原告：邱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱蘭平(系原告媳婦)，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：袁雄，上海市申江律師事務(wù)所律師。
　　被告：柏某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：沈捷周(系被告丈夫)，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　第三人：鄧大芳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)新河鎮(zhèn)民生村民主1396號(hào)。
　　原告邱某某與被告柏某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月2日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序。審理中，被告柏某申請(qǐng)追加鄧大芳作為第三人，本院經(jīng)審核后依法予以準(zhǔn)許。本案于2019年7月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告邱某某的委托訴訟代理人袁雄、被告柏某及其委托訴訟代理人沈捷周、第三人鄧大芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告邱某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告即刻支付原告房屋租金10800元(自2018年8月至2019年4月29日，1200元/月)及違約金1200元，合計(jì)12000元；2.判令被告即刻騰空房屋歸還原告。審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：判令被告支付原告房屋租金11400元(2018年8月至2019年5月15日，1200元/月)及違約金1440元，合計(jì)12840元；第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以放棄。事實(shí)和理由：位于上海市崇明區(qū)新河鎮(zhèn)新開(kāi)河路XXX弄XXX號(hào)XXX幢(即19號(hào)與21號(hào))是原告所有的二間門(mén)面房。2018年4月30日，原告委托朱蘭平與被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：由原告將坐落于崇明區(qū)新河鎮(zhèn)新開(kāi)河路XXX弄XXX號(hào)門(mén)面房(下稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)出租給被告，租期為1年(自2018年4月30日至2019年4月29日止)，月租金1200元，每三個(gè)月支付一次。合同成立后，被告僅支付了一個(gè)季度的租金。對(duì)2018年8月至今的租金，雖經(jīng)原告多次催討，被告至今未付，顯已違約，故訴至法院要求被告按約支付租金及違約金。
　　原告為其訴請(qǐng)向本院提交如下證據(jù)：1.朱蘭平與被告簽訂的房屋租賃合同、委托書(shū)；2.房地產(chǎn)權(quán)證、派出所證明。
　　被告柏某辯稱(chēng)，被告承租系爭(zhēng)房屋已多年，在本案所涉租賃合同簽訂前，被告已經(jīng)向朱蘭平表示不再續(xù)租，要把房子轉(zhuǎn)讓給第三人，因朱蘭平表示和第三人不熟，要求和被告簽訂租賃合同，被告才和朱蘭平簽訂了本案所涉租賃合同。被告經(jīng)朱蘭平同意已將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，朱蘭平也已將原先的押金退還給被告，被告已退出了租賃關(guān)系，現(xiàn)在的租賃關(guān)系是原告與第三人之間的，和被告無(wú)關(guān)，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告為其辯稱(chēng)向本院提交如下證據(jù)：1.被告與第三人的轉(zhuǎn)讓合同；2.朱蘭平與被告簽訂的房屋租賃合同；3.被告與第三人的通話(huà)錄音文字整理資料。
　　第三人鄧大芳辯稱(chēng)，本人未與原告簽訂過(guò)租賃合同，只是從被告處轉(zhuǎn)讓了店鋪和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2018年5月1日至7月30日的租金本人已經(jīng)支付給被告，付三押一，一共4800元。2018年7月20日左右，本人將系爭(zhēng)房屋騰空，并打電話(huà)給被告表示不做了。又打電話(huà)給朱蘭平，表示不做了，要求其將押金退還，自己把鑰匙退給她，但朱蘭平推說(shuō)其在上海，直到2019年5月18日，朱蘭平把押金退還給本人，本人將鑰匙退給朱蘭平。
　　第三人鄧大芳向本院提交了轉(zhuǎn)讓合同及被告出具的收據(jù)。
　　經(jīng)本院組織庭審舉證質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的兩組證據(jù)均無(wú)異議，但表示房屋租賃合同上鄧大芳的名字是朱蘭平寫(xiě)的；對(duì)第三人提供的證據(jù)無(wú)異議。第三人對(duì)原、被告提供的房屋租賃合同表示未見(jiàn)過(guò)、未簽訂，對(duì)其余證據(jù)無(wú)異議。原告對(duì)被告提供的證據(jù)1、2無(wú)異議，但表示租賃合同上鄧大芳的名字不是朱蘭平而是被告寫(xiě)的；對(duì)證據(jù)3不發(fā)表意見(jiàn)，但對(duì)第三人的當(dāng)庭陳述有意見(jiàn)，認(rèn)為原告不知道第三人何時(shí)搬出去的，第三人向朱蘭平要求過(guò)退押金，但沒(méi)有表示過(guò)退還鑰匙，當(dāng)時(shí)朱蘭平向第三人表示租賃合同是和被告簽的，讓第三人去向被告要押金。2019年5月是因?yàn)樵嬉呀?jīng)起訴，且第三人老家急需用錢(qián)，故朱蘭平將押金退給第三人，并告知了被告。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述及庭審舉證質(zhì)證，本院認(rèn)定事實(shí)如下：原告系上海市崇明區(qū)新河鎮(zhèn)新開(kāi)河路XXX弄XXX號(hào)即系爭(zhēng)房屋的所有人。被告之前承租系爭(zhēng)房屋多年。2018年4月30日，原告委托朱蘭平與被告柏某就系爭(zhēng)房屋簽訂房屋租賃合同，約定：房屋租賃期限為1年，自2018年4月30日至2019年4月29日，租金為每月1200元，每3個(gè)月支付一次；承租方因歇業(yè)、轉(zhuǎn)業(yè)等原因，可在征得出租房同意后將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方，或終止租賃；一方違約，應(yīng)按年租金額的10%償付違約金；造成另一方經(jīng)濟(jì)損失，償付違約金不足的，還應(yīng)償付賠償金。朱蘭平與柏某在該合同上簽字。原、被告各持一份的租賃合同原件底部分別有“鄧大芳”、“鄧大方”的名字。庭審中，原、被告陳述各自持有的租賃合同上鄧大芳的名字分別為被告和朱蘭平所寫(xiě)。租賃合同簽訂后，第三人將三個(gè)月租金及押金共計(jì)4800元支付給被告。被告支付給朱蘭平4000元(原先租賃押金800元從中抵扣)。后被告及第三人均未支付過(guò)租金。第三人使用系爭(zhēng)房屋過(guò)程中，向朱蘭平、被告告知其不做了，并搬離了系爭(zhēng)房屋，后多次要求朱蘭平歸還押金。2019年5月18日，朱蘭平將押金1200元退還給第三人，第三人將鑰匙退給朱蘭平。現(xiàn)系爭(zhēng)房屋處于空關(guān)狀態(tài)。
　　另查明，2018年4月30日，被告向第三人出具收據(jù)，言明：“今收到鄧大芳門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用29800元整，大寫(xiě)貳萬(wàn)玖仟捌佰元整。收款人柏某，2018年4月30日”。2018年5月5日，被告與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，言明：柏某將新開(kāi)河路XXX弄XXX號(hào)小店店鋪轉(zhuǎn)讓給鄧大芳代為經(jīng)營(yíng)管理，其中房租、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證及一切相關(guān)費(fèi)用由鄧大芳負(fù)責(zé)等。
　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)1、原、被告之間就系爭(zhēng)房屋是否存在租賃關(guān)系。原告認(rèn)為，其與被告之間形成租賃關(guān)系，被告后將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給第三人。被告認(rèn)為，其已將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓并退出租賃關(guān)系，由第三人與原告之間形成租賃關(guān)系。第三人認(rèn)為，其與原告未簽訂租賃合同，只是從被告處轉(zhuǎn)讓房屋和門(mén)面。本院認(rèn)為，原、被告簽訂房屋租賃合同，雙方之間就系爭(zhēng)房屋形成租賃關(guān)系。被告與第三人達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是對(duì)店鋪及門(mén)面的整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)莾扇说膬?nèi)部協(xié)議。根據(jù)庭審查明，原告與第三人之間并未就系爭(zhēng)房屋達(dá)成過(guò)租賃的合意，且第三人是向被告支付租金，被告向原告支付租金，故原、被告之間就系爭(zhēng)房屋形成租賃關(guān)系，后被告將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。
　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)2、原、被告之間的租賃合同何時(shí)解除或終止。本院認(rèn)為，合同解除分為約定解除和法定解除，約定解除需雙方協(xié)商一致或滿(mǎn)足合同約定的解除條件。本案中，原、被告簽訂的房屋租賃合同約定承租方可以在征得出租方同意后終止租賃。被告陳述其曾告知朱蘭平第三人不做了，要求退房，朱蘭平表示同意，但原告未提供相應(yīng)證據(jù)且朱蘭平予以否認(rèn)。相反原告直到2019年5月18日合同到期后才向第三人退還押金并收回鑰匙，其行為已表明不同意提前解除合同，因此現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明原、被告就提前解除合同達(dá)成一致。同時(shí)，原告作為出租方履行了交付房屋的主要義務(wù)，被告將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給第三人后，第三人持有鑰匙直至合同到期后，因此被告要求提前解除合同也不符合法定解除的條件。故，本院確認(rèn)原、被告雙方的房屋租賃合同至2019年4月29日到期終止。
　　綜上，本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。原告將房屋交付后，被告理應(yīng)按照合同約定按時(shí)支付租金，現(xiàn)被告只支付了3個(gè)月租金即不再支付，顯屬違約，故原告要求被告支付2018年8月至2019年4月的租金及按年租金額10%計(jì)算的違約金，符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。原告另要求被告支付2019年5月1日至5月15日期間的租金。原、被告雙方租賃合同在2019年4月29日已終止，且涉案房屋早已被騰空，故本院對(duì)該訴請(qǐng)不予支持。
　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百一十四條第一款、第二百一十二條、第二百二十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告柏某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告邱某某2018年8月1日至2019年4月29日期間房屋租金10800元及違約金1440元；
　　二、原告邱某某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)120元，減半收取計(jì)60元，由原告邱某某負(fù)擔(dān)7元，被告柏某負(fù)擔(dān)53元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　
　　

審判員：施黎黎

書(shū)記員：李??嫚