原告：鄭陸錢，男，1988年12月1日出生，漢族，戶籍地福建省。
　　委托訴訟代理人：任政，上海四維樂馬律師事務所律師。
　　被告：上海暢茅投資管理有限公司，住所上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陳某某，執(zhí)行董事。
　　委托代理人：陸麗銘，上海市中大律師事務所律師。
　　第三人：孫恰卿，男，1982年9月24日出生，漢族，戶籍地上海市黃浦區(qū)。
　　原告鄭陸錢與被告上海暢茅投資管理有限公司(以下簡稱“暢茅公司”)、第三人孫恰卿房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法先適用簡易程序，后轉為普通程序于2018年8月22日公開開庭進行審理。原告鄭陸錢的委托訴訟代理人任政、被告暢茅公司的委托訴訟代理人陸麗銘以及第三人孫恰卿到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告鄭陸錢向本院提起訴訟請求：1.判令解除原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令被告返還自2018年4月14日起至2018年4月20日止的房租人民幣(幣種下同)3,150元；3.判令被告返還履約保證金27,000元；4.判令被告賠償原告兩個月租金的違約金27,000元。
　　事實與理由：原被告于2017年4月11日簽訂《房屋租賃合同》,約定被告將位于上海市閔行區(qū)金平路XXX號XXX樓房屋出租給原告經營千里香餛飩,租賃期限為2017年4月13日至2019年4月12日,每月租金13,500元。房屋及租賃期間被告保證上述房屋產權清楚,擁有合法的出租權。若發(fā)生與被告有關的產權糾紛或債務概由被告負責。不能履行本合同的一方,違約方必須按時賠償守約方相當于2個月租金的損失。合同簽訂后,原告一直正常履約。2018年4月14日,第三人突然到訪系爭房屋,聲稱原被告簽訂的《房屋租賃合同》是擅自簽訂的,系無效,要求原告即刻搬離,并且出具第三人孫恰卿與案外人陳某某、徐某某于2012年8月6日關于系爭房屋的《房屋租賃合同》,租賃期限從2012年8月21日至2017年8月20日,租期與原被告之間租賃期限部分重合。嗣后第三人采取哄趕客人、大門上鎖、斷電、門上噴涂“關”字樣油漆等方式,被告對此一直不予處理,導致原告從該日期起無法使用該租賃房屋至今。2018年4月24日,第三人交付給原告《關于要求限期搬離的函》,書面主張權利。被告的行為已構成違約，原告遂以訴稱理由訴至法院。
　　被告暢茅公司辯稱，同意解除合同及退還履約保證金。但不同意退還自2018年4月14日起至2018年4月20日止的房租，原告截止至2018年4月18日仍在涉案房屋內實際經營。不同意賠償原告違約金，合同無法履行的原因在原告，被告不清楚第三人對原告的騷擾情況，被告提供的房屋均符合租賃情況，無違約行為。
　　第三人孫恰卿陳述，2012年第三人與被告簽訂租賃合同，租期自2012年8月21日起至2017年8月20日為止，被告在未經第三人同意的情況下將涉案房屋轉租原告使用，且在房內經營油煙項目違反合同約定，目前合同租期屆滿，第三人要求收回房屋，故產生本案訴訟。
　　經審理查明，位于上海市閔行區(qū)金平路XXX號商鋪的產權人系第三人孫恰卿及案外人耿某某、孫某某。
　　2012年8月6日，第三人孫恰卿(作為出租方，簽約甲方)與被告暢茅公司的法定代表人陳某某、案外人徐某某(作為承租方，簽約乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定第三人將位于上海市閔行區(qū)金平路XXX號底層的店鋪出租給乙方用于門店銷售使用。租賃期限為60個月，自2012年8月21日起至2017年8月20日止。甲方同意乙方轉租，第三方遵守乙方的義務，轉租期限需在該合同期內。所需經營項目需提前書面告知甲方，甲方出具同意轉租證明。(禁面包類及有油煙餐飲類、五金、修車)乙方如需續(xù)租的，應于租賃期滿日前三個月書面通知甲方簽訂續(xù)租合同。若租賃期滿，乙方不再續(xù)租，乙方應將房屋交還甲方。
　　2017年4月8日，原告與被告就涉案商鋪簽訂《租賃意向書》。
　　2017年4月11日，原告(作為承租方，簽約乙方)與被告(作為出租方，簽約甲方)簽訂《房屋租賃合同》1份，約定甲方將位于上海市閔行區(qū)金平路XXX號XXX樓商鋪出租給乙方經營福建千里香餛飩使用。建筑面積約為42平方米。租賃期自2017年4月13日至2019年4月12日止。該房屋交付日為2017年4月12日下午，自2017年4月13日至2017年4月20日為乙方免租施工期，該房屋租金起付日為2017年4月21日。每月租金13,500元。該合同簽訂后，乙方應付相當于兩個月的租金27,000元作為履約保證金。合同期滿后，若乙方不再續(xù)約，則乙方在注銷該場所營業(yè)執(zhí)照及結清水電等費用后的15日內甲方將該押金無息退還給乙方。房屋租賃期間甲方保證上述房屋產權清楚，擁有合法的出租權。若發(fā)生與甲方有關的產權糾紛或債務概由甲方負責。不能履行該合同的乙方，違約方必須按時賠償守約方相當于兩個月租金的損失。
　　2018年4月14日，原告就涉案商鋪與第三人發(fā)生糾紛，向上海市公安局閔行分局華坪路派出所報警。
　　2018年4月21日，案外人孫某某向原告發(fā)出《關于要求限期搬離的函》，載明：“本業(yè)主自2017年12月至今多次通知，要求你應于2018年4月13日前撤空經營設施，限期搬離該商鋪，但你仍違法霸占經營至今。本業(yè)主將于2018年4月25日前切斷店內供電、供水，接到該函后你必須拆除室外屋頂排煙風管、搬走液化氣罐和廚房設施等，并做好與業(yè)主的鑰匙、水電的交接工作。如逾期不予搬離，一切滯留在該商鋪內的經營設備和物品，將設為無主物品予以處理”。
　　嗣后，原告要求被告退還租金事宜未果，遂成訟。
　　庭審中，第三人確認其于2018年4月14日晚將涉案商鋪上鎖后，原告無法正常經營。原、被告確認原告支付被告租金至2018年4月20日止。
　　上述事實，由原告提交的《租賃意向書》、《房屋租賃合同》、《上海公安局案(事)件接報回執(zhí)單》、《關于要求限期搬離的函》、《詢問筆錄》、照片、《上海市房地產權證》、光盤，被告提交的《房屋租賃合同》及當事人的陳述所證實。上述證據經庭審質證，具有真實性，且與本案相關聯(lián)，本院確認其證據效力。
　　本院認為，原告與被告就涉案商鋪簽訂的《房屋租賃合同》為雙方真實意思表示，但原告自第三人處租賃涉案商鋪的租期至2017年8月20日止，被告出租給原告的租期至2019年4月12日。依據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條之規(guī)定，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定無效，且根據第三人的合同，轉租期限需要在第三人合同所確認的租賃期限內，故原告與被告簽訂租賃合同中自2017年4月13日至2017年8月20日止的部分有效，且原、被告已經實際履行完畢；超出第三人合同租賃期限的自2017年8月21日至2019年4月12日止部分無效。對于原告主張要求退還履約保證金，被告同意退還，本院予以準許。由于被告的過錯，導致原、被告簽訂的租賃合同中超出第三人合同約定的租期部分無效，而原告實際占有使用涉案商鋪直至2018年4月14日商鋪被產權人上鎖后無法使用，故原告向被告主張要求其返還2018年4月14日至2018年4月20日期間房屋占有使用費之訴請，本院予以支持。關于違約金的金額，本院結合被告的主觀惡意、合同對違約責任約定以及違約行為對原告造成的實際損失等因素，將違約金酌情調整為13,500元。
　　綜上，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、第九十七條、第一百零七條以及《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告鄭陸錢與被告上海暢茅投資管理有限公司于2017年4月11日簽訂的《房屋租賃合同》中約定的租賃期限自2017年8月21日起至2019年4月12日止的部分無效；
　　二、被告上海暢茅投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內向原告鄭陸錢返還自2018年4月14日起至2018年4月20日的租金3,150元；
　　三、被告上海暢茅投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告鄭陸錢履約保證金27,000元；
　　四、被告上海暢茅投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告鄭陸錢違約金13,500元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費614.38元，由被告上海暢茅投資管理有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：錢曉凡

書記員：李??珺