原告：辛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工人，現(xiàn)住大慶市讓胡路區(qū)。
委托訴訟代理人：崔曉勇，系黑龍江合昌律師事務(wù)所律師。
被告：黑龍江德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地哈爾濱市南崗區(qū)。
法定代表人：張俊寶，職務(wù)經(jīng)理。
第三人：大慶市海龍建筑安裝工程有限公司。住所地大慶市讓胡路區(qū)。
法定代表人：吳鳳海，職務(wù)經(jīng)理。
委托訴訟代理人：周相山，系該公司職員。
第三人：辛志福，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住青岡縣。
委托訴訟代理人：張守君，系黑龍ＸＸ法律師事務(wù)所律師。
第三人：付守業(yè)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住大慶市龍鳳區(qū)。
第三人：馬成風(fēng)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住大慶市龍鳳區(qū)。

原告辛某某與被告黑龍江德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱德某某公司）、第三人大慶市海龍建筑安裝工程有限公司（以下簡稱海龍建筑公司）、辛志福、付守業(yè)、馬成風(fēng)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月26日作出（2013）青法民初字第43號民事判決書，送達(dá)后，第三人辛志福不服提起上訴，綏化市中級人民法院撤銷原判決，發(fā)回青岡縣人民法院重審。本院于2016年7月22日作出（2014）青法民初字第361號民事判決書，送達(dá)后，原告辛某某不服提出上訴，綏化市中級人民法院作出（2016）黑12民終1019號民事判決書。辛志福向黑龍江省高級人民法院申訴，黑龍江省高級人民法院2018年1月5日作出（2018）黑民再7號民事裁定書，撤銷綏化市中級人民法院（2016）黑12民終1019號民事判決和青岡縣人民法院（2014）青法民初字第361號民事判決書，發(fā)回青岡縣人民法院重審。本院于2018年3月19日立案受理后，依法由審判員馮小凌擔(dān)任審判長，與審判員劉太海、人民陪審員裴振杰組成合議庭，于2018年5月22日，公開開庭進(jìn)行了審理。原告辛某某委托訴訟代理人崔曉勇、被告德某某公司法人張俊寶、被告海龍建筑公司委托訴訟代理人周相山、第三人辛志福及委托訴訟代理人張守君、第三人付守業(yè)到庭參加訴訟。第三人馬成鳳經(jīng)傳票傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
辛某某向本院提出訴訟請求：1.要求確認(rèn)與被告德某某公司及第三人海龍建筑公司簽訂購房合同即：青岡縣美名××東區(qū)××樓商服16門面積279.25平方米樓房及美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米商品房買賣合同有效，該房屋歸原告所有；2.要求被告德某某公司協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)證書；3.要求被告德某某公司承擔(dān)本案的各項訴訟費用。事實和理由：原告于2010年12月14日，通過第三人海龍建筑公司在被告德某某公司購買一套商服，房屋位于青岡縣美名××東區(qū)××樓商服16門面積279.25平方米。在2012年1月19日購買美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米房房，總價款1119928.95元。海龍建筑公司是美名苑東區(qū)建筑施工單位，開發(fā)商德某某公司欠海龍建筑公司工程款，用該樓抵頂工程款給海龍建筑公司。原告經(jīng)過德某某公司同意后開具購樓的相關(guān)手續(xù)，海龍建筑公司把該樓房鑰匙交付給原告。原告到房產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)證照手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)被告又將美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門面積279.25平方米樓房抵押給本案第三人辛志福，將美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米樓房抵押給本案第三人馬成鳳及付守業(yè)夫妻，原告多次找被告和海龍建筑公司協(xié)商末果，起訴至法院提出以上訴請。
被告德某某公司辯稱，海龍建筑公司與德某某公司是建筑商與開發(fā)商關(guān)系，德某某公司與海龍建筑公司之間原債權(quán)、債務(wù)關(guān)系賬目不清。雖然本案訴爭樓房抵頂給海龍建筑公司，但是以最終結(jié)算時為準(zhǔn)，多退少補，公司算賬時發(fā)現(xiàn)多撥了工程款，向海龍建筑公司索要，但海龍建筑公司不配合，公司在青岡電視臺及報紙做過公告，本案訴爭樓房沒有與海龍建筑公司辦理過任何交付手續(xù)。辛某某起訴公司交付樓房，對此訴請公司不予認(rèn)可。德某某公司與辛志福樓房買賣是真實的，并已在房產(chǎn)部門做了預(yù)告登記，辛志福已將買樓款一次性交付給德某某公司，樓房也第一個交付給辛志福。德某某公司對第三人付守業(yè)、馬成鳳的訴訟請求不予認(rèn)可，雖然對付守業(yè)、馬成鳳提交的買賣合同、產(chǎn)權(quán)證明和房產(chǎn)預(yù)告登記的真實性無異議。但是公司與付守業(yè)、馬成鳳不是真實買賣，而是借貸關(guān)系，原告與付守業(yè)訴爭的樓房是一種抵押，是用樓房為償還借款本金和利息做的抵押。此事公司董事高振軍清楚。在上幾次青岡法院及綏化中院庭審中，張俊寶作為公司的法定代表人說的不是實話，是不真實的。
第三人海龍建筑公司辯稱，公司在青岡作為施工單位，為德某某開發(fā)公司承建美名苑東區(qū)，建筑資金由公司墊付。2010年8月13日，由于開發(fā)公司欠公司工程款，經(jīng)雙方協(xié)商將本案訴爭樓房抵頂工程款，雙方已入賬。因公司在施工期間欠原告辛某某的工時費、材料款，經(jīng)原告同意并經(jīng)德某某公司蓋章簽字，開具售樓合同及交款收據(jù)，將本案訴爭樓房即美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門面積279.25平方米及美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米樓房抵給辛某某。原告取得本案訴爭樓房所有權(quán)。
第三人辛志福述稱，作為本案有獨立請求權(quán)第三人，提出如下訴訟請求：1.請求法院確認(rèn)辛志福與德某某公司簽訂的美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門面積為279.25平方米樓房及美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米商品房買賣合同成立并有效；2.依法判令德某某公司繼續(xù)履行合同，并協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；3.判令德某某公司承擔(dān)本案全部訴訟費用。事實與理由：2012年8月17日辛志福通過售樓處在德某某公司購買美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門面積為279.25平方米樓房，樓房價款698125.00元。德某某公司給辛志福出具產(chǎn)權(quán)證明、售樓專用票據(jù)，雙方簽訂了商品房買賣合同，辛志福將買樓款以現(xiàn)金的方式交付給被告。同時辛志福到房產(chǎn)部門辦理了商品房預(yù)告登記，本案訴爭樓房以物權(quán)的形式登記在辛志福名下。依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記具有排他物權(quán)效力，因此法院應(yīng)對辛志福的訴求予以支持。作為有獨立請求權(quán)的第三人，對于原告的訴請答辯如下，原告曾經(jīng)與德某某公司簽訂過買賣合同，并非能夠確定取得涉案樓房的所有權(quán)，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，本案涉案樓房所有權(quán)仍歸德某某公司所有。德某某公司與辛志福簽訂的買賣合同合法有效，原告與德某某公司頂賬合同，不能對抗善意買受人辛志福。
第三人付守業(yè)述稱，付守業(yè)已向法院遞交起訴狀并交納訴訟費，作為有獨立請求權(quán)第三人，提出如下訴訟請求：1.確認(rèn)付守業(yè)、馬成鳳與德某某公司簽訂的美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米樓房買賣合同有效，該房屋歸第三人付守業(yè)、馬成鳳所有；2.被告德某某公司協(xié)助第三人付守業(yè)、馬成鳳辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。事實與理由：2011年9月8日，付守業(yè)在售樓處向德某某公司購買美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米樓房，交付了房屋價款361436.00元，并于2012年10月10日交納裝修保證金、入住費，對房屋進(jìn)行裝修后，入住至今。預(yù)告登記辦理時間為2010年12月5日，因為最初辦理預(yù)告登記的時間是交付定金10000.00元后到房產(chǎn)部門辦理預(yù)告登記，待房屋建成現(xiàn)房再交付尾款，這樣做是為了避免和防范買到爛尾樓。雙方約定不違反法律強制性規(guī)定，不影響商品房買賣合同效力。2011年交付房屋余款后，第三人付守業(yè)、馬成鳳取得了房屋所有權(quán)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：青岡縣美名苑東區(qū)住宅樓是德某某公司開發(fā)建設(shè)項目，該開發(fā)公司住所地為哈爾濱市南崗區(qū)國民街63號-1層。2010年5月10日，德某某公司作為開發(fā)商將開發(fā)建設(shè)的美名苑東區(qū)住宅樓承包給海龍建筑公司進(jìn)行投資承建，海龍建筑公司作為實際施工單位與德某某公司簽訂了建設(shè)施工合同。2010年8月13日，開發(fā)商與承建商簽訂了商品房抵頂工程款協(xié)議及雙方具體用樓房抵頂工程款的財務(wù)決算，此次頂賬協(xié)議中包含美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門面積為279.25平方米樓房。此樓房由開發(fā)商作為工程款抵頂給建筑商。由于海龍建筑公司在承建樓房時欠辛某某材料款，海龍建筑公司用本案訴爭樓房以還材料款的方式抵頂給辛某某，辛某某于2010年12月14日與德某某公司簽訂美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門商品房買賣合同。2012年1月14日，德某某公司與海龍建筑公司再次簽訂用商品樓頂工程款協(xié)議書一份，此次協(xié)議中包含本案訴爭的美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米樓房，由于海龍建筑公司欠辛某某材料款，將該樓房抵頂給辛某某，此樓雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，但是，2012年1月19日德某某公司給辛某某開具365953.00元的售樓票據(jù)一張。2012年辛某某對該兩套訴爭樓房交付熱力取暖費。2012年8月17日，德某某公司與本案有獨立請求權(quán)第三人辛志福簽訂了美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門面積為279.25平方米樓房商品房買賣合同，辛志福交付現(xiàn)金后，德某某公司給辛志福出具了產(chǎn)權(quán)證明、售樓收據(jù)。依據(jù)德某某公司出具的產(chǎn)權(quán)證明、商品房買賣合同等相關(guān)證明，青岡縣房地產(chǎn)管理部門為辛志福辦理了產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，登記號為00008207。
付守業(yè)與馬成鳳系夫妻關(guān)系，2011年9月8日，德某某公司與本案第三人付守業(yè)簽訂美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米樓房商品房買賣合同，德某某公司給付守業(yè)開具了收到付守業(yè)購樓款361436.00元的售樓專用票據(jù)。2010年12月5日，馬成鳳對該樓房在房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋預(yù)告登記。
上述事實，有原告辛某某提供的如下證據(jù)予以證實：證據(jù)一、2010年8月13日，德某某公司與海龍建筑公司簽訂的商品房抵頂工程款協(xié)議一份、商品房抵頂施工單位工程款財務(wù)決算一份（附房源表）、德某某公司與海龍建筑公司往來賬頁兩張。德某某公司于2012年1月14日與海龍建筑公司簽訂的用商品樓頂工程款協(xié)議及房源表，用以證實本案訴爭美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門）90.35平方米樓房已經(jīng)抵頂給海龍建筑公司。證明德某某公司欠海龍建筑公司的工程款，雙方簽訂用樓房抵頂工程款的協(xié)議是雙方真實意思表示，本案訴爭兩套樓房已由德某某公司轉(zhuǎn)移給海龍建筑公司，海龍公司把本案訴爭兩套樓房轉(zhuǎn)給原告是合法有效的，海龍建筑公司具有所有權(quán)；證據(jù)二、2010年12月14日，辛某某與德某某公司簽訂商品房買賣合同以及德某某公司開具的買樓人為辛某某的售樓專用票據(jù)。2012年1月19日，德某某公司給辛某某出具售樓收據(jù)。該證據(jù)用以證實海龍建筑公司與辛某某的頂賬樓房是經(jīng)德某某公司認(rèn)可并確認(rèn)的；證據(jù)三、2011年至2012年青岡縣海億供熱有限公司、德某某公司出具的交款人為辛某某的取暖費收據(jù)、原告做卷簾門的收據(jù)各一張，訴爭樓房安裝卷簾門的照片兩張、2010年12月14日辛某某在許萬福處領(lǐng)取樓房鑰匙的相關(guān)證據(jù)。用以證明本案原告對訴爭樓房行使管理權(quán)及使用權(quán)。對于本案訴爭的D1門樓房，在2012年法院訴訟期間，被付守業(yè)、馬成鳳撬開，原告去110報警，此樓被付守業(yè)強行占有使用至今；證據(jù)四、德某某公司報青岡地稅局的房源表，該證據(jù)可證明德某某公司向青岡地稅局報的房源表中，包含辛某某起訴的本案兩套訴爭樓房。對原告辛某某提交的證據(jù)被告德某某公司質(zhì)證意見如下：對原告提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實性無異議，但對其證實的事實有異議。認(rèn)為當(dāng)時德某某公司與海龍建筑公司簽訂了商品房抵頂工程款協(xié)議后，經(jīng)過后期算賬，德某某公司多撥付海龍建筑公司工程款，應(yīng)以最終結(jié)算時為準(zhǔn)，多退少補。德某某公司曾多次找海龍建筑公司，要求對方把多撥付的頂賬樓退還給德某某公司，因海龍建筑公司不予配合，在青岡電視臺及報紙公告，聲明原合同丟失，在2012年將樓房賣給第三人辛志福。對原告提交的售樓專用票據(jù)無異議，但僅能說明德某某公司與辛某某之間存在普通的買賣合同關(guān)系，并不能證明原告擁有房屋所有權(quán)。對原告提交的證據(jù)三、證據(jù)四有異議，對地稅局房源卡真實性有異議，因無德某某公司蓋章確認(rèn)。原告提交海億供熱有限公司出具的取暖費收據(jù)與本案無關(guān)，這些私企收費部門誰繳費都收取，不能證明與本案有直接關(guān)系。辛某某在海龍建筑公司取鑰匙與公司無關(guān)，因許萬福是海龍建筑公司職工，原告安裝卷簾門未與公司辦理交付手續(xù)，是一種強占行為。
海龍建筑公司對原告提交的四組證據(jù)真實性及待證事實均無異議。辛志福對原告提交的證據(jù)一及證據(jù)二真實性均無異議，對要證實的事實有異議。認(rèn)為原告提交的房屋買賣合同及頂賬協(xié)議只能說明德某某公司與原告簽訂過買賣合同，但辛某某并未取得涉案房屋所有權(quán)，因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。關(guān)于卷簾門的安裝，辛志福也曾阻止過，對涉案房屋增添附屬物不能表明取得房屋的占有及合法使用權(quán)，至于原告取得樓房鑰匙，只是本人陳述，沒有證據(jù)能證明原告從德某某公司取得鑰匙。關(guān)于物業(yè)費的繳納不是本案原告繳納，是周相山繳納的，周相山是海龍建筑公司職工，不能代表原告。
第三人付守業(yè)對原告提交的證據(jù)，同辛志福的質(zhì)證意見一致。并指出關(guān)于D1門商服樓，原告提交的收據(jù)時間為2012年1月19日，因沒有收款人簽名，沒有商品房買賣合同，并不能證實買賣關(guān)系存在。
第三人辛志福為證明自己主張向法庭提交如下證據(jù)：證據(jù)一、2012年8月17日德某某公司與辛志福簽訂的商品房買賣合同、房屋產(chǎn)權(quán)證明、德某某公司出具的售樓專用收據(jù)、商品房預(yù)告登記證及預(yù)售商品房預(yù)告登記（詢問）申請表。用以證明辛志福是美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門樓房的合法購買人，簽訂合同后，因已履行預(yù)告登記具有排他物權(quán)效力，能夠證實辛志福取得房屋所有權(quán)。買賣房屋的購樓款是以現(xiàn)金給付的方式交付給德某某公司會計申東磊。證據(jù)二、德某某公司于2012年2月21日在青岡縣廣播電視臺廣告部發(fā)布房屋買賣合同丟失聲明。通過電視公告，房屋歸德某某公司所有，辛志福通過買賣合法取得所有權(quán)。
經(jīng)質(zhì)證，德某某公司對辛志福提交的證據(jù)均無異議。認(rèn)為辛志福以現(xiàn)金交付的方式給付了購房款，此款，由德某某公司會計申東磊收取，因公司在經(jīng)營過程中財務(wù)管理不完善，該筆款項并沒有入公司賬目，高振軍是公司董事長，是公司實際投資人，此款一部分由高振軍使用。
原告對辛志福提交合同的真實性無異議，但認(rèn)為辛志福與德某某公司簽訂買賣時間為2012年8月17日，此時該涉案房屋德某某公司已在2010年12月14日出賣給原告。德某某公司并不擁有該房屋所有權(quán)，雖經(jīng)過電視臺公告聲明美名苑東區(qū)7套商服房屋買賣合同丟失，因被告不具有該房屋所有權(quán)，此種聲明是虛假行為帶有欺騙性。雖然辛志福辦理預(yù)告登記，但是這種登記欠缺合法形式，因為德某某公司不具有房屋所有權(quán)，不能與辛志福再行買賣。按照物權(quán)法，原告實際占有并使用該房屋，是一種準(zhǔn)物權(quán)，而且已交付購買房屋款項，應(yīng)認(rèn)定為原告與德某某公司簽訂的房屋買賣合同有效。
海龍建筑公司對辛志福提交的證據(jù)均有異議，因訴爭樓房已經(jīng)通過簽訂買賣合同的方式賣給原告辛某某，原告已合法取得該房屋，被告不具有所有權(quán)不能再行買賣。一個房屋不能出現(xiàn)兩份合同，原告合同合法取得在先，房子既然已賣出，房產(chǎn)部門就不能再做預(yù)告登記。
第三人付守業(yè)為證明其主張，向法庭提交如下證據(jù)：證據(jù)一、2011年9月8日，付守業(yè)與德某某公司簽訂的美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門），面積90.35平方米的商品房買賣合同、德某某公司給付守業(yè)出具的金額為361436.00元售樓專用收據(jù)一份、房產(chǎn)部門出具登記在馬成鳳名下的D1門商服的預(yù)告登記證書一份，登記時間為2010年12月5日。以上證據(jù)，用以證明付守業(yè)、馬成鳳對該房屋是合法購買，依法預(yù)告登記，由于害怕購買到爛尾樓，在2010年12月5日先給付德某某公司預(yù)付款10000.00元，將此樓經(jīng)房產(chǎn)部門進(jìn)行預(yù)告登記，待樓房交付時，再付清余款簽訂合同。付守業(yè)與德某某公司購買房屋是雙方真實意思表示，不存在虛假及抵押等事實。證據(jù)二、德某某公司出具的入住通知書一份、裝修費收據(jù)、卷簾門收據(jù)、德某某公司出具的收取物業(yè)費收據(jù)、海億供熱有限公司出具的馬成鳳繳納取暖費收據(jù)各一份。用以證明付守業(yè)、馬成鳳夫妻對該樓房一直在行使管理權(quán)。證據(jù)三、七份庭審筆錄，經(jīng)青岡法院四次開庭，綏化中院三次開庭，筆錄里有德某某公司法人張俊寶對該樓房的陳述和答辯詞，通過上述筆錄可以看出，本次庭審德某某公司答辯意見是虛假的，以前開庭對雙方之間簽訂的合同是認(rèn)可的。證據(jù)四、青岡法院（2016）黑1223民初366號民事調(diào)解書，調(diào)解內(nèi)容為德某某公司與付守業(yè)雙方對買賣合同真實性無異議，德某某公司同意協(xié)助付守業(yè)對該樓房進(jìn)行初始登記。
辛某某對第三人付守業(yè)提交的證據(jù)均有異議，認(rèn)為（2016）黑1223民初366號民事調(diào)解書已按照審判監(jiān)督程序提起再審，雖然此案終止訴訟，但是該調(diào)解書明顯違法，已被撤銷的調(diào)解書不能再作為證據(jù)使用。付守業(yè)提交的預(yù)告登記時間是2010年12月5日，然而購房合同簽訂時間與交付房屋購房款時間均為2011年9月8日，存在虛假現(xiàn)象，可以認(rèn)知該證據(jù)是虛假的。付守業(yè)提交的取暖費、物業(yè)費收據(jù)都是在2013年以后，不能證實該房屋在2013年之前，第三人付守業(yè)對該房屋實際占有和使用。
德某某公司對第三人付守業(yè)提交的證據(jù)一沒有異議，認(rèn)為買賣合同是公司出具的，但是德某某公司與付守業(yè)是民間借貸關(guān)系，給付守業(yè)出具該樓房的買賣合同真實目的是為了借款提供抵押，在上幾次青岡法院及綏化中院庭審中，公司沒有說實話。
第三人海龍建筑公司對付守業(yè)提交證據(jù)的質(zhì)證意見與辛某某一致。第三人辛志福對付守業(yè)提交的證據(jù)，未發(fā)表明確質(zhì)證意見，認(rèn)為與其無關(guān)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交的證據(jù)，本院組織當(dāng)事人開庭進(jìn)行質(zhì)證，辛某某與德某某公司簽訂的房屋買賣合同以及辛志福與德某某公司簽訂的房屋買賣合同，付守業(yè)、馬成鳳與德某某公司簽訂的買賣合同，因雙方均無異議，本院予以確認(rèn)。以上事實有當(dāng)事人庭審陳述、德某某公司與海龍建筑公司簽訂的頂賬協(xié)議、房源表、原告及第三人提交的買賣合同及海億熱力有限公司出具的熱力費收據(jù)、房產(chǎn)部門辦理的預(yù)告登記、德某某公司出具的售樓專用收據(jù)在案佐證。
另查明，現(xiàn)德某某公司法人是張俊寶，其在2011年3月起任公司法人。庭審中，張俊寶表示其在工作交接時知道海龍建筑公司與德某某公司撥付頂賬樓的事實，也知道辛志福與德某某公司買賣房屋的事實。德某某公司與付守業(yè)簽訂的買賣合同，德某某公司均知情。

本院認(rèn)為，本案屬房屋買賣合同糾紛，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，德某某公司于2010年8月13日、2012年1月14日，將涉案兩套房屋抵債給海龍建筑公司，海龍建筑公司又將該房屋抵債給辛某某。德某某公司與辛某某簽訂美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門面積為279.25平方米樓房商品房買賣合同，其于2012年1月19日，將本案訴爭的另一套樓房美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門），面積90.35平方米的樓房，為辛某某出具價款365953.00元售樓專用收據(jù)，雙方之間形成了商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！北景冈V爭的買賣合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，雙方簽訂的合同合法有效?？梢源_認(rèn)，原告與德某某公司簽訂的商品房買賣合同真實有效。在德某某公司發(fā)現(xiàn)與海龍建筑公司賬目不對，認(rèn)為多撥付工程款，經(jīng)索要對方不配合的情況下。其在電視臺公告聲明原合同丟失，德某某公司與第三人辛志福在2012年8月17日簽訂本案訴爭的16門商服樓買賣合同，并給辛志福出具了產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)手續(xù)，辛志福到房屋管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記。德某某公司與辛某某簽訂的本案訴爭另一套樓房D1門，在2011年9月8日與付守業(yè)簽訂商品房買賣合同，并為其出具361436.00元的售樓專用票據(jù)一張，購房人為付守業(yè)。該樓在2010年12月5日以馬成鳳（系付守業(yè)之妻）的名義在房產(chǎn)部門做了預(yù)告登記。通過上述事實分析，德某某公司將本案訴爭的兩套樓房分別與原告、第三人簽訂買賣合同，其在與第三人簽訂買賣合同時，已經(jīng)與原告簽訂買賣合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時沒有所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！睋?jù)此，不能簡單的認(rèn)定，德某某公司對該房屋沒有所有權(quán)，對涉案樓房無權(quán)處分，亦不能導(dǎo)致德某某公司與辛志福簽訂的房屋買賣合同無效。本案中，辛志福、付守業(yè)、馬成鳳從售樓處購買房屋，在對德某某公司與辛某某簽訂的房屋頂賬合同并不知情的情況下，屬于善意第三人。德某某公司與辛志福及付守業(yè)、馬成鳳簽訂的房屋買賣合同均屬有效合同，在兩份合同都有效的情況下，哪份合同效力優(yōu)先，是本案爭議的焦點。由于本案爭議標(biāo)的為房屋是不動產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”本案是一種物權(quán)請求權(quán)，物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制將債權(quán)變?yōu)槲餀?quán)，該請求權(quán)具有物權(quán)的效力，即具有排他效力。使其不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對抗任意第三人。依照物權(quán)優(yōu)先的原則，本案訴爭樓房應(yīng)歸物權(quán)預(yù)告登記人辛志福、付守業(yè)、馬成鳳所有。本案原告辛某某的買賣合同成立并生效，但是由于債權(quán)法上的權(quán)利只是一種相對權(quán)、請求權(quán)，不具有排他的效力。即使物權(quán)不能變動，債權(quán)合同依然有效。原告的請求可以向德某某公司主張，由物權(quán)變?yōu)閭鶛?quán)請求權(quán)。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第七條、第三十七條、第四十四條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條、第十五條、第二十條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：

一、辛某某與被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門面積為279.25平方米樓房商品房買賣合同的商品房買賣合同有效，辛某某與被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門），面積90.35平方米的樓房買賣合同有效；
二、駁回辛某某其他訴訟請求；
三、辛志福與被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的美名苑東區(qū)二號樓二樓商服16門面積為279.25平方米樓房商品房買賣合同有效，該房屋歸辛志福所有。德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助辛志福辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；
四、付守業(yè)、馬成鳳與被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的美名苑小區(qū)東廂房D1門（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門），面積90.35平方米的樓房商品房買賣合同有效，該房屋歸付守業(yè)、馬成鳳所有。德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助付守業(yè)、馬成鳳辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
辛某某繳納案件受理費14879.00元，由被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，保全費6120.00元，由原告辛某某負(fù)擔(dān)。第三人辛志福預(yù)交的案件受理費31875.00元，由被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已在2018黑12**民初620號判決書中承擔(dān)給付責(zé)任）。付守業(yè)繳納案件受理費6707.00元，由被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于綏化市中級人民法院。

審判長 馮小凌
審判員 劉太海
人民陪審員 裴振杰

書記員： 趙越