原告：邾立志，男，1967年11月4日生，漢族，戶籍地安徽省蕪湖市。
　　委托訴訟代理人：徐豪，安徽有為律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海鑫力農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：韓德寶，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孟建俊，上海德美律師事務(wù)所律師。
　　第三人：童中舉，男，1965年1月21日生，漢族，戶籍地安徽省蕪湖市無(wú)為縣無(wú)城鎮(zhèn)東河行政村汪大自然村X(qián)XX號(hào)。
　　原告邾立志與被告上海鑫力農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鑫力公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法追加童中舉作為第三人參加訴訟，并適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告邾立志及其委托訴訟代理人徐豪，被告鑫力公司的委托訴訟代理人孟建俊到庭參加訴訟。第三人童中舉經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告邾立志向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令鑫力公司返還押金人民幣6,550元(以下幣種均為人民幣)及兩個(gè)月租金13,753元；2、判令鑫力公司支付違約金10萬(wàn)元；3、判令鑫力公司賠償因冷庫(kù)被強(qiáng)拆造成的損失10萬(wàn)元。事實(shí)和理由：2014年10月10日，邾立志與鑫力公司簽訂租賃合同，承租上海市寶山區(qū)真大路XXX號(hào)廠房(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)，租賃面積327平方米。合同簽訂后，邾立志支付租金至2017年4月8日。2017年2月14日，相關(guān)部門(mén)聯(lián)合對(duì)系爭(zhēng)房屋所在廠區(qū)進(jìn)行整改。2017年3月15日，系爭(zhēng)房屋被停水停電并限制貨品通行。2017年4月17日，邾立志起訴要求鑫力公司恢復(fù)供電、供水及賠償損失。法院判決確認(rèn)雙方租賃合同無(wú)效，費(fèi)用結(jié)算問(wèn)題另行處理。2017年5月13日，系爭(zhēng)房屋被案外人中路股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中路公司”)強(qiáng)制拆除。邾立志認(rèn)為導(dǎo)致合同無(wú)效的責(zé)任并不在己方，系鑫力公司對(duì)廠區(qū)疏于管理所致?，F(xiàn)邾立志承租的冷庫(kù)被強(qiáng)制拆除，鑫力公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，故提出訴請(qǐng)如上。
　　鑫力公司辯稱，不同意邾立志的訴訟請(qǐng)求。邾立志實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋至2017年5月份，不存在返還租金的問(wèn)題。雙方租賃合同無(wú)效，違約金條款也無(wú)效。系爭(zhēng)房屋原先由鑫力公司出租給童中舉作為倉(cāng)庫(kù)使用。2009年底，童中舉私自改造成冷庫(kù)。2016年9月，邾立志租賃該房屋，當(dāng)時(shí)冷庫(kù)已經(jīng)報(bào)廢，僅作為普通倉(cāng)庫(kù)使用。冷庫(kù)拆除是邾立志不當(dāng)使用造成，鑫力公司無(wú)需賠償損失。押金6,550元系童中舉支付，目前尚未退還，同意退還給童中舉。
　　童中舉未到庭陳述，于庭后至本院述稱，其向鑫力公司承租系爭(zhēng)房屋后自己投資建造了冷庫(kù)。2016年9月9日，其將冷庫(kù)轉(zhuǎn)讓給邾立志，邾立志支付了6萬(wàn)元。建造冷庫(kù)花費(fèi)25萬(wàn)元左右。關(guān)于押金6,550元，同意由鑫力公司直接退還給邾立志。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　寶山區(qū)真大路XXX號(hào)廠區(qū)系中路公司所有。2009年6月，中路公司(甲方)與鑫力公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將座落在上海市寶山區(qū)真大路XXX號(hào)的廠房租賃給鑫力公司作倉(cāng)儲(chǔ)、物流辦公及租住使用，租期為2009年6月30日起至2014年6月30日止。2014年9月28日，中路公司(甲方)與鑫力公司(乙方)再次就上述房屋簽訂房屋租賃合同，約定雙方達(dá)成續(xù)租的合意，繼續(xù)租賃給乙方作倉(cāng)儲(chǔ)、物流、辦公、租住(必須和生產(chǎn)場(chǎng)地分開(kāi))使用。
　　2009年10月，鑫力公司與童中舉就系爭(zhēng)房屋建立租賃關(guān)系，童中舉支付鑫力公司押金6,550元。承租后，童中舉將系爭(zhēng)房屋改造成冷庫(kù)使用。2014年10月，鑫力公司與童中舉再次簽訂《租賃協(xié)議》，約定童中舉承租系爭(zhēng)房屋，租用面積327平方米，租期自2014年10月10日至2019年9月30日止，年租金82,530元。2016年9月9日，童中舉將冷庫(kù)轉(zhuǎn)讓給邾立志。邾立志在鑫力公司與童中舉2014年10月所簽租賃合同的承租方處加上自己的名字。童中舉在該租賃合同下方手寫(xiě)內(nèi)容“本庫(kù)房一切所有權(quán)歸邾立志所有”并簽名。2016年11月10日，邾立志向鑫力公司付清了2016年10月8日至2017年4月8日的租金41,265元。此后，邾立志對(duì)冷庫(kù)進(jìn)行了一定的改建，用于倉(cāng)庫(kù)出租及辦公室出租。
　　另查明，2014年12月26日，寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)人民政府、寶山區(qū)規(guī)劃和土地管理局、寶山區(qū)違法建筑治理工作領(lǐng)導(dǎo)辦公室等部門(mén)向中路公司發(fā)出告知書(shū)，內(nèi)容為：經(jīng)核查，位于寶山區(qū)真大路XXX號(hào)內(nèi)存在多處違法建筑，面積為8,877平方米，且該處違法建筑已列入我區(qū)重大安全生產(chǎn)隱患及2014年年度區(qū)域性火災(zāi)隱患綜合治理范圍。按照市區(qū)拆違部門(mén)的統(tǒng)一部署和要求，請(qǐng)貴單位高度重視，切實(shí)承擔(dān)相應(yīng)的主體責(zé)任，及時(shí)清退租賃業(yè)主，解除相關(guān)合同，于2015年春節(jié)前拆除違法建筑，消除安全隱患，確保地方綜合整治工作落到實(shí)處。
　　2015年1月28日、4月20日及2016年1月4日，中路公司向鑫力公司發(fā)出公函，主要內(nèi)容為，鑒于鑫力公司承租真大路XXX號(hào)廠房以來(lái)，存在大量不規(guī)范、不安全的轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)行為以及擅自搭建的大量違法建筑，同時(shí)還存在長(zhǎng)期不按照雙方合同約定支付租賃費(fèi)的事實(shí)，故終止雙方的租賃合同關(guān)系，要求鑫力公司做好全部轉(zhuǎn)租戶的清退工作。
　　2016年4月，中路公司起訴至本院[(2016)滬0113民初7234號(hào)]，要求解除其與鑫力公司就真大路XXX號(hào)廠房簽訂的《房屋租賃合同》；要求鑫力公司立即遷出該廠房等。2016年11月17日，本院依法判決，判決主要內(nèi)容：解除中路公司與鑫力公司之間的房屋租賃合同；鑫力公司于本判決生效之日起十日內(nèi)遷出并返還廠房；另判決雙方結(jié)算房屋使用費(fèi)等。該案判決經(jīng)二審維持。
　　2017年2月14日，中路公司向真大路XXX號(hào)廠區(qū)內(nèi)的承租戶發(fā)出告知書(shū)，主要內(nèi)容為，2017年3月1日開(kāi)始，560號(hào)廠區(qū)將由第三方特保進(jìn)行封閉式管理，限制涉違場(chǎng)所人員進(jìn)出，貨物只出不進(jìn)，并將采取停水、停電等措施。
　　2017年4月，邾立志起訴至本院[(2017)滬0113民初8036號(hào)]，要求鑫力公司恢復(fù)對(duì)真大路XXX號(hào)廠區(qū)內(nèi)供水、供電及保障廠區(qū)內(nèi)正常通行，同時(shí)要求中路公司配合鑫力公司履行上述義務(wù)，另要求鑫力公司賠償停水停電等造成的損失10萬(wàn)元。2017年5月11日，本院依法作出判決，判決主要內(nèi)容：邾立志與鑫力公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃協(xié)議無(wú)效；邾立志于判決生效之日起十日內(nèi)將上述房屋返還給中路公司；邾立志要求鑫力公司及中路公司恢復(fù)供水、供電、保障廠區(qū)內(nèi)通行等訴訟請(qǐng)求，不予支持。該案判決經(jīng)二審維持已生效。
　　審理中，邾立志表示，2017年2月14日，中路公司發(fā)出告知書(shū)后就將廠區(qū)大門(mén)鎖起來(lái)，物品只出不進(jìn)，2017年3月11日、12日，邾立志搬空了房屋內(nèi)物品。2017年5月13日，冷庫(kù)被中路公司強(qiáng)制拆除。關(guān)于訴訟請(qǐng)求的金額，要求鑫力公司退還的兩個(gè)月租金是2017年2月14日至4月8日的租金，按兩個(gè)月計(jì)算；賠償損失10萬(wàn)元包括支付給鑫力公司的4萬(wàn)余元租金扣除已主張退還的部分、支付給童中舉的轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬(wàn)元、在冷庫(kù)中搭建小房屋花費(fèi)的8,000到9,000元。鑫力公司表示，雖然中路公司于2017年2月發(fā)出了告知書(shū)，但廠區(qū)還可以正常進(jìn)出，直到2017年5月份冷庫(kù)才拆除。邾立志承租冷庫(kù)后出租給他人做出租房使用，并沒(méi)有作為冷庫(kù)使用。
　　本院認(rèn)為，(2017)滬0113民初8036號(hào)判決已確認(rèn)邾立志與鑫力公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃協(xié)議無(wú)效。同時(shí)，法院在該案判決中認(rèn)定：鑫力公司承租真大路XXX號(hào)廠區(qū)后違章搭建并違法分割出租，經(jīng)過(guò)多年整治均未見(jiàn)成效，而邾立志在明知該處系廠區(qū)的情況下，對(duì)其承租部分進(jìn)行違章搭建、違法經(jīng)營(yíng)，并以辦公用房對(duì)外出租，雙方行為均嚴(yán)重違反社會(huì)安全規(guī)范，明顯損害公共安全。因此，邾立志與鑫力公司對(duì)租賃協(xié)議的無(wú)效均具有過(guò)錯(cuò)，對(duì)于因合同無(wú)效給邾立志造成的損失，雙方均有責(zé)任。
　　關(guān)于邾立志要求返還押金的訴訟請(qǐng)求，鑫力公司認(rèn)可收到童中舉支付的押金6,550元，且表示同意退還給童中舉。審理中，童中舉明確表示該筆押金同意由鑫力公司退還給邾立志。故鑫力公司應(yīng)將押金6,550元退還給邾立志。關(guān)于退還租金，中路公司在2017年2月14日的告知書(shū)中載明，將于2017年3月1日起對(duì)廠區(qū)采取停水停電及限制進(jìn)出等措施，邾立志也因系爭(zhēng)房屋被停水停電及限制進(jìn)出而向本院提起了前案訴訟。故對(duì)于系爭(zhēng)房屋被停水、停電及限制進(jìn)出的事實(shí)，本院予以采信。關(guān)于停水停電的時(shí)間，鑫力公司表示不清楚。邾立志在起訴狀自認(rèn)房屋于2017年3月15日被停水、停電、并限制貨品通行，本院對(duì)此時(shí)間予以采信。邾立志主張2017年3月12日已經(jīng)搬離場(chǎng)地，未能提供證據(jù)證明，本院不予采信。鑒于停水、停電及限制進(jìn)出確實(shí)影響邾立志對(duì)系爭(zhēng)房屋的正常使用，邾立志要求退還部分租金，本院可予支持。關(guān)于退還租金的金額，本院綜合考慮邾立志支付租金的期間，停水停電等措施的開(kāi)始時(shí)間以及邾立志和鑫力公司對(duì)系爭(zhēng)房屋被采取相關(guān)措施的過(guò)錯(cuò)程度等因素，酌情確定鑫力公司退還邾立志租金3,000元。
　　關(guān)于賠償損失，因租賃場(chǎng)地現(xiàn)場(chǎng)早已拆除，無(wú)法進(jìn)行評(píng)估，但根據(jù)查明的事實(shí)可以確認(rèn)邾立志在承租冷庫(kù)后確實(shí)進(jìn)行了一定的改建投入，且支付了童中舉轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬(wàn)元。現(xiàn)租賃協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效，系爭(zhēng)房屋也被拆除，邾立志支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)及改建投入費(fèi)用確系其實(shí)際損失。本院結(jié)合租賃協(xié)議的履行情況及邾立志明知無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的仍然在系爭(zhēng)房屋內(nèi)進(jìn)行違章搭建的情況，酌情判令鑫力公司賠償邾立志損失4萬(wàn)元。邾立志關(guān)于從未使用過(guò)系爭(zhēng)房屋，全部已付租金均系其損失的主張，明顯有違事實(shí)，本院不予采信。雙方租賃協(xié)議已被生效判決認(rèn)定無(wú)效，邾立志要求鑫力公司支付違約金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第二百四十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海鑫力農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，退還原告邾立志押金6,550元、租金3,000元；
　　二、被告上海鑫力農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告邾立志損失40,000元；
　　三、駁回原告邾立志的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)4,604元，由原告邾立志負(fù)擔(dān)承擔(dān)3,604元，被告上海鑫力農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司承擔(dān)1,000元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：童翔燕

書(shū)記員：羊煥發(fā)