原告趙淑梅。
委托代理人王利民，河北群星律師事務(wù)所律師。
被告周某某。
被告栗某某。
委托代理人米毅、李思萱，河北天捷律師事務(wù)所邯鄲分所律師。
被告周紅民。

原告趙淑梅與被告周某某、被告栗某某、被告周紅民為確認(rèn)分家協(xié)議無(wú)效糾紛一案，于2011年4月12日訴至本院。2011年6月3日，因庭外調(diào)解原告申請(qǐng)中止審理。2014年5月30日、6月18日公開(kāi)開(kāi)庭審理此案。原告趙淑梅及其委托代理人王利民，被告周某某、被告栗某某共同委托代理人米毅、李思萱，被告周紅民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，被告周某某、被告栗某某早年結(jié)婚。共育有三男一女。分別為長(zhǎng)子周學(xué)民（身體自幼患病有××，中國(guó)××人聯(lián)合會(huì)頒發(fā)的××人證顯示其××等級(jí)為二級(jí)），次子周紅民，三子周全民，女兒周動(dòng)珍。1991年6月21日，原告趙淑梅與被告周紅民結(jié)婚。婚后生育一子，取名周志鵬。1993年農(nóng)歷二月十八日，被告周某某與被告周紅民及三子周全民，對(duì)被告周某某、被告栗某某所有的兩處房產(chǎn)：叢臺(tái)區(qū)中柳林新田胡同3號(hào)及叢臺(tái)區(qū)中柳林新居八排1號(hào)，在親戚的見(jiàn)證下，訂立分家協(xié)議。協(xié)議約定：“兄弟二人經(jīng)家長(zhǎng)及鄰居說(shuō)和，情愿各自度日，獨(dú)立生活，將家產(chǎn)分配如下：一、房產(chǎn)共分兩院。老家11間房，為頭份。樓房6間為二份。如果誰(shuí)拿到老家，要給東邊樓房補(bǔ)貼弍仟元?？畋仨氃?5年年底（必須）付清，付清后必須搬出。但必須說(shuō)明不管誰(shuí)拿到老家上房五間歸老人及哥哥住到終年，拿到樓房者，樓下三間也歸老人及哥哥住到終年。如果兒子不養(yǎng)活老人及哥哥時(shí)，兩院留下的房子可以變賣或轉(zhuǎn)讓別人，當(dāng)孩子的無(wú)權(quán)干涉。二、關(guān)于養(yǎng)老問(wèn)題如下，從分家即日起每月每戶付養(yǎng)老費(fèi)20元。如果無(wú)（物）價(jià)上漲，養(yǎng)老費(fèi)隨時(shí)增加，每月1號(hào)必須送到。老人及哥哥有病，二人要輪流侍候，一切開(kāi)支二人平攤。老人屋內(nèi)的東西，父母及哥哥終年后二人平分。以上空口無(wú)憑，抓球（鬮）為定。立分單人：周紅民、周全民。家長(zhǎng)：周某某、周克云。見(jiàn)證人：周選民、周建民。代筆人：張順安?！眳f(xié)議訂立后，周紅民通過(guò)抓鬮拿到頭份老家11間房，周全民拿到二份樓房6間。雙方均居住了分得的房產(chǎn)。被告周某某、被告栗某某及長(zhǎng)子周學(xué)民在被告周紅民分得的老家北屋五間居住。此后，周紅民也給付了周全民2000元補(bǔ)貼款。分家完成后，被告周紅民沒(méi)有辦理土地使用權(quán)證書(shū)。1996年6月27日邯鄲市土地管理局叢臺(tái)分局頒發(fā)的叢集建（96）字第C0740號(hào)集體土地使用權(quán)證記載：“柳林橋鄉(xiāng)中柳林村西大街路西新田胡同3號(hào)土地使用者為周某某”。2000年，原告趙淑梅與被告周紅民夫婦經(jīng)村委會(huì)等有關(guān)部門批準(zhǔn)，將老家11間房產(chǎn)均翻建為二層樓房。翻建期間，被告周某某、栗某某及周學(xué)民搬到本村中柳林新區(qū)3排2號(hào)居住至今。2010年3月1日，原告趙淑梅與被告周紅民協(xié)議離婚。叢臺(tái)區(qū)民政局存檔的雙方離婚協(xié)議記載：“……。四、房屋在雙方離婚后歸孩子所有。雙方有居住權(quán)”。此后，原告趙淑梅與被告周紅民沒(méi)有將房產(chǎn)交付給兒子周志鵬。周志鵬也表示沒(méi)有接受房產(chǎn)。2010年4月24日，被告周某某與被告周紅民、三子周全民又立分家契書(shū)：“因房屋拆遷，以1993年簽訂的原分家契書(shū)為依據(jù)，特制訂以下契書(shū)。一、按原分家契書(shū)，房屋分為兩院?，F(xiàn)周紅民居住的十一間房，其中五間為父母及周學(xué)民的養(yǎng)老房，周全民居住的六間樓房，其中三間為父母及周學(xué)民的養(yǎng)老房。拆遷時(shí)，將周紅民房屋總面積的5／11（面積待定）和周全民房屋總面積的1／2，直接辦于周學(xué)民名下。拆遷過(guò)渡費(fèi)也分別按上述面積由父母及周學(xué)民領(lǐng)取?；剡w后，周學(xué)民名下的所有房產(chǎn)由父母及周學(xué)民居住和租賃（租金由父母和周學(xué)民收?。Ｖ芗t民、周全民贍養(yǎng)父母及周學(xué)民終年后，周學(xué)民名下的房產(chǎn)按上述比例歸周紅民和周全民所有。如不贍養(yǎng)父母及周學(xué)民，周學(xué)民名下的房產(chǎn)可以變賣或贈(zèng)與贍養(yǎng)人?！?”
2011年2月10日，被告周某某、被告栗某某與被告周紅民、三子周全民、女兒周動(dòng)珍協(xié)商，再次訂立分家協(xié)議：“我叫周某某，愛(ài)人叫栗某某，因考慮不周故取消原來(lái)分家契書(shū)，重新分家如下：一、我們夫妻名下房產(chǎn)兩處，一處為柳林橋鄉(xiāng)中柳林村西大街路西新田胡同3號(hào)，叢集建（96）字第C0740號(hào)，用地面積182.60平方米。另一處為柳林橋鄉(xiāng)中柳林村新居八排1號(hào)，叢集建（95）字第C0048號(hào)，用地面積102.00平方米。在我和我愛(ài)人均百年之后，平均分為三份，分別給長(zhǎng)子周學(xué)民，次子周紅民，三子周全民繼承。如果周紅民、周全民不盡贍養(yǎng)老人的義務(wù)，不得享有本房產(chǎn)繼承權(quán)。二、如果上述房產(chǎn)拆遷，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人名字要寫(xiě)周某某、栗某某兩個(gè)人的名字，拆遷過(guò)渡費(fèi)由周某某、栗某某全權(quán)掌管。如沒(méi)有拆遷，兩處房產(chǎn)所獲租金歸周某某、栗某某所有。三、由于長(zhǎng)子周學(xué)民××，生活不能自理。待父母百年后，次子周紅民及三子周全民兩人共同贍養(yǎng)周學(xué)民直至百年。長(zhǎng)子周學(xué)民名下所應(yīng)有的房產(chǎn)歸周紅民和周全民所有，由女兒周動(dòng)珍負(fù)責(zé)監(jiān)督。四、贍養(yǎng)費(fèi)：次子周紅民、三子周全民二人自簽訂本協(xié)議之日起，每月1號(hào)，各交贍養(yǎng)費(fèi)150元。贍養(yǎng)費(fèi)可根據(jù)物價(jià)上漲因素均可做調(diào)整。我們夫妻有病，日常花銷一切費(fèi)用由次子周紅民、三子周全民均攤。五、本協(xié)議一式六份，周某某、栗某某、周學(xué)民、周紅民、周全民、周動(dòng)珍等人各持一份，本協(xié)議自簽字之日起生效”。被告周某某、被告栗某某、被告周紅民、三子周全民、女兒周動(dòng)珍在協(xié)議上簽字。見(jiàn)證人周某甲、王某、周某乙、何某在協(xié)議上簽字。被告周紅民稱上述兩次分家都是在父母親的逼迫下簽的字。原告趙淑梅對(duì)上述協(xié)議不予認(rèn)可。遂訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)2011年2月10日分家協(xié)議無(wú)效。在案件審理過(guò)程中，原告趙淑梅與被告周紅民復(fù)婚。本院考慮到案件系家庭內(nèi)部矛盾引起，多次組織原、被告及親屬參加調(diào)解工作，但未能達(dá)成一致意見(jiàn)。

本院認(rèn)為，本案訟爭(zhēng)協(xié)議涉及的房產(chǎn)原系被告周某某、栗某某夫婦所有。1993年農(nóng)歷二月十八日，被告周某某以其與栗某某及長(zhǎng)子周學(xué)民作為被贍養(yǎng)人，將家產(chǎn)分為兩份，分給次子周紅民、三子周全民。原告趙淑梅與被告周紅民夫婦通過(guò)抓鬮分得訟爭(zhēng)協(xié)議涉及的叢臺(tái)區(qū)中柳林新田胡同3號(hào)老家11間房產(chǎn)及宅院。該協(xié)議各方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，且不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第七十二條第二款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！痹孚w淑梅及被告周紅民依據(jù)分家協(xié)議及我國(guó)農(nóng)村分家習(xí)慣，從老家房產(chǎn)交付時(shí)起，取得房產(chǎn)所有權(quán)。同時(shí)，分家協(xié)議還約定：“……。但必須說(shuō)明不管誰(shuí)拿到老家，上房五間歸老人及哥哥住到終年，……。老人及哥哥有病，二人要輪流侍候，一切開(kāi)支二人平攤。老人屋內(nèi)的東西，父母及哥哥終年后二人平分。……?！睆募s定內(nèi)容看，該分家協(xié)議為附條件的贈(zèng)與協(xié)議。在原告趙淑梅及被告周紅民分得房產(chǎn)中，附有北屋上房五間由被告周某某、被告栗某某及長(zhǎng)子周學(xué)民住到終老，并且需履行對(duì)上述三人的贍養(yǎng)義務(wù)后，這五間房產(chǎn)所有權(quán)才完全轉(zhuǎn)移的條件。因此，原告趙淑梅及被告周紅民取得的是北屋上房五間附有贈(zèng)與條件的房產(chǎn)所有權(quán)。雖然1996年的集體土地使用權(quán)證叢臺(tái)區(qū)中柳林新田胡同3號(hào)仍登記在被告周某某名下，但這只能證實(shí)周某某取得了該處宅基地的建設(shè)用地使用權(quán)，非該處房產(chǎn)所有權(quán)人的證明。房產(chǎn)仍應(yīng)按分家協(xié)議和農(nóng)村分家習(xí)慣，在房產(chǎn)分家交付后，由原告趙淑梅及被告周紅民按分單取得附有贈(zèng)與條件的房產(chǎn)所有權(quán)。被告周某某、被告栗某某辯稱集體土地使用權(quán)證書(shū)證明其擁有房產(chǎn)所有權(quán)的理由不能成立，本院不予采信。
2000年，原告趙淑梅與被告周紅民經(jīng)村委會(huì)同意，將原宅院全部翻建為二層樓房。被告周某某、被告栗某某及長(zhǎng)子周學(xué)民并未反對(duì)。翻建后的房屋，雖然依據(jù)1993年分單應(yīng)為被告周某某、被告栗某某及長(zhǎng)子周學(xué)民留有養(yǎng)老房的居住使用權(quán)份額，但是原告趙淑梅與被告周紅民仍因合法建設(shè)取得財(cái)產(chǎn)權(quán)。2010年3月1日，原告趙淑梅與被告周紅民在叢臺(tái)區(qū)民政局協(xié)議離婚。雖然約定家中房產(chǎn)歸兒子周志鵬所有，二人仍有居住權(quán)，但是原告趙淑梅與被告周紅民沒(méi)有將房產(chǎn)交付給兒子周志鵬，周志鵬也表示沒(méi)有接受房產(chǎn)。因此，該處房產(chǎn)仍處于趙淑梅與周紅民離婚后未分割的共同共有狀態(tài)。關(guān)于原告趙淑梅與被告周紅民是否復(fù)婚，對(duì)該處房產(chǎn)的共有狀況是否有影響的問(wèn)題，該處房產(chǎn)無(wú)論在趙淑梅與周紅民婚姻關(guān)系存續(xù)期間，還是離婚以后均沒(méi)有進(jìn)行分割，始終處于雙方共同共有的狀態(tài)下，趙淑梅始終是共同共有人之一。符合民事訴訟法訴訟主體資格。故被告周某某、被告栗某某辯稱如果已經(jīng)復(fù)婚，原告不具有主體資格的理由不能成立，本院不予采信。
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)力，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，一般認(rèn)定無(wú)效。但是第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！?011年2月10日，被告周某某、被告栗某某與被告周紅民再次訂立分家協(xié)議：“一、我們夫妻名下房產(chǎn)兩處，一處為柳林橋鄉(xiāng)中柳林村西大街路西新田胡同3號(hào)，……。在我和我愛(ài)人均百年之后，平均分為三份，分別給長(zhǎng)子周學(xué)民，次子周紅民，三子周全民繼承，……。二、如果上述房產(chǎn)拆遷，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人名字要寫(xiě)周某某、栗某某兩個(gè)人的名字，拆遷過(guò)渡費(fèi)由周某某、栗某某全權(quán)掌管。如沒(méi)有拆遷，兩處房產(chǎn)所獲租金歸周某某、栗某某所有?！睆纳鲜鰠f(xié)議看出，約定的內(nèi)容針對(duì)叢臺(tái)區(qū)中柳林新田胡同3號(hào)房產(chǎn)部分，未經(jīng)房產(chǎn)共有人原告趙淑梅同意，處分了原告趙淑梅依據(jù)1993年分家協(xié)議及翻建房產(chǎn)取得的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。原告趙淑梅請(qǐng)求確認(rèn)2011年2月10日分家協(xié)議涉及叢臺(tái)區(qū)中柳林新田胡同3號(hào)房產(chǎn)部分的約定無(wú)效，本院應(yīng)予支持。被告周某某、被告栗某某辯稱2011年2月10日分家協(xié)議沒(méi)有侵犯原告趙淑梅財(cái)產(chǎn)權(quán)利的理由不能成立，本院不予采信?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡谌钜?guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；……?！睆纳鲜鲆?guī)定看出，宅基地使用權(quán)是為家庭成員共同使用，且需經(jīng)過(guò)政府部門依法批準(zhǔn)的特殊用益物權(quán)，不是村民可依法繼承或擅自處分的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。故2011年2月10日分家協(xié)議涉及繼承宅基地使用權(quán)的內(nèi)容無(wú)效。被告周某某、被告栗某某辯稱其擁有該處宅基地處分權(quán)的理由不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條第二款，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第89條的規(guī)定，判決如下：

被告周某某、被告栗某某與被告周紅民于2011年2月10日訂立分家協(xié)議中關(guān)于叢臺(tái)區(qū)中柳林新田胡同3號(hào)房產(chǎn)的處分無(wú)效。
案件受理費(fèi)500元，由被告周紅民承擔(dān)300元，被告周某某、被告栗某某共同承擔(dān)200元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　楊重遠(yuǎn) 審　判　員　　王建永 人民陪審員　　李紅葉

書(shū)記員：趙媛媛 附相關(guān)法律規(guī)定： 《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條第二款：按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第89條：共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)力，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，一般認(rèn)定無(wú)效。但是第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。