遠(yuǎn)安縣金某商貿(mào)公司
吳克里（湖北沮城律師事務(wù)所）
汪某喜
汪家偉
程遠(yuǎn)珍（公民身份代理）

原告遠(yuǎn)安縣金某商貿(mào)公司。
法定代表人陳麗，該公司經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)代理）吳克里，湖北沮城律師事務(wù)所律師。
被告汪某喜，女。
委托代理人（一般授權(quán)代理）汪家偉（與被告系母子關(guān)系），男。
委托代理人（特別授權(quán)代理）程遠(yuǎn)珍（公民身份代理）。
原告遠(yuǎn)安縣金某商貿(mào)公司訴被告汪某喜房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年10月29日立案受理。依法由審判員劉楊適用簡(jiǎn)易程序于2014年12月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人陳麗及委托代理人吳克里、被告汪某喜及委托代理人汪家偉、程遠(yuǎn)珍到庭參加訴訟。在審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)案件不宜適用簡(jiǎn)易程序，依法裁定轉(zhuǎn)為適用普通程序，并延長(zhǎng)六個(gè)月審理期限，由審判員劉楊任審判長(zhǎng)，與審判員向世勇、人民陪審員上官紅梅組成合議庭于2015年5月13日公開開庭進(jìn)行了審理，原告法定代表人陳麗及委托代理人吳克里、被告汪某喜及委托代理人汪家偉、程遠(yuǎn)珍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:關(guān)于原告主體資格問(wèn)題。原告作為企業(yè)法人在被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后未組織清算，亦未進(jìn)行注銷登記，雖其喪失經(jīng)營(yíng)資格，但法人資格仍然存續(xù)，原告在處理國(guó)有企業(yè)改革事務(wù)引起的爭(zhēng)議時(shí)，具有訴訟主體資格，可以以自己名義起訴、應(yīng)訴。
關(guān)于本案焦點(diǎn)問(wèn)題。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原、被告就本案所涉兩間房屋形成的法律關(guān)系是買賣關(guān)系還是租賃關(guān)系。原告主張與被告就該兩間房屋達(dá)成租賃關(guān)系，出具自2000年以來(lái)的租賃合同以及原告交納費(fèi)用情況加以證明，被告主張與原告就該兩間房屋達(dá)成買賣關(guān)系，出具雙方達(dá)成特殊協(xié)定的內(nèi)容加以證明。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十五條 ?之規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。結(jié)合在被告交納35038元款項(xiàng)后與原告續(xù)簽房屋租賃合同，并從2012年起未簽訂書面合同的情況下繼續(xù)交納相關(guān)費(fèi)用的行為來(lái)作體系解釋、目的解釋，對(duì)特殊協(xié)定的內(nèi)容應(yīng)理解為購(gòu)買房屋租賃權(quán)，并非單從字面意思理解的購(gòu)買房屋所有權(quán)，對(duì)原、被告就該兩間房屋達(dá)成的法律關(guān)系認(rèn)定為租賃關(guān)系為合同的真實(shí)意思，符合原、被告雙方達(dá)成的一系列合同的交易目的，被告交納的35038元和19200元應(yīng)認(rèn)定為房屋租金。被告辯稱不識(shí)字、原告強(qiáng)制性收取被告費(fèi)用等原因不構(gòu)成受脅迫、違背自身真實(shí)意愿的情形，且被告未對(duì)買賣關(guān)系成立的主張?zhí)峁┵?gòu)房收據(jù)等證據(jù)加以充分證明，且對(duì)其后交納費(fèi)用的行為未做出不是租金的合理解釋以及提交相關(guān)證據(jù)加以證明。因此，本院對(duì)原告主張的租賃關(guān)系予以支持，對(duì)被告主張的買賣關(guān)系不予支持。
關(guān)于房屋租金及合同解除問(wèn)題。自2012年起，原、被告未簽訂書面租賃合同而實(shí)際按照之前達(dá)成的書面租賃合同約定繼續(xù)履行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十五條 ?之規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，原、被告就該兩間房屋達(dá)成了不定期租賃合同，原告未提供證據(jù)充分證明雙方就2014年度達(dá)成的租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條 ?之規(guī)定，該租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照以往交易習(xí)慣確定，即以2010年7月25日租賃合同約定的租金數(shù)額及被告交納的2012年至2013年的租金數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)，為兩間房屋每月800元，因此，本院對(duì)原告主張的每間每月800元的租金標(biāo)準(zhǔn)不予支持，在原告履行出租人義務(wù)的情況下，被告應(yīng)當(dāng)按照兩間房屋每月800元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租賃期間的租金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十二條 ?之規(guī)定，不定期租賃合同的當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，原告于2014年9月12日向被告送達(dá)解除通知后，原告有權(quán)解除與被告之間的房屋租賃合同，被告應(yīng)將該兩間房屋交還原告。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第六十一條 ?、第一百二十五條 ?、第二百一十五條 ?、第二百三十二條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)騰退位于遠(yuǎn)安縣鳴鳳鎮(zhèn)解放路3號(hào)1-2號(hào)房屋并交還原告遠(yuǎn)安縣金某商貿(mào)公司；
二、被告汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)按兩間房屋每月800元標(biāo)準(zhǔn)向原告遠(yuǎn)安縣金某商貿(mào)公司支付自2014年1月1日起至房屋騰退之日止的房屋租金；
三、駁回原告遠(yuǎn)安縣金某商貿(mào)公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)收取360元，由被告汪某喜負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:關(guān)于原告主體資格問(wèn)題。原告作為企業(yè)法人在被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后未組織清算，亦未進(jìn)行注銷登記，雖其喪失經(jīng)營(yíng)資格，但法人資格仍然存續(xù)，原告在處理國(guó)有企業(yè)改革事務(wù)引起的爭(zhēng)議時(shí)，具有訴訟主體資格，可以以自己名義起訴、應(yīng)訴。
關(guān)于本案焦點(diǎn)問(wèn)題。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原、被告就本案所涉兩間房屋形成的法律關(guān)系是買賣關(guān)系還是租賃關(guān)系。原告主張與被告就該兩間房屋達(dá)成租賃關(guān)系，出具自2000年以來(lái)的租賃合同以及原告交納費(fèi)用情況加以證明，被告主張與原告就該兩間房屋達(dá)成買賣關(guān)系，出具雙方達(dá)成特殊協(xié)定的內(nèi)容加以證明。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十五條 ?之規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。結(jié)合在被告交納35038元款項(xiàng)后與原告續(xù)簽房屋租賃合同，并從2012年起未簽訂書面合同的情況下繼續(xù)交納相關(guān)費(fèi)用的行為來(lái)作體系解釋、目的解釋，對(duì)特殊協(xié)定的內(nèi)容應(yīng)理解為購(gòu)買房屋租賃權(quán)，并非單從字面意思理解的購(gòu)買房屋所有權(quán)，對(duì)原、被告就該兩間房屋達(dá)成的法律關(guān)系認(rèn)定為租賃關(guān)系為合同的真實(shí)意思，符合原、被告雙方達(dá)成的一系列合同的交易目的，被告交納的35038元和19200元應(yīng)認(rèn)定為房屋租金。被告辯稱不識(shí)字、原告強(qiáng)制性收取被告費(fèi)用等原因不構(gòu)成受脅迫、違背自身真實(shí)意愿的情形，且被告未對(duì)買賣關(guān)系成立的主張?zhí)峁┵?gòu)房收據(jù)等證據(jù)加以充分證明，且對(duì)其后交納費(fèi)用的行為未做出不是租金的合理解釋以及提交相關(guān)證據(jù)加以證明。因此，本院對(duì)原告主張的租賃關(guān)系予以支持，對(duì)被告主張的買賣關(guān)系不予支持。
關(guān)于房屋租金及合同解除問(wèn)題。自2012年起，原、被告未簽訂書面租賃合同而實(shí)際按照之前達(dá)成的書面租賃合同約定繼續(xù)履行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十五條 ?之規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，原、被告就該兩間房屋達(dá)成了不定期租賃合同，原告未提供證據(jù)充分證明雙方就2014年度達(dá)成的租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條 ?之規(guī)定，該租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照以往交易習(xí)慣確定，即以2010年7月25日租賃合同約定的租金數(shù)額及被告交納的2012年至2013年的租金數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)，為兩間房屋每月800元，因此，本院對(duì)原告主張的每間每月800元的租金標(biāo)準(zhǔn)不予支持，在原告履行出租人義務(wù)的情況下，被告應(yīng)當(dāng)按照兩間房屋每月800元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租賃期間的租金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十二條 ?之規(guī)定，不定期租賃合同的當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，原告于2014年9月12日向被告送達(dá)解除通知后，原告有權(quán)解除與被告之間的房屋租賃合同，被告應(yīng)將該兩間房屋交還原告。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第六十一條 ?、第一百二十五條 ?、第二百一十五條 ?、第二百三十二條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)騰退位于遠(yuǎn)安縣鳴鳳鎮(zhèn)解放路3號(hào)1-2號(hào)房屋并交還原告遠(yuǎn)安縣金某商貿(mào)公司；
二、被告汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)按兩間房屋每月800元標(biāo)準(zhǔn)向原告遠(yuǎn)安縣金某商貿(mào)公司支付自2014年1月1日起至房屋騰退之日止的房屋租金；
三、駁回原告遠(yuǎn)安縣金某商貿(mào)公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)收取360元，由被告汪某喜負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：劉楊
審判員：向世勇
審判員：上官紅梅

書記員：汪袁平