通山縣福某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
黃文魁（湖北自成律師事務(wù)所）
郭某某
譚某某
戴某某
阮某
苑春海（湖北通山縣法律援助中心）
管先來
朱某某

原告通山縣福某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱福某公司）。
法定代表人黃地平，該公司經(jīng)理。
委托代理人黃文魁，湖北自成律師事務(wù)所律師。
被告郭某某（曾用名郭志建）。
被告譚某某。
被告戴某某。
被告阮某。
四
被告
委托代理人苑春海，湖北省通山縣法律援助中心律師。
被告管先來。
被告朱某某。
原告通山縣福某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告郭某某、管先來、譚某某、戴某某、阮某、朱某某掛靠經(jīng)營合同糾紛一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年6月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告通山縣福某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托代理人黃文魁、被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某及其委托代理人苑春海、被告管先來、朱某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)一因被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某均無異議，且該證據(jù)所能證明的事實(shí)，不損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權(quán)益，故本院確認(rèn)其為本案的有效證據(jù)予以采信。被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某對原告提交的證據(jù)二、三、四的真實(shí)性無異議，且該三份證據(jù)系司法、行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的公文書證，故本院對該三份證據(jù)作為本案的有效證據(jù)依法予以采信。原告提交的證據(jù)五，六被告均不予認(rèn)可，但該證據(jù)真實(shí)反映了原告福某公司依據(jù)法院的生效判決向遭受火災(zāi)損失的金色花園業(yè)主履行全部賠償義務(wù)并支付訴訟費(fèi)用的事實(shí)，故本院對該證據(jù)作為有效證據(jù)予以確認(rèn)；原告提交的證據(jù)六，六被告均不予認(rèn)可，但該證據(jù)反映了徐向榮掛靠原告福某公司開發(fā)金色花園小區(qū)項目并交納10萬元管理費(fèi)的事實(shí)，本院對該事實(shí)依法予以確認(rèn)。被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某提交的證據(jù)一因原告對其真實(shí)性無異議，且該證據(jù)與原告提交的證據(jù)四系同一證據(jù)，均反映了本院及上級人民法院對遭受火災(zāi)損失的金色花園業(yè)主的財產(chǎn)損失依法作出已經(jīng)生效的法律判決的事實(shí)，故本院對其作為有效證據(jù)依法予以確認(rèn)。被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某提交的證據(jù)二因原告對其真實(shí)性無異議，且該份證據(jù)反映了原告不服本院對金色花園小區(qū)火災(zāi)涉及的財產(chǎn)損害賠償糾紛案判決，向咸寧市中級人民法院提起上訴的事實(shí)，對該事實(shí)本院予以確認(rèn)。被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某提交的證據(jù)三因未能反映交款人的身份信息，且該證據(jù)所能證明的事實(shí)與本案無關(guān)聯(lián)性，故本院對其不作為有效證據(jù)予以采信。
根據(jù)上述依法確認(rèn)的有效證據(jù)及當(dāng)事人的陳述，可確認(rèn)本案以下事實(shí):
2008年4月1日，郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某向通山縣人民法院起訴本案原告福某公司，要求福某公司為郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某提供金色花園小區(qū)相關(guān)部門的合法手續(xù)，供郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某在房產(chǎn)部門辦理房屋所有權(quán)證，后徐向榮以第三人身份參加訴訟。2008年9月11日，經(jīng)本院主持調(diào)解，三方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，并作出（2008）通民二初字第24號民事調(diào)解書，該民事調(diào)解書查明:2004年11月12日，通山縣國土資源局將位于通山縣通羊鎮(zhèn)柏樹下原魚塘29948.3㎡的國有土地使用權(quán)出讓給徐向榮，同年11月16日，通山縣建設(shè)局向徐向榮頒發(fā)了該宗土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2005年1月20日，福某公司與徐向榮簽訂一份《項目經(jīng)理內(nèi)部責(zé)任合同書》，由徐向榮擔(dān)任福某公司的金色花園項目經(jīng)理，掛靠開發(fā)金色花園的房地產(chǎn)項目。2005年2月29日至2006年12月15日，郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某等人與福某公司的金色花園項目部簽訂6份《金色花園房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同書》，約定由郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某等人開發(fā)柏樹下原魚塘內(nèi)A區(qū)1、2、3、4號、B區(qū)1、3、4號、C區(qū)1、2、3、4號、D區(qū)1、2、3、4號樓，每棟樓交50萬元保證金，15棟樓計7500000元。金色花園項目部負(fù)責(zé)辦理土地等合法手續(xù)。后郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某等人繳清了15棟樓的保證金7500000元，但未得到土地的合法手續(xù)。郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某要求福某公司辦理土地的合法手續(xù)訴至本院。該案經(jīng)本院主持調(diào)解，三方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議如下:一、徐向榮將其位于通山縣通羊鎮(zhèn)柏樹下原魚塘（金色花園小區(qū)）的土地使用權(quán)過戶給原告福某公司；二、徐向榮將其金色花園項目的股份和其與福某公司簽訂的《項目經(jīng)理內(nèi)部責(zé)任合同書》的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給朱某某；三、朱某某補(bǔ)付徐向榮人民幣20萬元；四、土地使用權(quán)的過戶費(fèi)用由郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某負(fù)擔(dān)；五、徐向榮不再主張金色花園項目的權(quán)利和承擔(dān)該項目今后發(fā)生的費(fèi)用；六、郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某承擔(dān)金色花園項目的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。2011年2月15日17時許，通山縣通羊鎮(zhèn)古塔社區(qū)金色花園小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，大火致金色花園小區(qū)C3棟、C4棟部分房屋及室內(nèi)物品受損，李軍等13名金色花園業(yè)主先后向本院起訴，均要求福某公司在其責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)本院依法判決認(rèn)定，福某公司作為金色花園小區(qū)的開發(fā)商，對該小區(qū)存在漏管失控問題，福某公司雖提出該小區(qū)的物業(yè)管理由幾個自然人承擔(dān)，但系福某公司的內(nèi)部管理問題，對外應(yīng)由原告福某公司承擔(dān)責(zé)任，故酌定由福某公司對李軍等13名業(yè)主的損失承擔(dān)20%賠償責(zé)任，福某公司不服本院判決，向咸寧市中級人民法院提起上訴，咸寧市中級人民法院審查后，認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任，直至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同止，并認(rèn)定六被告掛靠原告開發(fā)金色花園小區(qū)的事實(shí)，遂駁回福某公司的上訴，維持原判。后福某公司依據(jù)兩級法院作出的生效判決向李軍等13名遭受火災(zāi)損失的金色花園業(yè)主履行全部賠償義務(wù)，支付賠償款318979.73元、訴訟費(fèi)6077元，共計325056.73元（各案賠償明細(xì)詳見附表）。原告認(rèn)為，六被告掛靠原告從事金色花園小區(qū)的開發(fā)，故六被告應(yīng)對金色花園遭受火災(zāi)業(yè)主的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。原告以此為據(jù)向六被告追償，經(jīng)雙方多次協(xié)商未果，為此，原告訴至法院。
同時查明:1、2007年11月，通山縣建設(shè)局經(jīng)通山縣紀(jì)委批示后決定:由原告福某公司為金色花園項目業(yè)主辦理建設(shè)相關(guān)行政許可手續(xù)（項目報建、商品房預(yù)售許可、房屋產(chǎn)權(quán)登記），但雙方必須簽訂協(xié)議，一切有關(guān)項目的工程質(zhì)量安全及其它任何責(zé)任由金色花園項目業(yè)主朱某某等人自行承擔(dān)；2、徐向榮向原告福某公司交納掛靠費(fèi)10萬元、合同工本費(fèi)1.2萬元。
本院認(rèn)為，金色花園小區(qū)項目起初由徐向榮掛靠原告福某公司開發(fā)，并向原告交納掛靠費(fèi)，后經(jīng)本院主持調(diào)解，因六被告無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，遂六被告以原告福某公司名義開發(fā)金色花園小區(qū)項目，原告福某公司為六被告辦理金色花園小區(qū)的項目報建、商品房預(yù)售許可、房屋產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)，并約定由六被告承擔(dān)金色花園項目的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，故應(yīng)認(rèn)定原告與六被告之間存在掛靠經(jīng)營關(guān)系，雙方掛靠經(jīng)營關(guān)系成立。后李軍等13名遭受火災(zāi)的金色花園業(yè)主先后向本院起訴，經(jīng)本院及咸寧市中級人民法院一、二審審理，判令原告福某公司分別向李軍等13名業(yè)主共支付賠償款318979.73元、訴訟費(fèi)6077元。原告在判決生效后，履行了全部賠償義務(wù)。現(xiàn)原告依據(jù)六被告與其之間的掛靠關(guān)系，向六被告內(nèi)部追償，合理合法，本院予以支持。被告朱某某主張應(yīng)由金色花園業(yè)主委員會承擔(dān)本案的賠償責(zé)任的抗辯理由，因被告朱某某未提交相關(guān)證據(jù)證明金色花園業(yè)主委員會聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事實(shí)，亦未證明與金色花園小區(qū)業(yè)主所簽訂的買賣合同中已包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，故本院對被告朱某某的抗辯理由不予支持。為此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第58條 ?、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條 ?第一款 ?、《物業(yè)管理條例》第二十一條 ?、第二十五條 ?、第二十六條 ?之規(guī)定，判決如下:
限郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某于本判決生效后十日內(nèi)共同償付原告福某公司經(jīng)濟(jì)損失共計人民幣325056.73元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)6176元，由郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)后十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省咸寧市中級人民法院，開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行，賬號:17-680501040008389-222。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)一因被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某均無異議，且該證據(jù)所能證明的事實(shí)，不損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權(quán)益，故本院確認(rèn)其為本案的有效證據(jù)予以采信。被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某對原告提交的證據(jù)二、三、四的真實(shí)性無異議，且該三份證據(jù)系司法、行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的公文書證，故本院對該三份證據(jù)作為本案的有效證據(jù)依法予以采信。原告提交的證據(jù)五，六被告均不予認(rèn)可，但該證據(jù)真實(shí)反映了原告福某公司依據(jù)法院的生效判決向遭受火災(zāi)損失的金色花園業(yè)主履行全部賠償義務(wù)并支付訴訟費(fèi)用的事實(shí)，故本院對該證據(jù)作為有效證據(jù)予以確認(rèn)；原告提交的證據(jù)六，六被告均不予認(rèn)可，但該證據(jù)反映了徐向榮掛靠原告福某公司開發(fā)金色花園小區(qū)項目并交納10萬元管理費(fèi)的事實(shí)，本院對該事實(shí)依法予以確認(rèn)。被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某提交的證據(jù)一因原告對其真實(shí)性無異議，且該證據(jù)與原告提交的證據(jù)四系同一證據(jù)，均反映了本院及上級人民法院對遭受火災(zāi)損失的金色花園業(yè)主的財產(chǎn)損失依法作出已經(jīng)生效的法律判決的事實(shí)，故本院對其作為有效證據(jù)依法予以確認(rèn)。被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某提交的證據(jù)二因原告對其真實(shí)性無異議，且該份證據(jù)反映了原告不服本院對金色花園小區(qū)火災(zāi)涉及的財產(chǎn)損害賠償糾紛案判決，向咸寧市中級人民法院提起上訴的事實(shí)，對該事實(shí)本院予以確認(rèn)。被告郭某某、譚某某、戴某某、阮某提交的證據(jù)三因未能反映交款人的身份信息，且該證據(jù)所能證明的事實(shí)與本案無關(guān)聯(lián)性，故本院對其不作為有效證據(jù)予以采信。
根據(jù)上述依法確認(rèn)的有效證據(jù)及當(dāng)事人的陳述，可確認(rèn)本案以下事實(shí):
2008年4月1日，郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某向通山縣人民法院起訴本案原告福某公司，要求福某公司為郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某提供金色花園小區(qū)相關(guān)部門的合法手續(xù)，供郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某在房產(chǎn)部門辦理房屋所有權(quán)證，后徐向榮以第三人身份參加訴訟。2008年9月11日，經(jīng)本院主持調(diào)解，三方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，并作出（2008）通民二初字第24號民事調(diào)解書，該民事調(diào)解書查明:2004年11月12日，通山縣國土資源局將位于通山縣通羊鎮(zhèn)柏樹下原魚塘29948.3㎡的國有土地使用權(quán)出讓給徐向榮，同年11月16日，通山縣建設(shè)局向徐向榮頒發(fā)了該宗土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2005年1月20日，福某公司與徐向榮簽訂一份《項目經(jīng)理內(nèi)部責(zé)任合同書》，由徐向榮擔(dān)任福某公司的金色花園項目經(jīng)理，掛靠開發(fā)金色花園的房地產(chǎn)項目。2005年2月29日至2006年12月15日，郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某等人與福某公司的金色花園項目部簽訂6份《金色花園房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同書》，約定由郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某等人開發(fā)柏樹下原魚塘內(nèi)A區(qū)1、2、3、4號、B區(qū)1、3、4號、C區(qū)1、2、3、4號、D區(qū)1、2、3、4號樓，每棟樓交50萬元保證金，15棟樓計7500000元。金色花園項目部負(fù)責(zé)辦理土地等合法手續(xù)。后郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某等人繳清了15棟樓的保證金7500000元，但未得到土地的合法手續(xù)。郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某要求福某公司辦理土地的合法手續(xù)訴至本院。該案經(jīng)本院主持調(diào)解，三方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議如下:一、徐向榮將其位于通山縣通羊鎮(zhèn)柏樹下原魚塘（金色花園小區(qū)）的土地使用權(quán)過戶給原告福某公司；二、徐向榮將其金色花園項目的股份和其與福某公司簽訂的《項目經(jīng)理內(nèi)部責(zé)任合同書》的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給朱某某；三、朱某某補(bǔ)付徐向榮人民幣20萬元；四、土地使用權(quán)的過戶費(fèi)用由郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某負(fù)擔(dān)；五、徐向榮不再主張金色花園項目的權(quán)利和承擔(dān)該項目今后發(fā)生的費(fèi)用；六、郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某承擔(dān)金色花園項目的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。2011年2月15日17時許，通山縣通羊鎮(zhèn)古塔社區(qū)金色花園小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，大火致金色花園小區(qū)C3棟、C4棟部分房屋及室內(nèi)物品受損，李軍等13名金色花園業(yè)主先后向本院起訴，均要求福某公司在其責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)本院依法判決認(rèn)定，福某公司作為金色花園小區(qū)的開發(fā)商，對該小區(qū)存在漏管失控問題，福某公司雖提出該小區(qū)的物業(yè)管理由幾個自然人承擔(dān)，但系福某公司的內(nèi)部管理問題，對外應(yīng)由原告福某公司承擔(dān)責(zé)任，故酌定由福某公司對李軍等13名業(yè)主的損失承擔(dān)20%賠償責(zé)任，福某公司不服本院判決，向咸寧市中級人民法院提起上訴，咸寧市中級人民法院審查后，認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任，直至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同止，并認(rèn)定六被告掛靠原告開發(fā)金色花園小區(qū)的事實(shí)，遂駁回福某公司的上訴，維持原判。后福某公司依據(jù)兩級法院作出的生效判決向李軍等13名遭受火災(zāi)損失的金色花園業(yè)主履行全部賠償義務(wù)，支付賠償款318979.73元、訴訟費(fèi)6077元，共計325056.73元（各案賠償明細(xì)詳見附表）。原告認(rèn)為，六被告掛靠原告從事金色花園小區(qū)的開發(fā)，故六被告應(yīng)對金色花園遭受火災(zāi)業(yè)主的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。原告以此為據(jù)向六被告追償，經(jīng)雙方多次協(xié)商未果，為此，原告訴至法院。
同時查明:1、2007年11月，通山縣建設(shè)局經(jīng)通山縣紀(jì)委批示后決定:由原告福某公司為金色花園項目業(yè)主辦理建設(shè)相關(guān)行政許可手續(xù)（項目報建、商品房預(yù)售許可、房屋產(chǎn)權(quán)登記），但雙方必須簽訂協(xié)議，一切有關(guān)項目的工程質(zhì)量安全及其它任何責(zé)任由金色花園項目業(yè)主朱某某等人自行承擔(dān)；2、徐向榮向原告福某公司交納掛靠費(fèi)10萬元、合同工本費(fèi)1.2萬元。
本院認(rèn)為，金色花園小區(qū)項目起初由徐向榮掛靠原告福某公司開發(fā)，并向原告交納掛靠費(fèi)，后經(jīng)本院主持調(diào)解，因六被告無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，遂六被告以原告福某公司名義開發(fā)金色花園小區(qū)項目，原告福某公司為六被告辦理金色花園小區(qū)的項目報建、商品房預(yù)售許可、房屋產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)，并約定由六被告承擔(dān)金色花園項目的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，故應(yīng)認(rèn)定原告與六被告之間存在掛靠經(jīng)營關(guān)系，雙方掛靠經(jīng)營關(guān)系成立。后李軍等13名遭受火災(zāi)的金色花園業(yè)主先后向本院起訴，經(jīng)本院及咸寧市中級人民法院一、二審審理，判令原告福某公司分別向李軍等13名業(yè)主共支付賠償款318979.73元、訴訟費(fèi)6077元。原告在判決生效后，履行了全部賠償義務(wù)?，F(xiàn)原告依據(jù)六被告與其之間的掛靠關(guān)系，向六被告內(nèi)部追償，合理合法，本院予以支持。被告朱某某主張應(yīng)由金色花園業(yè)主委員會承擔(dān)本案的賠償責(zé)任的抗辯理由，因被告朱某某未提交相關(guān)證據(jù)證明金色花園業(yè)主委員會聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事實(shí)，亦未證明與金色花園小區(qū)業(yè)主所簽訂的買賣合同中已包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，故本院對被告朱某某的抗辯理由不予支持。為此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第58條 ?、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條 ?第一款 ?、《物業(yè)管理條例》第二十一條 ?、第二十五條 ?、第二十六條 ?之規(guī)定，判決如下:

限郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某于本判決生效后十日內(nèi)共同償付原告福某公司經(jīng)濟(jì)損失共計人民幣325056.73元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)6176元，由郭某某、譚某某、管先來、戴某某、阮某、朱某某共同負(fù)擔(dān)。

審判長：熊苑苑
審判員：阮文忠
審判員：田偉

書記員：鄭崢