上訴人（原審第三人）：趙艷霞，女，1958年11月3日出生，漢族，住黑龍江省鶴崗市工農(nóng)區(qū)。委托訴訟代理人：王天姝，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：許宗蘭，女，1953年4月12日出生，漢族，住黑龍江省佳木斯市向陽區(qū)。委托訴訟代理人：安佳遠（系被上訴人兒子），住遼寧省大連市甘井子區(qū)。委托訴訟代理人：劉漢虹，佳木斯市郊區(qū)大眾法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審被告）：佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進區(qū)中山路109號。法定代表人：于文波，董事長。

趙艷霞上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回被上訴人許宗蘭針對上訴人的全部訴訟請求；2.案件受理費及全部訴累損失均由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、原審判決認(rèn)定事實存在重大錯誤，上訴人趙艷霞與被上訴人萬基公司之間訂立的商品房買賣合同依法有效成立，不存在任何無效的情形。首先，上訴人與萬基公司簽訂商品房買賣合同，是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該協(xié)議自簽訂之日起成立并生效。且萬基公司配合上訴人辦理了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。其次，原審判決認(rèn)定許宗蘭與萬基公司協(xié)議有效的理由與上訴人一樣，但上訴人依照《物權(quán)法》第九條規(guī)定辦理了登記備案，而許宗蘭卻沒有任何登記行為，顯然對于不動產(chǎn)而言上訴人與萬基公司之間的合同明顯優(yōu)于許宗蘭的。二、原審判決適用法律存在明顯錯誤。上訴人與萬基公司之間的合同不存在任何無效的情形。原審錯誤適用合同法第52條及物權(quán)法規(guī)定。退一步講，依照物權(quán)法第十五條規(guī)定，上訴人與萬基公司之間的合同顯然是有效的。許宗蘭辯稱，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。許宗蘭提供的證據(jù)可以證明其購房、入住的事實，趙艷霞簽訂的合同雖在產(chǎn)權(quán)部門備案，但發(fā)生在許宗蘭之后，且沒有實際占有、使用該房屋。趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同，名為買賣實為借貸，不應(yīng)適用物權(quán)法相關(guān)規(guī)定。許宗蘭向一審法院起訴請求：1.依法確認(rèn)許宗蘭與佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年5月31日簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議書有效；2.位于佳木斯市××友誼小區(qū)××樓××號、面積65.12平方米房屋歸許宗蘭所有；3.被告為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；4.被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效；5.被告承擔(dān)本案訴訟費用。一審法院認(rèn)定事實：2009年5月31日，原告許宗蘭與被告簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議，協(xié)議約定了被告將友誼小區(qū)A樓，房源號為1-0527-046-000102號、面積65.12平方米房屋以260480元賣給原告，原告已于2011年8月30日付清房款。原告于2012年3月入戶使用至今，并按期交納物業(yè)費、供熱費、衛(wèi)生費等相關(guān)費用。2012年1月19日，被告與第三人簽訂商品房買賣合同，約定將上述房屋以227920元賣給第三人，該商品房買賣合同在產(chǎn)權(quán)部門備案。一審法院認(rèn)為，許宗蘭于2009年5月31日與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認(rèn)購協(xié)議一份，許宗蘭購買萬基友誼小區(qū)1-0527-046-000102號房屋，面積65.12平方米，價格260480元。該認(rèn)購協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議自簽訂之日起成立并生效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的合同義務(wù)。原告許宗蘭已交納了全部房款，并已于2012年3月1日入住并使用該房屋，繳納相關(guān)使用費至今。該商品房的認(rèn)購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。雖然被告萬基公司與第三人趙艷霞于2012年1月19日簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案，但原告許宗蘭已經(jīng)于2012年3月1日開始入住該爭議房屋。許宗蘭與萬基公司的認(rèn)購協(xié)議有效，其依據(jù)該合同享有萬基友誼小區(qū)A樓1-0527-046-000102號房屋的所有權(quán)。趙艷霞的房屋買賣合同形成于許宗蘭與萬基公司的認(rèn)購協(xié)議之后，且其沒有實際入住，購買房屋而不及時辦理入戶手續(xù)有悖常理，故趙艷霞與萬基公司2012年1月19日簽訂的商品房買賣合同因侵害了他人利益而無效。判決：一、許宗蘭與佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年5月31日簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議書有效；二、位于佳木斯市××友誼小區(qū)××樓××號、面積65.12平方米房屋歸許宗蘭所有；三、趙艷霞與佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年1月19日簽訂的商品房買賣合同無效；四、駁回許宗蘭的其他訴訟請求。案件受理費6707元，由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認(rèn)定如下：許宗蘭提供微信記錄一份，欲證明趙艷霞是小額貸款公司的放貸戶，其與萬基公司之間名為買賣實為借貸。趙艷霞質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)系復(fù)印件，無法與原件核實，且微信聊天人身份無法查實，聊天內(nèi)容與趙艷霞無關(guān)。本院經(jīng)審查，因無其他證據(jù)佐證，對該證據(jù)不予認(rèn)定。本院經(jīng)審查，對一審判決認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。
上訴人趙艷霞因與被上訴人許宗蘭、佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬基公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1237號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月9日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點問題，一是趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同是否有效；二是爭議房屋歸誰所有。首先，認(rèn)定合同是否無效應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定。本案中沒有任何證據(jù)能夠證明趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同有《合同法》第五十二條規(guī)定的情形，因此，原審法院認(rèn)定該合同無效不當(dāng)。其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，許宗蘭與萬基公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收取購房款，因此該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。第三，趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同中加蓋的“商品房買賣合同登記備案專用章”只是一種行政管理行為，并不是《中華人民共和國物權(quán)法》中規(guī)定的為使物權(quán)變動產(chǎn)生效力進行的登記。第四，趙艷霞、許宗蘭對萬基公司享有的均是債權(quán)，根據(jù)債權(quán)具有平等性原則，趙艷霞對萬基公司享有的要求履行合同的權(quán)利與許宗蘭對萬基公司享有要求履行合同的權(quán)利相等，因萬基公司已將房屋交付給許宗蘭，許宗蘭已經(jīng)居住多年，在趙艷霞、許宗蘭債權(quán)相等的情況下，應(yīng)優(yōu)先保護已占有使用房屋者。據(jù)此，本案爭議房屋應(yīng)歸許宗蘭所有。綜上所述，趙艷霞的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1237號民事判決第一項、第二項、第四項；二、撤銷佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1237號民事判決第三項。二審案件受理費6707元，由趙艷霞負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　晉文紅
審判員　　姜廣武
審判員　　王雪潔

書記員：付麗麗