原告：迪某實(shí)業(yè)(上海)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：曹紅玲，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：時(shí)宗福，男。
　　被告：上海飛為智能系統(tǒng)股份有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：黨振，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫明榮，上海市天地律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海莘聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：沈春明，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：喻曼，上海祺道律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：程晨，上海祺道律師事務(wù)所律師。
　　本院在審理原告迪某實(shí)業(yè)(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱迪某公司)與被告上海飛為智能系統(tǒng)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱飛為公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。本院于2018年4月20日追加上海莘聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱莘聯(lián)公司)為第三人參加訴訟。原告委托訴訟代理人時(shí)宗福、被告委托訴訟代理人孫明榮、第三人委托訴訟代理人程晨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告迪某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金或者房屋占有使用費(fèi)，從2015年9月1日起至2017年9月30日止的租金合計(jì)人民幣449,310.36元(以下幣種相同)，并判令被告支付違約金(計(jì)算方式：截止至2018年4月1日止被告應(yīng)付給原告違約金為270,743.58元；2018年4月1日后，則按照每逾期一天，以總款項(xiàng)449,310.36元的千分之一計(jì)算違約金)；2.判令被告支付自2017年9月30日起到2017年12月31日止的房租37,513.98元，以及以37,513.98元為本金按照每天千分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自2018年1月1日起的違約金；3.判令被告承擔(dān)本次訴訟費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；4.判令被告承擔(dān)原告的誤工費(fèi)、交通費(fèi)和律師咨詢費(fèi)。庭審中，原告撤回訴請(qǐng)4。
　　事實(shí)和理由：2015年9月1日,原告和被告簽訂了房屋租賃協(xié)議(如附件《并購(gòu)及相關(guān)協(xié)議》之第六條和第七條,下簡(jiǎn)稱該租賃協(xié)議)。被告總計(jì)拖欠原告房租449,310.26元,明細(xì)如附件《
　　房租欠款》。按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》之第五條(房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。),并基于公平原則和不當(dāng)?shù)美瓌t,應(yīng)該參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使
　　用費(fèi)。根據(jù)《并購(gòu)及相關(guān)協(xié)議》第七條支付及違約責(zé)任：如乙方(被告)未能按照上述約定時(shí)間付款給甲方(原告),每逾期一天乙方(被告)須支付逾期總款項(xiàng)的千分之一違約金給甲方(原告)。鑒于被告一直不付房租,合同在2017年7月31日終止,原告也多次希望收回房屋,故請(qǐng)法院判決被告盡快搬離該廠房。原告經(jīng)過(guò)多次催討,被告均以各種理由拖欠付款,并在2017年9月14日通過(guò)郵件以租賃房屋無(wú)產(chǎn)證為由表示拒絕支付。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益,特訴至貴院,懇請(qǐng)法院依法查明事實(shí),支持原告的全部訴訟請(qǐng)求。
　　被告飛為公司辯稱：對(duì)于原告訴請(qǐng)1，被告認(rèn)為被告與原告之間沒(méi)有房屋占有使用費(fèi)的糾紛，因?yàn)樵娴姆课菔沁`章建筑也沒(méi)有房產(chǎn)證，故不存在租金或占有費(fèi)。即便存在房屋占有使用費(fèi)也不存在違約金的說(shuō)法，故違約金的利息等也是不存在的；對(duì)于原告訴請(qǐng)2，被告也不予認(rèn)可。因?yàn)樵嬉呀?jīng)與第三人簽訂了合同，已經(jīng)由第三人管理，故被告和原告沒(méi)有房租上的關(guān)系；對(duì)于訴請(qǐng)3，同對(duì)訴請(qǐng)1、2的意見，被告也認(rèn)為不存在支持該訴請(qǐng)的事實(shí)基礎(chǔ)和法律基礎(chǔ)。
　　第三人莘聯(lián)公司訴稱：請(qǐng)求法院依法判決。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年8月27日，第三人莘聯(lián)公司作為甲方，案外人上海某享榮汽車工業(yè)裝備有限公司作為乙方，原告迪某公司、被告飛為公司、案外人上海某機(jī)電科技有限公司共同作為丙方簽訂《備忘錄》。其上約定：自本協(xié)議生效時(shí)起，乙方在本協(xié)議生效前基于履行“既有合同”對(duì)甲方所享有的全部權(quán)利和承擔(dān)的全部義務(wù)由丙方享有和承擔(dān)，乙方不再對(duì)所轉(zhuǎn)讓的權(quán)利和義務(wù)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。甲乙丙方對(duì)前述租賃合同的合法性及效力均予確認(rèn)，不持任何異議。三方另約定其他相關(guān)權(quán)利義務(wù)并于落款處簽名、蓋章。
　　2015年9月1日，原告迪某公司作為甲方與被告飛為公司作為乙方簽訂《并購(gòu)及相關(guān)協(xié)議》。協(xié)議第六條約定，自2015年6月1日起甲方已經(jīng)取得樓下所有權(quán)(包括目前的機(jī)加工車間和鈑金車間)，乙方應(yīng)按下述標(biāo)準(zhǔn)支付租金給甲方。面積合計(jì)為1,113.48平方米，單價(jià)為非稅0.618元每平方米每天。租賃期限自2015/9/1起至2017/7/31止。租賃費(fèi)用為非稅20,930.64元每月，支付方式為每季度支付一次，上季度最后一周支付下季度費(fèi)用62,791.92元(第一次支付為4個(gè)月租賃費(fèi)用83,722.56元，2015年9月30日前支付)。協(xié)議另約定雙方其他相關(guān)權(quán)利義務(wù)，雙方亦于合同落款處簽名、蓋章。
　　2017年7月31日，原告迪某公司與第三人莘聯(lián)公司簽訂《備忘錄》，上載：“莘聯(lián)公司與迪某公司經(jīng)雙方多次洽談，終止原簽訂的一切合同事宜(截止2017年7月31日)。莘聯(lián)公司承諾：原迪某公司搭建的臨時(shí)廠房：1、現(xiàn)飛為公司北側(cè)臨時(shí)廠房(約760平方米)；2、現(xiàn)派安公司門衛(wèi)兩側(cè)二間辦公室(約87平方米)；3、現(xiàn)浩宇汽修南側(cè)使用(樓下約92.22平方米、樓上約92.22平方米)；以上臨時(shí)(三處)廠房使用期到政府違章房拆除為止歸迪某公司所有。拆除后按政府違章補(bǔ)貼給迪某公司(全額)。廠房使用終止時(shí)間為2017年7月30日止。廠房租金結(jié)算到2017年6月30日。2017年8月1日莘聯(lián)公司收回廠房。以上三處臨時(shí)廠房房租在沒(méi)拆除以前由莘聯(lián)公司代管，代收房租，代收房租全額轉(zhuǎn)給迪某公司。”雙方遂于落款處簽名、蓋章。
　　2017年9月17日，第三人莘聯(lián)公司作為出租方(甲方)與被告飛為公司作為承租方(乙方)就上海市閔行區(qū)顧戴路XXX弄XXX號(hào)XXX樓和2樓飛為部分簽訂《房屋租賃合同》。合同約定，租賃房屋建筑面積為3,211.32平方米(含輔助房764.45平方米屬無(wú)證面積)。租賃房屋部分房屋已依法取得了上海市房地產(chǎn)權(quán)證，部分房屋未取得上海市房地產(chǎn)權(quán)證。房屋租賃期限3年，租賃期限為2017年10月1日至2020年9月30日(其中2017年10月1日至10月31日為免租期)。合同另對(duì)租金、支付方式、保證金等相關(guān)權(quán)利義務(wù)作出約定，雙方遂于落款處簽名、蓋章。
　　另查明，訟爭(zhēng)廠房均系違章建筑。
　　以上事實(shí)，由原告迪某公司提交的《并購(gòu)及相關(guān)協(xié)議》、2015年8月27日的《備忘錄》、發(fā)票三張等一組，被告飛為公司提交的2017年9月17日《房屋租賃合同》、2017年7月31日《備忘錄》及當(dāng)事人庭審陳述所證實(shí)。對(duì)于原告提供的電子郵件，被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，而原告亦未提供其他相關(guān)用以佐證該電子郵件真實(shí)性的證據(jù)，故本院對(duì)于該證據(jù)不予采信；對(duì)于被告提供的銀行交易流水清單，其旨在證明原告的委托訴訟代理人時(shí)宗福向被告法定代表人借款350,000元，對(duì)該證據(jù)本院認(rèn)為其證明目的與本案爭(zhēng)議無(wú)關(guān)，故本院對(duì)于該證據(jù)不予采用。
　　本院認(rèn)為，原、被告之間就訟爭(zhēng)廠房簽訂的《并購(gòu)及相關(guān)協(xié)議》由于訟爭(zhēng)廠房標(biāo)的系屬違章建筑，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，涉案協(xié)議中雙方關(guān)于租賃訟爭(zhēng)廠房的相應(yīng)條款應(yīng)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。至于原告另主張的逾期支付房屋使用費(fèi)的利息，本院認(rèn)為考慮到訟爭(zhēng)合同亦屬無(wú)效合同，故對(duì)于原告現(xiàn)主張的逾期支付房屋使用費(fèi)利息的訴請(qǐng)，本院不予支持?，F(xiàn)雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：被告應(yīng)支付多少房屋占有使用費(fèi)。
　　針對(duì)該爭(zhēng)議焦點(diǎn)：原告認(rèn)為，雖然其曾應(yīng)被告要求開具過(guò)三張發(fā)票，但實(shí)際被告卻并未支付過(guò)相應(yīng)款項(xiàng)，所以被告實(shí)際欠付自2015年9月1日起至2017年12月31日期間所有的房屋占有使用費(fèi)，理應(yīng)向原告支付；而被告則認(rèn)為不應(yīng)支付上述期間的房屋占有使用費(fèi)，其認(rèn)為：首先，訟爭(zhēng)廠房系違章建筑，不應(yīng)支付租金或房屋占有使用費(fèi)；其次，訟爭(zhēng)廠房在使用期間已被拆除部分，所以不應(yīng)按照全額支付房屋占有使用費(fèi)；最后，被告法定代表人曾出借給原告的委托訴訟代理人時(shí)宗福350,000元，雙方已兩清。對(duì)此，本院認(rèn)為：首先，原告出租違法建筑的行為屬于非法，故《并購(gòu)及相關(guān)協(xié)議》中關(guān)于租賃部分條款系屬無(wú)效。但因?yàn)樽赓U是一種行為，被告作為承租人已經(jīng)實(shí)際使用房屋是無(wú)法改變的事實(shí)，且無(wú)法返還?？紤]到對(duì)租賃部分條款的無(wú)效原、被告雙方皆有過(guò)錯(cuò)，考慮到由出租人承擔(dān)所有不利后果有失公正，故本著實(shí)事求是的原則，再依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被告理應(yīng)對(duì)其使用訟爭(zhēng)廠房期間所發(fā)生的房屋占有使用費(fèi)進(jìn)行承擔(dān)，該房屋占有使用費(fèi)參照雙方簽訂的《并購(gòu)及相關(guān)協(xié)議》之標(biāo)準(zhǔn)；其次，針對(duì)被告稱拆違后其實(shí)際占有使用的訟爭(zhēng)廠房面積已經(jīng)減少而不應(yīng)全額支付房屋占有使用費(fèi)的說(shuō)辭，從原告當(dāng)庭陳述以及費(fèi)用計(jì)算明細(xì)可見，原告實(shí)際主張的2016年9月起的房屋占有使用費(fèi)便已按照拆違后剩余的618平方米進(jìn)行計(jì)算，原告所主張的被告欠付房屋占有使用費(fèi)的計(jì)算方式構(gòu)成如下：2015年9月-12月費(fèi)用83,722.56元、2016年1月-3月費(fèi)用62,791.92元、2016年4月-6月費(fèi)用62,791.92元、2016年7月-8月費(fèi)用41,861.28元、2016年9月費(fèi)用12,504.66元、2016年10月-2017年12月底費(fèi)用187,569.9元，以上合計(jì)被告欠付的房屋占有使用費(fèi)為451,242.24元；最后，針對(duì)被告所稱原告委托訴訟代理人時(shí)宗福欠被告法定代表人350,000元欠款應(yīng)用于抵扣本案中被告所欠的房屋占有使用費(fèi)的說(shuō)辭，本院認(rèn)為此兩筆費(fèi)用系兩種不同的法律關(guān)系所產(chǎn)生的不同債務(wù)，不具備抵扣的條件，故被告法定代表人可就該欠款事實(shí)另案起訴。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六十條、第二百二十六條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定判決如下：
　　一、被告上海飛為智能系統(tǒng)股份有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告迪某實(shí)業(yè)(上海)有限公司支付自2015年9月1日起至2017年12月31日止的房屋占有使用費(fèi)人民幣451,242.24元；
　　二、駁回原告迪某實(shí)業(yè)(上海)有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣4,019.83元，由被告上海飛為智能系統(tǒng)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：錢??潔

書記員：瞿思沁