原告(反訴被告)：趙某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地及住址上海市嘉定區(qū)。
　　被告(反訴原告)：周某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地及住址安徽省安慶市。
　　委托訴訟代理人：袁濤、戴思佳，上海德美律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)趙某與被告(反訴原告，以下簡稱被告)周某間商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告趙某、被告的委托訴訟代理人戴思佳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出本訴訴訟請求：一、解除原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；二、被告退還房款人民幣40萬元(以下幣種均為人民幣)。
　　事實和理由：2018年9月1日，原、被告簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告向被告購買位于上海市嘉定區(qū)德華路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱訟爭房屋)。房屋總價為500萬元。雙方應(yīng)于2019年1月30日前共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。該合同系在居間方的疲勞戰(zhàn)攻擊下簽訂的，同時在居間方的要求和誘導(dǎo)下，原告于當(dāng)日支付了定金10萬元，但居間方未向原告作任何提醒，也未向原告解讀本市的限購政策。2018年11月20日，原告支付了房款30萬元。由于原告名下尚有一套房屋，根據(jù)本市相關(guān)規(guī)定，原告現(xiàn)無購房資格，屬于限購狀態(tài)。2018年12月29日，原告在得知限購的情況下，通過微信告知被告代理人周平美，希望共同商討解約事宜。2019年4月13日，原告將解約通知書遞交給居間方，并由居間方轉(zhuǎn)交予被告，要求解除居間協(xié)議及房地產(chǎn)買賣合同，并要求被告退款。2019年5月31日，原告將還款通知書遞交給居間方，并由居間方轉(zhuǎn)交予被告，要求被告在10日內(nèi)完成解約及退款事宜，但被告至今未予退款。
　　被告辯稱，同意解除合同，但不同意退還房款。訟爭房屋的總價實際為585萬元。本案系原告違約，原告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故被告無需向原告退還房款。
　　被告向本院提出反訴訴訟請求：一、確認原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2019年7月13日解除；二、原告支付遲延付款違約金300,700元；三、原告支付解除合同違約金117萬元；四、原告向被告支付的房款40萬元用于抵扣解除合同違約金，不再返還；五、原告支付居間費用5萬元。
　　事實和理由：2018年9月1日，原、被告經(jīng)居間介紹簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《補償協(xié)議》，約定原告向被告購買訟爭房屋。房屋總價為585萬元。雙方應(yīng)于2019年1月30日前共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。合同另對付款方式、違約責(zé)任等進行了明確約定。簽約當(dāng)日，原告支付了房款10萬元。后原告未按約定履行付款義務(wù)，被告不得不多次進行催促，并于2018年11月7日向原告發(fā)出《催告函》。2018年11月11日，在居間方的斡旋下，原、被告對房屋買賣履行事項進行協(xié)商。原告表示，因置換其他房屋出現(xiàn)問題導(dǎo)致無法按時付款，但仍愿意購買訟爭房屋。被告本著配合、諒解的精神，與原告簽訂了《補充協(xié)議》，約定原告應(yīng)于2018年12月30日前支付房款340萬元。2018年11月20日，經(jīng)被告多次催促后，原告又支付了房款30萬元，但此后便不再付款。2019年1月3日，被告再次發(fā)出《催告函》。2019年4月13日，原告向被告發(fā)出《解約通知書》，以限購等理由明確表示不再履約。2019年5月31日，原告又向被告發(fā)出《還款通知書》，要求被告退還房款40萬元，直至原告向本院提起訴訟。從雙方洽談購房開始直至原告明確表示不再履約，長達近8個月。期間，訟爭房屋的市場價格有明顯下滑，原告的行為已給被告造成了約60萬元的房價下跌損失。同時，被告及其代理人多次告知原告，售房所得資金用于投資商鋪等用途，因原告遲延付款導(dǎo)致資金利用成本增加，經(jīng)濟損失約30萬元。此外，被告向居間方支付了傭金5萬元。鑒于原告及第三方原因等因素違約造成被告巨大經(jīng)濟損失，但原告的相關(guān)損失可另行主張。同時，原告因房價下跌而在后續(xù)置換中大幅受益，原告應(yīng)按合同相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。被告于2019年7月12日向原告發(fā)出《解約通知函》，要求原告承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
　　原告針對反訴辯稱，同意解除合同，但不同意被告的其他反訴請求。原告無法繼續(xù)履行合同系因限購所致。即使存在違約金，被告主張的違約金顯屬過高，要求法院予以調(diào)整。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　被告系訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)人。2018年9月1日，原、被告通過居間介紹簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告向被告購買訟爭房屋(房屋建筑面積為131.13平方米)。房屋總價為500萬元。原告應(yīng)于簽約當(dāng)日支付房款10萬元，2018年10月30日前支付房款165萬元，2018年11月30日前支付房款175萬元，以貸款形式支付房款148萬元，尾款2萬元在雙方辦理房屋交接手續(xù)當(dāng)日支付。雙方應(yīng)于2019年1月30日前共同辦理過戶手續(xù)。原告未按約付款的，應(yīng)當(dāng)支付賠償金，賠償金按原告未付款金額的日萬分之五計算，賠償金自應(yīng)付款期限之第二日起計算至實際付款之日。逾期超過15日的，被告有權(quán)單方解除合同。被告單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知原告，原告除應(yīng)支付自應(yīng)付款期限之第二日起至發(fā)出解除通知書之日止的賠償金外，還應(yīng)按照房屋總價的20%支付違約金。合同另對其他事項作了約定。當(dāng)日，原、被告簽訂一份《補償協(xié)議》，約定訟爭房屋實際成交價為585萬元，其中85萬元系裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備的補償款。本次交易產(chǎn)生的所有稅費由原告承擔(dān)。2018年9月1日、11月20日，原告向被告分別支付了房款10萬元、30萬元，共計40萬元。合同履行過程中，被告委托案外人周平美辦理訟爭房屋的商談、收款等相關(guān)事務(wù)。2018年10月28日，原告告知周平美因其系置換房屋，其買家因特殊情況故房款未付，待其買家的房款支付后，其再向被告付款。2018年11月7日，被告向原告發(fā)送一份《催告函》，要求原告在收函后5日內(nèi)完成付款事宜并支付相應(yīng)賠償金。2018年11月11至11月14日，原、被告另行簽署一份《補償協(xié)議》，約定原合同約定原告應(yīng)于2018年10月30日前支付房款165萬元，2018年11月30日前支付房款175萬元，因特殊原因原告暫時不能按期付款，原告承諾該兩筆款項最晚付款期限為2018年12月30日前，該兩筆款項逾期造成的違約金按合同約定賠償給被告。2018年12月29日，原告告知周平美因其買家至今未付款，無法正常履約。在此情況下，其處于限購狀態(tài)，雙方間的合同也無法繼續(xù)履行，要求被告商談解約事宜。被告回復(fù)，因其前期已購買一間商鋪，12月31日前尚有60萬元缺口，要求原告盡量爭取。2019年1月3日，被告再次向原告催款。2019年4月13日，原告向被告發(fā)送一份《解約通知書》，載明因其買受人違約導(dǎo)致其處于限購狀態(tài)，無法履行雙方間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，告知被告解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《補償協(xié)議》，并由被告退還已收房款，原告愿意將以支付的定金賠償予被告。2019年5月31日，原告向被告發(fā)送一份《還款通知書》，要求被告在收到通知書后10日內(nèi)完成退款及解約事宜。2019年7月12日，被告向原告發(fā)送一份《解約通知函》，載明因原告嚴(yán)重違約且在缺乏解約依據(jù)的情況下向被告發(fā)送解約通知，決定解除雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并由原告承擔(dān)違約金117萬元。原告于2019年7月13日簽收該通知書。
　　另查，2018年5月26日，原告、王銘毅(甲方)與案外人甘某某、陳某某(乙方)簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定甲方將位于上海市山西北路XXX弄XXX號XXX室房屋(房屋建筑面積為105.66平方米)出售予乙方。房屋總價款為838萬元。合同簽訂前已支付定金85萬元，乙方應(yīng)于簽約當(dāng)日支付房款215萬元，2018年10月12日前支付房款287萬元，以貸款形式支付房款251萬元，尾款5萬元在雙方辦理房屋交接手續(xù)當(dāng)日支付。
　　2018年9月3日，被告支付了傭金5萬元。
　　庭審中，原告確認訟爭房屋系毛坯房。訟爭房屋的總價實際為585萬元。
　　本院認為，原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。庭審中，原、被告均確認訟爭房屋總價實際為585萬元，本院對此予以認可?，F(xiàn)原告未按約支付房款的行為已構(gòu)成違約，且已達到解除合同的條件，被告據(jù)此有權(quán)要求解除合同，解除合同的時間以原告收到解除合同通知書的時間即2019年7月13日為準(zhǔn)。關(guān)于違約金，在合同已解除的情況下，應(yīng)優(yōu)先適用雙方關(guān)于解除合同違約金的約定(即不再適用逾期付款違約金的約定)，即按照房屋總價的20%支付違約金的約定。而該20%的標(biāo)準(zhǔn)顯屬過高，原告亦要求予以調(diào)整，結(jié)合原告系因置換購房導(dǎo)致限購，其在合同履行過程中尚能及時告知相關(guān)履約情況(包括限購情況)并作部分履行等因素，本院酌情以房屋總價的6%確定解除違約金數(shù)額，即351,000元，該款在原告已支付的房款40萬元中予以扣除，余款49,000元由被告返還。被告關(guān)于房價下跌、資金利用成本增加的陳述，其現(xiàn)有證據(jù)不足以證明該損失的實際產(chǎn)生及數(shù)額，本院對此難以采信。關(guān)于傭金問題，該款項與本案并無直接關(guān)聯(lián)且屬不同法律關(guān)系，被告可另行向責(zé)任主體主張。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第二款、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告趙某與被告周某于2018年9月1日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2019年7月13日解除；
　　二、原告趙某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告周某支付解除合同違約金人民幣351,000元(已在原告趙某已支付的房款人民幣40萬元中抵扣)；
　　三、被告周某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告趙某返還房款人民幣49,000元；
　　四、原告趙某的其余本訴請求，不予支持；
　　五、被告周某的其余反訴請求，不予支持。
　　如當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費7,300元，減半收取3,650元，由原告負擔(dān)3,203元，被告負擔(dān)447元。反訴受理費9,018元(已減半收取)，由原告負擔(dān)2,152元，被告負擔(dān)6,866元。原、被告負擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：周??平

書記員：凌東媛