鄭某某
孫景川（河北陳建仲律師事務所）
孫汝適
王淑珍
鄭天賜（河北益爾律師事務所）
孫某某
孫某某
開灤（集團）有限責任公司趙各莊社區(qū)服務中心
楊慧杰
何全洲

原告:鄭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，開灤趙各莊礦退休工人。
委托代理人:孫景川，河北陳建仲律師事務所律師。
委托代理人:孫汝適，男，xxxx年xx月xx日出生，灤鐵集團公司退休工人，現(xiàn)住唐山市。
被告:王淑珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人:鄭天賜，河北益爾律師事務所律師。
被告:孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，開灤趙各莊礦勞服公司員工。
委托代理人:鄭天賜，河北益爾律師事務所律師。
被告:孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，唐山眾泰建設工程材料檢測有限公司員工。
委托代理人:鄭天賜，河北益爾律師事務所律師。
被告:開灤（集團）有限責任公司趙各莊社區(qū)服務中心，住所地開灤趙各莊礦院內(nèi)。
負責人:陳文潮，該社區(qū)主任（未到庭）。
委托代理人:楊慧杰，該中心經(jīng)營部法律顧問。
委托代理人:何全洲，該中心危改辦副主任。
原告鄭某某與被告王淑珍、孫某某、孫某某以及被告開灤（集團）有限責任公司趙各莊社區(qū)服務中心（以下簡稱趙各莊社區(qū)中心）確認合同效力糾紛一案，本院于2013年8月5日受理后，依法組成由審判員趙彩虹擔任審判長，審判員么偉利、審判員李健參加的合議庭審理本案，并于2013年10月15日、2014年4月11日兩次公開開庭進行了審理。原告鄭某某及其委托代理人孫景川、孫汝適，被告王淑珍、孫某某、孫某某及其委托代理人鄭天賜，被告開灤（集團）有限責任公司趙各莊社區(qū)服務中心委托代理人楊慧杰、何全洲到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
庭審中，原被告圍繞著原告要求確認孫立志與被告趙各莊社區(qū)中心簽訂的房屋買賣契約無效的事實依據(jù)和法律依據(jù)為爭議焦點進行了舉證、質(zhì)證，由原告承擔舉證責任。
原告當庭詢問二被告，原告就本案訟爭協(xié)議中涉及的房屋享有承租權，二被告是否認可？如認可原告對本案訴爭房屋具有承租權，原告不再提交有關原告承租該涉案房屋的證據(jù)。
二被告均回答認可。
鑒于原告及二被告對原告鄭某某就本案訟爭協(xié)議中所涉房屋享有承租權的事實均無異議，本院當庭予以確認。
原告為了證明自己的主張，提交證據(jù)如下:
證據(jù)一、趙各莊北工房27樓15號房屋的《房屋買賣契約》，證明孫立志購買自己居住的住房，已經(jīng)享受了單位的優(yōu)惠政策。
被告王淑珍、孫某某、孫某某質(zhì)證意見:對原告提交證據(jù)一、的真實性沒有異議，但原告的證明目的不能成立。因為孫立志購買鄭某某承租的住房是鄭某某提出來的，是為了照顧自己生活方便，作為原告的兒子孫立志根據(jù)母親的意愿購買該房是合情、合理、合法的。
被告趙各莊社區(qū)中心質(zhì)證意見:開灤職工在購買公有住房方面有規(guī)定，夫妻雙方可以享受購買80平米住房的優(yōu)惠政策，即購買公有住房未超過80平米的，在購買時可以享受優(yōu)惠政策，超出80平米的也可以購買，但不能享受優(yōu)惠政策了。
證據(jù)二、趙各莊三村林西樓22樓2號房屋的《房屋買賣契約》，證明是以孫志立個人名義購買的，不是以夫妻雙方的名義購買。
被告王淑珍、孫某某、孫某某質(zhì)證意見:對證據(jù)的真實性沒有異議，這份房產(chǎn)雖然是以孫立志的個人名義購買，但在法律上認可屬于夫妻雙方共有，現(xiàn)實中也是這么辦的，所以原告的證明目的不對，實現(xiàn)不了。
被告趙各莊社區(qū)中心質(zhì)證意見:同意三被告代理人的意見。
證據(jù)三、鄭某某的“申請”，原告認為這份申請是不真實的，原告沒有向被告申請過什么，原告不認字、不識字、也不會寫字，不知道這是什么東西，是被告趙各莊社區(qū)服務中心給我們的，所以我們認為這份申請是不真實的。
被告王淑珍、孫某某、孫某某質(zhì)證意見:對于這份申請，三被告表示認同，但是原告代理人所說與法律規(guī)定不符，證據(jù)是什么？證據(jù)是證明案件事實的材料，本案原告的訴請是確認房屋買賣無效，原告方提交的這份申請就是用來證明這個契約到底是有效還是無效，任何一個當事人都不可能將認為是虛假的證據(jù)提交給法庭，每個當事人自己提交的證據(jù)必然認定是真實的，否則就不會提交。何況原告雖然年齡大，不會寫字，但會按手印，手印代表自己的真實意思，手印等同于自己的簽字，所以這份證據(jù)是證明開灤趙各莊社區(qū)與孫立志簽訂房屋買賣契合法有效的有力證據(jù)，可以作為定案的依據(jù)。
被告趙各莊社區(qū)中心質(zhì)證意見:同意三被告代理人的質(zhì)證意見，孫立志跟我們簽訂房屋買賣協(xié)議，必須符合兩個條件，一是承租人必須同意，二是直系親屬中有繼承權的人才可以購買。雖然鄭某某名字是王淑珍代簽，但手印是鄭某某所按，所以代表了申請的真實性，也代表鄭某某同意其子孫立志購買該住房。
被告王淑珍、孫某某、孫某某為反駁原告的主張，庭前提交了一份“申請”，原告也在庭上提交了該“申請”，即原告提交的證據(jù)三，三被告不再提交證據(jù)。
被告趙各莊社區(qū)中心為反駁原告的主張，提交證據(jù)一、鄭某某的“申請”原件；證據(jù)二、王淑珍證明材料原件；證據(jù)三、房管科工作人員孟某某的證明材料原件。
原告質(zhì)證意見:對“申請”不認可，作為原告沒有向被告趙各莊社區(qū)中心申請由孫立志購買由鄭某某承租的房屋，該“申請”是不真實的，原告鄭某某表示“申請”不是自己寫的，也不是自己說的，從來沒有寫過申請；對證據(jù)二、王淑珍的證明屬于本人陳述，不屬于證據(jù)不需要質(zhì)證；對于證據(jù)三、孟某某的證明，孟某某是被告單位的工作人員，也屬于陳述材料，不屬于證據(jù)。
為了進一步查明案件事實，本院要求第二被告趙各莊社區(qū)中心的工作人員孟某某出庭接受法庭的質(zhì)詢。
2014年4月11日，本案第二次開庭，孟某某出庭陳述證言:2012年12月一天，鄭某某和她兒子孫立志及兒媳婦一起來到房管科要求辦理北工房27樓15樓和三村林西樓22樓2號的合戶購房手續(xù)。當時經(jīng)過副科長任立成的同意，我們?yōu)槠滢k理的合戶購房手續(xù)，房主改為孫立志。鄭某某不會寫字，我跟任立成科長匯報，任科長要求我代寫申請，鄭某某也同意并要求我代寫。我寫好后向鄭某某詳細詢問并確認說:你，鄭某某是否同意和孫立志合戶購房，房主改為孫立志，并同意孫立志購買。鄭某某表示同意，我又把代寫的申請內(nèi)容一字不差的給鄭某某讀了一遍，然后她表示同意沒有任何意見，然后就在申請上簽字按手印了。經(jīng)過領導同意后，辦理了合戶購房手續(xù)。合戶購房指的是購房以后雖然是合戶，但產(chǎn)權歸一人所有，其他人只有居住權。關于合戶購房沒有這方面書面規(guī)定，就是領導這樣告訴我的，是我老師告訴我的，老師已經(jīng)退休。
原告對孟某某證言的質(zhì)證意見:證人證言沒有證據(jù)效力，不具有真實性、不具有關聯(lián)性。首先證人說某某的手，他們老師告訴她合戶購房的方式，在沒有任何單位規(guī)范性文件參照下，進行所謂的合戶購房，將孫立志與原告實施合戶購房，將房主改為孫立志，然后產(chǎn)權歸孫立志夫婦所有，原告只具有居住權，不是產(chǎn)權人之一。我方認為這種購房的方式?jīng)]有任何的法律和政策性依據(jù)，僅僅是依據(jù)某個老師的言語言傳身教，在沒有領導的授權下擅自采取這種賣房方式與法律不符，與政策相悖。況且證人是在其領導任科長的示意下代為替原告書寫所謂的申請，她所書寫的具體內(nèi)容事先并沒有向原告征求意見，她表述是寫完之后詢問并確認過，但原告當時能夠非常清楚地記得，對此，證人也明確認可原告當時意識清楚。原告認為她根本沒有給我們讀所謂的“申請”內(nèi)容，當時也沒有跟我們說所謂的“申請”是什么東西，用來做什么。然后是證人親某某的手把我們原告的手拉過來說:“你就在這兒按一下就可以了，沒事了”。這是我們原告親歷的現(xiàn)場，就這樣形成了所謂的“申請”。直到現(xiàn)在我們原告也不知道這個所謂的“申請”到底是什么東西，在什么地方。目前法庭上的“申請”是否是當時的“申請”，我們無法確認。而且原告認為如此重要的售房行為，無論對二被告還是對原告都是很嚴肅的較大的事情，首先應該有明確的售房政策；其次像這種合戶購房的方式更應該規(guī)范和嚴肅，被告方在沒有任何證人的情況下，沒有第三方在場的情況下，明知我們原告還有其他子女，并沒有通知其他子女到場。證人也談到原告是老人，對如此重要嚴肅的合戶購房的行為沒有進行錄音和錄像，也沒有任何第三方在場，也沒有向我們原告釋明這樣的行為會帶來什么樣的后果，就這樣草率的形成了所謂的“申請”。然后被告趙各莊社區(qū)房管中心依據(jù)此“申請”，就和新的產(chǎn)權人簽訂了購房協(xié)議，是完全違背法律和政策的。雖然房產(chǎn)產(chǎn)權歸被告社區(qū)所有，但是該房畢竟是由原告合法居住使用多年，如此草率將原告的房產(chǎn)售予他人，顯然是對本單位年歲很高，又工亡后（即原告的丈夫在1957年因工作工亡），將我們原告本應有的合法權益被無情的剝奪走了，顯然于法無據(jù)，是一種無效的行為，希望法院本著實事求是的原則，本著以人為本的原則，本著靈活司法的原則依法支持我們原告的訴請。
三被告王淑珍、孫某某、孫某某質(zhì)證意見:證人孟某某的證言具有真實性、合法性和關聯(lián)性。它與其他證據(jù)結(jié)合起來形成了完成的證據(jù)體系，證明原告的訴訟主張既缺乏法律依據(jù)也缺乏事實依據(jù)。
被告趙各莊社區(qū)中心質(zhì)證意見:同意三被告代理人的質(zhì)證意見。在對方質(zhì)證意見中明確說明了鄭某某當天去了房管科，而且意識清楚，在申請上按了手印，在法律上有效力。
綜合以上原、被告雙方的舉證、質(zhì)證意見，本院對以上原被告提交的證據(jù)認證如下:二被告對原告提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、的真實性均無異議，只是對原告的證明目的不認可，本院對原告提交的該三份證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性予以確認。對于被告趙各莊社區(qū)中心提交的證據(jù)一、已經(jīng)予以確認；關于證據(jù)二、王淑珍的證明材料系被告王淑珍本人陳述，屬當事人陳述，無需質(zhì)證和認證；關于證據(jù)三、孟某某的證明材料，屬證人證言，因孟某某未出庭接受質(zhì)詢，對其證言的真實性無法核實，本院不能采信。關于孟某某出庭證言，一是合戶購房沒有任何的法律和政策性依據(jù)，僅是依據(jù)其老師的言語言傳身教（且其老師已退休，當時工作中的做法未必符合現(xiàn)在的情勢），二是孟某某稱寫好申請后向原告宣讀，僅系自己的單方說法及與本案有利害關系的被告王淑珍等人的陳述，沒有其他與本案無利害關系的人在場證言及現(xiàn)場錄音、錄像等證據(jù)相佐證，且原告鄭某某本人年歲已高，不識字，在不能確認是否向其宣讀或告知其“申請”內(nèi)容的情況下，不能知曉“申請”書寫的內(nèi)容，本院對孟某某證言的真實性、合法性、關聯(lián)性不能確認。
本院認為，本案訟爭協(xié)議所涉房屋性質(zhì)為單位公有住房。開灤趙各莊社區(qū)中心是本案訟爭協(xié)議所涉房屋的出租人，作為該租賃房屋的所有權人在對外出售承租的房屋時，應首先考慮承租人本人的意愿。原告之子孫立志生前對原告負贍養(yǎng)義務，應妥善安排老年人住房。老年人承租的住房，其子女不得侵占，不得擅自改變產(chǎn)權關系或者租賃關系。而本案被告開灤趙各莊社區(qū)中心僅憑由其工作人中代替鄭某某書寫的一紙“申請”，而鄭某某又表示該申請內(nèi)容不是其真實意思表示，將鄭某某租住的房屋讓其子孫立志所謂“合戶購買”的行為，一是無有關法律、法規(guī)、政策作依據(jù)，僅是依據(jù)該社區(qū)中心某工作人員其老師的言語言傳身教（且其老師已退休，當時工作中的做法未必符合現(xiàn)在的情勢），二是被告開灤趙各莊社區(qū)中心代寫“申請”工作人員稱寫好“申請”后向原告宣讀，僅系自己的單方說法及與本案有利害關系的被告王淑珍等人的陳述，沒有其他與本案無利害關系的人在場證言及現(xiàn)場錄音、錄像等證據(jù)相佐證；且原告鄭某某年歲已高，不識字，在不能確認是否向其宣讀或告知其“申請”內(nèi)容的情況下，原告鄭某某不能知曉“申請”書寫的內(nèi)容；另孫立志系用自己一人工齡優(yōu)惠購買了兩套房產(chǎn)，被告開灤趙各莊社區(qū)中心亦未提供該售房行為的合法依據(jù)，故被告開灤趙各莊社區(qū)中心與孫立志簽訂的購買坐落于古冶區(qū)趙各莊三村林西樓22樓2號房屋的《房屋買賣契約》損害了原告利益，應認定無效，原告訴之有理，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?，《中華人民共和國老年人權益保護法》第十六條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
孫立志與被告開灤（集團）有限責任公司趙各莊社區(qū)服務中心簽訂的購買坐落于古冶區(qū)趙各莊三村林西樓22樓2號房屋的《房屋買賣契約》無效。
案件受理費人民幣80元，由被告王淑珍、孫某某、孫某某負擔40元；由被告開灤（集團）有限責任公司趙各莊社區(qū)服務中心負擔40元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，本案訟爭協(xié)議所涉房屋性質(zhì)為單位公有住房。開灤趙各莊社區(qū)中心是本案訟爭協(xié)議所涉房屋的出租人，作為該租賃房屋的所有權人在對外出售承租的房屋時，應首先考慮承租人本人的意愿。原告之子孫立志生前對原告負贍養(yǎng)義務，應妥善安排老年人住房。老年人承租的住房，其子女不得侵占，不得擅自改變產(chǎn)權關系或者租賃關系。而本案被告開灤趙各莊社區(qū)中心僅憑由其工作人中代替鄭某某書寫的一紙“申請”，而鄭某某又表示該申請內(nèi)容不是其真實意思表示，將鄭某某租住的房屋讓其子孫立志所謂“合戶購買”的行為，一是無有關法律、法規(guī)、政策作依據(jù)，僅是依據(jù)該社區(qū)中心某工作人員其老師的言語言傳身教（且其老師已退休，當時工作中的做法未必符合現(xiàn)在的情勢），二是被告開灤趙各莊社區(qū)中心代寫“申請”工作人員稱寫好“申請”后向原告宣讀，僅系自己的單方說法及與本案有利害關系的被告王淑珍等人的陳述，沒有其他與本案無利害關系的人在場證言及現(xiàn)場錄音、錄像等證據(jù)相佐證；且原告鄭某某年歲已高，不識字，在不能確認是否向其宣讀或告知其“申請”內(nèi)容的情況下，原告鄭某某不能知曉“申請”書寫的內(nèi)容；另孫立志系用自己一人工齡優(yōu)惠購買了兩套房產(chǎn)，被告開灤趙各莊社區(qū)中心亦未提供該售房行為的合法依據(jù)，故被告開灤趙各莊社區(qū)中心與孫立志簽訂的購買坐落于古冶區(qū)趙各莊三村林西樓22樓2號房屋的《房屋買賣契約》損害了原告利益，應認定無效，原告訴之有理，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?，《中華人民共和國老年人權益保護法》第十六條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

孫立志與被告開灤（集團）有限責任公司趙各莊社區(qū)服務中心簽訂的購買坐落于古冶區(qū)趙各莊三村林西樓22樓2號房屋的《房屋買賣契約》無效。
案件受理費人民幣80元，由被告王淑珍、孫某某、孫某某負擔40元；由被告開灤（集團）有限責任公司趙各莊社區(qū)服務中心負擔40元。

審判長：趙彩虹
審判員：么偉利
審判員：李健

書記員：歐陽麗梅