原告：趙福林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，現(xiàn)住齊齊哈爾市建華區(qū)。
原告：任某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住黑龍江省龍江縣。
委托訴訟代理人：趙福林（系原告任某某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，現(xiàn)住齊齊哈爾市建華區(qū)。
被告：武某某（曾用名武洪章），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，干部，住黑龍江省龍江縣。
委托訴訟代理人：郭世乾，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，龍江縣景星鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者，住黑龍江省龍江縣。
被告李春艷（系被告武某某妻子），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，龍江縣醫(yī)院醫(yī)生，住黑龍江省龍江縣。
委托訴訟代理人：郭世乾，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，龍江縣景星鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者，住黑龍江省龍江縣。
被告：徐平，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住黑龍江省龍江縣。
委托訴訟代理人：姜云祥，黑龍江華益律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：才晶巖（系徐平丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住黑龍江省龍江縣。

原告趙福林、任某某與被告武某某、李春艷、徐平確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2017年1月19日立案后，依法適用簡易程序，于2017年3月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙福林、原告任某某委托訴訟代理人趙福林，被告武某某、李春艷及其委托訴訟代理人郭世乾，被告徐平及其訴訟代理人到庭參加訴訟。庭審中，原告趙福林、任某某申請撤回對被告李春艷的起訴，根據(jù)合同的相對性原理，被告李春艷并非涉案合同的當(dāng)事人，故本院口頭裁定予以準(zhǔn)許，并記入筆錄。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告趙福林、任某某訴稱，2010年8月8日，他們與被告武某某、徐平簽訂了房產(chǎn)買賣合同，將其所有的房屋賣給被告武某某、徐平用于合伙開發(fā)商品房，當(dāng)時合同約定房屋總價2,800,000元，訂立合同時付款1,020,000元，2011年10月1日前付清全部房款。徐平付款1,020,000元之后一段時間后徐平退伙了，沒再付款。被告武某某以及武某某委托他人代為償還部分房款和利息，但時至今日已經(jīng)八年仍拖欠買房款460,000元和部分利息及違約金，余欠款經(jīng)他們年年索要未果。故訴至法院，要求確認(rèn)與被告簽訂的房產(chǎn)買賣合同有效。
原告趙福林、任某某向本院提交了如下證據(jù)：
2010年8月8日,房產(chǎn)買賣合同復(fù)印件一份。用以證明與被告徐平和武某某簽訂了房屋買賣合同，合同真實(shí)有效。
被告武某某有異議，提出李春艷不知道這件事，房產(chǎn)買賣合同的這個字確實(shí)是武某某簽名的，是代為張海濤和李寶軍簽署的，而且原告在訴狀中也稱是開發(fā)，但實(shí)際并不是武某某個人買房，是代為張海濤和李寶軍簽署開發(fā)濟(jì)沁河鄉(xiāng)陽興家園買賣合同，在簽字時徐平給付的房款，武某某沒有實(shí)際購買這個房屋。當(dāng)時簽訂協(xié)議是在徐平家簽的，一直談到半夜才將價格談下來，因?yàn)樵孚w福林不認(rèn)識張海濤和李寶軍，怕存在風(fēng)險(xiǎn)，就堅(jiān)持讓武某某和徐平在房屋買賣合同書上簽字。因此，張海濤和李寶軍就委托武某某代為簽字，當(dāng)時考慮房屋動遷困難，武某某就同意在房屋買賣合同書上簽字了。因此，就形成了房屋合同上的簽字，當(dāng)時還簽訂了一份欠條，買房款是由張海濤和徐平交給了原告趙福林的。趙福林又將房照、土地證、房屋買賣合同交給了張海濤進(jìn)行了開發(fā)，沒有交給武某某。當(dāng)時尾欠款也是張海濤給李寶軍，然后李寶軍給的趙福林。
被告徐平對該證據(jù)真實(shí)性、客觀性無異議。當(dāng)時徐平簽訂房屋買賣合同不是自用而購買該房，而是為了李寶軍和張海濤開發(fā)使用，徐平的1,020,000元不單純是購買該房款，而是參與開發(fā)了投資款，后來該款被李寶軍退還，徐平也退出了參與開發(fā)。
被告武某某、李春艷辯稱，一、該合同上被告武某某妻子李春艷未參與與趙福林房屋買賣的相關(guān)民事法律行為，也未在合同上簽字按印，故李春艷與本案沒有直接的利害關(guān)系，非本案適格的被告，駁回原告趙福林對被告李春艷的訴訟請求。二、被告武某某雖然在房屋買賣合同書及尾欠房款欠據(jù)上簽字，其身份為張海濤和李寶軍的代理人，不受上述合同和欠據(jù)的約束，其不成為合同的相對方，故武某某不應(yīng)成為本案的被告，理由如下：1.武某某的簽字屬于代理行為。武某某與徐平是同學(xué)關(guān)系，與張海濤、李寶軍是戰(zhàn)友關(guān)系。張海濤、李寶軍、徐平三人合伙開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，動遷過程中與原告趙福林達(dá)成房屋買賣協(xié)議。為得到趙福林的信任，張海濤、李寶軍提出請武某某代為簽署房屋買賣合同和房款欠據(jù)，同時該代理行為也是趙福林要求的。合同簽訂后，原告趙福林向張海濤、李寶軍履行了交付房屋和所有手續(xù)的合同義務(wù)，并接受張海濤、李寶軍給付的部分房款；張海濤等對所購房屋拆扒；武某某并未對該房屋享有實(shí)體權(quán)利。以上三點(diǎn)均能證明武某某在合同書上的行為是民事代理行為，非合同約束的對象。2.民事法律成立的要件之一是意思表示真實(shí)。涉案合同中，武某某并無購買原告趙福林房屋的意思表示，其簽字動機(jī)僅是代替戰(zhàn)友張海濤、李寶軍完成合同的訂立，從而得到趙福林對張海濤、李寶軍的信任?？梢姡贤姓嬲蜈w福林發(fā)出要約，表示購房意愿的是張海濤、李寶軍。3.原告趙福林明知武某某費(fèi)購房人而同意其代理行為。趙福林簽訂合同后，向張海濤、李寶軍履行了交付房產(chǎn)及所有手續(xù)的義務(wù)，而并未向簽約人武某某履行該義務(wù)，表明趙福林同意武某某對張海濤、李寶軍的代理行為，而且是明知的。4.徐平退出合伙情況屬實(shí)，是李玉堂和武某某做的中間人調(diào)解的。綜上所述，駁回原告趙福林的訴訟請求。
被告武某某、李春艷向本院提交了如下證據(jù)：
1.關(guān)于開發(fā)濟(jì)沁河陽光家園的協(xié)議復(fù)印件兩張、中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書復(fù)印件兩張、稅務(wù)登記證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人身份證、組織代碼機(jī)構(gòu)證復(fù)印件各一份。用以證明實(shí)際開發(fā)者是張海濤和李寶軍，并不是武某某私買的房屋。原告趙福林、任某某有異議，提出此組證據(jù)與本案無關(guān)，提出他們與徐平和武某某簽訂的房屋買賣合同是客觀存在的事實(shí)。被告轉(zhuǎn)讓給誰開發(fā)與他們無關(guān)，至于張海濤和李寶軍開發(fā)房產(chǎn)沒有資質(zhì)掛靠在別人名下也與他們無關(guān)，他們只是出售房屋，與開發(fā)沒有關(guān)系。當(dāng)時徐平和武某某共同合伙開發(fā)，誰來出資建設(shè)他們不知道，并認(rèn)為將房屋賣給徐平和武某某就得管徐平和武某某要錢；
2.2010年8月8日欠據(jù)、說明、借據(jù)復(fù)印件各一份，用以證明2010年8月8日欠據(jù)出具時間和此爭議的房屋買賣合同簽訂是同一天，當(dāng)時合同約定價款是2,800,000元，當(dāng)天晚上被告徐平給拿了1,020,000元，下欠1,780,000元，在欠據(jù)上徐平和武某某都有簽字，擔(dān)保人李寶軍和張海濤也有簽字，實(shí)際是張海濤和李寶軍委托武某某簽的欠據(jù)。而且原告趙福林也承認(rèn)下欠460,000元，1,780,000元變成460,000元，也不是武某某給付趙福林，而是李寶軍和張海濤給付趙福林的。原告趙福林、任某某有異議，提出該證據(jù)均為復(fù)印件，且證明人沒有出庭，不能證明任何問題，對該證據(jù)不予質(zhì)證。被告徐平當(dāng)晚拿出1,020,000元的事實(shí)不存在，余欠款也由武某某和武某某委托他人給了一部分；
3.李寶軍和張海濤的證言各一份。證明實(shí)際開發(fā)者是張海濤和李寶軍，當(dāng)時有徐平，但是徐平后來退出了。原告趙福林、任某某有異議，提出本證據(jù)屬于證人證言無法核實(shí)，不能證明該事實(shí)。并且該證明的事實(shí)也不屬實(shí)，實(shí)際上他們當(dāng)時是把房屋賣給武某某和徐平，沒有賣給張海濤和李寶軍，本證據(jù)不能證明本事實(shí)，沒有質(zhì)證的必要。
被告徐平辯稱，原告起訴房屋買賣這個是屬實(shí)的；當(dāng)時徐平參與買賣房屋不是自用，而是用于開發(fā)，投資1,020,000元，開發(fā)的主體是李寶軍和張海濤；徐平退出了開發(fā)，投資的1,020,000元也由李寶軍和張海濤退還給徐平了，所以被告徐平就不應(yīng)該對以上的房屋買賣涉及權(quán)利和義務(wù)承擔(dān)任何責(zé)任。
被告徐平向本院提交了如下證據(jù)：
補(bǔ)充協(xié)議書、情況說明、退股協(xié)議復(fù)印件各一份，用以證明她與武某某是同學(xué)，與李寶軍和張海濤并不認(rèn)識，她投資1,020,000元是與武某某合作開發(fā)，而后武某某又引進(jìn)李寶軍和張海濤開發(fā)，由于她與李寶軍和張海濤并不熟悉，所以無法合作，就退出了合作，所投資的1,020,000元也退回來了，所以開發(fā)陽光家園與她無關(guān)。原告趙福林、任某某沒有異議，情況屬實(shí)真實(shí)有效，本證據(jù)也能證明是武某某與徐平合伙開發(fā)房地產(chǎn)，購買了他們的三處房產(chǎn)。補(bǔ)充協(xié)議書、退股協(xié)議與本案無關(guān)不予質(zhì)證。
經(jīng)審理查明，2010年8月8日，原告趙福林、任某某與被告武某某、徐平簽訂了房產(chǎn)買賣合同，將其所有的坐落在龍江縣濟(jì)沁河鄉(xiāng)的三處房產(chǎn)、土地使用面積4,174平方米賣給被告武某某、徐平，當(dāng)時合同約定房屋總價2,800,000元，訂立合同時付款1,020,000元，2011年10月1日前付清全部房款。徐平付款1,020,000元之后一段時間后徐平退伙了，沒再付買房款。被告武某某以及武某某委托他人代為償還部分房款和利息，但時至今日已經(jīng)八年仍拖欠房款460,000元和部分利息及違約金，余欠款經(jīng)他們年年索要未果。故訴至法院，要求確認(rèn)與被告簽訂的房產(chǎn)買賣合同有效。
同時查明，被告武某某主張的2010年8月8日他與原告趙福林簽訂的房產(chǎn)買賣合同，是張海濤、李寶軍委托他代為簽字，但未能舉證，原告又予以否認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告趙福林、任某某與被告武某某、徐平簽訂的房產(chǎn)買賣合同的效力問題是本案的爭議焦點(diǎn)。因?yàn)樵诤炗喩姘阜慨a(chǎn)買賣合同時，合同雙方當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；是雙方真實(shí)、自由的意思表示；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不違反公序良俗；而且涉案房產(chǎn)、國有土地均為不動產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓行為采用了法律規(guī)定的書面形式，還有涉案合同雙方當(dāng)事人履行了合同的主要義務(wù)，故原告趙福林、任某某與被告武某某、徐平簽訂的房產(chǎn)買賣合同合法有效。
另外，被告武某某主張的2010年8月8日他與原告趙福林簽訂的房產(chǎn)買賣合同，是張海濤、李寶軍委托他代為簽字。因?yàn)楸桓娴倪@一主張只有自己的陳述，但未能舉證，原告又予以否認(rèn)，故該民事代理行為不能成立，被告的這一主張，本院不予采納。
綜上所述，原告趙福林、任某某的訴訟請求，既有事實(shí)依據(jù)，也有法律依據(jù)，故本院予以支持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)原告趙福林、任某某與被告武某某、徐平簽訂的房產(chǎn)買賣合同合法有效。
案件受理費(fèi)25元，由被告武某某、徐平負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。

審判員 劉承君

書記員： 高云華