原告(反訴被告)：鄭睿雯，1997年1月17日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陸軍、何丹，上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海同虹投資管理有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：馬偉光，董事長。
　　委托訴訟代理人：劉軍，上海市信本律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)鄭睿雯訴被告(反訴原告)上海同虹投資管理有限公司(以下簡稱同虹公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月6日立案后，同虹公司于2019年7月3日提起反訴，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告鄭睿雯的委托訴訟代理人何丹，被告同虹公司的委托訴訟代理人劉軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　鄭睿雯向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)鄭睿雯與同虹公司之間的租賃合同于2018年12月3日解除；2、判令同虹公司返還租賃保證金18,900元，2018年12月3日至2018年12月17日的租金4,729.41元；3、判令同虹公司賠償裝修損失155,875元，物料損失4,749.72元，設(shè)備運(yùn)輸費(fèi)1,800元，倉儲(chǔ)費(fèi)18,000元，員工工資及解約補(bǔ)償金33,840元，律師費(fèi)15,000元。事實(shí)和理由：2017年8月31日，鄭睿雯與同虹公司簽訂租賃意向書，約定鄭睿雯租賃虹口區(qū)中山北二路XXX號(hào)同濟(jì)虹口綠色科技園E段一層107室用于開設(shè)咖啡廳，面積88.85平米，鄭睿雯當(dāng)日支付了租賃保證金18,900元。2017年9月13日，鄭睿雯與同虹公司簽訂了《房屋租賃合同》，在該合同里約定了租賃期限2017年9月13日至2019年12月31日，租金每月9,458.82元。此后上海心款咖啡廳(以下簡稱心款咖啡廳)又與物業(yè)管理企業(yè)同灣企業(yè)管理(上海)有限公司(以下簡稱同灣公司)簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，約定了物業(yè)費(fèi)和水電支付方式，即心款咖啡廳根據(jù)物業(yè)付款通知支付各項(xiàng)費(fèi)用。合同簽訂后，鄭睿雯按照合同約定支付租金并開始裝修經(jīng)營，也按照物業(yè)付款通知支付物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)。2018年11月底，同灣公司告知心款咖啡廳有電費(fèi)漏交情形，心款咖啡廳則表示已經(jīng)每月按通知支付電費(fèi)，如果需要補(bǔ)繳應(yīng)核實(shí)數(shù)據(jù)后協(xié)商解決，物業(yè)公司提供的補(bǔ)繳度數(shù)前后發(fā)生嚴(yán)重偏差，也拒絕與心款咖啡廳進(jìn)一步核實(shí)協(xié)商。2018年12月3日，同虹公司授權(quán)同灣公司切斷電源，使得心款咖啡廳無法經(jīng)營，心款咖啡廳多次與同虹公司及同灣公司溝通，要求恢復(fù)供電均遭到拒絕。心款咖啡廳無奈之下將設(shè)備搬離系爭場地，遣散員工，將場地交還給同虹公司。鄭睿雯認(rèn)為，同虹公司以心款咖啡廳拖欠電費(fèi)為由隨意停電顯然是嚴(yán)重的違約行為，給其造成了各項(xiàng)損失。故鄭睿雯起訴來院，要求判如所請(qǐng)。
　　同虹公司辯稱，因?yàn)樾目羁Х葟d欠付電費(fèi)，2018年12月3日同灣公司進(jìn)行了斷電。同灣公司在之前和心款咖啡廳就欠付電費(fèi)進(jìn)行過溝通，斷電前也發(fā)過書面通知，斷電前同虹公司并不清楚，也并非同虹公司授意。斷電后心款咖啡廳將此情況告知同虹公司，要求同虹公司出面協(xié)調(diào)，同虹也進(jìn)行過協(xié)調(diào)。之前鄭睿雯就提出一直在虧損，不想做了，同虹公司也幫鄭睿雯在找下家。租賃保證金18,900元是收過的，租金也是收到了2018年12月17日。同虹公司原來和鄭睿雯協(xié)商，要求鄭睿雯支付欠付電費(fèi)并將工商注冊注銷后，同意返還租賃保證金。合同解除并非因?yàn)橥绻镜脑?，故不同意賠償鄭睿雯任何損失。
　　同虹公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)鄭睿雯與同虹公司之間的租賃合同于2019年1月31日解除；2、判令鄭睿雯支付2018年12月18日至2019年1月31日的租金13,683元；3、判令鄭睿雯支付違約金(本金為13,683元，按照日千分之五，自2019年2月1日計(jì)算至鄭睿雯實(shí)際支付之日止)；4、判令鄭睿雯賠償同虹公司租金損失28,376.49元；5、判令鄭睿雯支付同虹公司律師費(fèi)損失15,000元。事實(shí)和理由：2017年8月底，同虹公司與鄭睿雯簽訂租賃意向書，此后簽訂《房屋租賃合同》，由鄭睿雯承租上海市中山北二路XXX號(hào)E段107室。鄭睿雯將該處登記為心款咖啡廳的營業(yè)執(zhí)照住所地，并向虹口區(qū)市場監(jiān)督局申領(lǐng)了食品經(jīng)營許可證。2018年年底，心款咖啡廳實(shí)際因?yàn)榻?jīng)營不善，但借口電費(fèi)欠費(fèi)等糾紛，主動(dòng)搬離該場所，同虹公司于2019年1月31日收到心款咖啡廳快遞的鑰匙。心款咖啡廳搬離后，以種種理由拒絕向虹口市場監(jiān)督管理局遞交材料，申請(qǐng)住所地變更登記與食品經(jīng)營許可證注銷手續(xù)。同虹公司無奈分別于2019年4月15日與2019年4月26日委托律師向心款咖啡廳發(fā)出律師函，要求心款咖啡廳盡快辦理有關(guān)登記，避免損失擴(kuò)大。2019年2月，新的租戶夏某某與同虹公司簽訂租賃合同。至5月下旬，因心款咖啡廳始終未辦理住所地變更登記與食品經(jīng)營許可證，夏某某無法將107室登記為營業(yè)執(zhí)照的住所地，也無法辦理食品經(jīng)營許可證，同虹公司無奈退回相應(yīng)租金28,376.49元，蒙受經(jīng)濟(jì)損失。故同虹公司反訴至本院，要求判如所請(qǐng)。
　　鄭睿雯對(duì)反訴辯稱，2018年12月18日至2019年1月31日心款咖啡廳沒有經(jīng)營，所以不同意承擔(dān)租金和違約金。停止經(jīng)營后，由于心款咖啡廳和同灣公司涉訴，財(cái)務(wù)人員說不能辦理清稅。之后通過多方打聽，知道可以辦理，就于2019年4月25日開始遞交注銷材料，最后一張證件的注銷是2019年6月11日。鄭睿雯沒有惡意拖延，合同約定未及時(shí)辦理注銷的后果是保證金不予退還，也不存在賠償損失。律師費(fèi)不應(yīng)當(dāng)由鄭睿雯承擔(dān)。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年9月13日，鄭睿文(乙方)與同虹公司(甲方)簽訂《房屋租賃合同》，約定，標(biāo)的房屋是位于上海市中山北二路XXX號(hào)E段一層107室房間共一套，房屋建筑面積為88.85平方米，標(biāo)的房屋將用于從事咖啡廳。房屋的租期自2017年9月13日至2019年12月31日止。2017年9月13日至2019年12月31日租金為9,458.82元/月。標(biāo)的房屋按先付后用的原則，付三押二，租金按每三個(gè)月為周期收取，首期租金之后的各期租金乙方應(yīng)在每期首月的1日或之前向甲方付清(如該月1日為節(jié)假日，于1日前的工作日支付)。本合同生效之日起5個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方支付租賃保證金18,900元。租賃保證金是乙方履行支付租金義務(wù)和責(zé)任的擔(dān)保；一旦乙方違約，甲方有權(quán)以租賃保證金抵充乙方應(yīng)付未付的到期租金、滯納金、違約金等各類款項(xiàng)。對(duì)租賃保證金的抵充不應(yīng)影響甲方行使其它權(quán)利或?qū)で缶葷?jì)。租期屆滿，乙方付清相關(guān)費(fèi)用并與物業(yè)管理部門辦理完標(biāo)的房屋交接手續(xù)之次日起10個(gè)工作日內(nèi)，乙方已付保證金由甲方無息歸還；如乙方未付清相關(guān)費(fèi)用，以及因乙方原因造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方有權(quán)從保證金中扣除，剩余部分無息歸還乙方。租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用由乙方承擔(dān)，具體計(jì)算方式遵照本項(xiàng)目物業(yè)公司規(guī)定執(zhí)行。其他費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定由甲乙雙方各自承擔(dān)。如實(shí)際各類費(fèi)用根據(jù)國家政策調(diào)整，則該費(fèi)用也相應(yīng)調(diào)整。電費(fèi)按抄表數(shù)如實(shí)繳納，先用后付。乙方應(yīng)按時(shí)繳納各項(xiàng)公共事業(yè)費(fèi)，逾期未支付的按每日百分之一收取滯納金。如乙方需在標(biāo)的房屋交付條件的基礎(chǔ)上擴(kuò)大水、電供應(yīng)量、污水排放量，則有關(guān)工程費(fèi)、增容費(fèi)等所有相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如擴(kuò)大水、電供應(yīng)量、污水排放量需對(duì)房屋周邊建筑或道路進(jìn)行改建，則相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)并需甲方同意。非甲方過錯(cuò)引起的公共事業(yè)服務(wù)的中斷或停止供應(yīng)不應(yīng)導(dǎo)致租金的減少或本合同的終止。租期屆滿或本合同解除、終止時(shí)，乙方的改建、裝修部分，乙方應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用、負(fù)責(zé)恢復(fù)至標(biāo)的房屋改建、裝修前的原狀。標(biāo)的房屋經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，乙方可辦理退租手續(xù)。乙方拆除其增設(shè)的設(shè)施和設(shè)備時(shí)，損壞標(biāo)的房屋結(jié)構(gòu)的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)于修復(fù)并承擔(dān)由此引起的全部費(fèi)用。除甲方同意乙方續(xù)租，并簽訂續(xù)租合同外，乙方應(yīng)在租期屆滿或本合同解除、終止同時(shí)返還標(biāo)的房屋。乙方返還標(biāo)的房屋應(yīng)符合正常使用后的狀態(tài)，否則，甲方有權(quán)代為恢復(fù)標(biāo)的房屋并在租賃保證金中扣除相關(guān)的費(fèi)用，如有不足的甲方有權(quán)向乙方追索。如乙方希望不做恢復(fù)而保留其增設(shè)或改建的裝修和附屬設(shè)施，應(yīng)提前向甲方提出申請(qǐng)并獲得甲方的書面同意，如甲方同意無需恢復(fù)或需部分恢復(fù)的，乙方應(yīng)按甲方要求進(jìn)行部分恢復(fù)工作(如有需要)，并就遺留的所有裝修和附屬設(shè)施(必須保證該等裝修和附屬設(shè)施處于完好的可使用狀態(tài))提供完整的圖紙、消防驗(yàn)收合格證明、質(zhì)保證書、使用說明書等，遺留的所有裝修和附屬設(shè)施將無償歸甲方所有。租期屆滿或本合同解除、終止時(shí)，如乙方曾將標(biāo)的房屋作為工商登記注冊地址的，乙方應(yīng)在本合同解除或終止前辦理完畢注銷注冊地手續(xù)。本合同解除或終止后10個(gè)工作日內(nèi)，乙方仍未辦理完成注銷手續(xù)的，租賃保證金將不予退還。經(jīng)雙方事先協(xié)商一致，甲方同意乙方保留注冊地的情況除外。標(biāo)的房屋返還時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。乙方應(yīng)在合同到期終止后15天內(nèi)搬遷，15天后未搬遷的所有在標(biāo)的房屋內(nèi)的物品視為廢棄物，甲方有權(quán)隨意處置，并自行進(jìn)入標(biāo)的房屋，同時(shí)視為乙方自動(dòng)放棄標(biāo)的房屋內(nèi)的裝修、設(shè)施、設(shè)備及其他未拆除或搬離的物品的所有權(quán)或使用權(quán)，包括被視為乙方的設(shè)備和物品(無論是屬于乙方或第三方)，甲方有權(quán)自行作出處理；若涉及第三方之合法權(quán)益，則由乙方負(fù)責(zé)向第三方作出賠償。甲方進(jìn)入標(biāo)的房屋之時(shí)視為房屋收回。乙方拖欠任何應(yīng)付未付款項(xiàng)的，自應(yīng)付款項(xiàng)到期日的第二天起，每拖欠一日，應(yīng)按未付金額千分之五(0.5%)的比例向甲方支付違約金，直至乙方還清所有拖欠款項(xiàng)的當(dāng)日為止。
　　2017年11月2日，鄭睿雯在系爭房屋內(nèi)注冊成立了心款咖啡廳，類型為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。
　　2017年12月1日，同灣公司(甲方)與心款咖啡廳(乙方)簽訂《同濟(jì)·虹口綠色科技園區(qū)租賃單元物業(yè)管理協(xié)議》，約定：由甲方對(duì)乙方租賃的系爭商鋪提供物業(yè)管理服務(wù)，期限自2017年9月13日起至2019年12月31日止；物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米12元，即每月1,081元；租賃單元內(nèi)耗用水、電等費(fèi)用由乙方自理，按月抄表。商鋪用戶電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.45元/度，水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為150元/月·戶。
　　合同簽訂后，鄭睿雯按約使用房屋，支付租金至2018年12月17日，并支付租賃保證金18,900元。
　　2018年12月3日，心款咖啡廳因電費(fèi)問題與同灣公司發(fā)生糾紛，導(dǎo)致咖啡廳內(nèi)部分電路被切斷。心款咖啡廳為此與同灣公司及同虹公司進(jìn)行協(xié)商，未能達(dá)成一致。2019年1月31日，同虹公司收到鄭睿雯通過郵寄交還的房屋鑰匙。
　　2019年4月，雙方因相關(guān)證照的注銷問題多次發(fā)生函件往來，進(jìn)行協(xié)商。心款咖啡廳于2019年5月28日核準(zhǔn)注銷登記，由鄭睿雯出具《保結(jié)書》，載明，本人決定注銷上海心款咖啡廳，本人承諾：上海心款咖啡廳的債權(quán)債務(wù)已了結(jié)，若有未清理完畢的債權(quán)債務(wù)，均由本人承擔(dān)。2019年6月11日，心款咖啡廳注銷食品經(jīng)營許可。
　　又查明，上海市中山北二路XXX號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)人系案外人上海大慶石油大廈，上海大慶石油大廈委托上海大慶石油實(shí)業(yè)發(fā)展公司將該房產(chǎn)出租給上海虹口科技投資發(fā)展有限公司，嗣后由上海虹口科技投資發(fā)展有限公司出租給同虹公司。
　　審理中，鄭睿雯還提供了：1、裝修合同、加工合同、物料清單、運(yùn)輸單據(jù)、租賃合同及相關(guān)支付憑證，證明其主張的裝修損失、物料損失等；2、員工解除勞動(dòng)合同賠償款、轉(zhuǎn)賬憑證及工資明細(xì)，證明遣散員工發(fā)生的費(fèi)用；3、證人證言及照片，證明2019年1月27日鄭睿雯搬離設(shè)備時(shí)受到了同虹公司及其指定物業(yè)的阻撓；4、律師費(fèi)合同及發(fā)票，證明律師費(fèi)損失。同虹公司的質(zhì)證意見為：1、除租賃合同以外其他的真實(shí)性予以確認(rèn)，但不應(yīng)當(dāng)由同虹公司賠償；2、收款人都是鄭睿雯的家人，且與同虹公司無關(guān)；3、同虹公司并不在場，也并非同虹公司授意阻撓；4、真實(shí)性無異議，但不應(yīng)當(dāng)由同虹公司承擔(dān)。同虹公司還提供了：1、同虹公司與案外人夏某某的租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議、銀行回單及情況說明，證明因心款咖啡廳未辦理有關(guān)注銷與變更登記，造成同虹公司向夏某某退還了三個(gè)月的房租，損失28,376.49元；2、律師合同、回單及發(fā)票，證明律師費(fèi)損失。鄭睿雯的質(zhì)證意見為：1、真實(shí)性無法核實(shí)，是同虹公司自行經(jīng)營行為，同虹公司明知心款咖啡廳的注銷手續(xù)還在辦理，仍將房屋出租造成的損失，應(yīng)當(dāng)由同虹公司自行負(fù)擔(dān)；2、真實(shí)性無異議，是同虹公司違約導(dǎo)致，損失不應(yīng)當(dāng)由鄭睿雯承擔(dān)。
　　本院認(rèn)為，鄭睿雯與同虹公司的之間的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。鄭睿雯認(rèn)為因同虹公司授意同灣公司對(duì)系爭房屋采取了斷電措施，導(dǎo)致合同提前終止。對(duì)此，鄭睿雯并未提供證據(jù)證明同虹公司對(duì)同灣公司存在授意行為的依據(jù)，且心款咖啡廳與同灣公司單獨(dú)簽訂了《同濟(jì)·虹口綠色科技園區(qū)租賃單元物業(yè)管理協(xié)議》，雙方系物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的相對(duì)方，電費(fèi)由心款咖啡廳與同灣公司自行結(jié)算。另，根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，非同虹公司過錯(cuò)引起的公共事業(yè)服務(wù)的中斷或停止供應(yīng)不應(yīng)導(dǎo)致租金的減少或本合同的終止，鄭睿雯亦未提供證據(jù)證明同虹公司對(duì)于斷電行為存在過錯(cuò)。故鄭睿雯主張《房屋租賃合同》于2018年12月3日解除缺乏依據(jù)，本院不予支持。同虹公司于2019年1月31日收到鄭睿雯通過郵寄方式交還的房屋鑰匙，亦同意《房屋租賃合同》于該日解除，本院予以確認(rèn)。故鄭睿雯要求同虹公司退還2018年12月3日至2018年12月17日房屋租金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持，鄭睿雯還應(yīng)支付向同虹公司支付2018年12月18日至2019年1月31日的房屋租金。逾期支付的，應(yīng)按照合同約定支付相應(yīng)的違約金。
　　《房屋租賃合同》約定，租期屆滿或本合同解除、終止時(shí)，乙方的改建、裝修部分，乙方應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用、負(fù)責(zé)恢復(fù)至標(biāo)的房屋改建、裝修前的原狀。合同的解除并非同虹公司違約行為所致，故鄭睿雯要求同虹公司賠償裝修損失的訴訟請(qǐng)求，本院難以支持。物料損失、設(shè)備運(yùn)輸費(fèi)、倉儲(chǔ)費(fèi)、員工工資及解約補(bǔ)償金、律師費(fèi)亦不應(yīng)由同虹公司賠償。
　　《房屋租賃合同》還約定，租期屆滿或本合同解除、終止時(shí)，如鄭睿雯曾將標(biāo)的房屋作為工商登記注冊地址的，鄭睿雯應(yīng)在本合同解除或終止前辦理完畢注銷注冊地手續(xù)。本合同解除或終止后10個(gè)工作日內(nèi)，鄭睿雯仍未辦理完成注銷手續(xù)的，租賃保證金將不予退還。鄭睿雯實(shí)際搬離了系爭房屋并于2019年1月31日將房屋鑰匙寄還給同虹公司，以其實(shí)際行動(dòng)表示不再履行租賃合同，但未能按照約定的時(shí)間辦理相關(guān)證照的注銷手續(xù)，直至2019年6月才辦理完畢。故租賃保證金18,900元，同虹公司有權(quán)不予返還。同虹公司主張的租金損失及律師費(fèi)損失，無合同依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第(二)項(xiàng)、第九十七條規(guī)定，判決如下：
　　一、鄭睿雯與上海同虹投資管理有限公司之間就上海市中山北二路XXX號(hào)E段一層107室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月31日解除；
　　二、鄭睿雯應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)支付上海同虹投資管理有限公司2018年12月18日至2019年1月31日的租金13,683元及違約金(本金為13,683元，按照日千分之五，自2019年2月1日計(jì)算至鄭睿雯實(shí)際支付之日止)；
　　三、對(duì)鄭睿雯的其他訴訟請(qǐng)求，不予支持；
　　四、對(duì)上海同虹投資管理有限公司的其他反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)5,018.41元，由鄭睿雯負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)613.24元，由鄭睿雯負(fù)擔(dān)204.41元，上海同虹投資管理有限公司負(fù)擔(dān)408.83元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：肖美珠

書記員：曹北霖