上訴人（原審原告、反訴被告）：邱某某，教師。
委托代理人：邱保慶，委托代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求；參加訴訟；代為進(jìn)行調(diào)解或和解。
委托代理人：賀國兵，湖北功競元律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號：14211200310695909。代理權(quán)限為一般代理。
被上訴人（原審被告）：李秋元，農(nóng)民?，F(xiàn)因犯詐騙罪在武昌監(jiān)獄服刑。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：張安國，醫(yī)生。
委托代理人張紅兵。委托代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求；參加訴訟；代為進(jìn)行調(diào)解或和解。

上訴人邱某某為與被上訴人李秋元、張安國房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省浠水縣人民法院（2014）鄂浠水民初字第00529號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年8月26日立案受理后，依法組成由審判員楊靜擔(dān)任審判長，審判員倪志勇、朱衛(wèi)參加的合議庭，于2014年10月16日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人邱某某的委托代理人邱保慶、賀國兵；被上訴人李秋元、張安國的委托代理人張紅兵到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2002年10月26日之前，張安國租賃李秋元位于浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋北路相鄰于余雙印、萬里明的房屋中的一間門面做藥鋪。2002年10月26日，張安國與李秋元訂立了一份《舊屋門面買賣合同書》，付金林作為公證人在該合同上簽名。合同約定：李秋元將其私有的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋北路的門面一間（即張安國原租賃門面）賣給張安國。面積約40平方米，共墻體產(chǎn)權(quán)各半，價款五萬元，李秋元負(fù)責(zé)為張安國包辦“三證”（土地證、房產(chǎn)證、契稅證），其所需費(fèi)用由李秋元負(fù)擔(dān)，李秋元保證此門面在賣給張安國之前，未賣給他人，未作抵押，無產(chǎn)權(quán)糾紛，否則李秋元必須退還全部購房款，并向張安國賠償一萬元。李秋元交給張安國三證后，張安國應(yīng)于一周內(nèi)付清余款13000元。三個月內(nèi)李秋元未辦妥三證，張安國可自行辦理，不再向李秋元交付余款。嗣后，張安國分兩次付給李秋元購門面款37000元，李秋元亦將其私有的一間門面房屋所有權(quán)交付給了張安國。張安國開始對該門面收取租金，并先后將此門面租給樂偉和劉愛華。期間，因需要辦理房產(chǎn)證，李秋元又在張安國處拿款11500元，其中向土地局交納了評估費(fèi)、出讓金共計4000元，但證件一直未辦。2006年9月26日，李秋元及其妻與邱某某訂立了一份《房屋買賣合同》，李秋元將其在雙橋北路的三連三層房屋（含李秋元在2002年10月26日賣給張安國的一間）整體賣給了邱某某，面積約300平方米，價款31萬元。合同約定，李秋元應(yīng)于2006年10月30日前將其上述房產(chǎn)正式交給邱某某，邱某某再付余款10萬元。李秋元如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天，按房價總額31萬元的千分之一計算違約金。逾期超過一個月，邱某某有權(quán)解除合同。解約時，李秋元除將已收的房價款全部退還邱某某外，另應(yīng)賠償邱某某經(jīng)濟(jì)損失人民幣5萬元。如邱某某違約亦然。嗣后，李秋元將其原老房產(chǎn)證及土地證交給了邱某某，邱某某在房產(chǎn)等部門也交納了契稅、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等共計7947元。張安國得知此情況后，即于2006年11月29日向浠水縣人民法院提起了訴訟，并申請了財產(chǎn)保全，請求對李秋元所有的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋北路臨街面房屋一檔（現(xiàn)為糧油店）予以扣押。同日，浠水縣人民法院在核實(shí)了邱某某的房產(chǎn)證尚未發(fā)放的情形下，依法向浠水縣房產(chǎn)局送達(dá)了協(xié)助停止辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的通知書。
邱某某在買屋之前，知曉張安國已購買一檔門面的事實(shí)。
原審認(rèn)為，第一、張安國與李秋元于2002年10月26日訂立的買賣房屋合同具有法律效力。一是依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第一百三十條、第一百三十二條第一款的規(guī)定，訟爭門面房的登記權(quán)利人是李秋元，其享有對該房屋的處分權(quán)；張安國、李秋元均系具有完全民事行為能力人，雙方買賣私人房屋的意思表示真實(shí)，所訂立的《舊屋門面買賣合同書》符合法律規(guī)定，具有法律效力。二是李秋元據(jù)以轉(zhuǎn)讓的門面房屋雖然與其他房間構(gòu)成一個整體，但是，可以不借助其他構(gòu)筑物獨(dú)立使用，與其他構(gòu)筑物在事實(shí)上可以區(qū)分；按照《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條第二款、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條第一款的規(guī)定，該間門面房連同該棟建筑物的其他共有人，可以領(lǐng)取按份共有的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，因此，在法律上亦可以區(qū)分。三是李秋元辯稱與張安國所簽合同，其妻子未簽字，自己屬擅自處理家庭共有財產(chǎn)，其所進(jìn)行的民事行為無效。根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》司法解釋有關(guān)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道對抗善意第三人。張安國、李秋元簽訂舊屋門面買賣合同，支付了價款，交付了房屋，歷時四年之久，即使反悔，李秋元之妻亦未行使撤銷權(quán)，故其辯解理由不能成立。四是李秋元辯稱其賣給張安國的門面房，在當(dāng)年因借款而與信用社簽訂了抵押合同，稱買賣標(biāo)的物存在瑕疵而導(dǎo)致買賣合同無效，張安國、李秋元在買賣房屋合同中約定，李秋元作為出賣人對買賣標(biāo)的物負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，并且李秋元庭審中陳述2006年度信用社借款已清償，標(biāo)的物存在瑕疵的情形已消失，故其辯解理由亦不成立。
第二、李秋元、張安國依約履行了自己的義務(wù)，張安國已現(xiàn)實(shí)占有該處訟爭門面房屋，取得該處房屋的所有權(quán)。在我國，以不動產(chǎn)登記簿為依據(jù)的房屋權(quán)屬登記制度，在2007年《中華人民共和國物權(quán)法》頒布實(shí)施才正式確立。此前的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定，因房屋買賣等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。也就是說，決定所有權(quán)變動的是占有的轉(zhuǎn)移而非登記，變更登記僅是對抗要件而非房屋權(quán)屬變動的要件。據(jù)李秋元的法庭陳述，張安國先是租用這間門面房做藥鋪，后又提出來要買這間門面房。雙方遂于2002年10月26日訂立《舊屋門面買賣合同書》，張安國依約定分兩次給付購房款37000元，余款13000元視合同履行情況再行給付。即2002年10月26日雙方訂立的《舊屋門面買賣合同書》生效之日，李秋元已經(jīng)履行了轉(zhuǎn)移占有的義務(wù)，張安國取得了該間門面房的所有權(quán)。
第三、邱某某與李秋元之間訂立的房屋買賣合同除涉及本案爭議門面之外的部份具有法律效力。邱某某不能取得訟爭門面房的所有權(quán)。在2007年《中華人民共和國物權(quán)法》頒布實(shí)行前，我國實(shí)際上施行的是通過轉(zhuǎn)移占有即交付取得不動產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定。因此，李秋元將其所有的門面房轉(zhuǎn)讓給張安國后，雖然仍然被登記為“所有權(quán)人”，但事實(shí)上并不享有所有權(quán)，其將該間門面房亦轉(zhuǎn)讓給邱某某的行為，按照《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，屬無權(quán)處分。邱某某能否取得該間門面房的所有權(quán)，按照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條的規(guī)定，應(yīng)考察其是否滿足善意取得的要件。而對于可依交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋而言，占有即可成為所有權(quán)的證明，第三人若想善意取得，僅“相信”房產(chǎn)證或登記簿是不充分的，還應(yīng)實(shí)地查看其占有狀態(tài)。若未實(shí)際查看即相信出賣人有處分權(quán)并支付價款，或者雖然實(shí)際查看但對所有權(quán)狀況的認(rèn)識有故意或重大過失，便不構(gòu)成善意，不能依善意取得制度獲得所有權(quán)。本案訟爭的門面房在邱某某與李秋元于2006年9月26日訂立合同前，已經(jīng)作為經(jīng)營用房對外營業(yè)，邱某某在實(shí)地考察過程中，已獲取了該房被張安國購買多年且已收租的事實(shí)信息，因此邱某某的行為顯然不構(gòu)成善意買受，客觀上存在與李秋元有惡意串通，共同損害張安國合法權(quán)益的行為?；诖耍鶕?jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體、或者第三人利益合同無效，故李秋元與邱某某簽訂的“房屋買賣合同”中，涉及張安國已購買的一檔門面的買賣行為無效。
另張安國的反訴實(shí)質(zhì)上是針對邱某某的起訴而進(jìn)行的答辯意見。
故此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第七條、第八條、第五十二條第一款第㈡項(xiàng)、第五十五條、《中華人民共和國民法通則》第四條、參照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋㈠》第十七條第一款第㈡項(xiàng)、國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條第二款、國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條第一款、參照建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條之規(guī)定，遂判決：一、邱某某與李秋元之間于2006年9月26日訂立的房屋買賣合同除涉及張安國購買的一檔門面房屋之外的部份有效；二、駁回邱某某其他的訴訟請求；三、駁回張安國的反訴請求。
本院經(jīng)審理查明，2002年10月26日，張安國與李秋元訂立了一份《舊屋門面買賣合同書》，付金林作為公證人在該合同上簽名。合同約定：李秋元將其私有的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋北路的門面一間賣給張安國。面積約40平方米，共墻體產(chǎn)權(quán)各半，價款為五萬元。李秋元負(fù)責(zé)為張安國包辦“三證”（土地證、房產(chǎn)證、契稅證），其所需費(fèi)用由李秋元負(fù)擔(dān)。李秋元保證此門面在賣給張安國之前，未賣給他人，未作抵押，無產(chǎn)權(quán)糾紛，否則李秋元必須退還全部購房款，并向張安國賠償一萬元。李秋元交給張安國三證后，張安國應(yīng)于一周內(nèi)付清余款13000元。三個月內(nèi)李秋元未辦妥三證，張安國可自行辦理，不再向李秋元交付余款。雙方簽訂該合同后，李秋元分別于2002年11月26日收取張安國購房款34000元，2003年1月14號收取張安國購房款3000元，并將門面移交給張安國。后因需要辦理房產(chǎn)證，李秋元又在張安國處拿款11500元。張安國取得該門面后一直出租給他人使用至今，該門面房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到張安國名下的登記手續(xù)。
2006年9月26日，李秋元及其妻與邱某某訂立了一份《房屋變賣合同》，李秋元將其在雙橋北路的三連三層房屋整體賣給了邱某某，面積約300平方米，價款31萬元。合同約定，李秋元應(yīng)于2006年10月30日前將其上述房產(chǎn)正式交給邱某某，邱某某再付余款10萬元。李秋元如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天，按房價總額31萬元的千分之一計算違約金。逾期超過一個月，邱某某有權(quán)解除合同。解約時，李秋元除將已收的房價款全部退還邱某某外，另應(yīng)賠償邱某某經(jīng)濟(jì)損失人民幣5萬元。如邱某某違約亦然。后李秋元將該房屋的房產(chǎn)證及土地證交給了邱某某，邱某某在房產(chǎn)等部門也交納了契稅、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等共計7947元。
因李秋元與邱某某簽訂的《房屋買賣合同》中包含了賣給張安國的一間，張安國知悉后，于2006年11月29日向浠水縣人民法院提起了訴訟，并申請對李秋元所有的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋北路臨街面房屋一檔（現(xiàn)為糧油店）予以查封。同日，浠水縣人民法院在核實(shí)了邱某某的房產(chǎn)證尚未發(fā)放的情形下，依法向浠水縣房產(chǎn)局送達(dá)了協(xié)助停止辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的通知。浠水縣房產(chǎn)局至今未向邱某某頒發(fā)其申請辦理的房屋產(chǎn)權(quán)登記證。
浠水縣人民法院于2007年4月20日對原告張安國與被告李秋元、第三人邱某某房屋買賣合同糾紛一案，作出（2006）浠清民初字第1217號民事判決，判決結(jié)果為：1、李秋元繼續(xù)履行2002年10月26日與張安國訂立的舊門面房屋買賣合同。2、駁回張安國的其他訴訟請求。李秋元不服，向本院提起上訴，本院于2007年9月25日作出（2007）黃民一終字第302號民事判決，維持一審判決。2012年1月13日，本院作出（2012）鄂黃岡中監(jiān)一民再終字第00001號民事裁定，撤銷了本院（2007）黃民一終字第302號民事判決和浠水縣人民法院（2006）浠清民初字第1217號民事判決，發(fā)回浠水縣人民法院重審。浠水縣人民法院在審理中，以邱某某在本案中已作為原告提起訴訟為由，通知其退出該案的訴訟。2013年11月11日，浠水縣人民法院作出（2012）鄂浠水民再字第00006號民事判決，該判決認(rèn)為：1、張安國與李秋元于2002年10月26日訂立的房屋買賣合同具有法律效力。2、張安國、李秋元依約履行了自己的義務(wù)，張安國已現(xiàn)實(shí)占有該處訟爭門面房屋，取得該處房屋所有權(quán)。3、按照張安國與李秋元訂立的《舊屋門面買賣合同書》第三條的約定，張安國負(fù)有自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。遂判決：駁回張安國的訴訟請求。張安國不服，向本院提出上訴，本院作出（2014）鄂黃岡中監(jiān)一民再終字第00002號民事裁定，準(zhǔn)許張安國撤回上訴。浠水縣人民法院（2012）鄂浠水民再字第00006號民事判決和本院（2014）鄂黃岡中監(jiān)一民再終字第00002號民事裁定均已發(fā)生法律效力。

本院認(rèn)為，張安國與李秋元于2002年10月26日簽訂的《舊屋門面買賣合同書》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，為有效合同。因浠水縣人民法院作出的（2012）鄂浠水民再字第00006號民事判決，已認(rèn)定本案訴訟爭議的門面房屋的所有權(quán)歸張安國所有。雖李秋元及其妻與邱某某于2006年9月26日訂立了《房屋買賣合同》，但李秋元將已出售并移交給張安國的門面房屋再次出售給邱某某，系李秋元對無權(quán)處分的部分房產(chǎn)進(jìn)行處分的行為，故該處分行為無效。但該合同中涉及張安國的門面房屋之外的部分為有效合同。故上訴人邱某某的上訴請求不能成立，本院不予支持。
綜上所述，原審判決結(jié)果正確，依法應(yīng)予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百三十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人邱某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　楊　靜 審判員　倪志勇 審判員　朱　衛(wèi)

書記員：劉延超