原告：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：屠慧智，上海市鄭傳本律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：許赟，上海市鄭傳本律師事務(wù)所律師。
　　被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　被告：矯某，男，xxxx年xx月xx日出生，傣族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　原告郭某某與被告李某某、矯某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年8月6日公開開庭進(jìn)行了審理，原告郭某某的委托訴訟代理人屠慧智、被告李某某、矯某到庭參加訴訟。本院于2018年9月17日再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告郭某某及其委托訴訟代理人屠慧智、被告李某某、矯某到庭參加訴訟。后本案依法轉(zhuǎn)為適用普通程序，于2018年11月15日、12月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告郭某某及其委托訴訟代理人屠慧智、被告李某某、矯某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告郭某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，將位于上海市浦東新區(qū)浦東南路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告名下；2.判令被告支付2016年9月15日至2017年1月7日逾期騰房違約金人民幣17,250元(按已付款300,000元為基數(shù)每日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；3.財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告通過朋友介紹知曉被告有出售系爭房屋的意愿，后雙方自行協(xié)商具體細(xì)節(jié)，原告又通過朋友找中介拿了網(wǎng)簽合同，為此，原告向中介支付了費(fèi)用800元。2016年8月5日，原告(乙方)與被告(甲方)就系爭房屋在派出所調(diào)解室內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡稱《買賣合同》)。合同約定房屋轉(zhuǎn)讓款1,000,000元，房屋建筑面積36.62平方米。合同第四條約定甲方于2016年9月15日前騰出房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接；第六條約定雙方在2016年9月15日前至房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；第十條約定甲方未按合同第四條約定交接房屋的，每逾期一日甲方應(yīng)向乙方支付以已付款萬分之五的違約金，逾期超過15日，乙方有權(quán)單方面解除本合同，并且甲方應(yīng)向乙方支付本合同約定總房款20%的違約金。合同附件三付款協(xié)議約定，簽訂《買賣合同》當(dāng)日，乙方向甲方支付購房款300,000元；2016年9月15日過戶前，乙方支付甲方購房款700,000元。簽訂合同當(dāng)日，原告向被告矯某轉(zhuǎn)賬支付300,000元。系爭房屋原由被告矯某居住，但被告未按約交付房屋，也未按約辦理過戶手續(xù)。直至2017年1月7日，原告至系爭房屋處，被告矯某向其出具說明函，表示搬離系爭房屋，同意原告入住。但被告未能在約定期間內(nèi)交接房屋，亦不配合辦理過戶手續(xù)，為了謹(jǐn)慎起見，原告不敢貿(mào)然支付后續(xù)款項(xiàng)。為維護(hù)原告自身合法權(quán)益，故訴至法院。
　　原告郭某某提供了：1.《買賣合同》；2.借記卡賬戶歷史明細(xì)清單；3.收條；4.說明函；5.上海北中房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(以下簡稱北中房產(chǎn))的工商公示信息。
　　被告李某某、矯某辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原、被告之間不存在房屋買賣關(guān)系，系爭房屋系被告母子唯一的住房，且當(dāng)時(shí)市場價(jià)約1,500,000元，不可能以1,000,000元的價(jià)格出賣給原告。兩被告從未有將系爭房屋出售于原告的想法，被告系在原告脅迫下簽字，雙方簽訂的是虛假的合同。事實(shí)和理由：2016年被告矯某因做生意需要錢款，經(jīng)他人介紹欲向原告以抵押系爭房屋的形式獲得貸款，故將戶口簿、系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證、被告矯某身份證等證件交付給原告。2016年8月5日上午9時(shí)許在浦東新區(qū)上南路德州路維也納酒店，原告等人要求被告矯某在借款為300,000元的借據(jù)及收條上簽字，中午11時(shí)40分許雙方至上南路工商銀行楊思支行，原告將300,000元轉(zhuǎn)至被告矯某的賬戶內(nèi)，后原告以需拍攝視頻作為貸款記錄為由，要求被告矯某將該錢款取出。當(dāng)時(shí)被告矯某的銀行卡、身份證均在原告處，故取款過程由原告操作，取款單也由原告填寫，被告矯某僅簽名，上述錢款被告矯某持有至銀行門口，即被原告拿走。被告矯某因?qū)嶋H未得到上述錢款，又寫了收條和借據(jù)，情急之下報(bào)警。因系爭房屋產(chǎn)權(quán)人為兩被告，后原告表示只要被告李某某在貸款協(xié)議上簽字，就會(huì)將上述錢款給予被告矯某。故被告矯某撤警后打電話將被告李某某叫至系爭房屋處，但后想想不妥，表示不準(zhǔn)備向原告貸款，相關(guān)證件也不要了，后被告李某某離開。但原告威脅錢款已轉(zhuǎn)入被告矯某賬戶，并欺騙被告矯某說只要被告李某某簽字，錢款會(huì)給被告矯某，并將被告矯某帶至南碼頭派出所，被告矯某無奈之下又打電話給被告李某某，被告李某某趕到派出所后，被告矯某跪求被告李某某在貸款協(xié)議上簽字，否則會(huì)遭原告等人的毆打，原告等人也威脅被告李某某不能隨便放棄貸款，如不簽貸款協(xié)議就廢掉被告矯某。后原告要求兩被告根據(jù)他的要求在相關(guān)材料上簽字，但不讓看具體的內(nèi)容。兩被告根本不知道簽了什么內(nèi)容的協(xié)議。之后在后續(xù)報(bào)警中，才知曉當(dāng)時(shí)簽字的材料為系爭房屋的《買賣合同》及原告享有使用系爭房屋20年的字條等。2016年8月9日，被告矯某接到原告方通知，次日便可獲得貸款。被告矯某因之前未拿到錢款，考慮再三不愿意繼續(xù)辦理貸款，僅被告李某某按約前往。原告的朋友聽聞被告矯某不愿繼續(xù)貸款聲稱要?dú)虮桓娉C某，被告李某某為息事寧人，故同意以130,000元作為補(bǔ)償了結(jié)此事。2016年8月11日，李某某將130,000元交付原告的朋友，并取回被告矯某書寫的300,000元的借據(jù)、收條及系爭房屋的房產(chǎn)證、戶口簿。之后，兩被告以為事情已了結(jié)。2016年11月被告矯某搬至系爭房屋居住。2017年1月，原告電話聯(lián)系被告李某某要求還錢。后原告帶人至系爭房屋處，毆打被告矯某要求還錢，被告矯某被迫根據(jù)原告的口述寫了交房說明函后被原告趕出系爭房屋。2017年2月至2018年2月，被告矯某因吸食毒品在杭州戒毒所接受戒毒。2017年3月，被告李某某發(fā)現(xiàn)系爭房屋由他人占用，后在朋友陪同下與原告商談解決系爭房屋的事情。當(dāng)日，原告介紹同來的朋友為專門辦理貸款事宜的經(jīng)紀(jì)人。原告要求被告李某某用系爭房屋去貸款支付相應(yīng)錢款，才可入住系爭房屋。2018年6月4日，被告李某某向派出所報(bào)警后，租客搬離系爭房屋，兩被告重新入住系爭房屋。但之后原告帶人多次上門騷擾，影響被告正常生活。被告認(rèn)為，被告未看清《買賣合同》具體內(nèi)容，且該合同是在派出所簽訂，被告沒有見到過中介工作人員，沒有中介人員的參與，雙方也沒有簽訂居間協(xié)議，不符合房屋買賣的交易慣例，是虛假的合同。另外，據(jù)被告調(diào)查，北中房產(chǎn)在經(jīng)營過程中涉嫌高利貸被查封，從未在注冊(cè)地經(jīng)營。原告起訴法院后被告至房產(chǎn)交易中心查詢，該中心告知原、被告之間就系爭房屋簽訂的《買賣合同》的信息已于2017年5月被撤銷備案。但被告從未提出過此申請(qǐng)。
　　被告李某某、矯某提供了1.上海市房地產(chǎn)權(quán)證；2.借據(jù)、借款人承諾、收條、承諾書；3.上海銀行個(gè)人業(yè)務(wù)回單；4.照片1張(《買賣合同》注明的浦東新區(qū)浦三路XXX號(hào)并非北中房產(chǎn)的經(jīng)營地址)；5.合同備案查詢結(jié)果。
　　審理中，被告李某某、矯某向本院提起反訴，要求：1.判令反訴被告返還反訴原告130,000元并支付2017年1月7日至2018年6月4日強(qiáng)制占用系爭房屋的占用費(fèi)52,500元(每月3500元*15個(gè)月)；2.訴訟費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。后被告李某某、矯某撤回反訴。
　　經(jīng)質(zhì)證，被告李某某、矯某對(duì)原告提供的證據(jù)1-3真實(shí)性均不予認(rèn)可，認(rèn)為《買賣合同》是在原告脅迫下簽訂，被告雖出具收條，但未收到相應(yīng)的錢款。另外，《買賣合同》及收條均在派出所簽訂，也沒有中介公司的參與，不符合正常的交易習(xí)慣。被告李某某、矯某對(duì)于原告提供的證據(jù)4確認(rèn)是被告矯某所寫，但系在原告強(qiáng)迫下所寫；對(duì)于證據(jù)5的真實(shí)性有異議，北中房產(chǎn)未在注冊(cè)地經(jīng)營，一直在其他地址經(jīng)營。
　　原告對(duì)被告提供的上海市房地產(chǎn)權(quán)證真實(shí)性無異議；對(duì)借據(jù)、借款人承諾、收條、承諾書真實(shí)性不認(rèn)可，不能體現(xiàn)原、被告之間的借貸信息；對(duì)上海銀行個(gè)人業(yè)務(wù)回單真實(shí)性無異議，但關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可；對(duì)照片真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，認(rèn)為中介更換地址很正常，合同上的中介聯(lián)系人和實(shí)際的中介操作人存在不一致是行規(guī)，無法證明合同虛假；對(duì)合同備案查詢結(jié)果的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均予以認(rèn)可，但原告并沒有撤銷合同，合同備案的撤銷，不影響合同本身的效力。
　　根據(jù)原、被告的當(dāng)某陳述及舉證、質(zhì)證情況，本院確認(rèn)如下事實(shí)：2015年6月18日，系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記至被告名下。2016年8月5日，原告(乙方)與被告(甲方)經(jīng)北中房產(chǎn)居間就系爭房屋在派出所內(nèi)簽訂《買賣合同》，約定房屋總價(jià)1,000,000元，房屋建筑面積36.62平方米。合同約定2016年9月15日前交付房屋、辦理系爭房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同第十條約定“甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意按下列第(三)款內(nèi)容處理……(三)每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付逾期已付款萬分之五的違約金，逾期超過15日，則乙方有權(quán)單方面解除本合同，并且甲方應(yīng)向乙方支付本合同約定總房款20%的違約金?！焙贤郊犊顓f(xié)議約定“1.簽訂買賣合同當(dāng)日，乙方支付給甲方購房房款計(jì)人民幣叁拾萬《￥300000》元整；2.雙方約定2016年9月15日過戶前，乙方支付給甲方購房房款計(jì)人民幣柒拾萬《￥700000》元整；”同日，原告向被告矯某銀行轉(zhuǎn)賬300,000元，被告李某某、矯某對(duì)前述錢款出具收條。
　　2017年1月7日，被告矯某出具說明函，載明“本人矯某于2017年1月7日將浦東新區(qū)浦東南路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋內(nèi)貴重物品已搬離，自即日起同意郭某某先生入住，剩余物品三日內(nèi)全部搬離特此說明！”后系爭房屋由原告占有使用。
　　2018年6月21日，原告訴至本院，要求判如所請(qǐng)。
　　另查明，上海市房地產(chǎn)交易中心于2018年11月29日出具的關(guān)于系爭房屋合同備案信息查詢結(jié)果顯示：1.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱為北中房產(chǎn)；2.網(wǎng)上合同信息備案時(shí)間：2016年8月5日；3.賣售人：李某某、矯某，買受人：郭某某；4.網(wǎng)上合同信息撤銷日期：上述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)于2017年5月2日撤銷該合同的備案信息。
　　審理中，原告提交了原告委托訴訟代理人于2018年10月26日對(duì)證人何某某所作的《談話筆錄》，并申請(qǐng)證人何某某到庭作證。證人何某某陳述：1.證人現(xiàn)為自由經(jīng)紀(jì)人。其原系北中房產(chǎn)法定代表人兼浦三路XXX號(hào)門店的經(jīng)理(店長)，當(dāng)時(shí)北中房產(chǎn)主營居間介紹房源業(yè)務(wù)，但也從事打印網(wǎng)簽合同、房產(chǎn)交易咨詢等單獨(dú)的服務(wù)，并收取一定的費(fèi)用，如在買賣雙方協(xié)商一致的情況下，其公司可以就雙方商定事宜出具買賣合同，并收取相應(yīng)費(fèi)用，一般費(fèi)用在一千元左右，若支付方有要求會(huì)出具相應(yīng)的收據(jù)。原、被告之間簽訂的《買賣合同》就是由北中房產(chǎn)提供并加蓋了公司的合同章，當(dāng)時(shí)雙方簽訂合同時(shí)證人未參與，但因?yàn)樽C人系門店店長，故該合同上留有的買賣雙方的聯(lián)系電話為證人使用的XXXXXXXXXXX。2.證人之前在中原地產(chǎn)工作時(shí)與原告相識(shí)。2017年3月，原告要求證人陪同去浦東新區(qū)塘橋巴黎春天商場與系爭房屋的房東(被告李某某)商討系爭房屋買賣產(chǎn)權(quán)交易過戶的事宜(談話筆錄中證人陳述雙方商談涉及到系爭房屋的房齡、李某某的年齡問題)。當(dāng)時(shí)有個(gè)沒有雙臂的殘疾人陪同李某某一同前往，雙方商討另一產(chǎn)權(quán)人因故不能到場，能否辦理做全權(quán)委托之類等事情。3.關(guān)于原、被告之間網(wǎng)簽合同備案被撤銷之事，一般由房東拿著身份證去房產(chǎn)交易中心注銷，然后交易中心會(huì)告知中介。其公司工作人員在2017年年中接到房產(chǎn)交易中心電話告知本案涉及的《買賣合同》已被注銷，但北中房產(chǎn)未向房產(chǎn)交易中心提出申請(qǐng)。庭審中，本院注意到原告提供的《談話筆錄》中記載證人何某某曾問及被告李某某的年齡，故當(dāng)某就該節(jié)事實(shí)予以詢問，證人何某某表示對(duì)《談話筆錄》的真實(shí)性予以認(rèn)可，但對(duì)當(dāng)時(shí)是否問及被告李某某年齡該節(jié)事實(shí)表示沒有印象。
　　經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)于證人證言予以認(rèn)可，堅(jiān)持認(rèn)為被告李某某愿意出售系爭房屋，2017年3月，其與證人何某某與被告李某某在巴黎春天商場茶室商討系爭房屋買賣辦理交易手續(xù)的相關(guān)事宜，期間只是隨便問及被告李某某的年齡。被告李某某對(duì)于證人證言不予認(rèn)可，認(rèn)為證人的陳述不實(shí)，系被告矯某以系爭房屋向原告抵押貸款，不存在房屋產(chǎn)權(quán)交易的問題。因系爭房屋被他人占有其無處居住，故找原告商談房屋之事，原告表示被告支付錢款后重新可以入住，要求被告支付違約金等500,000元，故那次見面協(xié)商系貸款之事，原告要求被告李某某將房產(chǎn)證抵押以獲得貸款，雙方見面時(shí)原告介紹證人的身份為專門辦理貸款的經(jīng)紀(jì)人，證人也告知被告如何辦理貸款，整個(gè)過程未討論系爭房屋出售的事情。
　　審理中，被告申請(qǐng)證人羅某某到庭作證。證人羅某某當(dāng)某陳述：其在養(yǎng)老院時(shí)結(jié)識(shí)李某某，系朋友關(guān)系。2017年具體時(shí)間記不清，當(dāng)時(shí)矯某在杭州戒毒，證人陪同李某某至浦東巴黎春天商場，對(duì)方在場人有原告及剛才在法庭外見到原告提供的證人(何某某)，原告介紹其系專門辦理貸款的經(jīng)紀(jì)公司的人，起初原告要求李某某支付違約金及利息等600,000元，后改為500,000元，因李某某無力支付錢款，原告表示可以用房產(chǎn)證辦理貸款，李某某擔(dān)心原告是要騙取其房產(chǎn)證，原告表示要是李某某不愿意貸款則原告要使用系爭房屋20年后再行商討交付，商談過程中并未涉及系爭房屋出售的事情。后商談無果。
　　經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)于證人證言予以認(rèn)可。原告對(duì)于證人證言不予認(rèn)可，認(rèn)為內(nèi)容不真實(shí)，存在記憶混亂，證人羅某某的證詞可以證明證人何某某當(dāng)時(shí)參與了2017年3月的會(huì)談。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。本案的爭議焦點(diǎn)系原、被告之間就系爭房屋是否存在真實(shí)的買賣關(guān)系。買賣房屋是事關(guān)家庭生活的重大事項(xiàng)，買賣行為應(yīng)當(dāng)基于當(dāng)事人真實(shí)意思表示。本案原、被告雖就系爭房屋簽訂《買賣合同》，但被告始終否認(rèn)自愿將系爭房屋出售給原告，堅(jiān)持認(rèn)為當(dāng)時(shí)以系爭房屋抵押的形式向原告貸款。經(jīng)審理，本院認(rèn)為，本案存的諸多不合常理及一般交易習(xí)慣之處：1.原、被告就《買賣合同》如何磋商、如何訂立、錢款的支付、房屋的交接等關(guān)鍵問題上，原告與被告的陳述存在重大分歧。2.《買賣合同》約定系爭房屋于2016年9月15日之前交房及辦理過戶手續(xù)，原告應(yīng)在上述日期之前支付購房款700,000元，但原告未按約履行付款義務(wù)，且原告在實(shí)際占有并將系爭房屋出租他人獲得相應(yīng)收益后，仍未向被告支付上述房款。期間，被告也未以口頭或書面形式向原告催告履行付款義務(wù)。另外，被告為重回系爭房屋居住曾多次向公安機(jī)關(guān)報(bào)警。3.原告提供的證人何某某的陳述存在疑點(diǎn)：⑴.關(guān)于2017年3月參與與被告李某某商談一事，證人表述原、被告商談系爭房屋買賣房產(chǎn)交易之事，對(duì)此被告李某某予以否認(rèn)，堅(jiān)持認(rèn)為證人當(dāng)時(shí)是以辦理貸款經(jīng)紀(jì)人的身份參與，且向被告介紹了貸款的相關(guān)規(guī)定。證人在《談話筆錄》(2018年10月26日)中談到曾問及被告李某某年齡等問題。如果按照原告所述雙方存在房屋買賣關(guān)系，那么眾所周知作為出賣方即被告李某某的年齡與《買賣合同》能否實(shí)際履行無任何關(guān)聯(lián)，而買受方如果以貸款方式支付房款，其年齡、職業(yè)、貸款金額等系放貸方審核貸方有無實(shí)際償還能力的考量因素。但時(shí)隔僅半月余(2018年11月15日)證人又當(dāng)某表述對(duì)這一事實(shí)沒印象了。當(dāng)法庭問及原告為何要詢問被告李某某年齡時(shí)，原告則表述當(dāng)時(shí)隨便問及，無法作出合理解釋。⑵.關(guān)于原、被告簽訂的《買賣合同》備案信息被撤銷的問題，證人當(dāng)某陳述其既系北中房產(chǎn)的法定代表人，又是出具該合同的北中房產(chǎn)浦三路門店的經(jīng)理，系交易中心通知該合同信息已被撤銷，北中房產(chǎn)未曾向房產(chǎn)交易中心申請(qǐng)對(duì)上述合同的備案信息予以撤銷。但經(jīng)本院查實(shí)上述合同信息的申請(qǐng)撤銷方為北中房產(chǎn)，證人何某某有不實(shí)陳述之嫌?？傊?，本案中系爭房屋的買賣過程中存在諸多疑點(diǎn)，難以體現(xiàn)被告李某某、矯某系基于真實(shí)意愿處分系爭房屋，故本院認(rèn)定原告郭某某與被告李某某、矯某之間就系爭房屋不存在真實(shí)有效的房屋買賣關(guān)系，對(duì)原告郭某某的訴訟請(qǐng)求，本院予以駁回。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條的規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告郭某某的訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)13,955元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，合計(jì)18,955元，由原告郭某某負(fù)擔(dān)(已交納)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：龔燕敏

書記員：王??金