原告：郁某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：諸天明，上海志道律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：朱姚良，上海志道律師事務所律師。
　　被告：盧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省贛州市。
　　委托訴訟代理人：何凱東，上海浦瑞律師事務所律師。
　　原告郁某與被告盧某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員張開紅獨任審判，公開開庭進行了審理。原告郁某及其委托訴訟代理人諸天明，被告盧某某及其委托訴訟代理人何凱東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告郁某向本院提出訴訟請求：1、判令自2019年3月1日起解除郁某與盧某某簽訂的《嘉定雅苑新e街租賃合同》，盧某某將承租的位于上海市嘉定區(qū)棋盤路XXX號-1房屋(以下稱系爭房屋)返還郁某；2、判令盧某某支付自2017年2月10日至2019年2月28日止的房屋租金人民幣(以下幣種同)64,600元(計算方式為2017年2月10日至2019年2月28日期間盧某某應付租金共計151,300元，扣除盧某某已付租金及押金86,700元，得出盧某某剩余應付未付租金為64,600元)；3、判令盧某某支付自2019年3月1日起至實際搬離之日止的實際使用費(按合同約定租金計算)；4、判令盧某某支付違約金76,964.4元(計算方式為剩余租期即2019年3月1日至2022年3月31日期間租金總額為256,548元，以上剩余租期租金的30%即為違約金76,964.4元)。事實與理由：2017年2月6日，郁某與盧某某簽訂《嘉定雅苑新e街租賃合同》一份，約定盧某某向郁某承租系爭房屋，建筑面積為29.8平方米，租賃期限自2017年2月10日至2022年3月31日止(其中2017年2月10日至2017年3月31日為裝修免租期)。合同另對租金標準、租金支付方式、雙方的權利義務、違約責任、合同的變更和解除等作出約定。合同簽訂后，郁某按約將系爭房屋交付盧某某使用，但盧某某僅支付了租金86,700元及保證金18,000元后卻未按約支付相應租金。為此郁某曾于2019年1月23日向盧某某發(fā)函催要租金，但未果。郁某迫于無奈再次于2019年2月1日發(fā)函通知盧某某解除雙方簽訂的租賃合同。因盧某某的行為已經(jīng)損害了郁某的合法權益，故郁某涉訴。
　　被告盧某某辯稱，不同意郁某的全部訴訟請求。郁某與盧某某之間的租賃合同已于2018年12月31日解除，盧某某已搬離系爭房屋，故不存在房屋返還問題。雙方約定的免租期為11個月，故租金起算日期應為2018年3月1日，按照該日期起算租金，盧某某并未欠付租金，亦不存在實際使用費。合同約定的違約金標準過高，且存在顯失公平的情況，故對郁某主張的違約金亦不予認可。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2017年2月6日，郁某(甲方)與盧某某(乙方)簽訂《嘉定雅苑新e街租賃合同》，約定甲方出租給乙方系爭房屋，該房屋建筑面積為29.8平方米；乙方承諾租賃該房屋用于經(jīng)營餐飲，品牌名稱為龍門花甲；甲、乙雙方約定，甲方于本合同簽訂之后，即2017年2月10日前向乙方交付該房屋，該房屋的租賃期自交付日起，經(jīng)裝修期期滿后5年之日止，即2017年4月1日起至2022年3月31日止；裝修免租期從本合同約定的交付日期開始計算；甲方同意給予乙方自該房屋交付日起約50天的裝修免租期，即2017年2月10日至2017年3月31日，乙方無須承擔該裝修免租期內(nèi)的租金，但在裝修免租期內(nèi)乙方應承擔除上述費用外本合同約定的其他費用；自合同生效的首日起，該房屋的租金按照下述規(guī)定計算：固定租金(含物業(yè)費)，第一個租金計收年度(2017年4月1日至2018年3月31日)的每個日歷月固定租金為6,000元，第二個租金計收年度(2018年4月1日至2019年3月31日)的每個日歷月固定租金為6,300元……；乙方應于合同簽訂5日內(nèi)，向甲方支付該房屋1個月的首期固定租金即6,000元，其后每1個月的固定租金，應由乙方于每1個月中第一個月的第一個工作日之前向甲方提前付清，如支付的首期固定租金中第一個月對應的期間結(jié)束后首日起(包括該日)至當月(日歷月)最后一日止(包括該日)不足一個日歷月，或者租賃期滿或提前終止時的最后一個月內(nèi)的租賃期滿不足一個日歷月，則該等月份的固定租金應根據(jù)上述4.3款規(guī)定的固定租金的日租金標準按照該月內(nèi)的實際租賃天數(shù)計算即(月租金*12/365天)；乙方應于本合同簽訂后5日內(nèi)向甲方支付房屋租賃保證金18,000元；本合同簽訂生效后，非本合同規(guī)定的情況，乙方擅自中途退租的，即構(gòu)成乙方的嚴重違約，在此情況下，甲方有權要求乙方繼續(xù)履行本合同并就所發(fā)生的損失向乙方索賠，或者甲方也可經(jīng)書面通知乙方而解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有權要求承擔下述10.2款條款的違約金外，還有權沒收乙方的保證金；出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除本合同之權利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金(無論該等租金所對應的租賃期是否屆滿)均不予退還，甲方并有權向乙方索取乙方在本合同第4.1款規(guī)定的裝修期內(nèi)所免去的所有租金和/或物業(yè)管理費和/或廣告推廣費，此外，乙方還須向甲方支付剩余租期租金和物業(yè)管理費總額的30%作為違約金(不得低于當期3個月月租金和物業(yè)管理費的總額)；甲、乙雙方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同，且乙方需根據(jù)本合同10.2條承擔相應違約責任：……(4)乙方逾期支付租金或/和本合同約定其他任何費用超過一個月的……。合同另對雙方其他權利義務作出約定。合同簽訂當日，郁某將系爭房屋交付盧某某。租賃期間，盧某某支付了押金18,000元，并支付租金86,700元。2019年1月初，盧某某從系爭房屋內(nèi)搬離并將鑰匙返還郁某。2019年1月24日，因盧某某欠付租金，郁某向盧某某發(fā)出催款通知催討租金。此后，因盧某某仍未支付租金，郁某于2019年2月1日向盧某某發(fā)出解除合同通知，稱從即日起解除與盧某某簽訂的《嘉定雅苑新e街租賃合同》，并要求盧某某在收到通知后立即從系爭房屋內(nèi)遷出并支付至實際搬離之日止的相應租金及費用。盧某某于2019年2月2日收到上述解除合同通知。后盧某某仍未支付租金，故郁某起訴來院。
　　另查，系爭房屋的權利人為上海市嘉定區(qū)建設工程(集團)有限公司。2016年10月18日，上海市嘉定區(qū)建設工程(集團)有限公司(甲方)與郁某(乙方)簽訂《嘉定雅苑新e街租賃合同》，約定甲方將上海市嘉定區(qū)棋盤路XXX號房屋出租給乙方使用，租賃期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止。雙方另于2017年2月28日簽訂《補充協(xié)議》一份，約定甲方同意乙方在租賃期間將多余商業(yè)面積分割轉(zhuǎn)租給他人使用，轉(zhuǎn)租期限不得超出乙方的租賃期限。
　　庭審中，盧某某表示其與郁某自2018年10月開始協(xié)商解除合同，因協(xié)商未果，盧某某于2019年1月1日將系爭房屋內(nèi)的物品全部搬走，并將系爭房屋的鑰匙交還給郁某。郁某則表示盧某某搬離系爭房屋并交還鑰匙的時間為2019年1月3日，目前系爭房屋為空置狀態(tài)。雙方均確認未就系爭房屋的交還辦理房屋交接手續(xù)。
　　本院認為，郁某與盧某某簽訂的《嘉定雅苑新e街租賃合同》是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應按約履行。庭審中，雙方均確認盧某某已搬離并將系爭房屋返還郁某，郁某亦起訴要求解除雙方簽訂的租賃合同，故合同繼續(xù)履行已無必要，郁某主張解除合同于法有據(jù)，本院予以支持。合同解除的時間可以郁某收回系爭房屋之日為準。因雙方未就房屋返還辦理交接手續(xù)，盧某某亦未能舉證證明其主張的搬離時間，故本院對郁某主張的收回房屋時間即2019年1月3日予以確認，雙方簽訂的租賃合同自該日起解除。對郁某要求盧某某返還房屋的訴訟請求，本院不再處理。關于租金，根據(jù)合同約定，郁某給予盧某某的裝修免租期為2017年2月10日至2017年3月31日，盧某某辯稱雙方實際約定的免租期為11個月，故租金起算日期應為2018年3月1日，但郁某對此不予認可，盧某某亦未能就其主張的免租期期間進行舉證，故本院對此難以采信，免租期應按照雙方合同約定的期間予以確定，盧某某應自2017年4月1日起按約向郁某支付租金。經(jīng)核算，2017年4月1日至2019年1月3日期間盧某某應付租金129,321元，扣除盧某某已付租金86,700元以及押金18,000元，盧某某還應支付租金24,621元。關于實際使用費，因盧某某已搬離系爭房屋，郁某主張使用費于法無據(jù)，本院不予支持。由于盧某某擅自中途退租的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，理應承擔相應的違約責任。郁某要求盧某某支付免租期期間即2017年2月10日至3月31日的租金，實際上是合同約定的盧某某擅自中途退租的情況下應承擔的違約責任，但郁某計算的免租期期間租金有誤，本院對此予以糾正，經(jīng)核算，盧某某應支付郁某免租期租金9,863元。至于郁某主張的剩余租期租金30%的違約金，雖然符合合同約定，但考慮到郁某已及時收回系爭房屋，損失有限，盧某某亦提出了違約金過高的抗辯，故本院以實際損失為基礎，結(jié)合案件實際情況，酌情確定盧某某支付郁某違約金2萬元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告郁某與被告盧某某簽訂的《嘉定雅苑新e街租賃合同》于2019年1月3日解除；
　　二、被告盧某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告郁某租金24,621元；
　　三、被告盧某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告郁某免租期期間租金9,863元；
　　四、被告盧某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告郁某違約金2萬元；
　　五、原告郁某的其余訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務的當事人如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費3,131.3元，減半收取1,565.65元，由原告郁某負擔764元，被告盧某某負擔801.65元(被告應負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！　?br/>

審判員：張開紅

書記員：朱??雯