原告：邱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱蘭平(系原告媳婦)，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：袁雄，上海市申江律師事務所律師。
　　被告：柏某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：沈捷周(系被告丈夫)，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　第三人：鄧大芳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)新河鎮(zhèn)民生村民主1396號。
　　原告邱某某與被告柏某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月2日受理后，依法適用簡易程序。審理中，被告柏某申請追加鄧大芳作為第三人，本院經審核后依法予以準許。本案于2019年7月22日公開開庭進行了審理。原告邱某某的委托訴訟代理人袁雄、被告柏某及其委托訴訟代理人沈捷周、第三人鄧大芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告邱某某向本院提出訴訟請求：1.判令被告即刻支付原告房屋租金10800元(自2018年8月至2019年4月29日，1200元/月)及違約金1200元，合計12000元；2.判令被告即刻騰空房屋歸還原告。審理中，原告變更訴訟請求為：判令被告支付原告房屋租金11400元(2018年8月至2019年5月15日，1200元/月)及違約金1440元，合計12840元；第二項訴訟請求予以放棄。事實和理由：位于上海市崇明區(qū)新河鎮(zhèn)新開河路XXX弄XXX號XXX幢(即19號與21號)是原告所有的二間門面房。2018年4月30日，原告委托朱蘭平與被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：由原告將坐落于崇明區(qū)新河鎮(zhèn)新開河路XXX弄XXX號門面房(下稱系爭房屋)出租給被告，租期為1年(自2018年4月30日至2019年4月29日止)，月租金1200元，每三個月支付一次。合同成立后，被告僅支付了一個季度的租金。對2018年8月至今的租金，雖經原告多次催討，被告至今未付，顯已違約，故訴至法院要求被告按約支付租金及違約金。
　　原告為其訴請向本院提交如下證據(jù)：1.朱蘭平與被告簽訂的房屋租賃合同、委托書；2.房地產權證、派出所證明。
　　被告柏某辯稱，被告承租系爭房屋已多年，在本案所涉租賃合同簽訂前，被告已經向朱蘭平表示不再續(xù)租，要把房子轉讓給第三人，因朱蘭平表示和第三人不熟，要求和被告簽訂租賃合同，被告才和朱蘭平簽訂了本案所涉租賃合同。被告經朱蘭平同意已將系爭房屋轉讓給第三人，朱蘭平也已將原先的押金退還給被告，被告已退出了租賃關系，現(xiàn)在的租賃關系是原告與第三人之間的，和被告無關，故不同意原告的訴訟請求。
　　被告為其辯稱向本院提交如下證據(jù)：1.被告與第三人的轉讓合同；2.朱蘭平與被告簽訂的房屋租賃合同；3.被告與第三人的通話錄音文字整理資料。
　　第三人鄧大芳辯稱，本人未與原告簽訂過租賃合同，只是從被告處轉讓了店鋪和營業(yè)執(zhí)照。2018年5月1日至7月30日的租金本人已經支付給被告，付三押一，一共4800元。2018年7月20日左右，本人將系爭房屋騰空，并打電話給被告表示不做了。又打電話給朱蘭平，表示不做了，要求其將押金退還，自己把鑰匙退給她，但朱蘭平推說其在上海，直到2019年5月18日，朱蘭平把押金退還給本人，本人將鑰匙退給朱蘭平。
　　第三人鄧大芳向本院提交了轉讓合同及被告出具的收據(jù)。
　　經本院組織庭審舉證質證，被告對原告提供的兩組證據(jù)均無異議，但表示房屋租賃合同上鄧大芳的名字是朱蘭平寫的；對第三人提供的證據(jù)無異議。第三人對原、被告提供的房屋租賃合同表示未見過、未簽訂，對其余證據(jù)無異議。原告對被告提供的證據(jù)1、2無異議，但表示租賃合同上鄧大芳的名字不是朱蘭平而是被告寫的；對證據(jù)3不發(fā)表意見，但對第三人的當庭陳述有意見，認為原告不知道第三人何時搬出去的，第三人向朱蘭平要求過退押金，但沒有表示過退還鑰匙，當時朱蘭平向第三人表示租賃合同是和被告簽的，讓第三人去向被告要押金。2019年5月是因為原告已經起訴，且第三人老家急需用錢，故朱蘭平將押金退給第三人，并告知了被告。
　　根據(jù)當事人陳述及庭審舉證質證，本院認定事實如下：原告系上海市崇明區(qū)新河鎮(zhèn)新開河路XXX弄XXX號即系爭房屋的所有人。被告之前承租系爭房屋多年。2018年4月30日，原告委托朱蘭平與被告柏某就系爭房屋簽訂房屋租賃合同，約定：房屋租賃期限為1年，自2018年4月30日至2019年4月29日，租金為每月1200元，每3個月支付一次；承租方因歇業(yè)、轉業(yè)等原因，可在征得出租房同意后將租賃房屋轉租給第三方，或終止租賃；一方違約，應按年租金額的10%償付違約金；造成另一方經濟損失，償付違約金不足的，還應償付賠償金。朱蘭平與柏某在該合同上簽字。原、被告各持一份的租賃合同原件底部分別有“鄧大芳”、“鄧大方”的名字。庭審中，原、被告陳述各自持有的租賃合同上鄧大芳的名字分別為被告和朱蘭平所寫。租賃合同簽訂后，第三人將三個月租金及押金共計4800元支付給被告。被告支付給朱蘭平4000元(原先租賃押金800元從中抵扣)。后被告及第三人均未支付過租金。第三人使用系爭房屋過程中，向朱蘭平、被告告知其不做了，并搬離了系爭房屋，后多次要求朱蘭平歸還押金。2019年5月18日，朱蘭平將押金1200元退還給第三人，第三人將鑰匙退給朱蘭平?，F(xiàn)系爭房屋處于空關狀態(tài)。
　　另查明，2018年4月30日，被告向第三人出具收據(jù)，言明：“今收到鄧大芳門面轉讓費用29800元整，大寫貳萬玖仟捌佰元整。收款人柏某，2018年4月30日”。2018年5月5日，被告與第三人簽訂轉讓合同，言明：柏某將新開河路XXX弄XXX號小店店鋪轉讓給鄧大芳代為經營管理，其中房租、營業(yè)執(zhí)照、經營許可證及一切相關費用由鄧大芳負責等。
　　本案爭議焦點1、原、被告之間就系爭房屋是否存在租賃關系。原告認為，其與被告之間形成租賃關系，被告后將系爭房屋轉租給第三人。被告認為，其已將系爭房屋轉讓并退出租賃關系，由第三人與原告之間形成租賃關系。第三人認為，其與原告未簽訂租賃合同，只是從被告處轉讓房屋和門面。本院認為，原、被告簽訂房屋租賃合同，雙方之間就系爭房屋形成租賃關系。被告與第三人達成的轉讓協(xié)議，是對店鋪及門面的整體轉讓，是兩人的內部協(xié)議。根據(jù)庭審查明，原告與第三人之間并未就系爭房屋達成過租賃的合意，且第三人是向被告支付租金，被告向原告支付租金，故原、被告之間就系爭房屋形成租賃關系，后被告將房屋轉租給第三人。
　　本案爭議焦點2、原、被告之間的租賃合同何時解除或終止。本院認為，合同解除分為約定解除和法定解除，約定解除需雙方協(xié)商一致或滿足合同約定的解除條件。本案中，原、被告簽訂的房屋租賃合同約定承租方可以在征得出租方同意后終止租賃。被告陳述其曾告知朱蘭平第三人不做了，要求退房，朱蘭平表示同意，但原告未提供相應證據(jù)且朱蘭平予以否認。相反原告直到2019年5月18日合同到期后才向第三人退還押金并收回鑰匙，其行為已表明不同意提前解除合同，因此現(xiàn)有證據(jù)無法證明原、被告就提前解除合同達成一致。同時，原告作為出租方履行了交付房屋的主要義務，被告將系爭房屋轉租給第三人后，第三人持有鑰匙直至合同到期后，因此被告要求提前解除合同也不符合法定解除的條件。故，本院確認原、被告雙方的房屋租賃合同至2019年4月29日到期終止。
　　綜上，本院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同合法有效，雙方均應恪守履行。原告將房屋交付后，被告理應按照合同約定按時支付租金，現(xiàn)被告只支付了3個月租金即不再支付，顯屬違約，故原告要求被告支付2018年8月至2019年4月的租金及按年租金額10%計算的違約金，符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。原告另要求被告支付2019年5月1日至5月15日期間的租金。原、被告雙方租賃合同在2019年4月29日已終止，且涉案房屋早已被騰空，故本院對該訴請不予支持。
　　依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十四條第一款、第二百一十二條、第二百二十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告柏某于本判決生效之日起十日內支付原告邱某某2018年8月1日至2019年4月29日期間房屋租金10800元及違約金1440元；
　　二、原告邱某某的其余訴訟請求不予支持。
　　如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費120元，減半收取計60元，由原告邱某某負擔7元，被告柏某負擔53元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　

審判員：施黎黎

書記員：李??嫚