原告:鄭某,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住當(dāng)陽(yáng)市。原告:吳某某,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住當(dāng)陽(yáng)市。委托訴訟代理人:鄭某(系原告吳某某之夫),公民身份號(hào)碼4227021960********,代理權(quán)限為一般授權(quán)。被告:宜昌弘某商業(yè)管理有限公司,住所地宜昌市發(fā)展大道41-1號(hào),統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500568324550W。法定代表人:徐啟華,系該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人:楊樂(lè)毅,湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師,代理權(quán)限為特別授權(quán)。被告:宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司,住所地宜昌市夷陵區(qū)夷興大道(長(zhǎng)途客運(yùn)站旁),統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420506753413416M。法定代表人:秦道祥,系該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人:胡家才,系該公司法務(wù)部主任,代理權(quán)限為特別授權(quán)。
原告鄭某、吳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.判令被告弘某公司支付2017年9月30日至2018年9月29日期間的租金43025元及逾期付款違約金(以43025元為基數(shù),從2017年10月1日至實(shí)際付款之日止按每日萬(wàn)分之一計(jì)算);2.被告瑞德隆公司對(duì)上述訴訟請(qǐng)求承擔(dān)連帶清償責(zé)任;3.由兩被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)及理由:2012年3月6日,原告鄭某、吳某某與被告弘某公司、瑞德隆公司簽訂商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同一份,約定由鄭某、吳某某購(gòu)買(mǎi)瑞德隆公司開(kāi)發(fā)的盛世天下7號(hào)樓107號(hào)商鋪后委托弘某公司經(jīng)營(yíng)管理,委托經(jīng)營(yíng)期限從2012年9月30日至2022年9月29日止,2015年9月30日至2022年9月29日期間租金為43025元/年,租金支付方式為每年9月30日支付下一年度租金。合同約定如果弘某公司逾期支付租金,應(yīng)以付款額為基數(shù)按照日萬(wàn)分之一支付逾期付款違約金。同時(shí)合同還約定瑞德隆公司為弘某公司的租金支付義務(wù)承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任。被告弘某公司、瑞德隆公司至今未按合同約定支付2017年9月30日至2018年9月29日期間的租金43025元。被告弘某公司辯稱(chēng),對(duì)雙方簽訂的商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同的真實(shí)性無(wú)異議。因市場(chǎng)行情下行,導(dǎo)致我公司無(wú)力支付租金,我公司已向原告下達(dá)了解除合同的通知書(shū),雙方的租賃合同關(guān)系已經(jīng)終止。即使雙方的租賃合同關(guān)系存在,根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定,原告放任涉案房屋空置,對(duì)損失的擴(kuò)大具有過(guò)錯(cuò),應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)部分損失。被告瑞德隆公司辯稱(chēng),我公司只承擔(dān)租金支付的保證義務(wù),對(duì)違約金不承擔(dān)保證義務(wù)。其余的答辯意見(jiàn)同被告弘某公司。經(jīng)審理查明:2012年3月6日,原告鄭某、吳某某(乙方)與被告瑞德隆公司(甲方)、弘某公司(丙方)簽訂商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同一份,約定由鄭某、吳某某將其購(gòu)買(mǎi)的被告瑞德隆公司開(kāi)發(fā)的盛世天下7號(hào)樓107號(hào)商鋪委托給弘某公司對(duì)外經(jīng)營(yíng)、使用和管理。委托經(jīng)營(yíng)期限為十年,從2012年9月30日至2022年9月29日止。租金支付方式:第一階段,從2012年9月30日至2015年9月29日止,三年租金共計(jì)129076元。該時(shí)間段的租金返還日期為乙方購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)當(dāng)日,經(jīng)三方約定后,直接在總房?jī)r(jià)中扣除;第二階段,從2015年9月30日至2022年9月29日,每年返還租金43025元,該時(shí)間段的租金返還日期為每年的9月30日。違約責(zé)任:丙方如逾期向乙方支付回報(bào),則應(yīng)按逾期付款額承擔(dān)每日萬(wàn)分之一的逾期付款違約金,逾期超過(guò)六十日乙方有權(quán)解除合同,乙方解除合同的,丙方需承擔(dān)本合同中第十一條丙方的違約責(zé)任。合同第十一條約定:依照本合同約定,丙方違約需按本合同標(biāo)的額的每日萬(wàn)分之一支付給乙方違約金,如丙方不能在六十日達(dá)到本合同中的約定,乙方有權(quán)選擇解除合同,乙方選擇解除合同的,丙方應(yīng)按本合同總額的千分之一向乙方支付違約金。同時(shí)該合同約定:1、在委托經(jīng)營(yíng)期間,乙丙雙方不得以任何理由單方面解除本合同,但經(jīng)雙方協(xié)商一致的,可以提前終止合同;2、有下列情形之一的,本合同自行終止,乙丙雙方不承擔(dān)責(zé)任。(1)該物業(yè)因政府或部隊(duì)需要列入房屋拆遷的;(2)、因不可抗力事件的發(fā)生致使本合同無(wú)法履行的。特別聲明和承諾:乙方承諾在租賃期間,其依據(jù)本補(bǔ)充協(xié)議授予丙方的各項(xiàng)權(quán)利不可撤銷(xiāo);甲方承諾在租賃期間,自愿為丙方的租金支付義務(wù)承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任。若有任何一期租金,丙方未能按時(shí)支付,甲方均自愿承擔(dān)代為支付當(dāng)期租金的義務(wù)。合同簽訂后,鄭某、吳某某按約將商鋪交給弘某公司經(jīng)營(yíng)。弘某公司履行了第一階段的租金。對(duì)第二階段的租金,弘某公司至今未支付2017年9月30日至2018年9月29日期間的租金43025元。上述事實(shí),有原告提交的產(chǎn)權(quán)證書(shū)、商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同、(2017)鄂0505民初18號(hào)民事判決書(shū)等證據(jù),以及原、被告當(dāng)庭陳述在卷佐證,并經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證,本院予以認(rèn)定。
原告鄭某、吳某某與被告宜昌弘某商業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)弘某公司)、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)瑞德隆公司)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年3月27日立案受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告鄭某,被告弘某公司的委托訴訟代理人楊樂(lè)毅,被告瑞德隆公司的委托訴訟代理人胡家才到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為,原告鄭某、吳某某與被告瑞德隆公司、弘某公司簽訂的商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同,系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,依法成立且生效,雙方當(dāng)事人應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)。關(guān)于商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同是否解除的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條的規(guī)定,“當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。”第九十四條規(guī)定,“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”本案中,原、被告在商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同中約定可以解除合同的條件為,“1、在委托經(jīng)營(yíng)期間,雙方不得以任何理由單方面解除本合同,但經(jīng)雙方協(xié)商一致的,可以提前終止合同;2、有下列情形之一的,本合同自行終止,乙丙雙方不承擔(dān)責(zé)任。(1)該物業(yè)因政府或部隊(duì)需要列入房屋拆遷的;(2)因不可抗力事件的發(fā)生致使本合同無(wú)法履行的?!爆F(xiàn)瑞德隆公司、弘某公司主張因市場(chǎng)行情下行,導(dǎo)致我公司無(wú)力支付租金為由要求解除合同,并非商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同中約定的可以解除合同的條件,也不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條可以行使法定解除權(quán)的情形。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ逢P(guān)于合同的約定解除和法定解除權(quán)利行使方式和期限的規(guī)定,不能適用于本案瑞德隆公司、弘某公司通知解除合同的情形。瑞德隆公司、弘某公司要求解除合同的行為,不發(fā)生解除合同的效力。瑞德隆公司、弘某公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同,弘某公司應(yīng)向原告鄭某、吳某某支付2017年9月30日至2018年9月29日期間的租金43025元及逾期付款違約金(以43025元為基數(shù),從2017年10月1日起至實(shí)際付款之日止按照每日萬(wàn)分之一計(jì)算)。原告鄭某、吳某某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,本院予以支持,瑞德隆公司、弘某公司辯稱(chēng)合同已經(jīng)解除的抗辯理由,本院不予采納。關(guān)于瑞德隆公司的保證責(zé)任問(wèn)題。瑞德隆公司在合同中承諾愿為弘某公司的租金支付義務(wù)承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任,但雙方并未約定保證方式,根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十九條的規(guī)定,“當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的,按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。”因此,瑞德隆公司應(yīng)當(dāng)對(duì)弘某公司的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。關(guān)于保證的范圍,根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十一條的規(guī)定,“保證擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。保證合同另有約定的,按照約定。”因此,瑞德隆公司應(yīng)當(dāng)對(duì)弘某公司包括租金、違約金等在內(nèi)的全部債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。關(guān)于保證期間的問(wèn)題,鄭某、吳某某與瑞德隆公司亦未約定保證期間,根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十六條的規(guī)定,“連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的,債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之日起6個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間,債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的,保證人免除保證責(zé)任。”本案中,鄭某、吳某某在保證期間內(nèi)要求瑞德隆公司對(duì)2017年9月30日至2018年9月29日期間的租金及逾期付款違約金承擔(dān)連帶清償責(zé)任,符合法律規(guī)定,本院予以支持。據(jù)此,本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條、第一百一十四條,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十九條、第二十一條、第二十六條,《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十二條之規(guī)定,判決如下:
被告宜昌弘某商業(yè)管理有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告鄭某、吳某某支付2017年9月30日至2018年9月29日期間的租金43025元及逾期付款違約金(以43025元為基數(shù),從2017年10月1日起至實(shí)際付款之日止按照每日萬(wàn)分之一計(jì)算)。二、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)上述兩項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)保證責(zé)任后,有權(quán)向被告宜昌弘某商業(yè)管理有限公司追償。如果未按照本判決指定的期限履行金錢(qián)給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)876元,減半收取計(jì)438元,由被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、宜昌弘某商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。
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