上訴人（原審本訴原告，反訴被告）：邵紅某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門(mén)市人，私營(yíng)業(yè)主，住天門(mén)市。
委托訴訟代理人：程克武，湖北萬(wàn)澤律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉孚義，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門(mén)市人，天門(mén)市天星客運(yùn)有限公司副經(jīng)理，住天門(mén)市。
被上訴人（原審本訴被告，反訴原告）：昌豐棉麻有限公司，住所地天門(mén)市僑鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。
法定代表人：張業(yè)振，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：徐建波，湖北文學(xué)泉律師事務(wù)所律師。

上訴人邵紅某因與被上訴人昌豐棉麻有限公司租賃合同糾紛一案，不服湖北省天門(mén)市人民法院（2015）鄂天門(mén)民二初字第00354號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月13日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人邵紅某及委托訴訟代理人程克武，被上訴人昌豐棉麻有限公司委托訴訟代理人徐建波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
邵紅某上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)湖北省天門(mén)市人民法院（2015）鄂天門(mén)民二初字第00354號(hào)民事判決；2.改判昌豐棉麻有限公司賠償邵紅某經(jīng)濟(jì)損失160萬(wàn)元；3.駁回昌豐棉麻有限公司的反訴請(qǐng)求；4.由昌豐棉麻有限公司承擔(dān)本案的各項(xiàng)訴訟費(fèi)用。其事實(shí)和理由如下：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。主要表現(xiàn)為：其一，一審判決采信證據(jù)不當(dāng)，對(duì)證人樊某、彭某心、朱某、吳某的證言不予采信，從而沒(méi)有認(rèn)定邵紅某向昌豐棉麻有限公司主張過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的事實(shí)，也沒(méi)有認(rèn)定昌豐棉麻有限公司與邵紅某有過(guò)先租后買(mǎi)的口頭協(xié)議，對(duì)昌豐棉麻有限公司法定代表人建議邵紅某在租賃期內(nèi)先購(gòu)置設(shè)備的事實(shí)也沒(méi)有認(rèn)定，而僅僅認(rèn)定雙方租賃關(guān)系的事實(shí)。其二，一審判決認(rèn)為雙方先租后買(mǎi)協(xié)議沒(méi)有約束力是錯(cuò)誤的，雙方有關(guān)先租后買(mǎi)的協(xié)議依法成立，對(duì)雙方具有約束力，昌豐棉麻有限公司違反約定，應(yīng)承擔(dān)賠償損失160萬(wàn)元。其三，一審判決已認(rèn)定昌豐棉麻有公司侵害了邵紅某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而沒(méi)有支持邵紅某賠償損失的160萬(wàn)元請(qǐng)求，以邵紅某違反合同約定的租賃用途系自身違約行為造成，與事實(shí)不符。其四，一審判決適用法律錯(cuò)誤，本案應(yīng)適用合同法第十條第一款，第二百三十條和最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋第二條，最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問(wèn)題的的解釋第21條的規(guī)定。因此，一審判決采信證據(jù)不當(dāng)，認(rèn)定基本事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，實(shí)體處理不當(dāng)，請(qǐng)求二審法院支持邵紅某的上訴請(qǐng)求。
昌豐棉麻有限公司辯稱(chēng)，邵紅某上訴事實(shí)和理由均不成立。一、昌豐棉麻有限公司從沒(méi)有與邵紅某約定先租后買(mǎi)，也沒(méi)有要求邵紅某在租賃場(chǎng)所增添設(shè)備。租賃合同明確約定了不得在租賃場(chǎng)所建立永久性建筑物，邵紅某違反合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、昌豐棉麻有限公司在出售涉案房屋時(shí)，已履行了通知義務(wù)，沒(méi)有侵害邵紅某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。三、邵紅某主張的160萬(wàn)元損失，是其添加的設(shè)備，由其管理使用，昌豐棉麻有限公司沒(méi)有造成其任何損失，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。四、一審判決對(duì)昌豐棉麻有限公司的損失認(rèn)定有事實(shí)和法律依據(jù)。邵紅某在租賃期滿(mǎn)后，拒不返還房屋，其行為違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
邵紅某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令昌豐棉麻有限公司賠償損失160萬(wàn)元及利息；2.判令昌豐棉麻有限公司與何進(jìn)波簽訂的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效；3.由昌豐棉麻有限公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。訴訟中，邵紅某放棄第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，昌豐棉麻有限公司提起反訴，請(qǐng)求：1.邵紅某賠償昌豐棉麻有限公司損失60萬(wàn)元；2.邵紅某對(duì)拆除昌豐棉麻有限公司的房屋恢復(fù)原狀；3.邵紅某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定：2010年9月12日，邵紅某與昌豐棉麻有限公司簽訂了一份《橫林分公司房屋場(chǎng)地租賃合同》，約定：租賃范圍為昌豐棉麻有限公司所屬的橫林分公司院內(nèi)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；租賃期限為一年，自2010年9月30日起至2011年9月29日止；邵紅某向昌豐棉麻有限公司承諾，租賃該房屋場(chǎng)地僅作為經(jīng)營(yíng)籽棉收購(gòu)、油菜籽收購(gòu)和短期無(wú)公害商品使用；該房屋場(chǎng)地年租金總額為33000元；在租賃期內(nèi)，邵紅某應(yīng)保證出租房屋和設(shè)施的使用安全及完整；在租賃期間，邵紅某不得改變廠容、廠貌，不得在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)建造永久性建筑物；如建造永久性建筑物，在合同到期時(shí)，昌豐棉麻有限公司有權(quán)要求邵紅某恢復(fù)原貌，費(fèi)用由邵紅某承擔(dān)，確實(shí)無(wú)法拆除的建筑物無(wú)條件歸昌豐棉麻有限公司所有；如邵紅某逾期不能交還資產(chǎn)，每逾期一天應(yīng)賠償昌豐棉麻有限公司違約金2000元；合同還就其他權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任進(jìn)行了約定。同年9月17日，邵紅某支付昌豐棉麻有限公司租金33000元及押金10000元。同年10月4日，昌豐棉麻有限公司對(duì)租賃場(chǎng)所清理后交由邵紅某經(jīng)營(yíng)。其后，邵紅某購(gòu)買(mǎi)棉花加工設(shè)備在租賃場(chǎng)所進(jìn)行安裝，并為修繕道路而拆除部分房屋（見(jiàn)照片五5-15），但未就此與昌豐棉麻有限公司進(jìn)行協(xié)商。2011年4月16日，昌豐棉麻有限公司在未通知邵紅某的情形下，與何進(jìn)波代理人楊杰簽訂了一份《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將本案所涉資產(chǎn)以1210100元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給何進(jìn)波，并約定雙方于同年4月30日前辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。租賃期滿(mǎn)后，昌豐棉麻有限公司要求邵紅某從租賃場(chǎng)所搬出，但邵紅某并未搬出。2012年7月17日，昌豐棉麻有限公司以在本案所涉資產(chǎn)處張貼通知的形式，再次要求邵紅某在十日內(nèi)搬出，但其仍拒絕搬出。因邵紅某認(rèn)為其基于昌豐棉麻有限公司承諾先租后買(mǎi)條件才購(gòu)買(mǎi)相關(guān)設(shè)備及修繕?lè)课?、平整土地，現(xiàn)昌豐棉麻有限公司將本案所涉土地及附屬房屋等資產(chǎn)出賣(mài)給他人，導(dǎo)致邵紅某無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，昌豐棉麻有限公司的行為構(gòu)成違約，遂訴至一審法院。
另查明，2014年1月20日，何進(jìn)波以昌豐棉麻有限公司未協(xié)助其辦理本案所涉房屋及土地的過(guò)戶(hù)手續(xù)為由訴至一審法院，一審法院于同年6月3日作出（2014）鄂天門(mén)民初字第00218號(hào)民事判決書(shū)，認(rèn)定昌豐棉麻有限公司與何進(jìn)波簽訂的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，并判令昌豐棉麻有限公司協(xié)助何進(jìn)波辦理本案所涉資產(chǎn)中坐落于天門(mén)市××高臺(tái)村（土地使用證證號(hào)為天國(guó)用（2006）第1342號(hào)）土地的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；該判決作出后，何進(jìn)波與昌豐棉麻有限公司均未上訴。2014年12月1日，何進(jìn)波辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，其土地使用證號(hào)為天國(guó)用（2014）第4822號(hào)。
一審法院認(rèn)為：邵紅某與昌豐棉麻有限公司簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行合同義務(wù)。關(guān)于邵紅某以昌豐棉麻有限公司承諾“先租后買(mǎi)”卻將本案租賃物另行出賣(mài)給他人為由要求昌豐棉麻有限公司賠償其購(gòu)置安裝設(shè)備損失1600000元的訴訟請(qǐng)求，因邵紅某未提交充分有效證據(jù)證明存在昌豐棉麻有限公司承諾“先租后買(mǎi)”的事實(shí)，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果；即使昌豐棉麻有限公司承諾“先租后買(mǎi)”，但雙方未就價(jià)款等合同必要事項(xiàng)達(dá)成一致協(xié)議，該承諾只表明有向邵紅某出賣(mài)租賃物的意向，不具有法律拘束力，昌豐棉麻有限公司不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故對(duì)邵紅某主張昌豐棉麻有限公司承諾“先租后買(mǎi)”的意見(jiàn)，一審法院依法不予采納；且邵紅某在明知租賃期限較短及未征得昌豐棉麻有限公司同意情況下，擅自改變合同約定的租賃用途，購(gòu)置安裝加工設(shè)備進(jìn)行籽棉加工，已改變合同約定的租賃用途，其訴請(qǐng)的損失系其自身違約行為所導(dǎo)致，不符合法律規(guī)定，故對(duì)邵紅某此項(xiàng)訴請(qǐng)，依法不予支持。
關(guān)于昌豐棉麻有限公司以邵紅某逾期未返回租賃物為由反訴要求賠償損失600000元的訴訟請(qǐng)求，因租賃期限屆滿(mǎn)后，昌豐棉麻有限公司已要求邵紅某從租賃物中搬出，表明不同意邵紅某繼續(xù)使用租賃物，故雙方之間的租賃合同關(guān)系終止，邵紅某負(fù)有返還租賃物的合同義務(wù)，昌豐棉麻有限公司負(fù)有返還邵紅某押金10000元的義務(wù)；現(xiàn)邵紅某未履行此項(xiàng)合同義務(wù)，占有使用本案所涉租賃物至今，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；雖昌豐棉麻有限公司已將本案所涉租賃物出賣(mài)給他人，但本案所涉租賃物系不動(dòng)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)及附屬權(quán)益未經(jīng)變更登記不發(fā)生轉(zhuǎn)移，昌豐棉麻有限公司仍有權(quán)要求邵紅某賠償租賃物產(chǎn)權(quán)變更前的經(jīng)濟(jì)損失，昌豐棉麻有限公司主張?jiān)摀p失計(jì)算至2014年6月30日前，以990天計(jì)算，屬對(duì)自身民事權(quán)利的處分行為，一審法院不持異議；依合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，昌豐棉麻有限公司主張邵紅某賠償經(jīng)濟(jì)損失600000萬(wàn)元，雖然未超過(guò)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，但其在訴訟中同意調(diào)整按年租金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失，一審法院不持異議，其金額為89506.85元（33000元/年÷365天/年х990天），對(duì)超出部分不予支持。關(guān)于昌豐棉麻有限公司反訴要求邵紅某對(duì)其拆除的房屋恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，因本案所涉資產(chǎn)昌豐棉麻有限公司已轉(zhuǎn)讓給他人，無(wú)權(quán)要求邵紅某恢復(fù)原狀，對(duì)該反訴請(qǐng)求依法不予支持。視此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百一十七條、第二百二十三條、第二百二十九條、第二百三十五條、第二百三十六條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第七十二條之規(guī)定，判決：一、駁回邵紅某的訴訟請(qǐng)求；二、邵紅某于判決生效后十日內(nèi)賠償昌豐棉麻有限公司經(jīng)濟(jì)損失89506.85元；三、昌豐棉麻有限公司于判決生效后十日內(nèi)返還邵紅某押金10000元；上述二、三項(xiàng)抵減后原告邵紅某還應(yīng)賠償昌豐棉麻有限公司經(jīng)濟(jì)損失79506.85元；四、駁回昌豐棉麻有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)19200元，由邵紅某負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)4900元，由邵紅某負(fù)擔(dān)900元，昌豐棉麻有限公司負(fù)擔(dān)4000元。
二審查明：一審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，邵紅某與昌豐棉麻有限公司簽訂的房屋場(chǎng)地租賃合同合法有效，對(duì)雙方均有法律約束力。雙方當(dāng)事人二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.一審判決采信證據(jù)是否恰當(dāng)，認(rèn)定事實(shí)是否清楚。即在本訴部分，邵紅某與昌豐棉麻有限公司之間是否有先租后買(mǎi)的口頭協(xié)議，昌豐棉麻公司是否侵害邵紅某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，邵紅某主張的損失160萬(wàn)元是否屬實(shí)；在反訴部分，昌豐棉麻有限公司主張邵紅某違約，沒(méi)有如期返還租賃物，其是否應(yīng)承擔(dān)89506.85元的損失。2.一審判決適用法律是否正確。
關(guān)于邵紅某與昌豐棉麻有限公司是否存在先租后買(mǎi)口頭承諾的問(wèn)題。本院認(rèn)為，因邵紅某主張存在先租后買(mǎi)的口頭承諾，應(yīng)由其舉證證明。訴訟中，邵紅某提供了證人樊某、吳某、彭某心、朱曉州證言以證明昌豐棉麻公司存在先租后買(mǎi)的口頭承諾。上述證人證言從內(nèi)容上陳述模糊，不能認(rèn)定是雙方合意還是單方意思表示，內(nèi)容不具有確定性，且雙方當(dāng)時(shí)為簽訂租賃合同，協(xié)商的內(nèi)容，應(yīng)以書(shū)面合同為依據(jù)，而書(shū)面合同并沒(méi)有記載先租后買(mǎi)的相關(guān)內(nèi)容。所以，邵紅某主張昌豐棉麻有限公司對(duì)其承諾先租后買(mǎi)的依據(jù)不足，一審判決對(duì)該事實(shí)不予認(rèn)定也是正確的。
關(guān)于昌豐棉麻有限公司是否侵害了邵紅某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題。本院認(rèn)為，邵紅某承租昌豐棉麻有限公司房屋和場(chǎng)地，雙方形成租賃法律關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。因此，邵紅某依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。訴訟中，昌豐棉麻有限公司不能舉證證明其在出賣(mài)之前合理期限內(nèi)通知了邵紅某，一審判決認(rèn)定2011年4月16日昌豐棉麻公司將涉案房屋及場(chǎng)地出讓何進(jìn)波時(shí)未通知邵紅某的事實(shí)是正確的。邵紅某主張的該事實(shí)成立，昌豐棉麻有限公司認(rèn)為履行通知義務(wù)，依據(jù)不足，不予支持。
關(guān)于邵紅某主張的損失問(wèn)題。邵紅某主張的損失是其承租房屋場(chǎng)地因經(jīng)營(yíng)增添的設(shè)備和投資，即160萬(wàn)元。本院認(rèn)為，在租賃期內(nèi)邵紅某為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資增添設(shè)備，從合同約定上，雙方在合同中明確約定租期為一年，不得建造永久性建筑物等條款，邵紅某明知租期不長(zhǎng)，在其與昌豐棉麻有限公司形成房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不確定的情形下進(jìn)行增加設(shè)備，邵紅某主張160萬(wàn)元損失，依據(jù)不足，不予認(rèn)定。
關(guān)于昌豐棉麻有限公司主張邵紅某違約是否承擔(dān)損失的問(wèn)題。本院認(rèn)為，昌豐棉麻有限公司與邵紅某雙方約定租賃期限為一年，到期后邵紅某按約定應(yīng)如期返還租賃物。合同約定2011年9月29日到期，而邵紅某至訴訟中仍未返還，昌豐棉麻有限公司僅計(jì)算至2014年6月30日，以約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（每年33000元）確定損失，而沒(méi)有以合同約定的違約標(biāo)準(zhǔn)（每天2000元）是有利于邵紅某的認(rèn)定，因此，一審判決認(rèn)定邵紅某承擔(dān)損失89506.85元并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于一審判決適用法律是否正確的問(wèn)題。本院認(rèn)為，因不能認(rèn)定雙方形成口頭的先租后買(mǎi)的預(yù)約合同。因此不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定。同時(shí)邵紅某主張損失的依據(jù)不足，一審法院沒(méi)有適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的有關(guān)法律規(guī)定并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，邵紅某的上訴請(qǐng)求均不成立，予以駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)19200元，由邵紅某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　陳先鋒 審　判　員　　別瑤成 代理審判員　　陳　建

書(shū)記員：宋捷