遠安縣金某商貿(mào)公司
吳克里（湖北沮城律師事務(wù)所）
汪某喜
汪家偉
程遠珍（公民身份代理）

原告遠安縣金某商貿(mào)公司。
法定代表人陳麗，該公司經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)代理）吳克里，湖北沮城律師事務(wù)所律師。
被告汪某喜，女。
委托代理人（一般授權(quán)代理）汪家偉（與被告系母子關(guān)系），男。
委托代理人（特別授權(quán)代理）程遠珍（公民身份代理）。
原告遠安縣金某商貿(mào)公司訴被告汪某喜房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年10月29日立案受理。依法由審判員劉楊適用簡易程序于2014年12月8日公開開庭進行了審理。原告法定代表人陳麗及委托代理人吳克里、被告汪某喜及委托代理人汪家偉、程遠珍到庭參加訴訟。在審理過程中發(fā)現(xiàn)案件不宜適用簡易程序，依法裁定轉(zhuǎn)為適用普通程序，并延長六個月審理期限，由審判員劉楊任審判長，與審判員向世勇、人民陪審員上官紅梅組成合議庭于2015年5月13日公開開庭進行了審理，原告法定代表人陳麗及委托代理人吳克里、被告汪某喜及委托代理人汪家偉、程遠珍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為:關(guān)于原告主體資格問題。原告作為企業(yè)法人在被吊銷營業(yè)執(zhí)照后未組織清算，亦未進行注銷登記，雖其喪失經(jīng)營資格，但法人資格仍然存續(xù)，原告在處理國有企業(yè)改革事務(wù)引起的爭議時，具有訴訟主體資格，可以以自己名義起訴、應(yīng)訴。
關(guān)于本案焦點問題。本案爭議焦點在于原、被告就本案所涉兩間房屋形成的法律關(guān)系是買賣關(guān)系還是租賃關(guān)系。原告主張與被告就該兩間房屋達成租賃關(guān)系，出具自2000年以來的租賃合同以及原告交納費用情況加以證明，被告主張與原告就該兩間房屋達成買賣關(guān)系，出具雙方達成特殊協(xié)定的內(nèi)容加以證明。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十五條 ?之規(guī)定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。結(jié)合在被告交納35038元款項后與原告續(xù)簽房屋租賃合同，并從2012年起未簽訂書面合同的情況下繼續(xù)交納相關(guān)費用的行為來作體系解釋、目的解釋，對特殊協(xié)定的內(nèi)容應(yīng)理解為購買房屋租賃權(quán)，并非單從字面意思理解的購買房屋所有權(quán)，對原、被告就該兩間房屋達成的法律關(guān)系認定為租賃關(guān)系為合同的真實意思，符合原、被告雙方達成的一系列合同的交易目的，被告交納的35038元和19200元應(yīng)認定為房屋租金。被告辯稱不識字、原告強制性收取被告費用等原因不構(gòu)成受脅迫、違背自身真實意愿的情形，且被告未對買賣關(guān)系成立的主張?zhí)峁┵彿渴論?jù)等證據(jù)加以充分證明，且對其后交納費用的行為未做出不是租金的合理解釋以及提交相關(guān)證據(jù)加以證明。因此，本院對原告主張的租賃關(guān)系予以支持，對被告主張的買賣關(guān)系不予支持。
關(guān)于房屋租金及合同解除問題。自2012年起，原、被告未簽訂書面租賃合同而實際按照之前達成的書面租賃合同約定繼續(xù)履行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條 ?之規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，原、被告就該兩間房屋達成了不定期租賃合同，原告未提供證據(jù)充分證明雙方就2014年度達成的租金標準，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條 ?之規(guī)定，該租金標準應(yīng)按照以往交易習(xí)慣確定，即以2010年7月25日租賃合同約定的租金數(shù)額及被告交納的2012年至2013年的租金數(shù)額為標準，為兩間房屋每月800元，因此，本院對原告主張的每間每月800元的租金標準不予支持，在原告履行出租人義務(wù)的情況下，被告應(yīng)當按照兩間房屋每月800元標準向原告支付租賃期間的租金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條 ?之規(guī)定，不定期租賃合同的當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人，原告于2014年9月12日向被告送達解除通知后，原告有權(quán)解除與被告之間的房屋租賃合同，被告應(yīng)將該兩間房屋交還原告。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第六十一條 ?、第一百二十五條 ?、第二百一十五條 ?、第二百三十二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)騰退位于遠安縣鳴鳳鎮(zhèn)解放路3號1-2號房屋并交還原告遠安縣金某商貿(mào)公司；
二、被告汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)按兩間房屋每月800元標準向原告遠安縣金某商貿(mào)公司支付自2014年1月1日起至房屋騰退之日止的房屋租金；
三、駁回原告遠安縣金某商貿(mào)公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費收取360元，由被告汪某喜負擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

本院認為:關(guān)于原告主體資格問題。原告作為企業(yè)法人在被吊銷營業(yè)執(zhí)照后未組織清算，亦未進行注銷登記，雖其喪失經(jīng)營資格，但法人資格仍然存續(xù)，原告在處理國有企業(yè)改革事務(wù)引起的爭議時，具有訴訟主體資格，可以以自己名義起訴、應(yīng)訴。
關(guān)于本案焦點問題。本案爭議焦點在于原、被告就本案所涉兩間房屋形成的法律關(guān)系是買賣關(guān)系還是租賃關(guān)系。原告主張與被告就該兩間房屋達成租賃關(guān)系，出具自2000年以來的租賃合同以及原告交納費用情況加以證明，被告主張與原告就該兩間房屋達成買賣關(guān)系，出具雙方達成特殊協(xié)定的內(nèi)容加以證明。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十五條 ?之規(guī)定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。結(jié)合在被告交納35038元款項后與原告續(xù)簽房屋租賃合同，并從2012年起未簽訂書面合同的情況下繼續(xù)交納相關(guān)費用的行為來作體系解釋、目的解釋，對特殊協(xié)定的內(nèi)容應(yīng)理解為購買房屋租賃權(quán)，并非單從字面意思理解的購買房屋所有權(quán)，對原、被告就該兩間房屋達成的法律關(guān)系認定為租賃關(guān)系為合同的真實意思，符合原、被告雙方達成的一系列合同的交易目的，被告交納的35038元和19200元應(yīng)認定為房屋租金。被告辯稱不識字、原告強制性收取被告費用等原因不構(gòu)成受脅迫、違背自身真實意愿的情形，且被告未對買賣關(guān)系成立的主張?zhí)峁┵彿渴論?jù)等證據(jù)加以充分證明，且對其后交納費用的行為未做出不是租金的合理解釋以及提交相關(guān)證據(jù)加以證明。因此，本院對原告主張的租賃關(guān)系予以支持，對被告主張的買賣關(guān)系不予支持。
關(guān)于房屋租金及合同解除問題。自2012年起，原、被告未簽訂書面租賃合同而實際按照之前達成的書面租賃合同約定繼續(xù)履行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條 ?之規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，原、被告就該兩間房屋達成了不定期租賃合同，原告未提供證據(jù)充分證明雙方就2014年度達成的租金標準，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條 ?之規(guī)定，該租金標準應(yīng)按照以往交易習(xí)慣確定，即以2010年7月25日租賃合同約定的租金數(shù)額及被告交納的2012年至2013年的租金數(shù)額為標準，為兩間房屋每月800元，因此，本院對原告主張的每間每月800元的租金標準不予支持，在原告履行出租人義務(wù)的情況下，被告應(yīng)當按照兩間房屋每月800元標準向原告支付租賃期間的租金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條 ?之規(guī)定，不定期租賃合同的當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人，原告于2014年9月12日向被告送達解除通知后，原告有權(quán)解除與被告之間的房屋租賃合同，被告應(yīng)將該兩間房屋交還原告。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第六十一條 ?、第一百二十五條 ?、第二百一十五條 ?、第二百三十二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)騰退位于遠安縣鳴鳳鎮(zhèn)解放路3號1-2號房屋并交還原告遠安縣金某商貿(mào)公司；
二、被告汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)按兩間房屋每月800元標準向原告遠安縣金某商貿(mào)公司支付自2014年1月1日起至房屋騰退之日止的房屋租金；
三、駁回原告遠安縣金某商貿(mào)公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費收取360元，由被告汪某喜負擔(dān)。

審判長：劉楊
審判員：向世勇
審判員：上官紅梅

書記員：汪袁平