趙智強(qiáng)
趙智（黑龍江龍升律師事務(wù)所）
駱淑艷（黑龍江龍升律師事務(wù)所）
王某某
唐德明（黑龍江千葉律師事務(wù)所）
黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李某某

上訴人（原審原告）趙智強(qiáng)，男，xxxx年xx月xx日出生，住XX。
委托代理人趙智，黑龍江龍升律師事務(wù)所律師。
委托代理人駱淑艷，黑龍江龍升律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住XX。
委托代理人唐德明，黑龍江千葉律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地哈爾濱市南崗區(qū)學(xué)府路47-1號2單元14層4號室。
法定代表人楊成，該公司經(jīng)理。
被上訴人（原審被告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住XX。
上訴人趙智強(qiáng)、王某某與被上訴人黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華星公司）、李某某房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，綏化市中級人民法院于2014年6月27日作出（2013）綏民一民初字第3號民事判決。趙智強(qiáng)、王某某均不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，采取閱卷及詢問的方式審理了本案。上訴人趙智強(qiáng)的委托代理人趙智，上訴人王某某及其委托代理人唐德明到庭參加詢問。華星公司、李某某未到庭。本案現(xiàn)已審理完結(jié)。
原審法院判決認(rèn)定:2008年4月24日華星公司在綏化市中直北二路口開發(fā)建設(shè)“華星名苑”小區(qū)，需動(dòng)遷趙智強(qiáng)在此處的房屋。2009年6月22日，華星公司與李某某簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》，約定華星公司將華星名苑在綏化市北二路的開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給李某某。合同簽訂后，華星公司給李某某提供建設(shè)開發(fā)所需的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等全部資料。該轉(zhuǎn)讓協(xié)議于2009年10月9日經(jīng)青岡縣公證處作了（2009）青證內(nèi)民字第360號公證。華星名苑工程由李某某與王某某合作繼續(xù)開發(fā)。2008年4月華星公司委托綏化市合興房地產(chǎn)評估有限公司對趙智強(qiáng)等42戶的房屋進(jìn)行評估。2009年9月28日綏化市合興房地產(chǎn)評估有限公司作出綏合房估字（2009）第1076號房地產(chǎn)評估報(bào)告，評估結(jié)果為:趙智強(qiáng)的房屋每平方米12，682.00元，總價(jià)280，145.00元。2009年8月20日綏化市北林區(qū)價(jià)格認(rèn)證中心作出綏北價(jià)鑒字（2009）第069號鑒定結(jié)論書，結(jié)論為:趙智強(qiáng)的房屋每平方米12，867.37元，總價(jià)284，240.00元。2009年9月1日，王某某因故意毀壞財(cái)務(wù)罪，被取保候?qū)彙?009年11月11日，趙智強(qiáng)與華星公司簽訂《回遷安置協(xié)議》，主要內(nèi)容為:一、被拆除房屋所在位置為一層，南北朝向，產(chǎn)權(quán)證記載建筑面積為22.09平方米，房屋的用途營業(yè)；二、安置人提供位于綏化市中直北二東路路口華星名苑的新建營業(yè)用商服一樓，南北朝向，框架結(jié)構(gòu)，房屋號為商場入口處北1號，房屋跨度為6.2米，高度為5米，寬度為4.2米。建筑面積45.76平方米的期房與被安置人回遷；三、回遷過渡期限自2009年11月25日至2011年1月30日；四、逾期安置違約責(zé)任，逾期1個(gè)月，安置人向被安置人加付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月10，000.00元整。逾期12個(gè)月，安置人有權(quán)貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行安置人的現(xiàn)行售樓價(jià)格；五、回遷安置房標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。安置人交付安置房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合協(xié)議約定。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，被安置人有權(quán)要求安置人按約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，并賠償50，000.00元。安置房屋面積確認(rèn)及面積差異處置方式:本款規(guī)定以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積差異處置。被安置人的回遷房屋與原有房屋的面積一平方米抵一平方米，多出部分按每平方米15，600.00元進(jìn)行購買，所補(bǔ)差額款項(xiàng)將在房屋交付被安置人使用時(shí)支付。被安置人不負(fù)擔(dān)回遷房屋的各種辦理產(chǎn)權(quán)證所產(chǎn)生的任何費(fèi)用，并預(yù)留50，000.00元將在房屋產(chǎn)權(quán)證支付時(shí)，支付給安置人。如安置人中途將工程項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓，則該合同繼續(xù)履行，同樣具有法律效力。安置人則應(yīng)通知被安置人進(jìn)行合同接轉(zhuǎn)，接轉(zhuǎn)方則必須承擔(dān)與安置人同樣的責(zé)任。若安置人出現(xiàn)違約，將回遷房屋另售他人，則安置人須按現(xiàn)行售樓價(jià)格給予被安置人貨幣補(bǔ)償（現(xiàn)行售樓價(jià)格為每平方米25，800.00元），被安置人并隨時(shí)保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利?；剡w保證單位具有監(jiān)督安置人合同執(zhí)行情況的權(quán)利，如安置人未能履行合同，回遷保證單位將在安置人存入政府的動(dòng)遷保證金中按其現(xiàn)行售樓價(jià)格每平方米25，800.00元給予被安置人。華星公司蓋章，授權(quán)委托人李某某簽名，被安置人趙智強(qiáng)簽名，回遷保證單位綏化市人民政府動(dòng)遷安置管理辦公室蓋章。2010年11月初華星公司向綏化市北林區(qū)人民法院起訴要求撤銷與趙智強(qiáng)簽訂的回遷安置協(xié)議書，但綏化市北林區(qū)人民法院未予受理。爭議的樓房于2012年1月份竣工，回遷房屋面積為36.26平方米。趙智強(qiáng)要求回遷爭議的房屋，雙方當(dāng)事人因回遷房屋的超面積部分價(jià)格未能達(dá)成一致，趙智強(qiáng)至今未回遷。以上事實(shí)有回遷安置協(xié)議書、評估報(bào)告、證明、雙方當(dāng)事人陳述筆錄等在卷證實(shí)。
對于房屋沒有按時(shí)回遷的責(zé)任問題。王某某稱，趙智強(qiáng)于2011年12月21日占有房屋，因其阻止時(shí)雙方發(fā)生爭執(zhí)，綏化市公安局北林分局團(tuán)結(jié)派出所于2011年12月21日對此進(jìn)行了處理，并有徐鳳春等人的筆錄證實(shí)，趙智強(qiáng)在隔了二、三天后占有房屋，對此事實(shí)趙智強(qiáng)在開庭審理時(shí)并不否認(rèn)該事實(shí)。王某某為證實(shí)趙智強(qiáng)占有了房屋，在庭審過程中出示了部分照片，證實(shí)房屋內(nèi)有趙智強(qiáng)搬進(jìn)的物品等，同時(shí)原審法院根據(jù)王某某的申請，在公安機(jī)關(guān)調(diào)取了公安機(jī)關(guān)的卷宗材料，證實(shí)趙智強(qiáng)占有房屋的事實(shí)。
本院認(rèn)為，華星公司與趙智強(qiáng)于2009年11月11日簽訂的《回遷安置協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，原判決認(rèn)定該合同有效正確。王某某主張雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議》存在脅迫以及顯失公平的情形，但其未能舉示證據(jù)予以證明，且其亦未在法律規(guī)定的期間內(nèi)對該協(xié)議行使撤銷權(quán)，故王某某該項(xiàng)主張本院不予支持。
關(guān)于訴爭的回遷安置房屋未達(dá)到約定交付標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)予賠償?shù)膯栴}。雖然華星公司與趙智強(qiáng)簽訂的《回遷安置協(xié)議》第五條第一款約定，未達(dá)到安置房屋約定標(biāo)準(zhǔn)的，被安置人有權(quán)要求安置人按約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，并賠償50，000.00元。但趙智強(qiáng)在華星公司對訴爭回遷房屋驗(yàn)收前，于2011年12月強(qiáng)行占有訴爭回遷房屋并之后進(jìn)行裝修，造成華星公司、李某某、王某某無法按約定的房屋交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，訴爭房屋未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任不在華星公司。故趙智強(qiáng)主張?jiān)V爭房屋未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，由華星公司、李某某、王某某賠償50，000.00元無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。另，該訴爭回遷房屋實(shí)際面積少于《回遷安置協(xié)議》約定的回遷安置房屋面積，趙智強(qiáng)主張面積減少部分應(yīng)按每平方米25，800.00元賠償，但在雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議》中雙方對此并未約定，且超出原審訴訟請求，本院不予支持。
關(guān)于趙智強(qiáng)是否在訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證交付前預(yù)留50，000.00元的問題。根據(jù)雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議》第五條第二款約定，被安置人不負(fù)擔(dān)回遷房屋的各種辦理產(chǎn)權(quán)證所產(chǎn)生的任何費(fèi)用，并預(yù)留50，000.00元在房屋產(chǎn)權(quán)證交付時(shí)，同時(shí)支付給安置人。因此，華星公司、李某某、王某某應(yīng)按約定，在其履行產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)及承擔(dān)產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)費(fèi)用之前，趙智強(qiáng)應(yīng)預(yù)留回遷面積購房款50，000.00元。原審法院未依照該協(xié)議條款判令由趙智強(qiáng)預(yù)留50，000.00元款項(xiàng)不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
關(guān)于華星公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)問題。雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議》第三條約定，回遷過渡期限自2009年11月1日至2011年1月30日。第四條約定，逾期不能回遷的，安置人應(yīng)向被安置人加付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為10，000.00元／月。華星名苑工程于2012年1月竣工交付，超出了《回遷安置協(xié)議》約定的回遷日期，華星公司逾期回遷應(yīng)向趙智強(qiáng)加付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。因一、二審訴訟期間，趙智強(qiáng)對2011年12月實(shí)施搶占訴爭回遷安置房屋的事實(shí)無異議，同時(shí)通過公安機(jī)關(guān)的卷宗材料證實(shí)，趙智強(qiáng)的妻子李春曉曾于2012年11月帶領(lǐng)工人對訴爭房屋進(jìn)行裝修，以及原審中王某某舉示的訴爭房屋內(nèi)存放物品的照片，能夠證實(shí)趙智強(qiáng)搶占了訴爭的回遷安置房屋。故逾期時(shí)間應(yīng)自2011年2月1日起至2011年12月31日止。根據(jù)《回遷安置協(xié)議》第四條約定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)110，000.00元。華星公司、王某某、李某某對趙智強(qiáng)搶占訴爭回遷安置房屋之后不再承擔(dān)逾期交付房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。原審對自2011年2月1日起至2011年12月31日止逾期停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)未予支持，本院予以糾正。趙智強(qiáng)主張華星公司、王某某、李某某違背合同擅自提高回遷房屋價(jià)格并以此占據(jù)房屋拒絕趙智強(qiáng)回遷依據(jù)不足，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、變更綏化市中級人民法院（2013）綏民一民初字第3號民事判決主文第一項(xiàng)為:黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某某、李某某于本判決生效后十五日內(nèi)將綏化市中直北二路路口華星名苑商場入口處北1號（房產(chǎn)測繪號110）商服樓36.26平方米交付趙智強(qiáng)，同時(shí)趙智強(qiáng)給付黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某某、李某某超出回遷面積購房款171，052.00元（回遷面積購房款221，052.00元－預(yù)留款50，000.00元）；趙智強(qiáng)取得回遷房屋產(chǎn)權(quán)證照后，向黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某某、李某某支付預(yù)留款50，000.00元；
二、變更綏化市中級人民法院（2013）綏民一民初字第3號民事判決主文第二項(xiàng)為:黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李某某、王某某在本判決生效十五日內(nèi)支付趙智強(qiáng)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金110，000.00元；
四、駁回趙智強(qiáng)的其他上訴請求；
五、駁回王某某的上訴請求。
王某某交納二審案件受理費(fèi)3，190.70元，由王某某自行負(fù)擔(dān)。趙智強(qiáng)交納二審案件受理費(fèi)10，800.00元，由王某某負(fù)擔(dān)2，500.00元，趙智強(qiáng)負(fù)擔(dān)8，300.00元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，華星公司與趙智強(qiáng)于2009年11月11日簽訂的《回遷安置協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，原判決認(rèn)定該合同有效正確。王某某主張雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議》存在脅迫以及顯失公平的情形，但其未能舉示證據(jù)予以證明，且其亦未在法律規(guī)定的期間內(nèi)對該協(xié)議行使撤銷權(quán)，故王某某該項(xiàng)主張本院不予支持。
關(guān)于訴爭的回遷安置房屋未達(dá)到約定交付標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)予賠償?shù)膯栴}。雖然華星公司與趙智強(qiáng)簽訂的《回遷安置協(xié)議》第五條第一款約定，未達(dá)到安置房屋約定標(biāo)準(zhǔn)的，被安置人有權(quán)要求安置人按約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，并賠償50，000.00元。但趙智強(qiáng)在華星公司對訴爭回遷房屋驗(yàn)收前，于2011年12月強(qiáng)行占有訴爭回遷房屋并之后進(jìn)行裝修，造成華星公司、李某某、王某某無法按約定的房屋交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，訴爭房屋未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任不在華星公司。故趙智強(qiáng)主張?jiān)V爭房屋未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，由華星公司、李某某、王某某賠償50，000.00元無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。另，該訴爭回遷房屋實(shí)際面積少于《回遷安置協(xié)議》約定的回遷安置房屋面積，趙智強(qiáng)主張面積減少部分應(yīng)按每平方米25，800.00元賠償，但在雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議》中雙方對此并未約定，且超出原審訴訟請求，本院不予支持。
關(guān)于趙智強(qiáng)是否在訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證交付前預(yù)留50，000.00元的問題。根據(jù)雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議》第五條第二款約定，被安置人不負(fù)擔(dān)回遷房屋的各種辦理產(chǎn)權(quán)證所產(chǎn)生的任何費(fèi)用，并預(yù)留50，000.00元在房屋產(chǎn)權(quán)證交付時(shí)，同時(shí)支付給安置人。因此，華星公司、李某某、王某某應(yīng)按約定，在其履行產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)及承擔(dān)產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)費(fèi)用之前，趙智強(qiáng)應(yīng)預(yù)留回遷面積購房款50，000.00元。原審法院未依照該協(xié)議條款判令由趙智強(qiáng)預(yù)留50，000.00元款項(xiàng)不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
關(guān)于華星公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)問題。雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議》第三條約定，回遷過渡期限自2009年11月1日至2011年1月30日。第四條約定，逾期不能回遷的，安置人應(yīng)向被安置人加付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為10，000.00元／月。華星名苑工程于2012年1月竣工交付，超出了《回遷安置協(xié)議》約定的回遷日期，華星公司逾期回遷應(yīng)向趙智強(qiáng)加付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。因一、二審訴訟期間，趙智強(qiáng)對2011年12月實(shí)施搶占訴爭回遷安置房屋的事實(shí)無異議，同時(shí)通過公安機(jī)關(guān)的卷宗材料證實(shí)，趙智強(qiáng)的妻子李春曉曾于2012年11月帶領(lǐng)工人對訴爭房屋進(jìn)行裝修，以及原審中王某某舉示的訴爭房屋內(nèi)存放物品的照片，能夠證實(shí)趙智強(qiáng)搶占了訴爭的回遷安置房屋。故逾期時(shí)間應(yīng)自2011年2月1日起至2011年12月31日止。根據(jù)《回遷安置協(xié)議》第四條約定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)110，000.00元。華星公司、王某某、李某某對趙智強(qiáng)搶占訴爭回遷安置房屋之后不再承擔(dān)逾期交付房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。原審對自2011年2月1日起至2011年12月31日止逾期停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)未予支持，本院予以糾正。趙智強(qiáng)主張華星公司、王某某、李某某違背合同擅自提高回遷房屋價(jià)格并以此占據(jù)房屋拒絕趙智強(qiáng)回遷依據(jù)不足，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、變更綏化市中級人民法院（2013）綏民一民初字第3號民事判決主文第一項(xiàng)為:黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某某、李某某于本判決生效后十五日內(nèi)將綏化市中直北二路路口華星名苑商場入口處北1號（房產(chǎn)測繪號110）商服樓36.26平方米交付趙智強(qiáng)，同時(shí)趙智強(qiáng)給付黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某某、李某某超出回遷面積購房款171，052.00元（回遷面積購房款221，052.00元－預(yù)留款50，000.00元）；趙智強(qiáng)取得回遷房屋產(chǎn)權(quán)證照后，向黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某某、李某某支付預(yù)留款50，000.00元；
二、變更綏化市中級人民法院（2013）綏民一民初字第3號民事判決主文第二項(xiàng)為:黑龍江華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李某某、王某某在本判決生效十五日內(nèi)支付趙智強(qiáng)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金110，000.00元；
四、駁回趙智強(qiáng)的其他上訴請求；
五、駁回王某某的上訴請求。
王某某交納二審案件受理費(fèi)3，190.70元，由王某某自行負(fù)擔(dān)。趙智強(qiáng)交納二審案件受理費(fèi)10，800.00元，由王某某負(fù)擔(dān)2，500.00元，趙智強(qiáng)負(fù)擔(dān)8，300.00元。

審判長：王廣厚
審判員：王景波
審判員：曹茗

書記員：王世濤