原告:郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省穆某市。委托訴訟代理人：姜文華，穆某市八面通法律服務(wù)所法律工作者。被告：黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司，住所地黑龍江省穆某市八面通鎮(zhèn)農(nóng)擁委惠民小區(qū)。負責(zé)人：關(guān)呈利，經(jīng)理。委托訴訟代理人：張桂平（系關(guān)呈利的妻子），女。被告：朱海巖，男，xxxx年xx月xx日出生，戶籍所在地黑龍江省穆某市。被告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，戶籍所在地黑龍江省穆某市。被告：穆某市農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地黑龍江省穆某市八面通鎮(zhèn)長征路***號。法定代表人：楊郝為，理事長。委托訴訟代理人：李勇，男。委托訴訟代理人：孫洪剛，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。

原告郭某某向本院提出訴訟請求：1.請求法院停止對平安小區(qū)二期1號樓10號商鋪房屋的執(zhí)行；2.請求法院確認原告對上述房屋的優(yōu)先權(quán)；3.案件受理費由被告承擔(dān)。原告當(dāng)庭變更訴訟請求：1.請求停止對穆某市八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)1號樓10號商鋪商服房屋的執(zhí)行；2.本案訴訟費由被告承擔(dān)。事實與理由如下：被告朱海巖、劉某某與被告信用聯(lián)社借款合同糾紛一案，被告信用聯(lián)社申請執(zhí)行，法院查封了在被告朱海巖名下的房屋，原告對此提出異議。穆某市人民法院作出（2017）黑1085執(zhí)異15號執(zhí)行裁定書，駁回原告的請求，原告對此不服，起訴至法院。1.原告是訴爭房屋的買受人。2013年11月12日，原告與被告安某穆某分公司簽訂房屋買賣合同，并支付全部房款，被告安某穆某分公司將上述房屋交付原告。由于被告安某穆某分公司沒有履行辦理房屋登記義務(wù)，原告向黑龍江省穆某市人民法院起訴，經(jīng)該院審理，作出（2016）黑1085民初371號民事判決書，判決確定原告與被告安某穆某分公司之間的買賣合同合法有效。2.被告安某穆某分公司與被告朱海巖、劉某某之間的買賣關(guān)系虛假，被告朱海巖、劉某某不是房屋的所有人，實際所有人仍是被告安某穆某分公司。被告安某穆某分公司在（2016）黑1085民初371號案件庭審中自述：“用被告的名義無法貸款，故將本案涉及的房屋登記在朱海巖名下，并以朱海巖的名義在信用社貸款”，法院可以要求被告到庭確認上述事實。3.被告信用聯(lián)社不享有訴爭房屋優(yōu)先受償權(quán)。原告有證據(jù)證實，被告信用聯(lián)社辦理上述房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)不全，不符合法定程序。同時，根據(jù)最高人民法院規(guī)定，房屋預(yù)告抵押登記不享有優(yōu)先受償權(quán)。被告信用聯(lián)社辯稱，1.人民法院對涉案房屋予以執(zhí)行并無不當(dāng)。2013年2月1日，被告信用社與被告朱海巖簽訂借款合同，朱海巖向被告借款400萬元，并以其預(yù)購的涉案房屋進行抵押，并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。涉案房屋是朱海巖的財產(chǎn)，不是原告的財產(chǎn)。被告信用社申請執(zhí)行的依據(jù)是（2016）黑1085民初295號民事判決書，在該判決書中被告安某穆某分公司也是被執(zhí)行人，無論涉案房屋是朱海巖或是安某穆某分公司的財產(chǎn)，被告信用聯(lián)社均可依據(jù)該判決予以執(zhí)行。2.原告對涉案房屋不具有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。（1）雖然（2016）黑1085民初371號民事判決書對原告與被告安某穆某分公司之間的房屋買賣合同關(guān)系予以確認，但駁回了要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求。合同有效不等同于原告對房屋享有物權(quán)。（2）原告應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明已經(jīng)支付購房款。（2016）黑1085民初1342號案件審理過程中，原告只出具了安某穆某分公司的收款憑證。原告購買房屋的價款合計高達655440.00元，原告應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明該款項的來源、支付方式等，用以證明付款的真實性，但原告卻沒有提供任何證據(jù)予以證明，被告安某穆某分公司也沒有任何其他證據(jù)證明收到該款項。被告信用聯(lián)社有理由相信原告與被告安某穆某分公司惡意串通損害被告信用聯(lián)社的利益。原告沒有支付購房款，對涉案房屋不具有排除執(zhí)行的權(quán)利。3.安某穆某分公司將房屋交付給原告的行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。涉案房屋于2013年2月1日登記在被告信用聯(lián)社名下，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條及物權(quán)法司法解釋第四條的規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告權(quán)利人同意，處分不動產(chǎn)的行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。因登記具有公示效力，原告應(yīng)當(dāng)知道房屋已經(jīng)登記在被告信用聯(lián)社名下。原告使用該房屋的時間晚于房屋登記在被告信用聯(lián)社名下的時間，所謂“占有使用”不能對抗登記。涉案房屋登記在被告信用聯(lián)社名下的時間早于房屋交付給原告郭某某的時間，被告信用聯(lián)社已經(jīng)按照借款合同的約定向朱海巖支付了貸款，被告信用聯(lián)社的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo。綜上所述，原告郭某某對涉案房屋不具有排除執(zhí)行的民事權(quán)益，請求駁回原告的訴訟請求。被告安某穆某分公司、朱海巖、劉某某未作陳述意見，亦未提供任何證據(jù)。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被告信用聯(lián)社對原告郭某某提供的第一組證據(jù)（2017）黑1085執(zhí)異15號執(zhí)行裁定書無異議；原告郭某某、被告信用聯(lián)社對法院依職權(quán)調(diào)取的業(yè)務(wù)編號為xxxx房產(chǎn)查檔聯(lián)系單、平安小區(qū)二期預(yù)售證存根、平安小區(qū)二期工程建筑工程施工許可證、（2015）穆刑初字第46號刑事判決書、關(guān)呈利和張桂平的結(jié)婚證無異議。因被告安某穆某分公司、朱海巖、劉某某未到庭質(zhì)證，不影響對以上證據(jù)的認定，故本院對上述證據(jù)予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：原告郭某某提供的第二組證據(jù)：（1）（2016）黑1085民初371號民事判決書；（2）2013年11月12日商品房認購協(xié)議及收據(jù)；（3）附加費用收據(jù)、物業(yè)費收據(jù)、代收供熱費收據(jù)；（4）牡丹江供電公司電力銷售發(fā)票；（5）供熱費收據(jù)；（6）水費票據(jù)。本院認為，（2016）黑1085民初371號民事判決系生效的法律文書，此組證據(jù)的其他證據(jù)能夠相互佐證，故本院對此組證據(jù)的真實性予以采信。因此組證據(jù)能夠證明原告于2013年11月12日購買涉案房屋后，于當(dāng)年交納了物業(yè)費用、供熱費，附加費并一直占有、使用房屋的事實，故對原告上述證明目的予以采信。結(jié)合被告信用聯(lián)社提供的證據(jù)2，對被告信用聯(lián)社提出原告購房的時間晚于涉案房屋抵押權(quán)預(yù)告登記給信用聯(lián)社的時間的抗辯意見本院予以采信。對原告的其他證明目的及被告信用聯(lián)社的其他抗辯意見，本院不予支持。原告郭某某提供的第三份證據(jù)：2017年11月13日證明。本院認為，原告提供的證據(jù)此證據(jù)中記載的內(nèi)容，與本院在審理（2016）黑1085民初371號郭某某與安某穆某分公司房屋買賣合同糾紛一案過程中，安某穆某分公司當(dāng)庭陳述的內(nèi)容吻合。因張桂平系被告安某穆某分公司負責(zé)人關(guān)呈利的妻子，且系該公司職員，故其作為被告安某穆某分公司的委托訴訟代理人陳述的內(nèi)容，可以認定是被告安某穆某分公司的意見。故對被告信用聯(lián)社的抗辯意見不予支持。原告郭某某提供的第四份證據(jù)：穆某市八面通鎮(zhèn)俊才輪胎汽車修理店營業(yè)執(zhí)照。本院認為，因該證據(jù)上記載的登記時間為2016年5月17日，且沒有其他證據(jù)予以佐證，不能證明原告“一直試經(jīng)營至2016年5月17日”的證明目的，故對此證據(jù)的證明目的不予支持。原告郭某某提供的第五組證據(jù)：（1）2017年11月28日穆某市八面通鎮(zhèn)四平村民委員會出具的證明；（2）2017年11月28日穆某市八面通鎮(zhèn)蓮河村民委員會出具的證明。本院認為，此組證據(jù)系被告朱海巖、劉某某的戶籍所在地的村民委員會出具的，證明中證實朱海巖、劉某某去向不明的內(nèi)容本院予以采信。因此證據(jù)不能證明原告的其他證明目的，故對其他證明目的不予采信。被告信用聯(lián)社提供的第1份證據(jù)：（2016）黑1085民初295號民事判決書。本院認為，此證據(jù)系法院制發(fā)的法律文書，且原告郭某某無異議，故本院對其真實性予以采信。此證據(jù)確認了被告朱海巖、劉某某、安某穆某分公司系還款義務(wù)人。雖然此證據(jù)中有被告朱海巖以其購買自安某穆某分公司尚未辦理產(chǎn)權(quán)證照的7處房屋為貸款辦理抵押預(yù)告登記的陳述，但未保護其要求優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求。被告信用聯(lián)社提供的第2組證據(jù)：（1）穆房預(yù)市區(qū)字第2013000173號房屋預(yù)告登記證；（2）穆房預(yù)市區(qū)字第2013000160號房屋預(yù)告登記證。本院認為，因原告對此組證據(jù)的真實性無異議，故本院對此組證據(jù)的真實性予以采信。雖然此組證據(jù)能夠證明涉案房屋預(yù)告登記在被告朱海巖名下，預(yù)告抵押登記在被告信用聯(lián)社名下的事實，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十條規(guī)定：“預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品預(yù)售許可證?！?，因涉案房屋所在的平安小區(qū)二期一號樓取得預(yù)售許可的時間為2014年4月23日，而被告提供的上述證據(jù)系2013年2月1日形成的，且至開庭時，被告也未提供享有物權(quán)和抵押權(quán)的證據(jù)，故對被告信用聯(lián)社的證明目的不予支持。被告信用聯(lián)社提供的第3份證據(jù)：（2016）黑1085民初295號民事裁定書。本院認為，此證據(jù)系法院制發(fā)的法律文書，且原告郭某某對其真實性無異議，故本院對其真實性予以采信。因原告實際占有涉案房屋的時間為2013年，而被告信用聯(lián)社提供的證據(jù)于2016年3月31日制發(fā)，不能證明被告所述“穆某市人民法院依據(jù)原告申請查封涉案房屋。查封時間早于原告使用房屋時間?！钡淖C明目的，故對此證明目的不予支持。根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下：原告郭某某與被告安某穆某分公司于2013年11月12日簽訂了商品房認購協(xié)議，被告安某穆某分公司將其在穆某市八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期1號樓10號商服房屋即平安小區(qū)二期1號樓0110號（面積為109.04平方米），以655440元的價格出售給原告，被告安某穆某分公司給原告郭某某出具了房款收據(jù)，原告于2013年即交納了物業(yè)費、供熱費、附加費等相關(guān)費用，并實際占有、使用房屋至今。原告郭某某曾于2016年3月1日向本院起訴，要求確認其與被告安某穆某分公司之間簽訂的上述商品房認購協(xié)議有效，并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。本院作出（2016）黑1085民初371號民事判決書，判決：原告郭某某與被告安某穆某分公司簽訂的商品房認購協(xié)議有效，駁回原告郭某某的其他訴訟請求。被告信用聯(lián)社與被告朱海巖、劉某某、安某穆某分公司金融借款合同糾紛一案，本院于2016年4月10日作出（2016）黑1085民初295號民事判決書，判決被告朱海巖、劉某某、安某穆某分公司償還信用聯(lián)社借款。在訴訟過程中，信用聯(lián)社申請法院訴訟保全，本院于2016年3月31日作出（2016）黑1085民初295號民事裁定書，預(yù)查封了預(yù)告登記在被告朱海巖名下的坐落于涉案房屋所在平安家園小區(qū)的多處房屋，其中包括平安小區(qū)二期1號樓0110號，即本案原告所訴的平安家園小區(qū)二期1號樓10號商服房屋。原告郭某某以查封房屋系其所有為由向本院提出執(zhí)行異議，本院于2017年9月13日作出（2017）黑1085執(zhí)異15號執(zhí)行裁定書，駁回了其異議請求。郭某某提起本次訴訟。另查明，訟爭房屋于2013年2月1日在穆某市房地產(chǎn)管理處辦理了預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人為被告朱海巖。同日穆某市房地產(chǎn)管理處為該房屋辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人為被告信用聯(lián)社。被告安某穆某分公司在穆某市八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期1號樓于2014年4月23日取得商品房預(yù)售許可證。被告安某穆某分公司負責(zé)人關(guān)呈利因犯非法吸收公眾存款罪，于2015年12月3日被黑龍江省穆某市人民法院判決有期徒刑三年六個月，并處罰金10萬元。被告安某穆某分公司負責(zé)人關(guān)呈利與張桂平系夫妻關(guān)系。本院認為：本案爭議的焦點為原告是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益；被告的抗辯理由是否成立；是否應(yīng)停止對穆某市八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期1號樓0110號房屋的執(zhí)行。原告郭某某與被告安某穆某分公司簽訂商品房認購協(xié)議后，向被告安某穆某分公司交納了購房款、物業(yè)費、供熱費、附加費，并自2013年起實際占有、使用房屋至今，合同目的已實現(xiàn)。因涉案小區(qū)不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，故原告對未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯。在涉案房屋所在平安家園小區(qū)二期1號樓取得商品房預(yù)售許可之前，被告朱海巖和被告信用聯(lián)社作為權(quán)利人就涉案房屋于2013年2月1日分別辦理了預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記。雖然平安家園小區(qū)二期1號樓于2014年4月23日取得商品房預(yù)售許可證，但預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記僅表明權(quán)利人享有請求辦理物權(quán)登記和抵押登記的權(quán)利，其作用是通過限制對標的物的處分達到債權(quán)保全的效果，是屬于保障將來物權(quán)實現(xiàn)的登記，其本身不能發(fā)生物權(quán)登記效力，即不產(chǎn)生物權(quán)和抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立的效力。在物權(quán)登記和抵押權(quán)登記之前，被告朱海巖和被告信用聯(lián)社對訟爭房屋僅享有債權(quán)。本院在已生效的法律文書[（2016）黑1085民初295號民事判決]中確認被告朱海巖、劉某某、安某穆某分公司償還借款，據(jù)此，經(jīng)本院審理確認信用聯(lián)社享有對朱海巖、劉某某、安某穆某分公司的金錢債權(quán)。因被告朱海巖尚未實現(xiàn)物權(quán)，且原告郭某某2013年11月12日購得涉案房屋并實際占有的時間先于本院2016年3月31日作出（2016）黑1085民初295號民事裁定預(yù)查封訴爭房屋的時間，故本院認定原告郭某某系涉案房屋的實際買受人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”的規(guī)定，因被告信用聯(lián)社申請執(zhí)行所依據(jù)的系金錢債權(quán)，法院預(yù)查封的財產(chǎn)雖預(yù)告登記在被告朱海巖名下，但從尊重客觀事實，維護交易安全的角度，原告郭某某享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。被告信用聯(lián)社在庭審中提出原告郭某某應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明已經(jīng)支付購房款的抗辯意見，因在審理郭某某與安某穆某分公司房屋買賣合同糾紛一案中，安某穆某分公司認可郭某某已支付購房款的事實，故對被告信用聯(lián)社的抗辯意見不予支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！保蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；”的規(guī)定，對原告要求停止對穆某市八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期1號樓0110號商鋪商服房屋的執(zhí)行的訴訟請求，本院予以保護。綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款的規(guī)定，判決如下：
原告郭某某與被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司（下稱安某穆某分公司）、朱海巖、劉某某、穆某市農(nóng)村信用合作聯(lián)社（下稱信用聯(lián)社）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年10月9日立案后，依法適用普通程序，于2018年3月22日公開開庭進行了審理。原告郭某某及其委托訴訟代理人姜文華，被告信用聯(lián)社的委托訴訟代理人李勇、孫洪剛到庭參加訴訟。被告安某穆某分公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。被告朱海巖、劉某某經(jīng)公告送達開庭傳票，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

停止對穆某市八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期1號樓0110號商服房屋的執(zhí)行。案件受理費10355元，由被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長　　劉璽臣
審判員　　郝桂菊
審判員　　吳軍一

書記員：劉爽