鄒文彬
鄒斯波
張新龍（湖北江漢律師事務(wù)所）
陳某某
黃翔（湖北潛江法律援助中心）
李某

上訴人（原審被告、反訴原告）鄒文彬，自由職業(yè)者。
委托代理人鄒斯波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，自由職業(yè)者。系鄒文彬之父。
委托代理人張新龍，湖北江漢律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）陳某某，退休職工。
委托代理人黃翔，潛江市法律援助中心律師。
被上訴人（原審被告）李某，自由職業(yè)者。
上訴人周文彬因與被上訴人陳某某、李某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省潛江市人民法院（2014）鄂潛江民初字第00710號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月26日作出（2013）鄂漢江中民二終字第00087號(hào)民事裁定，以違反法定程序發(fā)回重審。2014年9月12日，湖北省潛江市人民法院重審后作出（2014）鄂潛江民初字第00710號(hào)民事判決，鄒文彬不服，向本院提起上訴。本院于2015年2月2日立案受理后，依法由審判員魏天紅擔(dān)任審判長(zhǎng)，與代理審判員任婕、劉汝梁組成合議庭，于2015年3月25日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人周文彬的委托代理人鄒斯波、張新龍，被上訴人陳某某及其委托代理人黃翔，被上訴人李某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
2013年10月8日，原審法院就陳某某與李某、鄒文彬之間的房屋租賃合同糾紛作出（2013）鄂潛江民初字第02284號(hào)民事判決書(shū)后，鄒文彬不服該判決提出上訴。經(jīng)湖北省漢江中級(jí)人民法院審理后，以“原審判決違反法定程序”為由裁定撤銷(xiāo)上述判決，發(fā)回原審法院重審。在重審期間，鄒文彬以陳某某違反與其達(dá)成的“將本案爭(zhēng)議的房屋長(zhǎng)期租賃給鄒文彬使用，待李某的一年期合同到期后，由陳某某與鄒文彬重新簽訂新的房屋租賃合同”的口頭協(xié)議的約定，于租賃期間屆滿(mǎn)后拒絕與其續(xù)簽租房合同，并強(qiáng)行切斷該租賃門(mén)店的電源，致其無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，造成其76200元經(jīng)濟(jì)損失等為由向原審法院提起反訴，要求判令陳某某賠償經(jīng)濟(jì)損失76200元（租賃門(mén)店裝修費(fèi)49500元、加盟費(fèi)12900元、專(zhuān)用電腦收銀設(shè)備費(fèi)7800元、貨物損失費(fèi)6000元）；判令陳某某與李某連帶返還門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)22000元。
本院認(rèn)為，鄒文彬所舉證據(jù)一中錄音資料的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，錄音及情況說(shuō)明的內(nèi)容不能達(dá)到證明目的，對(duì)該組證據(jù)不予采信；鄒文彬所舉證據(jù)二，證人的出庭證言不能達(dá)到證明目的，與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，對(duì)該證據(jù)不予采信。陳某某所舉證據(jù)中2013年12月19日的一組照片僅能證明鄒文彬之父鄒斯波當(dāng)天進(jìn)入租賃門(mén)店的事實(shí)；2014年6月4日的一組照片，因鄒文彬?qū)Σ鹫信频氖聦?shí)無(wú)異議，對(duì)該部分事實(shí)依法予以認(rèn)可，結(jié)合該組照片，可以看出2014年6月4日租賃門(mén)店卷閘門(mén)處于被鎖上的狀態(tài)。
二審查明，陳某某在庭審中自認(rèn)，于2014年6月1日在租賃門(mén)店卷閘門(mén)下端兩旁各增加了一把鎖。2015年3月27日，在本院工作人員的見(jiàn)證下，鄒文彬的委托代理人鄒斯波將涉案門(mén)店卷閘門(mén)及玻璃門(mén)鑰匙交給陳某某，將門(mén)店內(nèi)空調(diào)及“怡佳仁”標(biāo)識(shí)拆除，將電腦、收銀機(jī)、電子秤等物品搬走。隨后，陳某某與鄒斯波簽訂了一份《門(mén)面移交協(xié)議》，將上述移交事宜予以確定。
原審查明的其他事實(shí)屬實(shí)，依法予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，結(jié)合鄒文彬的上訴主張及陳某某、李某的答辯意見(jiàn)，現(xiàn)將本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納如下:（一）陳某某與李某簽訂的房屋租賃合同的租賃期限如何認(rèn)定；（二）陳某某將涉案租賃門(mén)店卷閘門(mén)上鎖的時(shí)間如何認(rèn)定；（三）陳某某主張的租金損失應(yīng)否得到支持；（四）鄒文彬的反訴請(qǐng)求是否有事實(shí)和法律依據(jù)；（五）原審程序是否違法。針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，分析評(píng)判如下:
（一）陳某某與李某簽訂的房屋租賃合同的租賃期限如何認(rèn)定的問(wèn)題
本院認(rèn)為，陳某某與李某簽訂的房屋租賃合同約定的租賃期限為六個(gè)月，即從2012年7月20日起至2013年1月19日止。結(jié)合該合同中補(bǔ)充說(shuō)明的內(nèi)容可以看出，六個(gè)月合同期滿(mǎn)后，李某可以按照原合同權(quán)利義務(wù)續(xù)租六個(gè)月，屆時(shí)必須終止該合同的執(zhí)行，制定新合同調(diào)整租金。雙方履行合同的過(guò)程中，李某于2012年8月15日在征得陳某某同意后，將所承租的門(mén)店轉(zhuǎn)讓給鄒文彬。前述合同中的補(bǔ)充內(nèi)容并未實(shí)際履行。因此，應(yīng)認(rèn)定陳某某與李某簽訂的房屋租賃合同的租賃期限是六個(gè)月。
（二）陳某某將涉案租賃門(mén)店卷閘門(mén)上鎖的時(shí)間如何認(rèn)定的問(wèn)題
本院認(rèn)為，鄒文彬雖主張陳某某于2013年9月24日至10月2日之間將租賃門(mén)店上鎖，但未能提交相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)其主張。結(jié)合陳某某所舉的2014年6月4日的一組照片，可以看出當(dāng)時(shí)租賃門(mén)店卷閘門(mén)下方兩旁各有一把門(mén)鎖。陳某某在庭審中，認(rèn)可該二把門(mén)鎖是由其于2014年6月1日所加。陳某某的陳述與照片的內(nèi)容相吻合，據(jù)此應(yīng)認(rèn)定陳某某將涉案租賃門(mén)店卷閘門(mén)上鎖的時(shí)間為2014年6月1日。
（三）陳某某主張的租金損失應(yīng)否得到支持的問(wèn)題
本院認(rèn)為，陳某某向鄒文彬出具的租金收條的內(nèi)容表明，雙方的租賃期限為半年（從2013年1月20日起至2013年7月19日止）。在租賃期限即將屆滿(mǎn)時(shí)，鄒文彬于2013年6月21日向陳某某發(fā)出《門(mén)面轉(zhuǎn)讓告知書(shū)》，要求將所租門(mén)面轉(zhuǎn)租給第三人。陳某某收到該告知書(shū)后，于2013年6月26日予以書(shū)面回復(fù)，表示將于租賃期間屆滿(mǎn)后終止雙方的合同關(guān)系，要求鄒文彬于租賃期間屆滿(mǎn)當(dāng)日將租賃門(mén)店交還陳某某。由此可見(jiàn)，鄒文彬與陳某某并未續(xù)簽合同，雙方的合同關(guān)系于租賃期間屆滿(mǎn)之日終止，鄒文彬應(yīng)于2013年7月19日向陳某某返還租賃門(mén)店。
鄒文彬上訴認(rèn)為，陳某某采取吵鬧和拉閘停電的方式，阻止其使用承租門(mén)店。鄒文彬未向本院提交相應(yīng)證據(jù)證明該主張，對(duì)該主張依法不予支持。鄒文彬未依約返還租賃物，繼續(xù)占有使用租賃物直至陳某某將租賃門(mén)店上鎖。陳某某的上鎖行為導(dǎo)致鄒文彬無(wú)法繼續(xù)占有使用租賃物，此后的租金損失應(yīng)由陳某某自行承擔(dān)。鄒文彬應(yīng)向陳某某承擔(dān)從租賃期限屆滿(mǎn)的次日（即2013年7月20日）起至陳某某將該出租門(mén)店上鎖的前一日（即2014年5月31日）止的租金損失，租金損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為27.62元／天（5000元÷181天），租金損失數(shù)額為8727.92元（27.62元／天×316天）。
（四）鄒文彬的反訴請(qǐng)求是否有事實(shí)和法律依據(jù)的問(wèn)題
本院認(rèn)為，李某征得陳某某同意后將承租門(mén)店轉(zhuǎn)讓給鄒文彬，并收取了22000元門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)。在陳某某與李某簽訂的租賃合同約定的租賃期滿(mǎn)的次日，鄒文彬直接向陳某某交納了隨后的半年的租金，陳某某向鄒文彬出具收條，明確約定租賃期限為半年。上述行為均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)依約行使權(quán)利，履行義務(wù)。租賃期限即將屆滿(mǎn)時(shí)，鄒文彬向陳某某提出轉(zhuǎn)租要求，陳某某以書(shū)面形式不予同意，并要求鄒文彬于租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)返還租賃門(mén)店。租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)，雙方的合同已履行完畢。鄒文彬要求陳某某與李某連帶返還門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，要求陳某某賠償裝修費(fèi)、加盟費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、貨物損失的反訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予支持。
（五）原審程序是否違法的問(wèn)題
本院認(rèn)為，鄒文彬向原審法院提出鑒定申請(qǐng)，原審法院認(rèn)為申請(qǐng)鑒定的事項(xiàng)對(duì)證明待證事實(shí)無(wú)意義，依法不予準(zhǔn)許。原審卷宗及民事判決書(shū)中對(duì)此均予以載明。鄒文彬關(guān)于原審法院對(duì)其鑒定申請(qǐng)一直不置可否的上訴主張，與二審查明的事實(shí)不符，對(duì)其主張依法不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)部分不清、實(shí)體處理部分不當(dāng)，應(yīng)依法改判。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷(xiāo)湖北省潛江市人民法院（2014）鄂潛江民初字第00710號(hào)民事判決；
二、上訴人鄒文彬?qū)⑽挥跐摻袌@林辦事處建設(shè)街50號(hào)一樓（由北向南）第二間房屋返還給被上訴人陳某某（已履行）；
三、上訴人鄒文彬于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被上訴人陳某某房屋租賃損失8727.92元；
四、駁回被上訴人陳某某的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回上訴人鄒文彬的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)500元，反訴案件受理費(fèi)2250元，按一審判決承擔(dān)。二審案件受理費(fèi)2446元，由上訴人鄒文彬負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，鄒文彬所舉證據(jù)一中錄音資料的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，錄音及情況說(shuō)明的內(nèi)容不能達(dá)到證明目的，對(duì)該組證據(jù)不予采信；鄒文彬所舉證據(jù)二，證人的出庭證言不能達(dá)到證明目的，與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，對(duì)該證據(jù)不予采信。陳某某所舉證據(jù)中2013年12月19日的一組照片僅能證明鄒文彬之父鄒斯波當(dāng)天進(jìn)入租賃門(mén)店的事實(shí)；2014年6月4日的一組照片，因鄒文彬?qū)Σ鹫信频氖聦?shí)無(wú)異議，對(duì)該部分事實(shí)依法予以認(rèn)可，結(jié)合該組照片，可以看出2014年6月4日租賃門(mén)店卷閘門(mén)處于被鎖上的狀態(tài)。
二審查明，陳某某在庭審中自認(rèn)，于2014年6月1日在租賃門(mén)店卷閘門(mén)下端兩旁各增加了一把鎖。2015年3月27日，在本院工作人員的見(jiàn)證下，鄒文彬的委托代理人鄒斯波將涉案門(mén)店卷閘門(mén)及玻璃門(mén)鑰匙交給陳某某，將門(mén)店內(nèi)空調(diào)及“怡佳仁”標(biāo)識(shí)拆除，將電腦、收銀機(jī)、電子秤等物品搬走。隨后，陳某某與鄒斯波簽訂了一份《門(mén)面移交協(xié)議》，將上述移交事宜予以確定。
原審查明的其他事實(shí)屬實(shí)，依法予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，結(jié)合鄒文彬的上訴主張及陳某某、李某的答辯意見(jiàn)，現(xiàn)將本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納如下:（一）陳某某與李某簽訂的房屋租賃合同的租賃期限如何認(rèn)定；（二）陳某某將涉案租賃門(mén)店卷閘門(mén)上鎖的時(shí)間如何認(rèn)定；（三）陳某某主張的租金損失應(yīng)否得到支持；（四）鄒文彬的反訴請(qǐng)求是否有事實(shí)和法律依據(jù)；（五）原審程序是否違法。針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，分析評(píng)判如下:
（一）陳某某與李某簽訂的房屋租賃合同的租賃期限如何認(rèn)定的問(wèn)題
本院認(rèn)為，陳某某與李某簽訂的房屋租賃合同約定的租賃期限為六個(gè)月，即從2012年7月20日起至2013年1月19日止。結(jié)合該合同中補(bǔ)充說(shuō)明的內(nèi)容可以看出，六個(gè)月合同期滿(mǎn)后，李某可以按照原合同權(quán)利義務(wù)續(xù)租六個(gè)月，屆時(shí)必須終止該合同的執(zhí)行，制定新合同調(diào)整租金。雙方履行合同的過(guò)程中，李某于2012年8月15日在征得陳某某同意后，將所承租的門(mén)店轉(zhuǎn)讓給鄒文彬。前述合同中的補(bǔ)充內(nèi)容并未實(shí)際履行。因此，應(yīng)認(rèn)定陳某某與李某簽訂的房屋租賃合同的租賃期限是六個(gè)月。
（二）陳某某將涉案租賃門(mén)店卷閘門(mén)上鎖的時(shí)間如何認(rèn)定的問(wèn)題
本院認(rèn)為，鄒文彬雖主張陳某某于2013年9月24日至10月2日之間將租賃門(mén)店上鎖，但未能提交相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)其主張。結(jié)合陳某某所舉的2014年6月4日的一組照片，可以看出當(dāng)時(shí)租賃門(mén)店卷閘門(mén)下方兩旁各有一把門(mén)鎖。陳某某在庭審中，認(rèn)可該二把門(mén)鎖是由其于2014年6月1日所加。陳某某的陳述與照片的內(nèi)容相吻合，據(jù)此應(yīng)認(rèn)定陳某某將涉案租賃門(mén)店卷閘門(mén)上鎖的時(shí)間為2014年6月1日。
（三）陳某某主張的租金損失應(yīng)否得到支持的問(wèn)題
本院認(rèn)為，陳某某向鄒文彬出具的租金收條的內(nèi)容表明，雙方的租賃期限為半年（從2013年1月20日起至2013年7月19日止）。在租賃期限即將屆滿(mǎn)時(shí)，鄒文彬于2013年6月21日向陳某某發(fā)出《門(mén)面轉(zhuǎn)讓告知書(shū)》，要求將所租門(mén)面轉(zhuǎn)租給第三人。陳某某收到該告知書(shū)后，于2013年6月26日予以書(shū)面回復(fù)，表示將于租賃期間屆滿(mǎn)后終止雙方的合同關(guān)系，要求鄒文彬于租賃期間屆滿(mǎn)當(dāng)日將租賃門(mén)店交還陳某某。由此可見(jiàn)，鄒文彬與陳某某并未續(xù)簽合同，雙方的合同關(guān)系于租賃期間屆滿(mǎn)之日終止，鄒文彬應(yīng)于2013年7月19日向陳某某返還租賃門(mén)店。
鄒文彬上訴認(rèn)為，陳某某采取吵鬧和拉閘停電的方式，阻止其使用承租門(mén)店。鄒文彬未向本院提交相應(yīng)證據(jù)證明該主張，對(duì)該主張依法不予支持。鄒文彬未依約返還租賃物，繼續(xù)占有使用租賃物直至陳某某將租賃門(mén)店上鎖。陳某某的上鎖行為導(dǎo)致鄒文彬無(wú)法繼續(xù)占有使用租賃物，此后的租金損失應(yīng)由陳某某自行承擔(dān)。鄒文彬應(yīng)向陳某某承擔(dān)從租賃期限屆滿(mǎn)的次日（即2013年7月20日）起至陳某某將該出租門(mén)店上鎖的前一日（即2014年5月31日）止的租金損失，租金損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為27.62元／天（5000元÷181天），租金損失數(shù)額為8727.92元（27.62元／天×316天）。
（四）鄒文彬的反訴請(qǐng)求是否有事實(shí)和法律依據(jù)的問(wèn)題
本院認(rèn)為，李某征得陳某某同意后將承租門(mén)店轉(zhuǎn)讓給鄒文彬，并收取了22000元門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)。在陳某某與李某簽訂的租賃合同約定的租賃期滿(mǎn)的次日，鄒文彬直接向陳某某交納了隨后的半年的租金，陳某某向鄒文彬出具收條，明確約定租賃期限為半年。上述行為均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)依約行使權(quán)利，履行義務(wù)。租賃期限即將屆滿(mǎn)時(shí)，鄒文彬向陳某某提出轉(zhuǎn)租要求，陳某某以書(shū)面形式不予同意，并要求鄒文彬于租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)返還租賃門(mén)店。租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)，雙方的合同已履行完畢。鄒文彬要求陳某某與李某連帶返還門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，要求陳某某賠償裝修費(fèi)、加盟費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、貨物損失的反訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予支持。
（五）原審程序是否違法的問(wèn)題
本院認(rèn)為，鄒文彬向原審法院提出鑒定申請(qǐng)，原審法院認(rèn)為申請(qǐng)鑒定的事項(xiàng)對(duì)證明待證事實(shí)無(wú)意義，依法不予準(zhǔn)許。原審卷宗及民事判決書(shū)中對(duì)此均予以載明。鄒文彬關(guān)于原審法院對(duì)其鑒定申請(qǐng)一直不置可否的上訴主張，與二審查明的事實(shí)不符，對(duì)其主張依法不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)部分不清、實(shí)體處理部分不當(dāng)，應(yīng)依法改判。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

一、撤銷(xiāo)湖北省潛江市人民法院（2014）鄂潛江民初字第00710號(hào)民事判決；
二、上訴人鄒文彬?qū)⑽挥跐摻袌@林辦事處建設(shè)街50號(hào)一樓（由北向南）第二間房屋返還給被上訴人陳某某（已履行）；
三、上訴人鄒文彬于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被上訴人陳某某房屋租賃損失8727.92元；
四、駁回被上訴人陳某某的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回上訴人鄒文彬的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)500元，反訴案件受理費(fèi)2250元，按一審判決承擔(dān)。二審案件受理費(fèi)2446元，由上訴人鄒文彬負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：魏天紅
審判員：任婕
審判員：劉汝梁

書(shū)記員：謝筱