原告(反訴被告）：鄭某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省訥河市。委托訴訟代理人：陳曦，北京市靜觀律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山西省大同市城區(qū)。委托訴訟代理人：張澤軍，山東舜達(dá)律師事務(wù)所律師。第三人：香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地香河縣新華大街北側(cè)五一路東側(cè)香城酈舍8號(hào)樓4單元10號(hào)房屋。法定代表人：閆雪梅，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張香，該公司員工。

原告鄭某向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、請(qǐng)求判令解除原告與被告、第三人于2017年3月7日簽訂的房屋買賣合同，被告退還原告購(gòu)房款100萬(wàn)元；二、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告與被告及第三人于2017年3月7日簽訂房屋買賣合同。依據(jù)合同約定，原告以206萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買被告位于河北省香河縣屋。合同簽訂時(shí)，因涉案房屋尚未取得房屋所有權(quán)證，故雙方無(wú)法辦理過(guò)戶及貸款手續(xù)，原告已交付100萬(wàn)元首付款。依據(jù)2017年6月2日《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》的要求，非本市戶籍居民購(gòu)房需提供3年當(dāng)?shù)厣绫Ｇ蚁拶?gòu)1套?，F(xiàn)因原告沒(méi)有香河縣三年社保，故無(wú)法購(gòu)買涉案房屋，而且涉案房屋的評(píng)估值降低無(wú)法貸款106萬(wàn)元。原告無(wú)奈之下訴至人民法院，望判如所請(qǐng)。被告劉某某答辯稱，一、2017年3月7日，原告鄭某與被告劉某某、第三人興達(dá)公司簽訂《房屋買賣合同》，鄭某以206萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買劉某某位于富力新城花香盛景小區(qū)7號(hào)樓1單元1005號(hào)房產(chǎn)。合同簽訂后，鄭某向劉某某支付購(gòu)房款100萬(wàn)元。2017年3月29日，劉某某取得房屋所有權(quán)證后，劉某某多次聯(lián)系要求辦理房屋交易手續(xù)，但因香河房屋價(jià)格大幅度下降，鄭某一直不予配合。二、鄭某拒不辦理后續(xù)交易手續(xù)，支付剩余購(gòu)房款的行為構(gòu)成違約。鄭某至今未按合同約定辦理后續(xù)交易手續(xù)是客觀事實(shí)。鄭某起訴狀陳述的2017年6月2日《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》并不影響本案涉案《房屋買賣合同》的繼續(xù)履行。非本地戶籍居民家庭在該意見實(shí)施前，已簽訂房屋買賣合同并為所購(gòu)房屋支付相關(guān)費(fèi)用的，辦理相關(guān)住房貸款、房產(chǎn)交易時(shí)可不提供社?；蚣{稅證明。因此，鄭某陳述因其沒(méi)有香河縣三年社保無(wú)法購(gòu)買涉案房產(chǎn)的情況不符合事實(shí)。鄭某拒不履行已簽訂的房屋買賣合同，原因在于香河縣房地產(chǎn)價(jià)格的下降，而并非政策原因。三、鄭某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，向劉某某支付81萬(wàn)元。《房屋買賣合同》第十條違約責(zé)任：“違約責(zé)任(1)甲乙雙方必須相互配合，按照合同約定的時(shí)間或丙方通知的時(shí)間辦理相關(guān)手續(xù)，若任何一方不按合同約定的時(shí)間或丙方通知的時(shí)間辦理相關(guān)手續(xù)，每逾期一日，違約方向守約方按總房款的千分之三的違約金。逾期超過(guò)20天，守約方有權(quán)解除房屋買賣合同，同時(shí)違約方應(yīng)向守約方支付總房款的20%的違約金；如守約方的實(shí)際損失超出總房款的20%,違約方應(yīng)按照實(shí)際損失賠付?！?018年2月5日，經(jīng)評(píng)估，本案涉案房產(chǎn)目前價(jià)值為125萬(wàn)元。因鄭某違約，拒不履行房屋買賣合同，造成劉某某損失為81萬(wàn)元，故鄭某應(yīng)當(dāng)按合同約定向劉某某支付81萬(wàn)元。綜上所述，鄭某拒不履行房屋買賣合同的行為已構(gòu)成違約，鄭某應(yīng)當(dāng)按照合同約定向劉某某支付81萬(wàn)元。反訴原告劉某某向本院提出反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法判令解除雙方于2017年3月7日簽訂的房屋買賣合同；2、請(qǐng)求依法判令反訴被告向反訴原告支付81萬(wàn)元；3、本案訴訟費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年3月7日，反訴被告鄭某與反訴原告劉某某、第三人興達(dá)公司簽訂《房屋買賣合同》，反訴被告鄭某以206萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買反訴原告劉某某位于富力新城花香盛景小區(qū)7號(hào)樓1單元1005號(hào)房產(chǎn)。合同簽訂后，反訴被告鄭某向反訴原告劉某某支付購(gòu)房款100萬(wàn)元。2017年3月29日，反訴原告劉某某取得房屋所有權(quán)證后，多次聯(lián)系反訴被告鄭某要求辦理房屋交易手續(xù)。但因香河房屋價(jià)格大幅度下降，反訴被告鄭某一直不予配合。反訴被告鄭某拒不按合同約定履行合同義務(wù)，支付剩余購(gòu)房款的行為已構(gòu)成違約。反訴原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特向貴院提起反訴，請(qǐng)依法支持反訴原告的反訴請(qǐng)求。反訴被告鄭某答辯稱，我同意解除三方于2017年3月7日簽訂的《房屋買賣合同》的訴訟請(qǐng)求，但是不同意反訴原告要求我向其支付81萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。理由如下：第一、反訴原告反訴稱，其在2017年3月29日取得房屋所有權(quán)證后多次要求我辦理過(guò)戶手續(xù)，我因房屋價(jià)格大幅下降，所以不予配合，這些不是事實(shí)。2017年3月29日，香河房?jī)r(jià)并未大幅下降。故不存在反訴原告稱的因房屋價(jià)格大幅下降而不予配合的情況。依據(jù)反訴原告提交的不動(dòng)產(chǎn)登記證的出具時(shí)間是2017年3月29日，而在實(shí)踐操作中，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人實(shí)際取得的時(shí)間會(huì)遲于出具時(shí)間一個(gè)半月至二個(gè)月。故在反訴原告取得不動(dòng)產(chǎn)登記證原件后，廊坊市新的調(diào)控政策已經(jīng)實(shí)施。依據(jù)新政策因我是外地戶口，沒(méi)有香河本地三年社保，故不能購(gòu)房，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)。但雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，應(yīng)互不支付違約金及損失。第二、我不同意向反訴原告支付81萬(wàn)元。因廊坊市《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》的實(shí)行，導(dǎo)致涉案合同無(wú)法履行，故雙方均無(wú)違約，故我不應(yīng)支付違約金。反訴原告為證明其損失，向法庭提交了關(guān)于涉案房屋在2018年2月5日的房產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告。我不認(rèn)可此報(bào)告的真實(shí)性及與本案的關(guān)聯(lián)性，不能達(dá)到證明其損失為81萬(wàn)元的證明目的。理由如下；1、此報(bào)告系被答辯人單方委托鑒定機(jī)構(gòu)出具，不具有可信性；2、此報(bào)告的評(píng)估節(jié)點(diǎn)為2018年2月5日。而我方認(rèn)為，雙方不能履行合同的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)為2017年6月2日,即政策出臺(tái)之日，故而本報(bào)告鑒定時(shí)間點(diǎn)的確定不準(zhǔn)確。3、最關(guān)鍵的一點(diǎn)，本報(bào)告評(píng)估的是涉案房屋的抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告。此點(diǎn)在報(bào)告中載明，“本次估價(jià)采用市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，最后經(jīng)過(guò)綜合測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值”。4、本報(bào)告的有效期為2018年2月5日至3月4日，故此報(bào)告已過(guò)期，無(wú)效。5、在本報(bào)告的估價(jià)假設(shè)和限制條件的條文中載明，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，合法，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，而涉案房屋具有產(chǎn)權(quán)糾紛，也就是說(shuō)此報(bào)告的估價(jià)前提不存在。反訴原告向評(píng)估機(jī)構(gòu)隱瞞了事實(shí)，故而此評(píng)估有錯(cuò)誤。6、此報(bào)告的使用限制條件為本報(bào)告僅為委托人對(duì)于估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考，不作它用。即此報(bào)告不能作為反訴原告證明其損失的證據(jù)使用。第三、反訴原告要求我向其支付81萬(wàn)元的違約金及損失過(guò)高，請(qǐng)人民法院予以降低。綜上所述，請(qǐng)人民法院駁回反訴原告要求我向其支付81萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。第三人興達(dá)公司述稱，我公司對(duì)本訴原告鄭某的訴訟請(qǐng)求和反訴原告劉某某的反訴請(qǐng)求均無(wú)意見。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年3月7日，原告（反訴被告）鄭某、被告（反訴原告）劉某某和第三人興達(dá)公司簽訂房屋買賣合同一份。合同約定，劉某某所售房屋坐落于河北省香河縣，建筑面積99平方米，成交總價(jià)為206萬(wàn)元；房屋目前尚未取得房屋所有權(quán)證，預(yù)計(jì)取得時(shí)間為2017年9月，具體時(shí)間視開發(fā)建設(shè)單位實(shí)際辦理而定，待該房屋取得所有權(quán)證后，原、被告雙方可就該房屋辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；簽訂本合同時(shí)鄭某支付劉某某購(gòu)房定金20萬(wàn)元；劉某某還清此套房屋銀行貸款，鄭某收到還款證明后支付購(gòu)房預(yù)付款；鄭某為貸款客戶，劉某某取得該房屋所有權(quán)證書之日，鄭某依本合同支付的定金和購(gòu)房預(yù)付款自動(dòng)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房首付款；鄭某在交付首付款后向銀行申辦抵押貸款，如首付款不足銀行規(guī)定首付比例的，鄭某需在三日內(nèi)補(bǔ)齊首付款，其余購(gòu)房款待銀行放款之日由銀行打入劉某某指定帳戶；鄭某因自身原因未獲得銀行批準(zhǔn)的，鄭某需在30日內(nèi)自行籌齊剩余房?jī)r(jià)款支付給劉某某，或鄭某繼續(xù)申請(qǐng)其他銀行貸款至貸款批準(zhǔn)，在申請(qǐng)貸款過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用由鄭某負(fù)擔(dān)；貸款未獲批準(zhǔn)導(dǎo)致本合同終止，鄭某支付的定金和房?jī)r(jià)款劉某某應(yīng)在扣除鄭某已付款的50%后（扣除款項(xiàng)不得超過(guò)房款總價(jià)的20%），將余款在三日內(nèi)退還鄭某，鄭某承擔(dān)在房屋交易過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用；鄭某為貸款客戶取得銀行批貸許可之日起15日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；鄭某支付劉某某購(gòu)房定金20萬(wàn)元作為首付款的一部分，剩余首付款80萬(wàn)元于2017年3月12日前交于劉某某；等等。合同簽訂后，鄭某先后于2017年3月7日和2017年3月9日給付劉某某購(gòu)房款100萬(wàn)元，后雙方未能辦理按揭貸款，鄭某未將剩余房款給付劉某某，合同未能繼續(xù)履行。2017年3月21日，廊坊市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見的通知的主要內(nèi)容為，自2017年3月22日起，香河縣非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)買首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。2017年6月4日，香河縣人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的主要內(nèi)容為，非本地戶籍居民家庭能夠提供本地3年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手住房；非本地戶籍居民家庭在本意見實(shí)施前，已為所購(gòu)住房支付相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)縣房管局確認(rèn)并出具書面證明，辦理相關(guān)住房貸款、房產(chǎn)交易時(shí)可不提供社?；蚣{稅證明。上述事實(shí)有原、被告當(dāng)庭陳述，原告提交的《房屋買賣合同》、借記卡賬戶歷史明細(xì)清單、關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見等證據(jù)在卷佐證。
原告鄭某（反訴被告）與被告劉某某（反訴原告）、第三人香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱興達(dá)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月9日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告鄭某的委托代理人陳曦、被告劉某某及其委托代理人劉澤軍第一次、第二次開庭均到庭參加訴訟，第三人興達(dá)公司的委托代理人張香第二次開庭到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。原、被告及第三人興達(dá)公司于2017年3月7日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?，F(xiàn)原告向法院起訴要求解除與被告簽訂的《房屋買賣合同》，被告表示同意解除，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”。故對(duì)原告主張解除《房屋買賣合同》的訴訟請(qǐng)求本院予以支持?！斗课葙I賣合同》解除后，被告應(yīng)返還原告已付購(gòu)房款100萬(wàn)元，故對(duì)原告主張被告返還購(gòu)房款100萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。被告劉某某（反訴原告）提出反訴，主張?jiān)驵嵞常ǚ丛V被告）賠償實(shí)際損失費(fèi)81萬(wàn)元。經(jīng)審查，原、被告簽訂《房屋買賣合同》后，原告先后于2017年3月7日和2017年3月9日向被告支付100萬(wàn)元購(gòu)房款，但剩余購(gòu)房款106萬(wàn)元未向被告支付，也未申請(qǐng)銀行按揭貸款，從而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，故原告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告鄭某辯稱因政府出臺(tái)限購(gòu)政策導(dǎo)致雙方簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)法履行，雙方均不存在違約，不存在違約賠償問(wèn)題。本院認(rèn)為，原、被告簽訂《房屋買賣合同》的時(shí)間為2017年3月7日，原告向被告支付購(gòu)房首付款100萬(wàn)元的時(shí)間為2017年3月7日和2017年3月9日，而香河縣第一次限購(gòu)政策的出臺(tái)時(shí)間為2017年3月21日，第二次限購(gòu)政策的出臺(tái)時(shí)間為2017年6月4日。關(guān)于第一次限購(gòu)政策“首付款比例不低于50%”的問(wèn)題，雙方合同成交價(jià)為206萬(wàn)元，按規(guī)定首付款不應(yīng)低于103萬(wàn)元，原告已經(jīng)支付100萬(wàn)元。按雙方在《房屋買賣合同》第三條第4款約定“乙方（即鄭某）需在30日內(nèi)自行籌齊剩余房?jī)r(jià)款支付給甲方（即劉某某）”，但原告未能補(bǔ)繳3萬(wàn)元，亦未申請(qǐng)銀行按揭貸款。關(guān)于第二次限購(gòu)政策“非本地戶籍居民家庭能夠提供本地3年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的”的問(wèn)題，原、被告在第二次限購(gòu)政策出臺(tái)前已經(jīng)簽訂的《房屋買賣合同》并支付購(gòu)房首付款，根據(jù)該規(guī)定第一條“非本地戶籍居民家庭在本意見實(shí)施前，已為所購(gòu)住房支付相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)縣房管局確認(rèn)并出具書面證明，辦理相關(guān)住房貸款、房產(chǎn)交易時(shí)可不提供社?；蚣{稅證明”，因此原告并不受非本地居民戶籍及交納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的限制。故對(duì)原告（反訴被告）鄭某的該抗辯意見本院不予采信。根據(jù)原、被告簽訂的《房屋買賣合同》第三條第4款約定“貸款未獲批準(zhǔn)導(dǎo)致本合同終止，乙方（即鄭某）支付的定金和房?jī)r(jià)款甲方（即劉某某）應(yīng)在扣除乙方（即鄭某）已付款的50%后（扣除款項(xiàng)不得超過(guò)房款總價(jià)的20%），將余款在三日內(nèi)退還乙方（即鄭某），乙方（即鄭某）承擔(dān)在房屋交易過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用”,故原告應(yīng)給付被告違約金41.2萬(wàn)元（206萬(wàn)元×20%),對(duì)被告（反訴原告）劉某某主張的合理部分本院予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）鄭某與被告（反訴原告）劉某某于2017年3月7日簽訂的關(guān)于香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)富力新城花香盛景小區(qū)7號(hào)樓1單元1005號(hào)樓房的《房屋買賣合同》。二、被告（反訴原告）劉某某于本判決生效后三日內(nèi)返還原告（反訴被告）鄭某購(gòu)房款100萬(wàn)元。三、原告（反訴被告）鄭某于本判決生效后三日內(nèi)給付被告（反訴原告）劉某某違約金41.2萬(wàn)元。以上二、三項(xiàng)折抵后，被告（反訴原告）劉某某返還原告（反訴被告）鄭某購(gòu)房款58.8萬(wàn)元，于本判決生效后三日內(nèi)給付。如果被告（反訴原告）未按本判決指定的期間履行償還借款本息義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)減半收取6900元，由原告（反訴被告）負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)減半收取5950元，由原告（反訴被告）負(fù)擔(dān)3026元，被告（反訴原告）負(fù)擔(dān)2924元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員　　徐小壘

書記員：張洪亮