原告（執(zhí)行案外人）：趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。
委托訴訟代理人：馬迅，黑龍江省樺南縣中心法律服務(wù)所法律工作者。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住佳木斯市向陽(yáng)區(qū)。
委托訴訟代理人：鄒琳，黑龍江博佳律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地佳木斯市向陽(yáng)區(qū)。
法定代表人：韋德志，該公司董事長(zhǎng)。
第三人（被執(zhí)行人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。

原告趙某某與被告彭某某、第三人佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱金科公司）、張某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年7月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙某某委托訴訟代理人馬迅、被告彭某某委托訴訟代理人鄒琳到庭參加訴訟。第三人金科公司、張某某經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求確認(rèn)坐落在樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓×單元×××室房屋（建筑面積107.59平方米、產(chǎn)籍號(hào)1-××××-×××-010701）所有權(quán)為原告所有，并停止對(duì)該房屋的執(zhí)行；2.被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年8月20日，案外人陶勝玉與第三人金科公司簽訂了《工程承包協(xié)議》，協(xié)議約定：將樺南縣秀北社區(qū)秀北小區(qū)3、4、5、6號(hào)樓熱網(wǎng)、外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯等樓房配套設(shè)施工程承包給案外人陶勝玉施工，工程結(jié)算以6號(hào)樓住宅抵付工程款，案外人陶勝玉享有優(yōu)先處置權(quán)。原告與案外人陶勝玉一同施工。2015年8月20日，第三人將6號(hào)樓的住宅抵頂給陶勝玉，陶勝玉與第三人公司簽訂了《商品房買賣合同》，第三人將位于樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓×單元×××室住宅（建筑面積107.59平方米、產(chǎn)籍號(hào)1-××××-×××-010701）抵付案外人陶勝玉工程款，并出具了抵付工程款收據(jù)。2015年8月30日，原告與案外人陶勝玉簽訂了《樓房買賣協(xié)議書》，陶勝玉又將案涉房屋抵頂給原告，當(dāng)日原告實(shí)際占有并使用至今。原告依法獲得案涉房屋的所有權(quán)，沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因系開發(fā)商欠稅等原因所導(dǎo)致。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，原告享有案涉房屋的所有權(quán)，且足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，請(qǐng)求法院確認(rèn)案涉房屋為原告所有，停止執(zhí)行案涉房屋，故原告訴至法院。
彭某某辯稱，被告提出查封案涉房屋，2014年10月24日第三人因拖欠被告借款，以房抵債的形式將案涉房屋抵給被告，當(dāng)時(shí)簽訂了《商品房買賣合同》，經(jīng)法院審理進(jìn)行查封；原告提供的證據(jù)證明第三人拖欠案外人陶勝玉的工程款，以房抵債，2016年4月30日與陶勝玉簽訂的《商品房買賣合同》，與原告無(wú)關(guān)，且該合同的簽訂日期在被告合同簽訂之日之后，未經(jīng)法院審理，認(rèn)定該合同無(wú)效，原告作為本案訴訟主體不適格；根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)，案涉房屋在房屋管理部門仍登記在金科公司名下，屬于金科公司所有，原告未提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)歸原告所有；原告未辦理預(yù)告登記，不享有優(yōu)先權(quán)，被告辦理了預(yù)告登記，享有優(yōu)先權(quán)；被告與第三人是借貸關(guān)系，且經(jīng)過法院判決，而原告與第三人是拖欠工程款，以房抵債，屬于經(jīng)營(yíng)性欠款，且未經(jīng)過法院審理，從簽訂合同時(shí)間看，被告在先，原告在后，法院已經(jīng)執(zhí)行并查封了案涉房屋，而原告以房抵債未作抵押登記；假設(shè)原告優(yōu)先權(quán)成立，也超過法律保護(hù)期限，因此，原告不享有優(yōu)先權(quán)。
金科公司、張某某未作答辯。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的原告舉示的原告身份證（復(fù)印件）、本院（2018）黑0803執(zhí)異44號(hào)執(zhí)行裁定書（復(fù)印件）各1份，黑龍江省宏瑞建筑工程有限責(zé)任公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、組織代碼機(jī)構(gòu)證（復(fù)印件）、稅務(wù)登記證（復(fù)印件）、建設(shè)單位法人授權(quán)書（復(fù)印件）、法人何儉波身份證（復(fù)印件）各1份，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)原告提供的證據(jù)：1、2015年8月20日陶勝玉與第三人簽訂的《工程承包協(xié)議》、《商品房買賣合同》、2015年8月30日，陶勝玉與原告簽訂的《樓房買賣協(xié)議書》、2016年4月30日樺南縣地方稅務(wù)局及第三人出具的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一、二聯(lián)各1份，證明原告涉案房屋是抵頂工程款取得。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)陶勝玉與第三人簽訂的《工程承包協(xié)議》、《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票的真實(shí)性沒有異議，對(duì)陶勝玉與趙某某簽訂的《樓房買賣協(xié)議書》的真實(shí)性有異議，對(duì)證明問題亦有異議，工程承包合同關(guān)于以房抵債，第四項(xiàng)、第五項(xiàng)明確標(biāo)明以實(shí)際側(cè)量為準(zhǔn)，說明該工程協(xié)議以房抵債這事實(shí)處于待定狀態(tài)，而且未經(jīng)法院審理；開發(fā)單位已給趙某某開據(jù)了不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，未辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無(wú)過錯(cuò)，趙某某有明顯過錯(cuò)，應(yīng)自擔(dān)后果責(zé)任；法院查封時(shí)，該房產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)單位。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。2、物業(yè)費(fèi)收據(jù)2份、購(gòu)電發(fā)票1份、購(gòu)水票2份、取暖費(fèi)發(fā)票1份、照片2張，證明原告已實(shí)際入住案涉房屋并依法占有使用。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議，認(rèn)為原告屬于非法侵占。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。對(duì)被告提供的證據(jù)：1、本院（2016）黑0803民初2362號(hào)民事判決書（復(fù)印件）1份、本院2017黑0803執(zhí)135號(hào)執(zhí)行裁定書（復(fù)印件）1份、本院、（2018）黑0803執(zhí)異44號(hào)執(zhí)行裁定書（復(fù)印件）1份，證明第三人金科公司拖欠被告借款，經(jīng)法院判決的事實(shí)；被告申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了案涉房產(chǎn)。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議，認(rèn)為該組證據(jù)不能證明被告對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，同時(shí)該組證據(jù)能夠證實(shí)被告與第三人之間系民間借貸關(guān)系。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。2、《商品房買賣合同》1份，證明2015年8月11日案涉房屋已在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記，房屋管理部門出具了《商品房買賣合同》，該房屋所有權(quán)應(yīng)歸被告所有，未經(jīng)被告同意，第三人將房屋轉(zhuǎn)賣他人不發(fā)生物權(quán)效力。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性及證明問題均有異議，認(rèn)為合同沒有法定代表人簽字，合同有明顯涂改的痕跡。本院經(jīng)審查認(rèn)為，該商品房買賣合同中買受人、建筑面積、金額、簽訂時(shí)間等處存在明顯涂改痕跡，本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性不予確認(rèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年8月20日，案外人陶勝玉與第三人金科公司簽訂了《工程承包協(xié)議》，協(xié)議約定：將樺南縣秀北社區(qū)秀北小區(qū)金科新城3、4、5、6號(hào)樓熱網(wǎng)、外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯等樓房配套設(shè)施工程承包給案外人陶勝玉施工，工程結(jié)算以6號(hào)樓住宅抵付工程款，案外人陶勝玉享有優(yōu)先處置權(quán)。原告與案外人陶勝玉一同施工。2015年8月20日，第三人將6號(hào)樓的住宅抵頂給陶勝玉，陶勝玉與第三人公司簽訂了《商品房買賣合同》，第三人將位于樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓×單元×××室住宅（建筑面積107.59平方米、產(chǎn)籍號(hào)1-××××-×××-010701）抵付案外人陶勝玉工程款，并出具了抵付工程款收據(jù)。2015年8月30日，原告與案外人陶勝玉簽訂了《樓房買賣協(xié)議書》，陶勝玉又將案涉房屋抵頂給原告，第三人金科公司為原告出具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。當(dāng)日原告實(shí)際占有，進(jìn)戶后交納了物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、水電費(fèi)，并實(shí)際裝修占有使用至今。因金科公司的原因，該房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
另查明，彭某某與金科公司、張某某民間借貸糾紛一案，本院于2016年12月5日作出（2016）黑0803民初2362號(hào)民事判決，判令金科公司、張某某給付彭某某借款120萬(wàn)元。判決生效后，彭某某向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803執(zhí)135號(hào)執(zhí)行裁定，查封金科公司在樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓×單元×××室住宅（建筑面積107.59平方米、產(chǎn)籍號(hào)1-××××-×××-010701）等房屋。案外人趙某某提出執(zhí)行異議。本院于2018年6月26日作出（2018）黑0803執(zhí)異44號(hào)執(zhí)行裁定，駁回案外人趙某某的異議請(qǐng)求。趙某某不服，提起本案訴訟。

本院認(rèn)為，案外人陶勝玉與第三人金科公司、張某某及案外存在施工承包關(guān)系和以房抵債的事實(shí)，從以房抵頂工程款的協(xié)議看，當(dāng)事人約定的是用在建房屋抵頂已欠的工程款，該以房抵頂工程款協(xié)議為當(dāng)事人對(duì)欠付的工程款進(jìn)行結(jié)算的約定，合法有效。趙某某是通過以房抵頂工程款購(gòu)買的案涉房屋，其與金科公司建立了商品房買賣合同法律關(guān)系，金科公司為原告開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票亦表明其對(duì)商品房買賣合同法律關(guān)系的確認(rèn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。在被告申請(qǐng)法院查封案涉房屋前，金科公司已將房屋抵債給原告，說明雙方已建立起買賣合同法律關(guān)系，通過抵債行為已支付房屋價(jià)款。原告趙某某交納了相關(guān)費(fèi)用，已裝修入住實(shí)際占有房屋。因案涉樓盤未經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任不在趙某某。趙某某對(duì)案涉房屋的權(quán)利足以對(duì)抗被告基于債權(quán)法律關(guān)系的執(zhí)行，被告的抗辯理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。被告辯稱，其辦理了商品房抵押預(yù)告登記，享有優(yōu)先受償權(quán)。本院認(rèn)為，在本案判決前，被告未能提供案涉房屋抵押預(yù)告登記的相關(guān)手續(xù)，即使有手續(xù)，如未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)，亦不產(chǎn)生抵押權(quán)效力，不享有對(duì)案涉房屋優(yōu)先受償權(quán)，故對(duì)被告的抗辯理由不予采納。
綜上所述，原告趙某某對(duì)案涉房屋進(jìn)行了實(shí)際占有，具備準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，其應(yīng)優(yōu)先于彭某某享有的普通債權(quán)。趙某某提起執(zhí)行異議請(qǐng)求阻卻對(duì)案涉房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立，本院予以支持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，判決如下：

一、坐落于黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓×單元×××室住宅產(chǎn)籍號(hào)1-××××-×××-010701）歸原告趙某某所有；
二、停止對(duì)黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)金科新城×號(hào)樓×單元×××室住宅產(chǎn)籍號(hào)1-××××-×××-010701）的執(zhí)行，并解除查封。
案件受理費(fèi)3300元，由被告彭某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。
本院（2018）黑0803執(zhí)異44行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審判長(zhǎng) 陳林
人民陪審員 于開洋
人民陪審員 崔光俊

書記員： 吳靜波