原告：鄭麗某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　原告：錢某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省姜堰市。
　　委托訴訟代理人：朱璇(系錢某某之女)，住江蘇省姜堰市。
　　上述二原告共同委托訴訟代理人：李霽洲，上海市亞太長城律師事務所律師。
　　被告：上海宇某某房地產開發(fā)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：江河，董事長。
　　委托訴訟代理人：馮兢，上海邦信陽中建中匯律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：馬夏冰，上海邦信陽中建中匯律師事務所律師。
　　原告鄭麗某、錢某某與被告上海宇某某房地產開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年1月29日、2019年4月17日公開開庭進行了審理。原告鄭麗某、原告錢某某的委托訴訟代理人朱璇、原告鄭麗某、錢某某的共同委托訴訟代理人李霽洲、被告上海宇某某房地產開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人馬夏冰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告鄭麗某、錢某某訴稱，2016年6月30日原、被告簽訂關于上海市浦東新區(qū)高科東路XXX弄XXX號XXX室的預售合同，原告按約定支付了購房款人民幣(以下幣種相同)3,636,974元。系爭房屋于2018年1月1日完成交接。在被告運營管理公司的介紹下，原告將系爭房屋出租給上海昌蓓商貿有限公司，用作經營品牌“金伯利鉆石”，租賃期限為5年，從2018年1月1日到2022年12月31日止。出租期間，系爭房屋一直漏水，經當地物業(yè)修理后仍舊漏水嚴重。2018年9月承租方提出系爭房屋嚴重漏水，確實無法繼續(xù)經營，遂在2018年9月30日解除與原告之間的租賃合同關系。原告為此多次與被告交涉，未果。為了維護自身合法權益，原告要求法院判令：1.解除原、被告簽訂的關于上海市浦東新區(qū)高科東路XXX弄XXX號XXX室的預售合同；2.被告返還原告購房款3,636,974元并支付利息：以3,636,974元為本金，自2018年11月2日起至判決生效日止，按照中國人民銀行同期貸款利率標準計算；3.被告支付原告解除合同違約金70萬元；4.被告賠償原告2018年10月1日至2022年12月31日期間的租金損失769,785元并退還兩個月租金押金24,510元；5.被告承擔訴訟費。
　　被告上海宇某某房地產開發(fā)有限公司辯稱，原告訴稱的質量問題為漏水，漏水部位為櫥窗位置外立面幕墻，在承租人對上述漏水點報修后，被告積極修復并于2018年8月完成漏水點的維修，也未再發(fā)生漏水。修理期間承租的房屋仍處于對外正常經營狀態(tài)，直到2018年10月才搬離系爭房屋，可見漏水影響有限，未影響承租人的正常經營活動。漏水屬于普通質量問題，并未嚴重影響房屋主體結構或正常使用，原告無權要求解除涉案房屋的預售合同并要求被告返還購房款和支付利息，不同意支付解除合同違約金。此外，被告僅收取房款3,536,974元，原告要求返還房款3,636,974元中有10萬元系原告支付給第三方服務機構的服務費，原告無權要求被告返還。承租人解除租賃合同與漏水并無直接關聯(lián)，系其經營業(yè)績不理想所致。違約金和損失不能同時主張，原告已經主張了解除合同違約金，再行要求被告支付租金損失，缺乏依據。租賃押金不是被告收取，該返還義務不應被告承擔。綜上，請求駁回原告全部訴請。
　　經審理查明，2016年6月30日原告錢某某與易居臣信房地產經紀(上海)有限公司簽署《結算確認書》，確認通過易居臣信公司購買系爭房屋，并同意第三方支付平臺將其在該平臺賬戶中的10萬元作為服務費轉入服務機構賬戶，原告通過pos機支付易居臣信公司10萬元。同日，二原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《上海市商品房預售合同》，合同第二條約定：乙方向甲方購買高科東路XXX弄XXX號XXX層XXX室，政府批準的規(guī)劃用途為辦公。合同第二條約定：根據甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款(不包括房屋全裝修價格)暫定為3,535,872元。合同第十七條約定：甲方交付的該房屋系驗收合格的房屋，如該房屋的裝修、設備標準達不到本合同附件三約定的標準，乙方有權要求甲方按實際的裝修、設備與約定的裝修、設備差價0倍給予補償，如主體結構不符合本合同附件三約定的標準，乙方有權單方面解除本合同。合同第十八條約定：該房屋交付后，乙方認為主體結構不合格的，可以委托本市有資質的建筑工程質量檢測機構檢測，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，乙方有權單方面解除本合同。合同第十九條約定：乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知起90天內將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算)全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的1％，在退還房款時一并支付給乙方，前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款，是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。合同第二十二條約定：甲方交付該房屋有其他工程質量問題的，乙方在保修期內有權要求甲方除免費修復外，還須按照修復費的0倍給予補償，雙方商定對該房屋其他工程質量問題有爭議的，委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測，并以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。合同第二十九條約定：本合同的補充條款、附件及補充協(xié)議均為本合同不可分割的部分、本合同補充條款、補充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協(xié)議為準。合同補充條款一第十條“對商品房質量、裝飾、設備標準的補充約定”第1、2款約定：如買受人與出賣人對主體結構質量問題發(fā)生爭議的，應由雙方共同選定有資質的建設工程質量檢測機構進行檢測，如檢測結果認定主體結構不合格的，出賣人應承擔全部檢測費用，同時買受人有權退房，買受人退房的，應在檢測結論作出后15日內向出賣人發(fā)出書面退房通知，否則視為買受人選擇繼續(xù)履行本合同，買受人退房的，出賣人應當自本套房屋買賣合同注銷手續(xù)辦理完畢后90日內退還全部已付款，并按照中國人民銀行同期活期存款基準利率付給補償費，買受人已繳納稅費由出賣人承擔，買受人不退房的，由出賣人負責整改，因整改而給買受人造成損失的，由出賣人承擔直接經濟損失的賠償；出賣人交付的該房屋存在主體結構之外的其他質量問題的，出賣人應按照國家和本市有關工程質量的規(guī)范和標準在保修期內負責修復，如買受人要求檢測發(fā)生檢測費用，則只有在出賣人拒絕維修的情況下方由出賣人承擔。合同補充條款一第十一條“對房屋保修責任的補充約定”第1款約定：……屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間(若有)和外墻面的防滲漏正常使用條件下的保修期為5年……。2016年7月19日、2016年8月24日、2016年12月5日、2017年12月24日被告向二原告開具房款發(fā)票四張，金額共計3,536,974元。被告于2016年12月28日取得系爭房屋所在地塊項目的《建設工程竣工驗收備案證書》。2018年1月14日二原告與被告簽訂《房屋面積補差確認單》確認房屋實測建筑面積為64.19平方米，最終房屋總價為3,536,974元。2018年3月30日被告取得包括系爭房屋在內的高科東路777弄1、7－11、16、18－20號房屋的大產證。
　　另查明，2017年2月21日二原告和案外人蘇某某作為出租方(甲方)與承租方案外人上海昌蓓商貿有限公司(丙方)、管理方案外人上海盛至隆投資發(fā)展有限公司(乙方)簽訂《房屋租賃及管理合同》，合同約定甲方將位于上海市浦東新區(qū)高科東路XXX弄XXX號“陽光城MODO”9號樓122、123號房屋出租給丙方，丙方將該租賃房屋用作“鉆石珠寶零售”，經營品牌為“金伯利鉆石”，租期為2017年10月1日至2022年12月31日。2017年9月30日二原告和案外人蘇某某與案外人上海盛至隆商業(yè)經營管理有限公司、上海昌蓓商貿有限公司、林闖簽訂《陽光城上海唐鎮(zhèn)MODO項目房屋租賃及管理合同承租人變更之補充協(xié)議》，協(xié)議約定將合同承租主體自2017年9月1日起由上海昌蓓商貿有限公司變更為林闖，上海昌蓓商貿有限公司在原合同中的權利義務責任均由林闖概況承受。2017年12月1日金伯利門店向工程部報修，《客服維修處理單》報修內容一欄記載：空調基座結構滲水；維修記錄一欄記載石材開控做防水卷材，做積水盒引流；完成日期為2018年8月25日。2018年9月11日業(yè)主方在《客服維修處理單》業(yè)主簽字一欄手寫備注“是否修好不確定”。
　　2018年8月26日案外人上海昌蓓商貿有限公司向案外人上海盛至隆商業(yè)經營管理有限公司發(fā)出《關于金伯利鉆石設備損壞情況說明》，稱2017年10月進場裝修時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在櫥窗位置外立面幕墻存在漏水情況，因漏水問題一直未得到修繕，發(fā)現(xiàn)漏水造成設備損壞有兩處，待漏水幕墻徹底修繕后，昌蓓公司將找第三方排查可能存在的其他隱形損壞，如有問題后續(xù)再進一步與盛至隆公司溝通。
　　案外人上海昌蓓商貿有限公司制作的金伯利門店營業(yè)日報顯示金伯利唐鎮(zhèn)店2018年4月銷售件數3件、銷售金額27,469元，2018年7月銷售件數4件、銷售金額28,780元，2018年8月銷售件數2件、銷售金額14,492元。
　　審理中，經原告申請，本院依法委托司法鑒定機構上海市房屋建筑設計院有限公司對位于上海市浦東新區(qū)高科東路XXX弄XXX號XXX層XXX室房屋的排水系統(tǒng)是否屬于房屋主體結構，如排水系統(tǒng)屬于房屋主體結構問題，對系爭房屋的排水系統(tǒng)是否存在質量問題進行鑒定。2019年3月19日司法鑒定機構出具上房院司鑒[2019]建鑒字第1012號《司法鑒定意見書》，司法鑒定意見為：1.房屋排水系統(tǒng)不屬于房屋主體結構；2.與系爭房屋相鄰的天橋存在滲漏問題，并引起系爭房屋吊頂滲漏。鑒定費16,000元，由原告預繳。原、被告對司法鑒定意見書的鑒定意見無異議。司法鑒定人員某到庭陳述根據圖紙、對現(xiàn)場、天橋所作的調查以及實施的淋水試驗，表明天橋與房屋的接縫部位仍有滲漏問題，雖然被告對房屋結合部位進行了修復，但沒有完全修復好，雨下得越大，時間越長，房屋內部發(fā)生滲漏問題的可能性就越大，但房屋滲漏水問題是可以徹底修復的。
　　審理中，原告明確訴請為：系爭房屋的性質是商鋪，房屋的漏水問題至今未能修復，修復漏水問題期間,商鋪停止營業(yè)影響商鋪正常經營，根據合同法第94條的規(guī)定，被告提供的房屋不能實現(xiàn)原告合同目的，原告符合行使法定解除權的條件，要求解除與被告簽訂的預售合同，并要求被告返還購房款3,636,974元并支付相應的利息：以3,636,974元為本金，自起訴日起至判決生效日止，按照中國人民銀行同期貸款利率標準計算。合同因被告違約解除，雖然合同沒有約定解除合同違約金，但原告根據房價3,636,974元的20％計算違約金取整后要求被告支付原告解除合同違約金70萬元，違約金的具體金額由法院認定。系爭房屋作為商鋪用于出租，原告與租客簽訂了5年的租賃合同，租客使用9個月后因嚴重漏水問題無法繼續(xù)經營，雙方之間提前解除租賃合同，2018年10月1日至2022年12月31日未履行完畢的租賃期間的租金損失，被告應予賠償。原告另申請撤回要求被告退還租金押金24,510元的訴請。原告向本院另提交了2018年9月1日案外人上海昌蓓商貿有限公司向二原告和案外人蘇某某、上海盛至隆投資發(fā)展有限公司發(fā)出《解除合同告知函》證明租客與原告已經解除租賃合同。
　　被告則表示根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條的規(guī)定，只有房屋主體結構或者房屋質量問題影響買受人正常居住使用才能解除合同。司法鑒定意見書明確系爭房屋主體結構合格，只是在極端天氣情況下，系爭房屋與外部天橋結合部位偶爾會引發(fā)漏水情況，但上述漏水問題是可以徹底修復的，而對原告提出的漏水問題被告亦派員進行了維修，主要維修行為在系爭房屋外部，不影響房屋的正常使用，且在原告陳述的漏水期間，系爭房屋的商鋪是在正常經營的。被告認為原告無合同解除權。原告主張解除合同違約金沒有合同依據，不同意支付。被告收到原告實際支付房款3,536,974元，另有10萬元是原告支付給第三方服務機構的，被告不同意返還購房款。即使原告的說法成立，根據合同約定在原告享有合同解除權的前提下，已付房款利息也是按照活期存款利率標準計算，不是按照原告主張的貸款利率。根據合同補充條款第17.2、17.3條的約定，無論因何種原因導致合同解除，在辦結相關手續(xù)后，扣除使用費，被告無息返還剩余房款，因此，不同意支付購房款利息。原告主張租賃合同已經解除，自租賃合同解除后，原告就無權收取涉案房屋的租金，原告已經主張了解除合同違約金，根據相關法律規(guī)定，違約金與損失不能同時主張，不同意賠償原告租金損失。
　　認定上述事實，由經庭審質證的《上海市商品房預售合同》《房屋面積補差確認單》、上海市不動產登記薄、房款發(fā)票、結算確認書、pos拉卡憑證、《陽光城上海唐鎮(zhèn)MODO房屋租賃及管理合同》《陽光城上海唐鎮(zhèn)MODO房屋租賃及管理合同承租人變更之補充協(xié)議》《建設工程竣工驗收備案證書》、照片、《關于金伯利鉆石設備損壞情況說明》、金伯利門店營業(yè)日報、客戶維修處理單、[2019]建鑒字第1012號《司法鑒定意見書》等證據及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人有約束力。原、被告于2016年6月30日簽訂的《上海市商品房預售合同》系當事人真實意思表示，于法不悖，雙方均應恪守。涉案合同約定房屋存在主體結構質量不合格的，原告有權解除合同，除了主體結構之外的其他房屋質量問題，原告在保修期內有權要求被告免費維修。根據司法鑒定機構的鑒定意見，房屋排水系統(tǒng)不屬于房屋主體結構，即原告所主張的房屋漏水問題不屬于合同約定的可以解除的情形。房屋存在的漏水問題是否影響原告合同目的的實現(xiàn)。由于原、被告簽訂的是《上海市商品房預售合同》，原告作為買受方其主要合同目的是取得系爭房屋產權、占有使用房屋。2018年3月30日被告取得系爭房屋的大產證，原告已經具備申領系爭房屋小產證的條件，被告也已將系爭房屋交付原告，所以原告據以與被告簽訂的房屋買賣合同的目的已經實現(xiàn)。同時在系爭房屋發(fā)生漏水現(xiàn)象后，被告也未拒絕修理，且不屬于無法維修的事項，商鋪的經營受商鋪所在地理位置、品牌的知名度、商品屬性等多種因素的影響，系爭房屋存在的滲漏水問題與金伯利門店的經營狀況之間不屬于唯一必然因果關系，誠如原告所述系爭房屋項下的租賃關系已經解除，該租賃關系的解除不影響原告對系爭房屋享有占有、使用、收益的權利，故原告主張系爭房屋滲漏水問題導致原告合同目的無法實現(xiàn)的觀點本院不予采納，原告要求解除涉案合同的訴請，本院不予支持。原告基于合同解除的前提下所提出的要求被告返還購房款、支付購房款利息、支付解除合同違約金、賠償租金損失的訴請，本院不予支持。至于系爭房屋存在的滲漏水問題，原告可依據合同約定要求被告承擔相應保修義務。原告撤回要求被告退還租金押金24,510元的訴請，系其對自身權利的處分，并無不當，本院予以準許。依據《中華人民共和國合同法》第八條的規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告鄭麗某、錢某某的訴訟請求。
　　案件受理費47,547元，減半收取計23,773.50元，由原告鄭麗某、錢某某負擔，司法鑒定費16,000元，由原告鄭麗某、錢某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：陸??菁

書記員：王曄璐