原告(反訴被告)：趙某某，女，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　原告(反訴被告)：張某2，女，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　法定代理人：趙某某(系張某2之母)，身份情況同上。
　　委托訴訟代理人：付忠文，北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：李某某，女，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：袁錚佳，上海環(huán)綺律師事務(wù)所律師。
　　原告趙某某、張某2訴被告李某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2018年10月18日立案，依法適用簡(jiǎn)易程序，后李某某提起反訴，本院公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告趙某某、張某2的共同委托訴訟代理人付忠文、被告李某某的委托訴訟代理人袁錚佳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　趙某某、張某2向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告向原告支付因違反《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》之約定的賠償金50,625元(2018年6月16日至6月30日以總房?jī)r(jià)675萬(wàn)元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之五為利率)；2.判令被告向原告支付戶口保證金50,000元及逾期返還戶口保證金的利息(以50,000元為基數(shù)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)的1.5倍計(jì)算利息，從2018年9月8日至實(shí)際清償之日止)，暫計(jì)至起訴之日，共計(jì)50,371.56元；3.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：原、被告于2018年4月7日簽訂上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定，原告將其所有的上海市冠生園路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出售給被告，房屋總價(jià)675萬(wàn)元。同日，原、被告簽署協(xié)議書(shū)，約定，被告在向原告支付買(mǎi)賣(mài)合同首付款中第3筆房?jī)r(jià)款后，原告同意向被告支付5萬(wàn)元作為房地產(chǎn)戶口保證金，待原告辦理完畢原戶口遷出手續(xù)后2日內(nèi)，被告將戶口保證金返還原告。買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，原告按約辦理了房屋過(guò)戶及房屋交接驗(yàn)收，但被告并未按照合同約定支付房屋價(jià)款，根據(jù)合同附件三付款協(xié)議約定，被告應(yīng)于2018年6月15日前向原告支付首期房?jī)r(jià)款147萬(wàn)元，而被告實(shí)際于2018年7月1日向原告支付該筆房?jī)r(jià)款，共逾期15天。原告于2018年7月1日向被告支付戶口保證金，隨后，原告辦理完畢戶口遷出手續(xù)后及時(shí)告知被告，但被告未按照協(xié)議書(shū)約定返還戶口保證金5萬(wàn)元，后經(jīng)原告多次催促，被告仍未返還戶口保證金，故向貴院提起訴訟，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　李某某辯稱：關(guān)于訴請(qǐng)1，被告沒(méi)有違約，雙方對(duì)147萬(wàn)元房款的付款時(shí)間進(jìn)行了變更，且已經(jīng)交接系爭(zhēng)房屋，交接過(guò)程中原告沒(méi)有提出被告違約。關(guān)于訴請(qǐng)2，2018年9月1日前被告未遷出戶口，構(gòu)成違約，原告無(wú)權(quán)要求被告返還晚遷戶口保證金。就算被告訴請(qǐng)2成立，原告無(wú)權(quán)主張利息，且原告要求的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。
　　李某某向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1.判令原告按每日總房款675萬(wàn)元的萬(wàn)分之五支付被告自2018年9月1日起至2018年9月5日逾期遷出戶口違約金16,875元；2.案件受理費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：根據(jù)雙方于2018年7月1日簽訂的協(xié)議書(shū)約定，原告應(yīng)于2018年9月1日前辦理完畢原戶口遷出手續(xù)，若被告未按約定時(shí)間辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)，則被告有權(quán)不支付戶口遷出保證金并按合同約定追究原告相應(yīng)違約責(zé)任。原告于2018年9月5日遷出戶口，構(gòu)成違約，故被告提起反訴，請(qǐng)貴院依法予以判處。
　　趙某某、張某2辯稱，原告不同意反訴訴請(qǐng)。1.被告計(jì)算的起點(diǎn)2018年9月1日和終點(diǎn)2018年9月5日是錯(cuò)誤。2.關(guān)于協(xié)議書(shū)，原告手中沒(méi)有，認(rèn)可簽名是趙某某所簽。雙方真實(shí)意思表示還是補(bǔ)充條款第1.2條，原告在2018年9月18日遷出戶口即可，故原告沒(méi)有違約。3.協(xié)議書(shū)既約定了保證金，又約定了違約金，兩者都屬于違約責(zé)任，該條是無(wú)效的，依據(jù)的是民法總則121條。4.即便協(xié)議約定有效，違約責(zé)任也過(guò)高?，F(xiàn)被告選擇了按照合同條款進(jìn)行了追究，應(yīng)視為其選擇了違約金，放棄了保證金的約束力。5.合同履行中，原告無(wú)違約情況，證人也確認(rèn)了。房屋買(mǎi)賣(mài)屬于一般民事行為，在過(guò)程中，原告都是依約積極履行，無(wú)違約行為，不可能故意拖延遷戶時(shí)間。原告是在醫(yī)院工作，日夜顛倒，沒(méi)有惡意違約的可能性。故不應(yīng)支付被告反訴訴請(qǐng)。6.履行2018年7月1日協(xié)議的前提是被告積極履行合同，第3條要求其他均按照原合同履行。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同附件三的約定，被告沒(méi)有證據(jù)證明在辦理產(chǎn)證證明后3個(gè)工作日向銀行提交材料，導(dǎo)致放貸時(shí)間拖延至2018年7月20日，原告行使了先履行抗辯權(quán)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2018年4月7日，原、被告簽訂上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定，被告向原告購(gòu)買(mǎi)上海市冠生園路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(即系爭(zhēng)房屋)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為675萬(wàn)元，補(bǔ)充條款(一)同時(shí)約定，2.若該房地產(chǎn)上有戶口，則甲方應(yīng)于不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心出具以被告為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證且甲方已收到除尾款外的其他款項(xiàng)后60日內(nèi)，向相關(guān)公安機(jī)關(guān)辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)，否則每逾期一日，應(yīng)按照本合同約定的總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五向被告支付違約金，直至原戶口遷出時(shí)止；……7.被告違約責(zé)任，⑴被告未按照本合同及各項(xiàng)附件等約定履行的，每逾期一日需向原告支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的賠償金，并應(yīng)繼續(xù)履行；合同附件三同時(shí)約定，一、首期房?jī)r(jià)款，被告應(yīng)支付原告首期房?jī)r(jià)款237萬(wàn)元，1.被告已在雙方簽訂本合同前直接支付原告定金9萬(wàn)元，在簽署買(mǎi)賣(mài)合同后，轉(zhuǎn)為部分首期房?jī)r(jià)款，2.被告應(yīng)于簽訂本合同并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)后當(dāng)日內(nèi)直接支付原告部分首期房?jī)r(jià)款81萬(wàn)元，3.被告應(yīng)于2018年6月15日前直接支付原告部分首期房?jī)r(jià)款147萬(wàn)元；二、被告應(yīng)支付原告第二期房?jī)r(jià)款435萬(wàn)元，被告通過(guò)申請(qǐng)貸款支付：申請(qǐng)貸款，被告應(yīng)于簽訂本合同并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)(若有)后7日內(nèi)向貸款銀行等申請(qǐng)貸款，簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，辦理相關(guān)手續(xù)，原告應(yīng)積極配合被告辦理申請(qǐng)貸款手續(xù)及提供所需材料，…貸款支付，被告應(yīng)于該房地產(chǎn)所在區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心辦理完成產(chǎn)權(quán)證明文件后三個(gè)工作日之內(nèi)自行或委托他人領(lǐng)取并提供給貸款行等配合放款，第二期房?jī)r(jià)款由貸款銀行等支付，放款期限以貸款行等為準(zhǔn)，雙方應(yīng)積極配合貸款銀行等提供所需材料。合同簽訂的當(dāng)天，雙方簽訂協(xié)議書(shū)，約定，待原告收到被告支付的買(mǎi)賣(mài)合同首付款后當(dāng)日內(nèi)，原告同意返回支付被告5萬(wàn)元，該筆款項(xiàng)將作為該房地產(chǎn)戶口保證金，待原告向相關(guān)公安機(jī)關(guān)辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)后2日內(nèi)，由被告直接支付給原告。合同簽訂后，原告于2018年4月7日收到被告支付的房款81萬(wàn)元，于2018年7月1日收到被告支付的房款147萬(wàn)元。2018年7月1日，被告出具收款收據(jù)，收到戶口晚遷保證金5萬(wàn)元。
　　2018年7月1日，原、被告簽訂協(xié)議書(shū)，約定，1.在雙方已簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中，約定的房?jī)r(jià)款675萬(wàn)元，現(xiàn)被告所需支付的房?jī)r(jià)款仍按照買(mǎi)賣(mài)合同附件三之付款協(xié)議所列方式支付給原告；2.現(xiàn)雙方協(xié)商，戶口遷出保證金為5萬(wàn)元，原告于2018年9月1日前辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)，被告當(dāng)日內(nèi)支付原告戶口遷出保證金；若原告未按約時(shí)間辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)的，則被告有權(quán)不支付戶口遷出保證金并按本合同約定追究原告相應(yīng)違約責(zé)任；3.雙方其他事項(xiàng)仍按上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定履行，本協(xié)議書(shū)與上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不一致的以本協(xié)議書(shū)為準(zhǔn)(原告稱其沒(méi)有該協(xié)議書(shū))。
　　2018年7月8日，被告取得系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。
　　2018年7月20日，原告收到被告支付的付款435萬(wàn)元(系貸款)。2018年7月22日，原、被告辦理了系爭(zhēng)房屋的交接手續(xù)，雙方簽訂房屋交接書(shū)。2018年9月5日，兩原告的戶口遷出系爭(zhēng)房屋。
　　以上事實(shí)，除雙方庭審陳述一致外，另有上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、2018年4月7日協(xié)議書(shū)、房屋交接書(shū)、收款收據(jù)、中國(guó)工商銀行借記卡賬戶歷史明細(xì)清單、居民戶口簿、上海銀行賬戶歷史明細(xì)清單、2018年7月1日協(xié)議書(shū)等證據(jù)證實(shí)，并經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證無(wú)疑，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。被告出示的2018年10月31日與古某某的微信聊天記錄(內(nèi)容為，冠生園路XXX弄XXX號(hào)XXX室房產(chǎn)交易付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下：在付第三筆房款時(shí)，買(mǎi)家李小姐是置換，李小姐的下家因貸款沒(méi)有及時(shí)放款導(dǎo)致李小姐自己買(mǎi)的房子房款沒(méi)有對(duì)接上，李小姐跟我提前說(shuō)<前提15天左右>讓我給房東趙女士協(xié)商下如果到付第三筆房款時(shí)自己如果沒(méi)有按時(shí)付讓房東通融寬限下時(shí)間，我第一時(shí)間給我房東溝通，房東也同意第三筆付款可以延遲時(shí)間，只要不耽誤趙女士7月初要用錢(qián)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)就可以，因此在我給雙方的溝通下第三筆房款沒(méi)有按照合同時(shí)間付雙方同意)，擬證明因被告置換房屋下家晚于合同約定時(shí)間，導(dǎo)致被告無(wú)法按照本合同約定支付147萬(wàn)元，經(jīng)原被告、中介提前溝通后，原告同意被告延期至2018年7月初支付147萬(wàn)元房款，經(jīng)質(zhì)證，原告表示，真實(shí)性不予認(rèn)可，證人證言，需要出庭作證，且若是真實(shí)的，內(nèi)容說(shuō)了只是同意通融，沒(méi)有說(shuō)不追究違約責(zé)任，本院認(rèn)為，該聊天記錄系被告與案外人間某某，真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，故不予認(rèn)定。被告方證人張某1陳述，古某某原系手下業(yè)務(wù)員，由古某某反饋的情況為，有筆房款(第三期房款)被告要晚付，因?yàn)楸桓媸侵脫Q房屋，房款沒(méi)有下來(lái)，被告提前了15天與業(yè)務(wù)員電話溝通了，業(yè)務(wù)員也及時(shí)與原告進(jìn)行了電話溝通，原告也同意了，表示只要在2018年7月初支付，不影響原告自己用錢(qián)就可以，經(jīng)質(zhì)證，原告表示，證人不是跟單業(yè)務(wù)員，對(duì)本案情況均系聽(tīng)說(shuō)，特別是被告說(shuō)原告同意晚付的證明目的，且也沒(méi)有書(shū)面或微信原告同意的材料，故原告對(duì)真實(shí)性不認(rèn)可；本院認(rèn)為，證人證詞無(wú)相關(guān)書(shū)證予以佐證，故不予認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、協(xié)議書(shū)均系簽約方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方均應(yīng)嚴(yán)格恪守，按約履行自己的權(quán)利義務(wù)。
　　當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
　　《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。
　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：一是被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任及違約金的計(jì)算方式。二是如何理解雙方在協(xié)議書(shū)中表述的以下內(nèi)容：即“若原告未按約時(shí)間辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)的，則被告有權(quán)不支付戶口遷出保證金并按本合同約定追究原告相應(yīng)違約責(zé)任”。三是逾期遷出戶口違約金的計(jì)算方式。
　　針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，關(guān)于被告提出，雙方對(duì)147萬(wàn)元房款的付款時(shí)間進(jìn)行了變更，且已經(jīng)交接系爭(zhēng)房屋，交接過(guò)程中原告沒(méi)有提出被告違約之意見(jiàn)，雖然被告通過(guò)微信聊天記錄及證人證詞，但微信聊天記錄顯示的時(shí)間是2018年10月31日，而證人陳述系聽(tīng)古某某反饋，且無(wú)相關(guān)書(shū)證予以佐證，故被告上述答辯意見(jiàn)，本院不予采納。由于被告至今未提供原告同意變更付款期限的充分證據(jù)，根據(jù)雙方間房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同“被告應(yīng)于2018年6月15日前直接支付原告部分首期房?jī)r(jià)款147萬(wàn)元”的約定，又根據(jù)雙方于2018年7月1日簽訂的協(xié)議書(shū)“被告所需支付的房?jī)r(jià)款仍按照買(mǎi)賣(mài)合同附件三之付款協(xié)議所列方式支付給原告”的約定，被告于2018年7月1日向原告支付該筆房款147萬(wàn)元已構(gòu)成違約，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，故原告要求被告支付逾期付房款的違約金，理由正當(dāng)，本院予以支持；鑒于原告至今未提供被告逾期付款造成其實(shí)際損失的充分證據(jù)，現(xiàn)被告認(rèn)為違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，要求法院予以調(diào)整，本院以雙方合同約定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧雙方在履行合同等綜合因素，酌情將約定的標(biāo)準(zhǔn)即萬(wàn)分之五/日調(diào)整至萬(wàn)分之一點(diǎn)七/日,被告向原告支付2018年6月16日至6月30日按每日萬(wàn)分之一點(diǎn)七按本金675萬(wàn)元計(jì)算的違約金計(jì)17,212.50元。
　　針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人負(fù)有根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等合同附隨義務(wù)。就本案而言，原告作為涉案房屋的出賣(mài)方，在買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，除需向買(mǎi)受人交付房屋、協(xié)助辦理涉案房屋過(guò)戶手續(xù)等，還應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則，基于雙方的約定，將戶口遷出涉案房屋，此系原告作為涉案房屋出賣(mài)方應(yīng)盡之合同的附隨義務(wù)。其次，關(guān)于保證金的性質(zhì)問(wèn)題。保證金是指合同當(dāng)事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對(duì)方當(dāng)事人處的錢(qián)款。本案中，雙方約定的戶口遷出保證金，其目地是督促涉案房屋出賣(mài)方恪守合約，按期將戶口遷出涉案房屋，若出賣(mài)方未按約履行，那么買(mǎi)受方可依約向出賣(mài)方主張違約責(zé)任，而保證金正是保證買(mǎi)受方因守約而獲得賠償?shù)囊环N保證方式，此處的保證金與違約金不屬于同一概念?，F(xiàn)被告以保證金系違約金，在原告出現(xiàn)逾期遷出戶口的違約行為后，要求沒(méi)收保證金的抗辯意見(jiàn)，本院不予采納。同時(shí)，考慮到被告作為守約方已以反訴方式向法院提出了要求原告承擔(dān)逾期遷出戶口違約金的情況下，可由被告退回保證金。至于原告主張保證金的利息損失，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
　　針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，原告未按約于2018年9月1日前將戶口遷出涉案房屋，于2018年9月5日戶口遷出，顯屬違約，故被告反訴要求原告支付逾期遷戶口的違約金，本院予以支持；鑒于協(xié)議書(shū)約定，原告應(yīng)于2018年9月1日前辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)，該約定應(yīng)包含9月1日當(dāng)天，原告于2018年9月5日已辦理完畢戶口遷移手續(xù)，故被告無(wú)權(quán)計(jì)取9月5日的違約金。審理中，原告認(rèn)為違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，要求法院予以調(diào)整，本院以雙方合同約定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧原告在履行合同過(guò)程中除逾期遷戶口外無(wú)其他違約行為、原告逾期遷戶口僅4天等因素，酌情將約定的標(biāo)準(zhǔn)即萬(wàn)分之五/日調(diào)整至萬(wàn)分之一點(diǎn)七/日,計(jì)算期限為2018年9月2日至9月4日即原告向被告支付2018年9月2日至9月4日按每日萬(wàn)分之一點(diǎn)七按本金675萬(wàn)元計(jì)算的違約金計(jì)3,442.50元。
　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第二款、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：
　　一、李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某、張某2支付逾期付房款的違約金17,212.50元；
　　二、李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還趙某某、張某2已付的戶口保證金50,000元；
　　三、駁回趙某某、張某2的其余訴訟請(qǐng)求；
　　四、趙某某、張某2于本判決生效之日起十日內(nèi)向李某某支付逾期遷出戶口的違約金3,442.50元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費(fèi)2,322元，減半收取計(jì)1,161元，由趙某某、張某2負(fù)擔(dān)386.60元，李某某負(fù)擔(dān)774.40元。反訴受理費(fèi)111元，由趙某某、張某2負(fù)擔(dān)22.60元，李某某負(fù)擔(dān)88.40元。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：汪儉蓉

書(shū)記員：江佳韻