原告：郁某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：諸天明，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱姚良，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　被告：盧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省贛州市。
　　委托訴訟代理人：何凱東，上海浦瑞律師事務(wù)所律師。
　　原告郁某與被告盧某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員張開紅獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告郁某及其委托訴訟代理人諸天明，被告盧某某及其委托訴訟代理人何凱東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告郁某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令自2019年3月1日起解除郁某與盧某某簽訂的《嘉定雅苑新e街租賃合同》，盧某某將承租的位于上海市嘉定區(qū)棋盤路XXX號(hào)-1房屋(以下稱系爭(zhēng)房屋)返還郁某；2、判令盧某某支付自2017年2月10日至2019年2月28日止的房屋租金人民幣(以下幣種同)64,600元(計(jì)算方式為2017年2月10日至2019年2月28日期間盧某某應(yīng)付租金共計(jì)151,300元，扣除盧某某已付租金及押金86,700元，得出盧某某剩余應(yīng)付未付租金為64,600元)；3、判令盧某某支付自2019年3月1日起至實(shí)際搬離之日止的實(shí)際使用費(fèi)(按合同約定租金計(jì)算)；4、判令盧某某支付違約金76,964.4元(計(jì)算方式為剩余租期即2019年3月1日至2022年3月31日期間租金總額為256,548元，以上剩余租期租金的30%即為違約金76,964.4元)。事實(shí)與理由：2017年2月6日，郁某與盧某某簽訂《嘉定雅苑新e街租賃合同》一份，約定盧某某向郁某承租系爭(zhēng)房屋，建筑面積為29.8平方米，租賃期限自2017年2月10日至2022年3月31日止(其中2017年2月10日至2017年3月31日為裝修免租期)。合同另對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、合同的變更和解除等作出約定。合同簽訂后，郁某按約將系爭(zhēng)房屋交付盧某某使用，但盧某某僅支付了租金86,700元及保證金18,000元后卻未按約支付相應(yīng)租金。為此郁某曾于2019年1月23日向盧某某發(fā)函催要租金，但未果。郁某迫于無(wú)奈再次于2019年2月1日發(fā)函通知盧某某解除雙方簽訂的租賃合同。因盧某某的行為已經(jīng)損害了郁某的合法權(quán)益，故郁某涉訴。
　　被告盧某某辯稱，不同意郁某的全部訴訟請(qǐng)求。郁某與盧某某之間的租賃合同已于2018年12月31日解除，盧某某已搬離系爭(zhēng)房屋，故不存在房屋返還問題。雙方約定的免租期為11個(gè)月，故租金起算日期應(yīng)為2018年3月1日，按照該日期起算租金，盧某某并未欠付租金，亦不存在實(shí)際使用費(fèi)。合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，且存在顯失公平的情況，故對(duì)郁某主張的違約金亦不予認(rèn)可。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年2月6日，郁某(甲方)與盧某某(乙方)簽訂《嘉定雅苑新e街租賃合同》，約定甲方出租給乙方系爭(zhēng)房屋，該房屋建筑面積為29.8平方米；乙方承諾租賃該房屋用于經(jīng)營(yíng)餐飲，品牌名稱為龍門花甲；甲、乙雙方約定，甲方于本合同簽訂之后，即2017年2月10日前向乙方交付該房屋，該房屋的租賃期自交付日起，經(jīng)裝修期期滿后5年之日止，即2017年4月1日起至2022年3月31日止；裝修免租期從本合同約定的交付日期開始計(jì)算；甲方同意給予乙方自該房屋交付日起約50天的裝修免租期，即2017年2月10日至2017年3月31日，乙方無(wú)須承擔(dān)該裝修免租期內(nèi)的租金，但在裝修免租期內(nèi)乙方應(yīng)承擔(dān)除上述費(fèi)用外本合同約定的其他費(fèi)用；自合同生效的首日起，該房屋的租金按照下述規(guī)定計(jì)算：固定租金(含物業(yè)費(fèi))，第一個(gè)租金計(jì)收年度(2017年4月1日至2018年3月31日)的每個(gè)日歷月固定租金為6,000元，第二個(gè)租金計(jì)收年度(2018年4月1日至2019年3月31日)的每個(gè)日歷月固定租金為6,300元……；乙方應(yīng)于合同簽訂5日內(nèi)，向甲方支付該房屋1個(gè)月的首期固定租金即6,000元，其后每1個(gè)月的固定租金，應(yīng)由乙方于每1個(gè)月中第一個(gè)月的第一個(gè)工作日之前向甲方提前付清，如支付的首期固定租金中第一個(gè)月對(duì)應(yīng)的期間結(jié)束后首日起(包括該日)至當(dāng)月(日歷月)最后一日止(包括該日)不足一個(gè)日歷月，或者租賃期滿或提前終止時(shí)的最后一個(gè)月內(nèi)的租賃期滿不足一個(gè)日歷月，則該等月份的固定租金應(yīng)根據(jù)上述4.3款規(guī)定的固定租金的日租金標(biāo)準(zhǔn)按照該月內(nèi)的實(shí)際租賃天數(shù)計(jì)算即(月租金*12/365天)；乙方應(yīng)于本合同簽訂后5日內(nèi)向甲方支付房屋租賃保證金18,000元；本合同簽訂生效后，非本合同規(guī)定的情況，乙方擅自中途退租的，即構(gòu)成乙方的嚴(yán)重違約，在此情況下，甲方有權(quán)要求乙方繼續(xù)履行本合同并就所發(fā)生的損失向乙方索賠，或者甲方也可經(jīng)書面通知乙方而解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有權(quán)要求承擔(dān)下述10.2款條款的違約金外，還有權(quán)沒收乙方的保證金；出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除本合同之權(quán)利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金(無(wú)論該等租金所對(duì)應(yīng)的租賃期是否屆滿)均不予退還，甲方并有權(quán)向乙方索取乙方在本合同第4.1款規(guī)定的裝修期內(nèi)所免去的所有租金和/或物業(yè)管理費(fèi)和/或廣告推廣費(fèi)，此外，乙方還須向甲方支付剩余租期租金和物業(yè)管理費(fèi)總額的30%作為違約金(不得低于當(dāng)期3個(gè)月月租金和物業(yè)管理費(fèi)的總額)；甲、乙雙方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同，且乙方需根據(jù)本合同10.2條承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任：……(4)乙方逾期支付租金或/和本合同約定其他任何費(fèi)用超過一個(gè)月的……。合同另對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)作出約定。合同簽訂當(dāng)日，郁某將系爭(zhēng)房屋交付盧某某。租賃期間，盧某某支付了押金18,000元，并支付租金86,700元。2019年1月初，盧某某從系爭(zhēng)房屋內(nèi)搬離并將鑰匙返還郁某。2019年1月24日，因盧某某欠付租金，郁某向盧某某發(fā)出催款通知催討租金。此后，因盧某某仍未支付租金，郁某于2019年2月1日向盧某某發(fā)出解除合同通知，稱從即日起解除與盧某某簽訂的《嘉定雅苑新e街租賃合同》，并要求盧某某在收到通知后立即從系爭(zhēng)房屋內(nèi)遷出并支付至實(shí)際搬離之日止的相應(yīng)租金及費(fèi)用。盧某某于2019年2月2日收到上述解除合同通知。后盧某某仍未支付租金，故郁某起訴來(lái)院。
　　另查，系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人為上海市嘉定區(qū)建設(shè)工程(集團(tuán))有限公司。2016年10月18日，上海市嘉定區(qū)建設(shè)工程(集團(tuán))有限公司(甲方)與郁某(乙方)簽訂《嘉定雅苑新e街租賃合同》，約定甲方將上海市嘉定區(qū)棋盤路XXX號(hào)房屋出租給乙方使用，租賃期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止。雙方另于2017年2月28日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定甲方同意乙方在租賃期間將多余商業(yè)面積分割轉(zhuǎn)租給他人使用，轉(zhuǎn)租期限不得超出乙方的租賃期限。
　　庭審中，盧某某表示其與郁某自2018年10月開始協(xié)商解除合同，因協(xié)商未果，盧某某于2019年1月1日將系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品全部搬走，并將系爭(zhēng)房屋的鑰匙交還給郁某。郁某則表示盧某某搬離系爭(zhēng)房屋并交還鑰匙的時(shí)間為2019年1月3日，目前系爭(zhēng)房屋為空置狀態(tài)。雙方均確認(rèn)未就系爭(zhēng)房屋的交還辦理房屋交接手續(xù)。
　　本院認(rèn)為，郁某與盧某某簽訂的《嘉定雅苑新e街租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。庭審中，雙方均確認(rèn)盧某某已搬離并將系爭(zhēng)房屋返還郁某，郁某亦起訴要求解除雙方簽訂的租賃合同，故合同繼續(xù)履行已無(wú)必要，郁某主張解除合同于法有據(jù)，本院予以支持。合同解除的時(shí)間可以郁某收回系爭(zhēng)房屋之日為準(zhǔn)。因雙方未就房屋返還辦理交接手續(xù)，盧某某亦未能舉證證明其主張的搬離時(shí)間，故本院對(duì)郁某主張的收回房屋時(shí)間即2019年1月3日予以確認(rèn)，雙方簽訂的租賃合同自該日起解除。對(duì)郁某要求盧某某返還房屋的訴訟請(qǐng)求，本院不再處理。關(guān)于租金，根據(jù)合同約定，郁某給予盧某某的裝修免租期為2017年2月10日至2017年3月31日，盧某某辯稱雙方實(shí)際約定的免租期為11個(gè)月，故租金起算日期應(yīng)為2018年3月1日，但郁某對(duì)此不予認(rèn)可，盧某某亦未能就其主張的免租期期間進(jìn)行舉證，故本院對(duì)此難以采信，免租期應(yīng)按照雙方合同約定的期間予以確定，盧某某應(yīng)自2017年4月1日起按約向郁某支付租金。經(jīng)核算，2017年4月1日至2019年1月3日期間盧某某應(yīng)付租金129,321元，扣除盧某某已付租金86,700元以及押金18,000元，盧某某還應(yīng)支付租金24,621元。關(guān)于實(shí)際使用費(fèi)，因盧某某已搬離系爭(zhēng)房屋，郁某主張使用費(fèi)于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。由于盧某某擅自中途退租的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。郁某要求盧某某支付免租期期間即2017年2月10日至3月31日的租金，實(shí)際上是合同約定的盧某某擅自中途退租的情況下應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，但郁某計(jì)算的免租期期間租金有誤，本院對(duì)此予以糾正，經(jīng)核算，盧某某應(yīng)支付郁某免租期租金9,863元。至于郁某主張的剩余租期租金30%的違約金，雖然符合合同約定，但考慮到郁某已及時(shí)收回系爭(zhēng)房屋，損失有限，盧某某亦提出了違約金過高的抗辯，故本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合案件實(shí)際情況，酌情確定盧某某支付郁某違約金2萬(wàn)元。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告郁某與被告盧某某簽訂的《嘉定雅苑新e街租賃合同》于2019年1月3日解除；
　　二、被告盧某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告郁某租金24,621元；
　　三、被告盧某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告郁某免租期期間租金9,863元；
　　四、被告盧某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告郁某違約金2萬(wàn)元；
　　五、原告郁某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)3,131.3元，減半收取1,565.65元，由原告郁某負(fù)擔(dān)764元，被告盧某某負(fù)擔(dān)801.65元(被告應(yīng)負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院?！　?br/>

審判員：張開紅

書記員：朱??雯