秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
吳紅梅
楊偉光（河北宏業(yè)律師事務所）
趙某
肖軍（河北德圣律師事務所）

上訴人（原審被告）秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地秦某某市海港區(qū)建國路165號，組織機構代碼證代碼:70080125-5。
法定代表人趙玉敏，該公司總經(jīng)理。
委托代理人吳紅梅，女。
委托代理人楊偉光，河北宏業(yè)律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）趙某。
委托代理人肖軍，河北德圣律師事務所律師。
原審被告秦某某鑫圣商貿有限公司，住所地秦某某市海港區(qū)友誼路7號，組織機構代碼證代碼:77132053-9。
法定代表人朱凌平，該公司總經(jīng)理。
上訴人秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱鼎威公司）因商品房預售合同糾紛一案，不服秦某某市海港區(qū)人民法院（2012）海民初字第4099號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
2011年10月24日，鑫圣商貿向趙某交付了上述合同約定的房屋，交房時，鑫圣商貿與趙某簽訂了一份《合同補充協(xié)議》，協(xié)議第一款約定:“買受人于辦理收房手續(xù)時，一次性交清全部本合同約定的下列代收費及配套費。包括:天然氣工程費2400元、煤氣磁卡表335元、有線電視入網(wǎng)費510元、IC卡水表費670元、單元可視對講門800元、電表預存200元、水表預存360元、熱計量表4000元，公用設施設備維修基金10075元，第一個采暖期的全額取暖費，裝修押金、電梯費、裝修垃圾清運費（3000元），第一年物業(yè)費及其它必須交納的費用。代收費用交納如遇政府政策調整，上述費用將按照有關規(guī)定進行相應調整，買受方需根據(jù)調整后標準交納相關費用。多退少補?！钡诹罴s定:“買受人在房屋未交付使用前，如需提前申請進行裝修領取鑰匙時，甲方不支付房屋超期違約金”第七款約定:“房屋違約金在房屋交付使用時，甲方根據(jù)具體情況，對買受人進行說明和賠償?！宾问ド藤Q于當日收取趙某交納的代收費及配套費共計26125元。為了證明鑫圣商貿有權與業(yè)主簽訂《合同補充協(xié)議》，二被告向法庭提供了2011年6月26日鼎威公司作為委托人給鑫圣商貿出具《受（授）權委托書》一份。內容為:“雙方根據(jù)2009年4月9日簽訂的東盛世家小區(qū)4#、8#樓工程承包協(xié)議補充協(xié)議，委托人特授權受托人向東盛世家4#、8#樓業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)，代收相關費用。受托人與東盛世家4#、8#樓業(yè)主簽訂的有關交接房屋的合同或協(xié)議，委托人均予認可?！壁w某稱簽訂《合同補充協(xié)議》鑫圣商貿沒有向趙某出示《受（授）權委托書》。再查，2012年東盛世家小區(qū)4#、8#樓其他部分業(yè)主就逾期交房違約金起訴二被告時，鼎威公司向本院聲明未授權鑫圣商貿與業(yè)主簽訂《合同補充協(xié)議》，堅持按照原《商品房買賣合同》約定履行合同。該其他業(yè)主起訴二被告支付逾期交房違約金案件的法律文書已經(jīng)生效。
交房時的房屋狀況為，屋內有臨時水電供應。2011年11月14日，鼎威公司與秦某某市熱力總公司簽訂《城市入網(wǎng)供用熱合同》，開始第一年供熱，2011-2012年采暖期供熱時間為2011年11月10日起至2012年4月4日止。
另查，2008年3月10日，鼎威公司作為甲方，鑫圣商貿作為乙方，簽訂了一份《東盛世家工程承包合同》，合同約定甲方一次性將東盛世家4﹟、8﹟樓整體承包給乙方，共計41189.76平方米，每平米1500元，給甲承包金共計6200萬元，最后決算以房產(chǎn)局核定為準，但不包括工程施工費和銷售稅金；甲方對外是唯一的合法銷售人，所有的對外手續(xù)必須經(jīng)甲方同意后，方可對外使用；（乙方）承包該項工程4﹟、8﹟棟自行銷售和定價格，乙方自行建立獨立賬戶。2009年4月9日，鼎威公司作為甲方，鑫圣商貿作為乙方，又簽訂了一份《東盛世家小區(qū)4﹟、8﹟樓工程補充協(xié)議》，協(xié)議約定，4﹟、8﹟樓全部竣工時間乙方認定為2010年10月30日，如不能按期竣工，由乙方承擔賠付購房人購房合同規(guī)定的未按期交房的違約金，并承擔因此而發(fā)生糾紛給甲方造成的經(jīng)濟損失。
本院認為，趙某與鼎威公司簽訂的《商品房買賣合同》雙方當事人意思表示真實，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效協(xié)議，雙方均應按照協(xié)議約定全面履行。合同履行過程中，鼎威公司沒有按照協(xié)議約定期限按期向趙某交付房屋，應認定為違約行為，應按照合同的約定承擔相應的違約責任。從本案合同的簽訂和履行情況看，《商品房買賣合同》的合同相對方為趙某和鼎威公司，應認定鼎威公司系該房屋的開發(fā)主體，應負有向趙某按期交房的義務。鼎威公司與鑫圣商貿簽訂的相關協(xié)議未經(jīng)趙某同意且鑫圣商貿不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質，故鼎威公司與鑫圣商貿簽訂的相關協(xié)議對趙某沒有拘束力，相應的違約責任應由鼎威公司承擔。故對鼎威公司主張的本案涉及房屋系由鑫圣商貿承包，相應的權利義務由鑫圣商貿承接，逾期交房的違約責任應由鑫圣商貿承擔上訴理由，因無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律得當，程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，趙某與鼎威公司簽訂的《商品房買賣合同》雙方當事人意思表示真實，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效協(xié)議，雙方均應按照協(xié)議約定全面履行。合同履行過程中，鼎威公司沒有按照協(xié)議約定期限按期向趙某交付房屋，應認定為違約行為，應按照合同的約定承擔相應的違約責任。從本案合同的簽訂和履行情況看，《商品房買賣合同》的合同相對方為趙某和鼎威公司，應認定鼎威公司系該房屋的開發(fā)主體，應負有向趙某按期交房的義務。鼎威公司與鑫圣商貿簽訂的相關協(xié)議未經(jīng)趙某同意且鑫圣商貿不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質，故鼎威公司與鑫圣商貿簽訂的相關協(xié)議對趙某沒有拘束力，相應的違約責任應由鼎威公司承擔。故對鼎威公司主張的本案涉及房屋系由鑫圣商貿承包，相應的權利義務由鑫圣商貿承接，逾期交房的違約責任應由鑫圣商貿承擔上訴理由，因無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律得當，程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

審判長：楊彥軍
審判員：權金伶代
審判員：張潔

書記員：劉東海