上訴人（原審原告、案外人）：趙某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省唐山市豐潤區(qū)。
被上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：谷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省唐山市豐潤區(qū)。
委托訴訟代理人：何全純，河北騰邦律師事務(wù)所律師。
第三人：唐山盛世君安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省唐山市高新區(qū)慶南道南側(cè)。
法定代表人：閆海森，該公司總經(jīng)理。

上訴人趙某因與被上訴人谷某某、原審第三人唐山盛世君安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱盛世君安公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省唐山市中級人民法院（以下簡稱唐山中院）(2017)冀02民初353號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人趙某，被上訴人谷某某委托訴訟代理人何全純到庭參加訴訟，原審第三人盛世君安公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙某上訴請求：一、請求撤銷唐山中院(2017)冀02民初353號民事判決，依法改判終止對唐山市高新區(qū)君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)的執(zhí)行，并確認(rèn)房產(chǎn)歸上訴人所有，或者發(fā)回重審；二、一審、二審訴訟費由被上訴人承擔(dān)。事實與理由：一、善意買受人趙某的權(quán)益應(yīng)受到保護。上訴人趙某于2010年10月15日與盛世君安公司簽訂《預(yù)定商品房協(xié)議》，并按協(xié)議規(guī)定已交付396000元，用于購買君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)，趙某購買該房產(chǎn)是用于居住，系購買的婚房。起訴時盛世君安公司已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，因此該購房協(xié)議合法有效。簽訂協(xié)議并付款后，上訴人一直跟盛世君安公司協(xié)商、溝通網(wǎng)簽、貸款事宜，是因為盛世君安公司的原因未能作網(wǎng)簽和貸款，趙某對此無過錯。本案中，趙某是善意買受人，與盛世君安公司存在真實的房屋買賣合同關(guān)系，其權(quán)益應(yīng)受到保護。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，對上訴人請求應(yīng)予支持。二、谷某某的房屋買賣協(xié)議是民間借貸的擔(dān)保。谷某某與盛世君安公司在2013年7月18日簽訂商品房買賣合同，購買房屋的價格為3628.52元每平方米，遠低于當(dāng)時的市場價。谷某某與盛世君安公司存在民間借貸業(yè)務(wù)，盛世君安公司承認(rèn)二者簽訂的商品房買賣合同是對借款的擔(dān)保，并不是真實合法的商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)最高人民法院民間借貸司法解釋的規(guī)定，應(yīng)按民間借貸法律關(guān)系審理。一審法院也認(rèn)定谷某某對本案的房產(chǎn)不具有《商品房買賣合同》載明的買房權(quán)利。谷某某在明知本案房產(chǎn)已經(jīng)出賣給趙某的情況下，仍然與盛世君安公司簽訂買賣合同，谷某某具有惡意，其非法權(quán)益不應(yīng)得到保護。三、一審和二審的訴訟費應(yīng)當(dāng)由谷某某承擔(dān)。本案的君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)應(yīng)歸上訴人趙某所有，被上訴人谷某某不具有買賣合同的買房權(quán)利，查封該房產(chǎn)侵犯了上訴人的合法權(quán)益。關(guān)于購房款不到50%是因為盛世君安公司的原因，開發(fā)商跟谷某某存在債權(quán)糾紛導(dǎo)致我方無法繳納房款，我方去交房產(chǎn)公司不收，沒有辦法簽合同，無法繳納剩余房款。綜上，一審判決顯失公平正義，請求上級法院依法保護上訴人的合法權(quán)益。
被上訴人谷某某提交答辯狀辯稱，一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，程序合法，請求維持一審判決。一、趙某與盛世君安公司2010年11月1日簽訂《預(yù)定商品房協(xié)議書》時，該協(xié)議因違法而無效?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。國務(wù)院《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可制度，開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。第三人盛世君安公司是在2012年12月7日取得（唐）房預(yù)售證第978號《商品房預(yù)售許可證》，趙某與盛世君安公司簽訂的《預(yù)定商品房協(xié)議書》時，雙方的行為因違反國家強制性和禁止性規(guī)定，屬于無效行為。二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，將《預(yù)定商品房協(xié)議書》視為有效協(xié)議，但上訴人也不具有排除執(zhí)行的權(quán)利。涉案房產(chǎn)仍登記在盛世君安公司名下，且早在2013年12月2日基于答辯人的申請，唐山中院就依法作出（2014）唐民立保字第7號民事裁定，將訴爭房產(chǎn)進行了保全查封。2015年11月25日唐山中院再次做出（2014）唐民初字第81-1號民事裁定，將訴爭房產(chǎn)進行了續(xù)封，在上述查封期間，沒有任何人提出異議，包括二被答辯人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，趙某付款金額沒有達到50%，其不具有排除執(zhí)行的權(quán)利。
趙某一審訴訟請求：1、中止唐山中院(2014)唐民初字第81-1號民事裁定、(2017)冀02執(zhí)字9535號查封公告中關(guān)于君安景苑D3-2-1402號房屋的查封和執(zhí)行；2、谷某某承擔(dān)訴訟費用。
一審法院查明：谷某某訴盛世君安公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，谷某某在訴訟中對19套房產(chǎn)（包含本案房產(chǎn)君安景苑D3-2-1402號房屋）進行查封，經(jīng)調(diào)解，該院作出（2014）唐民初字第81號民事調(diào)解書。后因盛世君安公司未能依約履行該調(diào)解書，谷某某申請執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，該院做出（2017）冀02執(zhí)字9535號查封公告，裁定對查封的19套房產(chǎn)進行評估拍賣。為此趙某提出執(zhí)行異議申請，主張其與盛世君安公司于2010年10月15日簽訂了預(yù)定商品房協(xié)議書，購買了盛世君安公司開發(fā)的君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)，請求法院解除對該房產(chǎn)的查封。該院作出（2017）冀02執(zhí)異354號執(zhí)行裁定書，駁回趙某的異議申請。后趙某提起訴訟要求停止對盛世君安公司開發(fā)的君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)的執(zhí)行，即形成本案訴訟。
另查明，趙某與盛世君安公司于2010年10月15日簽訂了預(yù)定商品房協(xié)議書，購買了盛世君安公司開發(fā)的君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)，當(dāng)時約定面積為127平方米，單價6466元，確定總房款為821182元，于簽訂購房協(xié)議當(dāng)日趙某共繳納購房款396000元。2012年12月7日盛世君安公司取得了涉案房產(chǎn)的預(yù)售許可證。
一審法院認(rèn)為，該案焦點是趙某對盛世君安公司開發(fā)的君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)是否享有停止強制執(zhí)行的權(quán)利。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十六條規(guī)定“對案件的全部證據(jù)，應(yīng)當(dāng)從各證據(jù)與案件事實的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系等方面進行綜合審查判斷?！壁w某為證明其購買了第三人盛世君安公司開發(fā)的君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)，存在真實的房屋買賣法律行為，提供了預(yù)訂商品房協(xié)議書、交付房款收據(jù)等，證明其向盛世君安公司購買涉案房產(chǎn)并支付房款的事實。谷某某主張其與盛世君安公司簽訂了正式的《商品房買賣合同》，但雙方已經(jīng)簽訂了調(diào)解書，谷某某放棄了《商品房買賣合同》載明的權(quán)利，確定了返還數(shù)額，因此，谷某某對查封房產(chǎn)不具有《商品房買賣合同》載明的買方權(quán)利。但趙某繳納購房款不足總房款的50%，沒有完成《商品房預(yù)定協(xié)議書》中主要付款義務(wù)，該房產(chǎn)所有權(quán)人仍為盛世君安公司，該院對趙某要求停止對盛世君安公司名下的君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)執(zhí)行的訴訟請求不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，判決駁回趙某的訴訟請求。案件受理費80元，由趙某負擔(dān)。
本院經(jīng)開庭審理，對一審法院查明的事實予以確認(rèn)。
另查明，2013年12月2日，唐山中院作出（2014）唐民立保字第7號民事裁定書，查封了包含涉案房產(chǎn)在內(nèi)的君安景苑房產(chǎn)項目部分房產(chǎn)。2015年11月25日，唐山中院作出（2014）唐民初字第81-1號民事裁定書，對案涉房產(chǎn)進行了續(xù)封。
又查明，本院2019年1月3日對本案開庭庭審調(diào)解過程中，上訴人趙某訴稱，上訴人購買的房產(chǎn)為結(jié)婚用房，且上訴人同意將本案案涉房產(chǎn)的余款交到法院由申請執(zhí)行人領(lǐng)取。申請執(zhí)行人谷某某辯稱，申請執(zhí)行人谷某某一共查封了19套房產(chǎn)，其中16套房產(chǎn)通過異議程序進行了和解，即上述16套房產(chǎn)的案外人將剩余房款交與法院轉(zhuǎn)給申請執(zhí)行人，法院停止對涉案16套房產(chǎn)的執(zhí)行，16套房產(chǎn)的案外人與申請執(zhí)行人均未提起異議之訴；只有本案等另外3套房產(chǎn)的案外人提起異議之訴，且在本案一審中，唐山中院進行過多次調(diào)解，不是我們不同意，而是唐山盛世君安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有異議；上訴人趙某亦不同意按照唐山房價上漲后的新價格付款。
再查明，2019年1月28日，盛世君安公司書面致函本院稱，由于本公司未能在2019年1月3日出庭，本公司同意原告趙某按照原合同價補交唐山市君安景苑D3-2-1402號房子余款至河北省高級人民法院。

本院認(rèn)為，本案的爭執(zhí)焦點為趙某對涉案房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。首先，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。本案系金錢債權(quán)執(zhí)行，案涉君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人盛世君安公司名下，法律適用可以選擇適用上述法律規(guī)定，即案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張實體權(quán)利，只有提交的證據(jù)能夠同時滿足第二十八條規(guī)定的四個條件或者第二十九條規(guī)定的三個條件，才能夠排除人民法院對涉案房產(chǎn)的強制執(zhí)行。但鑒于本案在唐山中院2013年12月2日查封涉案房產(chǎn)前，趙某于2010年10月15日與盛世君安公司簽訂預(yù)定商品房協(xié)議書，趙某與盛世君安公司約定總房款為821182元，實際交納房款396000元，占比達48.2%，且趙某其后多次申請向盛世君安公司交納剩余房款，因盛世君安公司未接收趙某剩余房款，其責(zé)任不能歸結(jié)于上訴人趙某，故而案外人趙某享有對涉案房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。其次，綜合考量本案實際情況，申請執(zhí)行人谷某某訴求是其要求被執(zhí)行人盛世君安公司履行（2014）唐民初字第81號民事調(diào)解書確定的金錢債務(wù)，其核心目的為其金錢債權(quán)得到實現(xiàn)；案外人趙某的訴求是對訴爭房產(chǎn)排除執(zhí)行，并將訴爭房產(chǎn)的余額（占總房款的51.8%）交付給法院再交付給申請執(zhí)行人，其核心目的是請求對訴爭房產(chǎn)排除執(zhí)行；被執(zhí)行人盛世君安公司在本院二審期間出具書面意見，其核心目的是同意案外人趙某的基本訴求。
綜上所述，上訴人趙某上訴請求成立，本院應(yīng)予支持，一審判決有失公平，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民法總則》第六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷河北省唐山市中級人民法院(2017)冀02民初353號民事判決；
二、停止對唐山盛世君安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)執(zhí)行；
三、案外人趙某按照《預(yù)訂商品房協(xié)議書》合同約定，將君安景苑D3-2-1402號房產(chǎn)的余款，交付河北省唐山市中級人民法院，該款項由河北省唐山市中級人民法院依法交付申請執(zhí)行人谷某某。
一、二審案件受理費各80元，由趙某負擔(dān)80元、谷某某負擔(dān)80元。
本判決為終審判決。
河北唐山市中級人民法院（2017）冀02執(zhí)異354號執(zhí)行裁定自本判決送達之日起自動失效。

審判長 趙向鴻
審判員 解占林
審判員 劉順林

書記員： 昝衛(wèi)霞