原告（執(zhí)行案外人）：趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。
委托訴訟代理人：馬迅，黑龍江省樺南縣中心法律服務所法律工作者。
被告（申請執(zhí)行人）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住佳木斯市向陽區(qū)。
委托訴訟代理人：鄒琳，黑龍江博佳律師事務所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)。
法定代表人：韋德志，該公司董事長。
第三人（被執(zhí)行人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。

原告趙某某與被告彭某某、第三人佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱金科公司）、張某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年7月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告趙某某委托訴訟代理人馬迅、被告彭某某委托訴訟代理人鄒琳到庭參加訴訟。第三人金科公司、張某某經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙某某向本院提出訴訟請求：1.請求確認坐落在樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓×號車庫（建筑面積35.67平方米、產(chǎn)籍號1-××××-×××-000118）、×單元×××室房屋（建筑面積79.58平方米、產(chǎn)籍號1-××××-×××-020702）所有權(quán)為原告所有，并停止對該房屋的執(zhí)行；2.被告承擔訴訟費用。事實和理由：原告趙某某與第三人金科公司分別于2015年11月2日、2015年12月7日簽訂了《商品房買賣合同》，第三人將位于樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓×號車庫（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000118）和×單元×××室住宅（產(chǎn)籍號1-××××-×××-020702）出售給原告，并出具了收據(jù)，當日原告實際占有并使用至今，原告依法獲得案涉房屋的所有權(quán)，沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因系開發(fā)商欠稅等原因所導致。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，原告享有案涉房屋的所有權(quán)，且足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，請求法院確認案涉房屋為原告所有，停止執(zhí)行案涉房屋，故原告訴至法院。
彭某某辯稱，被告于2015年8月對案涉房屋在不動產(chǎn)登記機構(gòu)作了預告登記，根據(jù)相關法律規(guī)定，該登記具有物權(quán)效力，案涉房屋屬于被告所有，金科公司、張某某未經(jīng)被告同意，將房屋轉(zhuǎn)賣他人的行為不發(fā)生物權(quán)效力，原告與第三人簽訂的《商品房買賣合同》應屬無效；原告未辦理預告登記，不享有優(yōu)先權(quán)，被告辦理了預告登記，享有優(yōu)先權(quán)；被告與第三人是借貸關系，且經(jīng)過法院判決，而案外人魏殿波與第三人是拖欠工程款，以房抵債，屬于經(jīng)營性欠款，且未經(jīng)過法院審理；從簽訂合同時間看，被告在先，原告在后，法院已經(jīng)執(zhí)行并查封了案涉房屋，而原告以房抵債未作抵押登記。
金科公司、張某某未作答辯。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的原告舉示的原告身份證（復印件）、（2018）黑0803執(zhí)異46號執(zhí)行裁定書（復印件）各1份，本院予以確認并在卷佐證。對原告提供的證據(jù)：1、2015年11月2日、2015年12月7日原告與第三人簽訂的《商品房買賣合同》、商品買賣收據(jù)各2份，證明涉案房屋系原告購買第三人房屋并支付全部價款，原告系依法取得，原告對涉案房屋具有所有權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為不足以認定真實發(fā)生的房屋買賣關系，應當結(jié)合是否交款及銀行憑證來認定。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認。2、涉案房屋和車庫用電服務一卡通卡（復印件）各1張、2016年1月26日樺南縣秀北社區(qū)金科新城物業(yè)出具的涉案房屋和車庫物業(yè)費、取暖費、入戶費收據(jù)6張，購電發(fā)票4張、水務安裝費票據(jù)1張、購水發(fā)票2張、2016年車庫取暖費發(fā)票1份、2018年車庫和住宅取暖費發(fā)票2份、物業(yè)費收據(jù)3張、涉案房屋和車庫照片7張，證明原告已實際入住案涉房屋并依法占有使用。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為原告屬于非法侵占。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認。對被告提供的證據(jù)：1、（2016）黑0803民初2362號民事判決書1份、2017黑0803執(zhí)135號執(zhí)行裁定書1份、（2018）黑0803執(zhí)異46號執(zhí)行裁定書1份，證明第三人金科公司拖欠被告借款，經(jīng)法院判決的事實；被告申請強制執(zhí)行，法院查封了案涉房產(chǎn)。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為該組證據(jù)不能證明被告對案涉房屋享有所有權(quán)，同時該組證據(jù)能夠證實被告與第三人之間系民間借貸關系。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認。2、《商品房買賣合同》2份、收據(jù)2份，證明2015年8月案涉房屋已在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理了預告登記，房屋管理部門出具了機打的《商品房買賣合同》，該房屋所有權(quán)應歸被告所有，未經(jīng)被告同意，第三人將房屋轉(zhuǎn)賣他人不發(fā)生物權(quán)效力。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對該組證據(jù)的真實性及證明問題均有異議，認為合同沒有法定代表人簽字；兩份收據(jù)中收款方式為抵押，沒有實際發(fā)生買賣關系；簽訂合同的時間為2015年8月11日，是在原告與第三人簽訂抵付工程款商品房買賣合同之后，該組證據(jù)能夠證明被告與第三人之間是民間借貸關系，并不存在商品房買賣合同關系，被告對爭議的房屋不享有所有權(quán)。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認。
本院經(jīng)審理認定事實如下：原告趙某某與第三人金科公司分別于2015年11月2日、2015年12月7日簽訂了《商品房買賣合同》2份，第三人將位于樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓×號車庫（產(chǎn)籍號1-××××-×××-000118）和×單元×××室住宅（產(chǎn)籍號1-××××-×××-020702）出售給原告，并出具了收據(jù)。原告進戶后交納了入戶費、供熱費、水電費，實際裝修占有使用至今。因金科公司的原因，該房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
另查明，彭某某與金科公司、張某某民間借貸糾紛一案，本院于2016年12月5日作出（2016）黑0803民初2362號民事判決，判令金科公司、張某某給付彭某某借款120萬元。判決生效后，彭某某向本院申請強制執(zhí)行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803執(zhí)135號執(zhí)行裁定，查封金科公司在樺南縣秀北社區(qū)×號樓×號車庫（建筑面積35.67平方米、產(chǎn)籍號1-××××-×××-000118）和×單元×××室住宅（建筑面積79.58平方米、產(chǎn)籍號1-××××-×××-020702）等房屋。案外人趙某某提出執(zhí)行異議。本院于2018年6月26日作出（2018）黑0803執(zhí)異46號執(zhí)行裁定，駁回案外人趙某某的異議請求。趙某某不服，提起本案訴訟。

本院認為，原告與第三人簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，其內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。金科公司為原告開具了收據(jù)亦表明其對商品房買賣合同法律關系的確認。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。在被告彭某某申請法院查封案涉房屋前，金科公司已將房屋出售給原告趙某某，說明雙方已建立起買賣合同法律關系，并實際支付了房屋價款。原告已裝修入住，并交納了相關費用，實際占有房屋。因案涉樓盤未經(jīng)過質(zhì)量驗收，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的責任不在原告。原告對案涉房屋的權(quán)利足以對抗彭某某基于債權(quán)法律關系的執(zhí)行，彭某某的抗辯理由沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。被告辯稱，其辦理了商品房抵押預告登記，享有優(yōu)先受償權(quán)。本院認為，在本案判決前，被告未能提供案涉房屋抵押預告登記的相關手續(xù)，即使有手續(xù)，如未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)，亦不產(chǎn)生抵押權(quán)效力，不享有對案涉房屋優(yōu)先受償權(quán)，故對被告的抗辯理由不予采納。
綜上所述，原告趙某某對案涉房屋進行了實際占有，具備準物權(quán)的性質(zhì)，其應優(yōu)先于被告彭某某享有的普通債權(quán)。原告趙某某提起執(zhí)行異議請求阻卻對案涉房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立，本院予以支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，判決如下：

一、坐落于黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓×號車庫產(chǎn)籍號1-××××-×××-000118）、×單元×××室住宅（產(chǎn)籍號1-××××-×××-020702）歸原告趙某某所有；
二、停止對黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號樓×號車庫產(chǎn)籍號1-××××-×××-000118）、×單元×××室住宅（產(chǎn)籍號1-××××-×××-020702）的執(zhí)行，并解除查封。
案件受理費1550元，由被告彭某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
本院（2018）黑0803執(zhí)異46號執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。

審判長 陳林
人民陪審員 于開洋
人民陪審員 崔光俊

書記員： 吳靜波