠振朋與黃建興協(xié)議恢復(fù)2010年7月12日所簽訂的租賃合同，系為惠振朋與黃建興重新確立了租賃關(guān)系，只不過雙方均同意各自的權(quán)利、義務(wù)按2010年7月12日的租賃合同約定執(zhí)行。2011年10月1日，惠振朋與黃建興簽訂的（租賃）協(xié)議，系惠振朋與黃建興的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，在二原告沒有提供證據(jù)證明，此時(shí)惠振朋明知綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋已經(jīng)設(shè)有抵押權(quán)且已被牡丹江市中級(jí)人民法院查封，惠振朋與黃建興惡意串通簽訂（租賃）協(xié)議，侵害了二原告合法權(quán)益的情況下，該（租賃）協(xié)議具有法律效力，原告訴請(qǐng)要求確認(rèn)惠振朋與黃建興于2011年10月1日所簽訂的（租賃）協(xié)議無效的證據(jù)不足，本院不予支持。但是由于2011年10月1日，惠振朋在與黃建興簽訂（租賃）協(xié)議時(shí)，未盡到審查承租房屋是否設(shè)有他人的抵押權(quán)及被人民法院查封的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，承租了權(quán)利存有瑕疵的綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋，對(duì)此，惠振朋應(yīng)依法承擔(dān)未盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)的法律責(zé)任。該責(zé)任即為當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或者人民法院強(qiáng)制執(zhí)行致使房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，惠振朋不得以其承租權(quán)對(duì)抗所有權(quán)，即惠振朋無權(quán)要求新的房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行其與黃建興所簽訂的原（租賃）協(xié)議。2011年7月18日，惠振朋在與黃建興簽訂解除租賃合同的協(xié)議時(shí)，其就應(yīng)當(dāng)知道簽訂此協(xié)議所將承擔(dān)的法律后果。因此，二原告訴請(qǐng)要求被告惠振朋返還綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的理由成立，本院予以支持。
牡丹江市中級(jí)人民法院（2012）牡法執(zhí)第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書，只是裁定將綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋抵債給二原告，二原告據(jù)此得到的僅是綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的所有權(quán)，而不應(yīng)是綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的經(jīng)營(yíng)權(quán)，且綏芬河市義烏小商品批發(fā)城所使用的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所除了綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋外，還有其他四處房屋，故二原告訴請(qǐng)要求被告惠振朋返還綏芬河市義烏小商品批發(fā)城經(jīng)營(yíng)權(quán)的理由不成立，本院不予支持。
2013年11月12日，牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書，將綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋抵債給二原告，該裁定一經(jīng)送達(dá)即發(fā)生法律效力。因此，自2013年11月12日起，二原告即有權(quán)取得綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的所有權(quán)，并依所有權(quán)取得對(duì)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。此前，牡丹江市中級(jí)人民法院曾于2012年10月16日、2013年1月22日兩次告知被告惠振朋，不允許其再收取綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋內(nèi)28戶業(yè)戶的攤位租金，惠振朋拒不聽從法院的勸告，仍然收取租金，惠振朋收取的綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋內(nèi)28戶業(yè)戶2013年11月12日至2014年10月10日的360800元攤位租金，沒有合同或者法律依據(jù)，依法應(yīng)返還給房屋所有權(quán)人即本案二原告。二原告訴請(qǐng)要求被告惠振朋返還2012年7月1日至2013年11月11日的租金，因（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書在裁定以房低債時(shí)，已經(jīng)將此前黃建興所欠二原告的債務(wù)本金、利息、執(zhí)行費(fèi)用一并計(jì)算在抵債房屋的價(jià)款內(nèi)，因此，二原告無權(quán)主張綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋2012年7月1日至2013年11月11日的租金。二原告的超出部分訴訟請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)權(quán)責(zé)一致的原則，被告惠振朋在返還二原告360800元攤位租金時(shí)，有權(quán)要求二原告承擔(dān)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋2013年11月12日至2014年10月10日的經(jīng)營(yíng)管理性支出（如水、電、取暖費(fèi)用等），因本案被告惠振朋未提供能夠證明經(jīng)營(yíng)管理性支出的費(fèi)用金額及明細(xì)，故本案中，在被告惠振朋返還的攤位租金中不予抵扣，惠振朋可在取得相關(guān)證據(jù)后，另行向二原告主張權(quán)利。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條 ?、第三十七條 ?、第三十九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告惠振朋于本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)將綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋交付給原告郭某茄、吳某；
被告惠振朋于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)將其收取的綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋28戶業(yè)戶2013年11月12日至2014年10月10日攤位租金360800元，返還給原告郭某茄、吳某；
駁回原告郭某茄、吳某的其他訴訟請(qǐng)求。
負(fù)有給付金錢義務(wù)的債務(wù)人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則自指定期間屆滿之日起，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)13600元，由原告郭某茄、吳某承擔(dān)6888元，由被告惠振朋承擔(dān)6712元；訴前財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)7770元，由原告郭某茄、吳某承擔(dān)5446元，由被告惠振朋承擔(dān)2324元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。
如當(dāng)事人在規(guī)定的期限內(nèi)未提出上訴，本判決書即發(fā)生法律效力。權(quán)利人可以向本院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年。上述期限從本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算（對(duì)于分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算）。逾期申請(qǐng)執(zhí)行的，人民法院將不予受理。

本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
證據(jù)二、（2011）牡商初字第18號(hào)民事判決書、（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書各1份、綏房權(quán)字第50684號(hào)、第50684－1號(hào)房屋所有權(quán)證各1本。欲證明:二原告依據(jù)（2011）牡商初字第18號(hào)民事判決書、（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書，取得了產(chǎn)權(quán)證號(hào)50684號(hào)，建筑面積1297平方米和產(chǎn)權(quán)證號(hào)43056號(hào)，建筑面積770.96平方米中的241.90平方米房屋的所有權(quán)。二原告依據(jù)執(zhí)行裁定書辦理了產(chǎn)權(quán)證號(hào)為50684號(hào)、50684－1號(hào)房屋所有權(quán)證。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件及原告欲證明的問題均無異議。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件及原告欲證明的問題均無異議，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以采信。
證據(jù)三、2010年7月12日黃建興、潘某某與惠振朋簽訂的租賃合同、2011年7月18日黃建興與惠振朋簽訂的解除協(xié)議書、2011年10月1日黃建興與惠振朋簽訂重新簽訂的租賃書各1份。欲證明:2010年7月12日，黃建興、潘某某與惠振朋簽訂租賃合同，將綏芬河市義烏小商品批發(fā)城租賃給惠振朋。2011年7月18日，黃建興與惠振朋協(xié)議解除了租賃關(guān)系。2011年10月1日，黃建興又與惠振朋重新簽訂一份租賃協(xié)議，將訴爭(zhēng)房屋租賃給惠振朋。此時(shí)，租賃標(biāo)的物已被黃建興抵押給原告郭某茄并被牡丹江市中級(jí)人民法院查封。抵押、查封時(shí)間分別為2010年7月19日和2011年5月31日。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋承認(rèn)該組證據(jù)中“惠振朋”的簽名系其本人所簽。但被告惠振朋認(rèn)為，2011年7月18日的協(xié)議書只是說明解除了2010年7月12日的租賃合同，但是沒有表述解除的原因，因此，證明不了原告所欲證明的問題。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋承認(rèn)該組證據(jù)中“惠振朋”的簽名系其本人所簽，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
證據(jù)四、2010年7月12日黃建興與惠振朋簽訂的授權(quán)委托書1份、牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行筆錄3份。欲證明:1.黃建興只是委托惠振朋對(duì)綏芬河市義烏小商品批發(fā)城進(jìn)行管理，惠振朋對(duì)綏芬河市義烏小商品批發(fā)城沒有承租權(quán)；2.黃建興在牡丹江市中級(jí)人民法院的執(zhí)行筆錄中自認(rèn)其與惠振朋簽訂的三份協(xié)議書是虛假的，雙方根本不存在租賃關(guān)系；3.惠振朋在牡丹江市中級(jí)人民法院的執(zhí)行筆錄承認(rèn)其收取了綏芬河市義烏小商品批發(fā)城2013年以前（含2013年）的租金，其每年收取的租金為200萬元。假設(shè)黃建興與惠振朋簽訂租賃協(xié)議是真實(shí)的，那么雙方最后一份協(xié)議書的簽訂時(shí)間為2011年10月1日，此時(shí)50684號(hào)房屋已經(jīng)被牡丹江市中級(jí)人民法院查封且已抵押給原告?；菡衽竺髦鲜鍪聦?shí)，依然與黃建興簽訂租賃協(xié)議，惠振朋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋承認(rèn)授權(quán)委托書中“惠振朋”的指紋系其所捺，二份執(zhí)行筆錄中“惠振朋”的簽名系其本人所簽。但被告惠振朋認(rèn)為，授權(quán)委托書與租賃合同系一個(gè)整體，二者結(jié)合，可以證明惠振朋對(duì)綏芬河市義烏小商品批發(fā)城享有承租權(quán)。黃建興欠惠振朋債務(wù)，雙方協(xié)商以房屋租賃的形式償還，且黃建興與惠振朋簽訂的租賃合同早于二原告的債權(quán)形成時(shí)間，因此，二原告行使房屋所有權(quán)不能影響惠振朋所享有的承租權(quán)。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋承認(rèn)授權(quán)委托書中“惠振朋”的指紋系其所捺，二份執(zhí)行筆錄中“惠振朋”的簽名系其本人所簽，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
證據(jù)五、二原告自制租金明細(xì)3頁、被告惠振朋提供給二原告的承租戶交付租金明細(xì)表20頁、租賃合同10份。欲證明:截止2014年10月10日，被告惠振朋共收取50684號(hào)房屋攤位租金1094484元，原告目前只主張其中的980000元。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件及二原告欲證明的問題均無異議，被告惠振朋稱，其收取租金是事實(shí)，但是其沒統(tǒng)計(jì)過自己究竟收取了多少租金。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋對(duì)該組證據(jù)的形式要件及原告欲證明的問題均無異議，該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以采信。
證據(jù)六、通知1份。欲證明:因綏芬河市義烏小商品批發(fā)城工商登記中登記的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所“綏芬河市哈得利農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”已經(jīng)不存在了，綏芬河市工商行政管理局通知被告進(jìn)行變更登記。
經(jīng)質(zhì)證，被告惠振朋稱，該通知張貼在綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的墻壁上，自己知道。但是，該通知是發(fā)給黃建興的，惠振朋是綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，黃建興沒有收到該通知，該通知不具有法律效力。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)二原告所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；被告惠振朋稱，該通知張貼在綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的墻壁上，自己知道，該證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
被告惠振朋為反駁二原告訴訟請(qǐng)求，提供如下證據(jù):
證據(jù)一、2011年10月1日黃建興與惠振朋簽訂的協(xié)議書、2010年7月12日黃建興與惠簽訂的授權(quán)委托書、2010年7月12日黃建興、潘某某與惠振朋簽訂租賃合同、2010年5月5日黃建興簽發(fā)的聘書各1份。欲證明:2010年7月12日，惠振朋分別與黃建興、潘某某及黃建興簽訂租賃合同和授權(quán)委托書，承租了綏芬河市義烏小商品批發(fā)城，惠振朋取得了包括50684號(hào)房屋在內(nèi)的綏芬河市義烏小商品批發(fā)城房屋的使用權(quán)和自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。2011年7月18日，惠振朋雖然與黃建興簽訂協(xié)議解除了2010年7月12日的租賃合同，但是二人在2011年10月1日又簽訂協(xié)議，聲明解除租賃合同是錯(cuò)誤的，協(xié)議恢復(fù)2010年7月12日的租賃合同。實(shí)際上，惠振朋與黃建興沒有2011年7月18日的解除協(xié)議，雙方也沒有進(jìn)行過結(jié)算。2010年7月12日的租賃合同實(shí)際上沒有解除，2011年10月1日簽訂協(xié)議是對(duì)2010年7月12日租賃合同的繼續(xù)履行。
經(jīng)質(zhì)證，二原告對(duì)該組證據(jù)的形式要件無異議，對(duì)被告惠振朋欲證明的問題有異議。二原告認(rèn)為，2011年10月1日惠振朋與黃建興簽訂的協(xié)議書可以證明以下三個(gè)事實(shí):1.2010年7月12日，雙方曾簽訂過租賃合同；2.2011年7月18日，雙方解除了2010年7月12日簽訂的租賃合同；3.2011年10月1日，雙方又重新簽訂一份租賃協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容延用2010年7月12日租賃合同的內(nèi)容。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)被告惠振朋所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；二原告對(duì)該組證據(jù)的形式要件無異議，該證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
證據(jù)二、（2012）牡法執(zhí)字第35－1號(hào)執(zhí)行裁定書1份。欲證明:在惠振朋對(duì)牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行50684號(hào)房屋進(jìn)行執(zhí)行提出異議時(shí)，牡丹江市中級(jí)人民法院在裁定駁回惠振朋的執(zhí)行異議同時(shí)，在執(zhí)行裁定書中載明“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”。
經(jīng)質(zhì)證，二原告對(duì)證據(jù)的形式要件無異議，對(duì)被告惠振朋欲證明的問題有異議。二原告認(rèn)為，“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”的規(guī)定，與本案不相沖突，本案審理的是用益物權(quán)是否有效的問題。
本院認(rèn)為，被告黃建興、潘某某無正當(dāng)理由，既不答辯又缺席法庭審理，視為被告黃建興、潘某某放棄對(duì)被告惠振朋所舉證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利；二原告對(duì)該證據(jù)的形式要件無異議，該證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對(duì)其形式要件，本院予以采信。
被告黃建興、潘某某未提供證據(jù)。
根據(jù)原、被告舉證、質(zhì)證及本院對(duì)原、被告所舉證據(jù)的認(rèn)證意見，結(jié)合原、被告的當(dāng)庭陳述，本院確認(rèn)的本案事實(shí)如下:
2010年7月12日，惠振朋與黃建興、潘某某及黃建興分別簽訂租賃合同和授權(quán)委托書，惠振朋承租了包括綏房權(quán)證綏芬河字第50684號(hào)房屋在內(nèi)的綏芬河市義烏小商品批發(fā)城建筑面積為5607.49平方米房屋，并取得了綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。2010年7月16日，黃建興向原告郭某茄借款5088000元，黃建興以綏房權(quán)證綏芬河字第50684號(hào)房屋作抵押，2010年7月19日，郭某茄到綏芬河市房產(chǎn)局辦理了抵押登記并取得了綏房他證綏芬河字第0024369號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)利證。因黃建興沒有按時(shí)償還借款，2011年4月1日，郭某茄、吳某以黃建興、潘某某為被告，向牡丹江市中級(jí)人民法院提起訴訟。訴訟過程中，牡丹江市中級(jí)人民法院依郭某茄、吳某的申請(qǐng)，于2011年5月31日查封了綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋。2011年7月18日，黃建興與惠振朋簽訂協(xié)議書，內(nèi)容為:“經(jīng)甲（黃建興）、乙（惠振朋）雙方協(xié)商，同意從2011年7月18日起只解除2010年7月12日所簽訂的《租賃合同》，聲明廢止。同時(shí)保留《授權(quán)委托書”。2011年10月1日，黃建興又與惠振朋簽訂一份協(xié)議書，內(nèi)容為:“經(jīng)甲（黃建興）乙（惠振朋）雙方協(xié)商，為了穩(wěn)定義烏商品批發(fā)城的正常管理和經(jīng)營(yíng)秩序，2011年7月18日解除新簽訂的租賃合同是錯(cuò)誤的，甲、乙雙方?jīng)Q定廢止，同時(shí)恢復(fù)2010年7月12日所簽訂的《租賃合同》，即雙方簽訂的《租賃合同》依然有效，特此聲明，本協(xié)議一式兩份”。
在牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋過程中，被告惠振朋于2013年5月24日提出異議，認(rèn)為其與黃建興、潘某某于2010年7月12日簽訂的以租金抵債租賃合同尚未到期，請(qǐng)求中止對(duì)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。2013年6月20日，牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2012）牡法執(zhí)字第35－1號(hào)執(zhí)行裁定書，牡丹江市中級(jí)人民法院認(rèn)為，“異議人惠振朋提出的異議理由不能成立，本院（牡丹江市中級(jí)人民法院）拍賣被執(zhí)行人黃建興的兩戶房屋的執(zhí)行行為沒有違法，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”，遂裁定駁回異議人惠振朋的異議申請(qǐng)。2013年11月12日，牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定將黃建興、潘某某所有的，座落在綏芬河市義烏小商品批發(fā)城，產(chǎn)權(quán)證號(hào)50684，建筑面積1297平方米房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)證號(hào)43056，建筑面積770.96平方米中的241.90平方米部分房產(chǎn)，抵債給郭某茄、吳某，抵償借款本息及執(zhí)行費(fèi)用7307931.38元。2014年2月25日，二原告辦理了綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)、50684－1號(hào)房屋所有權(quán)證書。
另查明:2012年10月16日，牡丹江市中級(jí)人民法院工作人員在對(duì)惠振朋制作調(diào)查筆錄時(shí)，詢問“你（惠振朋）現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)已抵押給申請(qǐng)執(zhí)行人（郭某茄、吳某），你知道吧”時(shí)，惠振朋稱“知道”?！艾F(xiàn)通知你（惠振朋）該商場(chǎng)查封的面積商戶不允許簽訂租賃合同和收取租金，如違反上述規(guī)定，依法追究你法律責(zé)任，你聽清了嗎”，惠振朋回答:“聽清”。“每年共計(jì)收取租金多少元”，惠振朋回答:“每年200萬元租金”?！艾F(xiàn)通知你將法院查封的2067.96平方米的房屋清出，逾期依法強(qiáng)制執(zhí)行，清出業(yè)戶時(shí)間從2012年10月16日至2012年11月30日止，你聽清了吧”，惠振朋回答:“聽清了”。2013年1月22日，牡丹江市中級(jí)人民法院工作人員在對(duì)惠振朋制作調(diào)查筆錄時(shí)，詢問“法院通知你（惠振朋）不允許你收取租賃費(fèi)，你收沒收個(gè)體戶的租金”，惠振朋回答:“我收了，2013年租金我收了”?！拔覀儯档そ兄屑?jí)人民法院）再次通知你（惠振朋）不允許收取個(gè)體戶租金，如你收了，將租金交到法院，不交租金，在（原文如下，應(yīng)為再）收取個(gè)體戶的租金，一切損失由你承擔(dān)，你聽清了”，惠振朋回答:“我還要收租金，承擔(dān)責(zé)任”。
綏芬河市義烏小商品批發(fā)城自2010年7月12日起至今，一直由被告惠振朋使用和管理，惠振朋未按照牡丹江市中級(jí)人民法院的要求，自綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋內(nèi)遷出，牡丹江市中級(jí)人民法院也未強(qiáng)制將惠振朋及承租業(yè)戶遷出，將綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋交付給二原告。
綏芬河市義烏小商品批發(fā)城所屬綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋共有業(yè)戶28戶，因二原告與被告惠振朋對(duì)惠振朋收取的租金金額未進(jìn)行核對(duì)，庭審中，二原告與被告惠振朋協(xié)商同意按月租金33000元計(jì)算。被告惠振朋承認(rèn)其收取了28戶業(yè)戶2014年10月10日前的租金。按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，被告惠振朋收取的綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋內(nèi)28戶業(yè)戶2013年11月12日至2014年10月10日租金為360800元。
2011年10月1日，在與黃建興簽訂協(xié)議書時(shí)，被告惠振朋沒有核實(shí)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋是否設(shè)有他人的抵押權(quán)或者被人民法院查封的這一情況。二原告未提供證據(jù)證實(shí)，此時(shí)惠振朋對(duì)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋設(shè)有抵押權(quán)且被牡丹江市中級(jí)人民法院查封一事系明知的。被告惠振朋未提供證據(jù)證實(shí)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋在整個(gè)綏芬河市義烏小商品批發(fā)城中每月分?jǐn)偟馁M(fèi)用（如水、電、取暖等）為多少元。
依據(jù)以上確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為:雖然被告惠振朋與黃建興、潘某某于2010年7月12日簽訂租賃合同，取得了包含綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋在內(nèi)的綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的使用管理權(quán)，但是，2011年7月18日，惠振朋又與黃建興協(xié)議解除了租賃合同。2011年10月1日，惠振朋與黃建興協(xié)議恢復(fù)2010年7月12日所簽訂的租賃合同，系為惠振朋與黃建興重新確立了租賃關(guān)系，只不過雙方均同意各自的權(quán)利、義務(wù)按2010年7月12日的租賃合同約定執(zhí)行。2011年10月1日，惠振朋與黃建興簽訂的（租賃）協(xié)議，系惠振朋與黃建興的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，在二原告沒有提供證據(jù)證明，此時(shí)惠振朋明知綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋已經(jīng)設(shè)有抵押權(quán)且已被牡丹江市中級(jí)人民法院查封，惠振朋與黃建興惡意串通簽訂（租賃）協(xié)議，侵害了二原告合法權(quán)益的情況下，該（租賃）協(xié)議具有法律效力，原告訴請(qǐng)要求確認(rèn)惠振朋與黃建興于2011年10月1日所簽訂的（租賃）協(xié)議無效的證據(jù)不足，本院不予支持。但是由于2011年10月1日，惠振朋在與黃建興簽訂（租賃）協(xié)議時(shí)，未盡到審查承租房屋是否設(shè)有他人的抵押權(quán)及被人民法院查封的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，承租了權(quán)利存有瑕疵的綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋，對(duì)此，惠振朋應(yīng)依法承擔(dān)未盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)的法律責(zé)任。該責(zé)任即為當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或者人民法院強(qiáng)制執(zhí)行致使房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，惠振朋不得以其承租權(quán)對(duì)抗所有權(quán)，即惠振朋無權(quán)要求新的房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行其與黃建興所簽訂的原（租賃）協(xié)議。2011年7月18日，惠振朋在與黃建興簽訂解除租賃合同的協(xié)議時(shí)，其就應(yīng)當(dāng)知道簽訂此協(xié)議所將承擔(dān)的法律后果。因此，二原告訴請(qǐng)要求被告惠振朋返還綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的理由成立，本院予以支持。
牡丹江市中級(jí)人民法院（2012）牡法執(zhí)第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書，只是裁定將綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋抵債給二原告，二原告據(jù)此得到的僅是綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的所有權(quán)，而不應(yīng)是綏芬河市義烏小商品批發(fā)城的經(jīng)營(yíng)權(quán)，且綏芬河市義烏小商品批發(fā)城所使用的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所除了綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋外，還有其他四處房屋，故二原告訴請(qǐng)要求被告惠振朋返還綏芬河市義烏小商品批發(fā)城經(jīng)營(yíng)權(quán)的理由不成立，本院不予支持。
2013年11月12日，牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書，將綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋抵債給二原告，該裁定一經(jīng)送達(dá)即發(fā)生法律效力。因此，自2013年11月12日起，二原告即有權(quán)取得綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的所有權(quán)，并依所有權(quán)取得對(duì)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。此前，牡丹江市中級(jí)人民法院曾于2012年10月16日、2013年1月22日兩次告知被告惠振朋，不允許其再收取綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋內(nèi)28戶業(yè)戶的攤位租金，惠振朋拒不聽從法院的勸告，仍然收取租金，惠振朋收取的綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋內(nèi)28戶業(yè)戶2013年11月12日至2014年10月10日的360800元攤位租金，沒有合同或者法律依據(jù)，依法應(yīng)返還給房屋所有權(quán)人即本案二原告。二原告訴請(qǐng)要求被告惠振朋返還2012年7月1日至2013年11月11日的租金，因（2012）牡法執(zhí)字第35－2號(hào)執(zhí)行裁定書在裁定以房低債時(shí)，已經(jīng)將此前黃建興所欠二原告的債務(wù)本金、利息、執(zhí)行費(fèi)用一并計(jì)算在抵債房屋的價(jià)款內(nèi)，因此，二原告無權(quán)主張綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋2012年7月1日至2013年11月11日的租金。二原告的超出部分訴訟請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)權(quán)責(zé)一致的原則，被告惠振朋在返還二原告360800元攤位租金時(shí)，有權(quán)要求二原告承擔(dān)綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋2013年11月12日至2014年10月10日的經(jīng)營(yíng)管理性支出（如水、電、取暖費(fèi)用等），因本案被告惠振朋未提供能夠證明經(jīng)營(yíng)管理性支出的費(fèi)用金額及明細(xì)，故本案中，在被告惠振朋返還的攤位租金中不予抵扣，惠振朋可在取得相關(guān)證據(jù)后，另行向二原告主張權(quán)利。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條 ?、第三十七條 ?、第三十九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告惠振朋于本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)將綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋交付給原告郭某茄、吳某；
被告惠振朋于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)將其收取的綏房權(quán)證綏芬河字50684號(hào)房屋28戶業(yè)戶2013年11月12日至2014年10月10日攤位租金360800元，返還給原告郭某茄、吳某；
駁回原告郭某茄、吳某的其他訴訟請(qǐng)求。
負(fù)有給付金錢義務(wù)的債務(wù)人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則自指定期間屆滿之日起，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)13600元，由原告郭某茄、吳某承擔(dān)6888元，由被告惠振朋承擔(dān)6712元；訴前財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)7770元，由原告郭某茄、吳某承擔(dān)5446元，由被告惠振朋承擔(dān)2324元。

審判長(zhǎng)：楊家寶
審判員：黃義博
審判員：柳文強(qiáng)

書記員：岳琦