原告:鄭某中,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市。
原告:姚某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市。
上列二原告共同委托訴訟代理人:葉剛,上海正策律師事務(wù)所律師。
上列二原告共同委托訴訟代理人:陳龍,上海正策律師事務(wù)所實習(xí)律師。
被告:上海源淶實業(yè)有限公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
法定代表人:孫元元,董事長。
委托訴訟代理人:武霞,北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師。
委托訴訟代理人:薛濤,北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師。
原告鄭某中、姚某與被告上海源淶實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年8月15日立案后,依法適用簡易程序,于2019年10月29日公開開庭進行了審理。原告鄭某中、姚某的委托訴訟代理人葉剛、陳龍,被告上海源淶實業(yè)有限公司的委托訴訟代理人武霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄭某中、姚某向本院提出訴訟請求:1.判令被告支付原告租金人民幣(以下幣種同)6萬元;2.判令被告支付原告逾期違約金(分段計算:均以15,000元為基數(shù),按每日3%的標(biāo)準(zhǔn)分別自2019年6月10日、2019年7月10日、2019年8月10日、2019年9月10日起算至實際清償之日止)及超期違約金15萬元;3.判令被告支付原告律師費1萬元。事實與理由:兩原告系夫妻。2017年1月2日,原、被告簽訂房屋租賃合同,約定原告向被告出租涉案房屋,每月租金14,500元,自2019年1月15日起每月租金15,000元,首次押一付三,以后每月10日支付。合同履行期間,被告屢屢遲延支付租金,未支付2019年6、7、8月的租金。2019年7月23日,原告委托律師向被告發(fā)送律師函,但被告收函后既未履約,又未與原告聯(lián)系溝通。2019年9月12日,原告向被告寄送了解約函,被告于次日收到,故雙方租賃同已于2019年9月13日解除,原告已于該月底收回房屋。另,2017年3月1日,原、被告與案外人簽訂《年付計劃》,其中約定了任何一方違約應(yīng)承擔(dān)因違約使得其他各方產(chǎn)生的費用和損失,包括但不限于調(diào)查、訴訟費、律師費等。綜上,為維護自身合法權(quán)益,原告起訴至法院,望判如所請。
被告上海源淶實業(yè)有限公司辯稱:對于訴請1,起租日應(yīng)為每月15日,租金應(yīng)自15日起算,被告欠費期間為2019年6月15日至2019年9月14日,同意支付欠費;對于訴請2,違約金應(yīng)自2019年6月15日、2019年7月15日、2019年8月15日起算,且原告主張的違約金遠超過其損失,兩項違約金標(biāo)準(zhǔn)均過高,請求法院予以調(diào)整:對于訴請3,《年付計劃》已經(jīng)履行完畢,原告以此為由主張律師費無依據(jù),被告不予同意。
本院經(jīng)審理確認如下事實:2017年1月2日,兩原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》。該合同第1.1條約定,甲方出租的房屋座落于上海市浦東新區(qū)錦和路XXX弄XXX號XXX室。第2.2條約定,租賃期限為2017年1月15日起至2022年1月14日止。第3.1條約定,2017年1月15日至2019年1月14日月租金為14,500元,2019年1月15日至2022年1月14日租金為15,000元。第3.3條約定,付款方式為首次押一付三,以后每月10號支付,如遇雙休、法定節(jié)假日則付款日自動往后順延。第4.1條約定,在簽訂合同時,乙方向甲方支付保證金14,500元。第9.3條約定,(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外),每逾期一日,須向甲方支付月租金的3%作為逾期違約金,逾期超過一個月不支付房租,視為乙方違約,并賠償甲方相當(dāng)于10個月的租金。(2)乙方逾期返還該房屋的,每逾期一日,乙方應(yīng)以日租金的3%向甲方支付該房屋占用期間的使用費。
2017年3月1日,原告鄭某中(甲方)與被告簽訂《付款方式變更》,雙方約定將2017年3月15日至2018年3月14日的房租變更為一次性支付,下一周期付款方式再商議。如下一周期不實行一年一付的,一個月押金需要重新付給甲方。同日,原告鄭某中(甲方、房東)、被告(乙方、保證人)與鑫聚財(上海)金融信息服務(wù)有限公司(丙方、資金方)簽訂《年付計劃》,約定丙方一次性付甲方12個月租金174,000元(扣除已付一個月押金及三個月租金),乙方在2017年3月7日至2018年2月25日期間按期足額向丙方歸還本息;協(xié)議各方應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù),非經(jīng)各方協(xié)商一致或依照本協(xié)議約定,任何一方不得解除本協(xié)議;任何一方違約,違約方應(yīng)承擔(dān)因違約使得其他各方產(chǎn)生的費用和損失,包括但不限于調(diào)查、訴訟費、律師費等。
2019年7月24日,原告委托律師向被告寄送《律師函》,要求被告于2019年8月10日之前支付2019年6月起的租金3萬元及逾期違約金25,200元、超期違約金15萬元。
為本案訴訟,原告支出律師費1萬元。
審理中,原、被告一致確認,被告已付租金至2019年6月14日,租賃合同已于2019年9月13日解除,原告已收回房屋,本案中由被告繼續(xù)支付租金至2019年9月13日;被告在原告處有押金14,500元,用于抵扣被告欠費。原告稱,本案中不主張合同解除后的使用費,但保留訴權(quán);被告經(jīng)催告仍不履行合同,故原告依據(jù)合同法規(guī)定解除了合同。對于原告主張的超期違約金,經(jīng)本院釋明,原告表示其依據(jù)合同第9.3條第(1)項主張該費用,并堅持認為其性質(zhì)亦為逾期付款違約金;被告則認為合同雖有約定,但兩者相加的違約金金額明顯高于原告損失,故請求調(diào)整。
以上事實,有《房屋租賃合同》《付款方式變更》《年付計劃》《律師函》《專項法律服務(wù)合同》、轉(zhuǎn)賬記錄,以及原、被告的當(dāng)庭陳述在案佐證。
本院認為,原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示,合法有效,雙方均應(yīng)遵照履行。合同履行期間,被告欠付租金,經(jīng)原告催討后仍未支付,故原告向其發(fā)送解約函并收回了房屋,雙方確認合同于2019年9月13日解除,本院予以準(zhǔn)許。被告未按約支付租金,已構(gòu)成違約,原告訴請要求被告支付拖欠的租金以及逾期違約金,均具有事實依據(jù)與合同依據(jù)。對于租金欠付期間,原、被告已達成一致,本院據(jù)此核算金額。對于違約金,原告依據(jù)合同第9.3條第(1)項約定的兩種情形,同時主張逾期違約金和超期違約金,被告抗辯標(biāo)準(zhǔn)過高并請求本院調(diào)整。本院經(jīng)審查認為,合同第9.3條第(1)項未明確按10個月租金計算的違約金是逾期付款違約金還是解除合同違約金,但即便該項違約金也是逾期付款違約金,則與月租金3%的違約金同時主張的金額也過分高于逾期付款所造成的損失,應(yīng)予調(diào)整。同時,合同解除后,雙方進入結(jié)算清理階段,原告主張合同解除后的逾期付款違約金已無合同依據(jù),故逾期付款違約金應(yīng)計算至合同解除之日。本院根據(jù)原告實際損失、被告過錯程度及合同實際履行情況,酌情確定逾期付款違約金1,500元。若原告認為除逾期違約金外,還存在合同解除導(dǎo)致的其他損失,則可另行主張合同解除的違約責(zé)任。關(guān)于原告主張律師費的訴訟請求,《年付計劃》是原、被告及案外人簽訂的關(guān)于2017年3月15日至2018年3月14日期間租金墊付及還款事宜的三方協(xié)議,與本案非同一法律關(guān)系,且已履行完畢,現(xiàn)原告以《年付計劃》為依據(jù),向被告主張律師費,本院不予支持。關(guān)于押金,原、被告一致同意用以抵扣被告欠費,經(jīng)查并無不當(dāng),本院予以照準(zhǔn)。
據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定,判決如下:
一、被告上海源淶實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告鄭某中、姚某租金44,507元(實際支付時應(yīng)扣除被告上海源淶實業(yè)有限公司在原告鄭某中、姚某處的押金14,500元);
二、被告上海源淶實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告鄭某中、姚某自2019年6月11日起至2019年9月13日止的逾期付款違約金1,500元;
三、駁回原告鄭某中、姚某的其余訴訟請求。
負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理5,063元,減半收取計2,531.50元,保全費1,774元,合計4,305.50元,由原告鄭某中、姚某負擔(dān)3,350.50元,被告上海源淶實業(yè)有限公司負擔(dān)955元。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:張卓郁
書記員:陳倩茹
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