上訴人（原審第三人）：趙艷霞，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省鶴崗市工農(nóng)區(qū)。委托訴訟代理人：王天姝，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省。委托訴訟代理人：楊彪，佳木斯市郊區(qū)法律援助中心法律工作者。被上訴人（原審被告）：佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市前進區(qū)中山路109號。法定代表人：于文波。

上訴人趙艷霞上訴請求：1、請求依法撤銷黑龍江省佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1059號民事判決，改判駁回被上訴人趙某某針對上訴人的全部訴訟請求；2、案件受理費，及全部訴累損失均由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、原審判決認定事實存在重大錯誤，上訴人趙艷霞與被上訴人佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間訂立的商品房買賣合同依法有效成立，不存在任何無效的情形。首先，上訴人趙艷霞與被上訴人萬基公司在2012年5月31日與萬基公司簽訂了商品房買賣合同，購買萬基友誼小區(qū)1-0527-046-031303號房屋。該認購協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違法法律法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議自簽訂之日起成立并生效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的合同義務(wù)。并且，上訴人趙艷霞在合同簽訂后及時地要求合同相對方，即被上訴人萬基公司辦理了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，趙艷霞在購買房屋時也實地考察了房屋的狀態(tài)，及房屋產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)，全部都屬于空置的狀態(tài)，并且與本案有重大利害關(guān)系的本案友誼小區(qū)項目部同時也是該工程的實際開發(fā)人（萬基公司實質(zhì)上屬于被掛靠公司）張恒舜勸說上訴人該片地區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)有實際投資價值，即投資后會有回報的價值，該地區(qū)若干時間被開發(fā)后升值空間很大，而上訴人作為一個外地人則輕信了這種說法，同時，實際上從本案體現(xiàn)出的同樣情況的系列案件可看出該地區(qū)房屋出現(xiàn)大量的一房二賣甚至一房多賣的情況，而本案實質(zhì)上也是一件“一房二賣”的案件。購買或?qū)υ摰貐^(qū)開發(fā)的房產(chǎn)予以使用或投資的一般公眾有很多，這與重大利害關(guān)系人張恒舜當(dāng)時對上訴人勸說該房屋銷售情況比較好的說法也相一致，而上訴人作為一個外地人對本地的實際情況并不甚了解，結(jié)合當(dāng)時急切欲投資的心情，及張恒舜屬于上訴人朋友介紹而來的朋友，購買當(dāng)?shù)貛滋幏慨a(chǎn)完全符合常理，實際上就此而言上訴人在本案中完全處于一個被欺騙的受害者的身份，同時由于該幾處房產(chǎn)本身就是為了投資，在辦理了有關(guān)房屋登記手續(xù)后，當(dāng)然沒有必要全部實際入住，而是否入住，上訴人在購買房屋后當(dāng)然也有權(quán)利進行選擇，這也與常理完全相符。對于上述清晰的解釋購房動機等情況，上訴人在原審中已經(jīng)清楚明白的在原審?fù)徶羞M行了解釋說明。依照《合同法》規(guī)定，合同成立必要的因素僅僅是意思表示是否一致，訂立合同的動機并不是合同是否成立有效的因素，同時依照《民事訴訟法》第64條的規(guī)定，誰主張誰舉證，被上訴人原審原告趙某某也沒舉示出任何上訴人有關(guān)動機違法、動機不符合常理的任何的證據(jù)。其次，原審判決認定被上訴人趙某某與萬基公司之間合同有效的理由恰恰是“趙某某于2014年5月24日與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認購協(xié)議一份，購買萬基友誼小區(qū)1-0527-046-031303號房屋。該認購協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議自簽訂之日起成立并生效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的合同義務(wù)?！蓖瑯拥那闆r與理由，上訴人趙艷霞也完全符合并且依照《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，即不動產(chǎn)物權(quán)的變更是以登記行為為生效要件，這是有關(guān)物權(quán)變動的強制性法律規(guī)定，本案中上訴人已經(jīng)進行了相關(guān)的登記備案行為，且訂立合同在先，商品房買賣合同已經(jīng)經(jīng)過登記備案，然而被上訴人趙某某的協(xié)議卻未有任何登記的行為，顯然對于不動產(chǎn)而言上訴人與萬基公司之間的合同明顯是優(yōu)于被上訴人的。被上訴人趙某某與萬基公司之間的協(xié)議明顯是屬于“以物抵債”的協(xié)議，并且該“以物抵債”的行為由于沒有完成不動產(chǎn)登記交付的行為，由于“以物抵債”的行為只有在完成交付之時才始發(fā)生效力，因此實質(zhì)上，被上訴人原審原告涉案的協(xié)議完全屬于尚未生效的狀態(tài)。二、原審判決適用法律存在明顯錯誤。（一）上訴人與萬基公司之間的合同不存在任何無效的情形，雙方之間的合同不違反任何的強制性法律法規(guī)。原審?fù)徶?，上訴人一直強調(diào)上訴人與被上訴人萬基公司之間不存在任何《合同法》第52條規(guī)定的情形，根本不清楚涉案房屋存在被一房多賣的情形，依照《民事訴訟法》第六十四條，及《民訴法司法解釋》第90、91、92條的規(guī)定，趙某某也沒有舉示出任何上訴人與合同相對方萬基公司之間存在相互竄通的情形，根本不符合《合同法》第52條任何一種情形?！逗贤ā返谖迨l的規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！憋@然，第一，該合同出自雙方的真實意思表示，并不存在任何的欺詐、脅迫的手段訂立合同，更沒有損害國家的利益，上訴人在原審?fù)徶幸呀?jīng)舉示出了充分的證據(jù)予以證實；第二，該合同顯然并不存在任何惡意串通的情形，當(dāng)然不存在因此而導(dǎo)致?lián)p害國家、集體或者第三人利益；第三，不存在以合法形式掩蓋非法目的的情形；第四，并沒有損害任何的社會公共利益；第五，也沒有任何違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并且趙某某若認為趙艷霞存在以上情形，依照《民事訴訟法》第六十四條、《民事訴訟法司法解釋》九十條、九十一條的規(guī)定，即誰主張誰舉證的原則，原告應(yīng)就趙艷霞存在以上情形舉示出相應(yīng)證據(jù)予以證實，但是庭審中被上訴人趙某某并未有任何相關(guān)證據(jù)予以舉示，當(dāng)然依照以上《民事訴訟法》及其司法解釋的規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)舉證不利的責(zé)任。原審錯誤的適用了《合同法》第52條及《物權(quán)法》的規(guī)定，對于本案一房二賣的情形，上訴人同樣是受害者，上訴人認為是被上訴人趙某某侵害了上訴人對房屋的合法權(quán)利，是被上訴人原審原告非法侵占了上訴人的財產(chǎn)，并侵害了上訴人的合法權(quán)益。對于原審判決認定的“不是雙方真實意思表示”，沒有任何證據(jù)予以支持，相反上訴人已經(jīng)舉示了充分的證據(jù)予以證實該合同是出自上訴人合同雙方的真實意思表示。（二）被上訴人趙某某涉案合同的基礎(chǔ)法律關(guān)系明顯就是以物抵債的法律行為與法律關(guān)系，一種法律行為由其意思表示與合同要素最終只能存在一種對應(yīng)的法律關(guān)系，以原審?fù)徶懈鞣N證據(jù)及被上訴人趙某某的自認，該基礎(chǔ)法律關(guān)系就是一種抵債的意思表示及以物抵債的行為，根本不存在任何轉(zhuǎn)化的情況。被上訴人趙某某以物抵債的協(xié)議根本尚未生效，而上訴人與萬基公司之間的商品房買賣合同不僅有效成立，并且經(jīng)過登記，顯然前者體現(xiàn)出的法律關(guān)系并不能用以對抗上訴人與萬基公司之間依法有效成立并生效的買賣合同關(guān)系。（三）退一步地說，依照《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，對于有權(quán)處分的法律行為，物權(quán)狀態(tài)并不影響合同效力狀態(tài)，而合同具有相對性，債權(quán)又具有平等性，上訴人與萬基公司之間的商品房買賣合同顯然是有效的。被上訴人趙某某辯稱：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，被上訴人趙某某應(yīng)取得爭議房屋所有權(quán)。被上訴人萬基公司辯稱：上訴人的錢借給顏世芹和劉慶剛開辦的小額貸款公司，然后貸給我公司的，抵押物不返還。原審原告趙某某向一審法院起訴請求：1、依法確認趙某某優(yōu)先取得友誼小區(qū)A樓3單元031303號房屋所有權(quán);2.被告繼續(xù)履行合同，為原告辦理房屋所有權(quán)證；3.被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效；4.被告承擔(dān)本案訴訟費。一審法院認定事實：2014年5月24日，趙某某與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認購協(xié)議一份，張恒舜在出售方法定代表人處加蓋名章。該協(xié)議約定，趙某某購買友誼小區(qū)1-0527-046-031303號房屋，面積92.57平方米，價款350930元。萬基公司于2014年5月28日為趙某某出具收到購房款款收據(jù)一張，注明該房款轉(zhuǎn)趙某某二九零工程款。2014年10月1日，趙某某入住該房屋，并辦理了物業(yè)登記本，交納了物業(yè)費等相關(guān)費用。2012年5月31日，萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部與趙艷霞簽訂商品房買賣合同，將友誼小區(qū)1-0527-046-031303號房屋出售給趙艷霞，價款157369元，該合同在房產(chǎn)部門登記備案。一審法院認為，趙某某于2014年5月24日與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認購協(xié)議一份，購買萬基友誼小區(qū)1-0527-046-031303號房屋。該認購協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議自簽訂之日起成立并生效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的合同義務(wù)。該商品房的認購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且萬基公司已經(jīng)按照約定收受購房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部給趙某某出具購房收據(jù)，雖該房屋系抵頂工程款而來，但在雙方簽訂認購協(xié)議后，趙某某與萬基公司之間因建設(shè)工程施工合同而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)轉(zhuǎn)化為買賣合同關(guān)系，故趙某某已履行了認購協(xié)議的合同義務(wù)。萬基公司將房屋交付給趙某某，部分履行了合同義務(wù)。趙某某自2014年10月1日入住房屋后，交納物業(yè)費等費用至今。趙某某與萬基公司的認購協(xié)議有效，其依據(jù)該合同享有萬基友誼小區(qū)1-0527-046-031303號房屋的所有權(quán)。趙某某可在該房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證照條件時要求萬基公司協(xié)助辦理。趙艷霞的房屋買賣合同雖形成于趙某某的買賣合同之前，但其沒有實際入住，購買房屋而不辦理入戶手續(xù)有悖常理，其在一個小區(qū)內(nèi)購買八處房屋亦不符合常理，故趙艷霞與萬基公司之間2012年5月31日簽訂的商品房買賣合同，并不是雙方真實意思表示，應(yīng)認定為無效。綜上所述，對趙某某要求確認位于佳木斯市××友誼小區(qū)××號、面積92.57平方米房屋歸其所有的訴訟請求予以支持；對趙某某要求確認趙艷霞與萬基公司于2012年5月31日簽訂的商品房買賣合同無效的訴訟請求，予以支持；對趙某某要求萬基公司辦理產(chǎn)權(quán)證照的訴訟請求，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第五十二條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，規(guī)定，判決：1、位于佳木斯市××友誼小區(qū)××號、面積92.57平方米房屋歸趙某某所有；2、趙艷霞與佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年5月31日簽訂的商品房買賣合同無效；3、駁回趙某某的其他訴訟請求。案件受理費6564元，由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認定如下：被上訴人萬基公司向法庭提供證明函一份，欲證明上訴人趙艷霞與被上訴人萬基公司是貸款關(guān)系，不是真正的房屋買賣關(guān)系。因此證明函系萬基公司單方面制作，且上訴人不予認可，本院不予采信。對一審法院查明的事實本院予以確認。
委托代訴訟理人：門玉珍，該公司員工。上訴人趙艷霞因與被上訴人趙某某、佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬基公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1059號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月17日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案的焦點問題，一是趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同是否有效；二是爭議房屋應(yīng)歸誰所有。首先，認定合同是否無效應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定。本案中沒有任何證據(jù)能夠證明趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的情形，因此，原審法院認定該合同無效不當(dāng)。其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，趙某某與萬基公司簽訂的《認購協(xié)議》具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收取購房款，因此該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。第三，趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同中加蓋的“商品房買賣合同登記備案專用章”只是一種行政管理行為，并不是《中華人民共和國物權(quán)法》中規(guī)定的為使物權(quán)變動產(chǎn)生效力進行的登記。第四，趙艷霞、趙某某對萬基公司亨有的均是債權(quán)，雖然趙艷霞與萬基公司簽訂的合同在先，但根據(jù)債權(quán)具有平等性原則，趙艷霞對萬基公司享有的要求履行合同的權(quán)利與趙某某對萬基公司享有要求履行合同的權(quán)利相等，但萬基公司已將房屋交付給趙某某，趙某某已經(jīng)居住多年，在趙艷霞、趙某某債權(quán)相等的情況下，應(yīng)優(yōu)先保護已占有使用房屋者。據(jù)此，本案爭議房屋應(yīng)歸趙某某所有。綜上所述，趙艷霞的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、維持佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1059號民事判決第一項、第三項；二、撤銷佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1059號民事判決第二項。一審案件受理費6564元，由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。二審案件受理費6564元，由趙艷霞負擔(dān)。本判決為終審判決。