原告（反訴被告）：郝某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市井陘縣。委托代理人；趙進(jìn)忠，河北重信律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）；劉博，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市鹿泉區(qū)。委托代理人；王秀振，石家莊市鹿泉鎮(zhèn)寧法律服務(wù)所法律工作者。被告；石家莊豐潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司，住所地石家莊市鹿泉區(qū)龍海南苑5號(hào)樓底商。經(jīng)營(yíng)者；李強(qiáng)，經(jīng)理。

原告（反訴被告）郝某與被告（反訴原告）劉博、被告石家莊豐潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱豐潤(rùn)經(jīng)紀(jì)公司）為房屋買(mǎi)賣合同糾紛一案，本院受理后依法由審判員王丙午獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告（反訴被告）郝某的委托代理人趙進(jìn)忠、被告（反訴原告）劉博的委托代理人王秀振均到庭參加了訴訟，被告豐潤(rùn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)傳票傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告（反訴被告）郝某訴稱，2016年9月14日，原、被告就位于鹿泉區(qū)西部峰景1l棟l單元90l號(hào)房屋的買(mǎi)賣事宜達(dá)成協(xié)議。合同就房屋基本情況、付款方式等均做了約定。原告已交付定金、中介方費(fèi)用等其他相關(guān)費(fèi)用?，F(xiàn)房本已出，已經(jīng)能辦理相關(guān)事宜，被告遲遲不給原告辦理過(guò)戶手續(xù)，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，訴至法院，請(qǐng)求人民法院依法判令，一、請(qǐng)求貴院依法判決被告劉博繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣合同并辦理過(guò)戶手續(xù)；二、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。被告（反訴原告）劉博辯稱，一、2016年9月14日雙方所簽合同時(shí)無(wú)房產(chǎn)證，違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》笫37條第六項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性法律規(guī)范，該協(xié)議不具有法律效力；二、被告出賣的房屋系家庭共有財(cái)產(chǎn)，該協(xié)議侵犯了其他共有人財(cái)產(chǎn)權(quán)，故買(mǎi)賣關(guān)系不能成立。涉案房產(chǎn)系祖父劉振明繼承祖業(yè)，坐落在原××街的房屋拆遷兌換而來(lái)涉案房產(chǎn)，該房產(chǎn)兌換而來(lái)系家庭共有財(cái)產(chǎn)，答辯人出賣該財(cái)產(chǎn)未征得共有人同意是不能出賣涉案房屋的，故該買(mǎi)賣關(guān)系不能成立；三、房屋買(mǎi)賣契約簽訂后，被答辯人怠于履行合同義務(wù)屬過(guò)錯(cuò)方。契約簽訂后被答辯人沒(méi)有全面履行合同義務(wù)，只是交了2萬(wàn)元定金，沒(méi)有按契約繳納相關(guān)費(fèi)用，提供銀行貸款相關(guān)資料等，是該房屋買(mǎi)賣不能履行的過(guò)錯(cuò)方。綜上所述，答辯人認(rèn)為被答辯人與答辯人所簽的房屋買(mǎi)賣契約有違法之處，不能得到履行，請(qǐng)法院依法駁回被答辯人的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)劉博提出反訴請(qǐng)求，一、依法解除反訴人與被反訴人2016年9月14日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》；二、訴訟費(fèi)用由被反訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由，2016年9月14日反訴人與被反訴人就西部峰景11棟1單元901室的房產(chǎn)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》，因簽契約時(shí)無(wú)房本違反了《房地產(chǎn)管理辦法》第37條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓”的強(qiáng)制性法律規(guī)范，該合同應(yīng)予解除。涉案房產(chǎn)系家庭共同財(cái)產(chǎn)，在未征得全家人同意的情況下反訴人無(wú)權(quán)出賣、在與被反訴人達(dá)成買(mǎi)賣契約前未征得家庭共有人同意，現(xiàn)家人知道后不讓我出賣此房，我的賣房行為嚴(yán)重侵犯了其他共有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。更重要的是契約簽訂后，被反訴人不能交納全部房款又不配合中介辦理貸款等事宜，故造成該契約的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，被反訴人是違約過(guò)錯(cuò)方。為維護(hù)全家人的合法權(quán)益，特提出反訴。原告（反訴被告）郝某針對(duì)劉博的反訴，辯稱，劉博反訴不能成立，一、《房地產(chǎn)管理辦法》第37條沒(méi)有第六項(xiàng)規(guī)定，是第38條有第六項(xiàng)規(guī)定，且該辦法不是規(guī)定房屋買(mǎi)賣合同的規(guī)定，是房地產(chǎn)的規(guī)定，此辦法是在調(diào)整房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓非商品房轉(zhuǎn)讓，本案不適用該條；二、該案爭(zhēng)議的房產(chǎn)證明已經(jīng)確定房屋登記為被告，根據(jù)物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記系對(duì)外公示的規(guī)定，此證明了權(quán)利人為被告，不能以家庭共有財(cái)產(chǎn)來(lái)抗辯，依據(jù)權(quán)屬登記，被告擁有處分權(quán)；三、原告能夠交納全款，是因?yàn)椴坏浇桓度畹臅r(shí)間，且被告遲遲不給辦理過(guò)戶手續(xù)，合同明確約定“過(guò)戶當(dāng)天，付給房東全部房款”；四、合同已約定為“過(guò)戶當(dāng)天，付給房東全部房款”，對(duì)此貸款與被告已沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，只要過(guò)戶當(dāng)天收到全款即可。綜上，被告的反訴理由不能成立，不具備合同法第93、94條的規(guī)定，不具備解除條件。被告豐潤(rùn)經(jīng)紀(jì)公司未提出答辯。經(jīng)審理查明，2016年9月14日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》，合同約定，劉博將位于石家莊市鹿泉區(qū)西部峰景11-1-901號(hào)房屋出售給郝某，房屋建筑面積132平方米，成交價(jià)格63萬(wàn)元，郝某于2016年9月14日付劉博定金20000元；郝某銀行批下貸款的30個(gè)工作日，過(guò)戶當(dāng)天給房東全部房款，辦理過(guò)戶前郝某將購(gòu)房款、過(guò)戶稅費(fèi)、中介費(fèi)、貸款費(fèi)用轉(zhuǎn)交給中介方，劉博保證上述房產(chǎn)權(quán)屬清楚、無(wú)糾紛，若發(fā)生與劉博有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛，概由劉博負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，如因此給郝某造成損失，劉博負(fù)責(zé)賠償，并承擔(dān)違約責(zé)任……。落款由劉博、郝某、中介方豐潤(rùn)經(jīng)紀(jì)公司簽名、蓋章，時(shí)間2017年2月10日。庭審中，原告（反訴被告）郝某為證明自己的主張，提交如下證據(jù)：一、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》。證明內(nèi)容：1、當(dāng)事人三方主體；2、合同簽訂時(shí)間為2016年9月14目，至今八個(gè)月時(shí)間；3、標(biāo)的物為訴狀西部峰景11棟1單元901號(hào)房屋；4、房屋價(jià)款為63萬(wàn)元：5、付款方式為2016年9月14日付定金兩萬(wàn)元，過(guò)戶當(dāng)天付剩余全部房款；6、現(xiàn)房本已出已經(jīng)具備過(guò)戶條件：二、定金收條兩張。證明內(nèi)容，原告郝某按照合同履行了自己的義務(wù)。針對(duì)原告郝某提供的證據(jù)和主張，被告劉博質(zhì)證意見(jiàn)為，對(duì)《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》、收條的真實(shí)性無(wú)異議。庭審時(shí)，被告（反訴原告）劉博為了證明自己的主張，提交如下證據(jù)：一、1、2007年5月20日鹿泉市城市房屋拆遷協(xié)議書(shū)；2、委托書(shū)；3、證明。上述證據(jù)證明該協(xié)議是被告劉博父親代理被告祖父劉振明簽訂，涉案房屋是布市街拆除的回遷樓。4、2010年9月7日鹿泉市中心區(qū)拆遷補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，證明內(nèi)容，涉案房產(chǎn)系拆除布市街舊房，劉振明選擇涉案房號(hào)，該財(cái)產(chǎn)仍為祖業(yè)家庭共同財(cái)產(chǎn)。5、2016年3月24日“協(xié)議”原房主劉振明去世后，辦理房產(chǎn)證前，全家共有人立下協(xié)議確定名字變更為劉博，涉案房產(chǎn)仍屬家庭共有，劉博無(wú)權(quán)擅自處理。二、2017年4月26日豐潤(rùn)經(jīng)紀(jì)公司提供證明一份。證明2016年9月14日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》，買(mǎi)賣雙方均知曉此房屋暫時(shí)無(wú)房本，認(rèn)可契約約定成交方式，買(mǎi)方向賣方交了兩萬(wàn)元定金，契約簽訂后，買(mǎi)方要求入住，賣方要求買(mǎi)方繳納全部房款，買(mǎi)方一直未能繳納。期間買(mǎi)方未向中介方繳納中介費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，也沒(méi)有按照契約約定提交申請(qǐng)銀行貸款的相關(guān)資料，致使該房屋買(mǎi)賣契約不能履行。原告為過(guò)錯(cuò)方。針對(duì)被告（反訴原告）劉博提供的證據(jù)和主張，原告郝某的質(zhì)證意見(jiàn)為，對(duì)第一組證據(jù)不認(rèn)可，該組證據(jù)是房屋拆遷的補(bǔ)償，不動(dòng)產(chǎn)證明應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)約定的主體確定權(quán)利，現(xiàn)登記人為被告劉博，按照物權(quán)公示效力，房產(chǎn)應(yīng)為被告，是否有家庭內(nèi)部約定不影響登記權(quán)利人處分的權(quán)利，故不能抗辯被告的處分權(quán)利。第二組證據(jù)違背了三方協(xié)議的內(nèi)容，中介作為被告不能為另一被告出具證據(jù)，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》約定房屋辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)支付所需稅、費(fèi)，支付房東全部房款，故被告反訴不能成立。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案，根據(jù)《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》約定“郝某銀行批下貸款的30個(gè)工作日，過(guò)戶當(dāng)天給房東全部房款，辦理過(guò)戶前郝某將購(gòu)房款、過(guò)戶稅費(fèi)、中介費(fèi)、貸款費(fèi)用轉(zhuǎn)交給中介方，……”。由于郝某至今沒(méi)有按照契約的約定繳納相關(guān)費(fèi)用，提供銀行貸款相關(guān)資料等，銀行貸款不能到位，房款不能支付，雙方訂立的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，故，原告（反訴被告）郝某要求履行雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》，本院不予支持，被告（反訴原告）劉博要求解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》，本院予以支持?！斗康禺a(chǎn)買(mǎi)賣契約》解除后，劉博收取郝某的購(gòu)房定金20000元，應(yīng)當(dāng)退還給郝某。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告（反訴被告）郝某的訴訟請(qǐng)求；二、解除原告（反訴被告）郝某與被告（反訴原告）劉博簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約》；三、被告（反訴原告）劉博在本判決生效三日內(nèi)返還原告（反訴被告）郝某購(gòu)房定金20000元。如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，反訴費(fèi)40元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3670元，計(jì)3750元，由原告（反訴被告）郝某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員　　王丙午

書(shū)記員：李簫